Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ИЖС или ДНП? Вот в чем вопрос

6 мая 2010

Сегодня на загородном рынке большое, если не сказать превалирующее, число предложений по продаже земельных участков с правовым статусом ДНП. Что расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Принципиального отличия, по словам девелоперов, с одной стороны, между землями ДНП и ИЖС нет. Хотя, с другой стороны, сами застройщики уверяют покупателей в том, что как только статус ДНП изменится на ИЖС, те же самые земли подскочат в цене.

Насколько ощутимо приводит к удорожанию участка изменение правого статуса земель? Возрастает ли вероятность рисков при заключении договора купли-продажи земельного участка со статусом ДНП? И в чем, наконец, основное отличие между более дорогим ИЖС и экономически более выгодным ДНП? С этими вопросами наш портал Poselkispb.ru обратился к экспертам рынка загородной недвижимости:

В рамках коттеджного поселка отличие ДНП от ИЖС только одно: «на землях индивидуального жилищного строительства — прокомментировал Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, — можно прописаться (оформить постоянную регистрацию). Для покупателей дорогого жилья это не принципиально: у них, как правило, есть жилье в городе. Для покупателей эконом-вариантов для постоянного проживания — статус земли играет более важную роль. Последнее время есть отдельные случаи, когда прописываются и в садоводствах, но за это приходится повоевать.

У ДНП (также и СНТ) есть и преимущество: поселок на таких землях может стоять особняком — отдельно от прочих населенных пунктов. Земли ИЖС — это черта какого-то поселения. А значит, гарантировано соседство (не всегда приятное) с зоной сложившейся застройки. С одной стороны, это предполагает наличие какого-то общественного транспорта, магазина и т.п., с другой — «деревенских соседей». (Впрочем, у земель ДНП тоже может быть соседство, поэтому надо смотреть на конкретное место). Имущественных рисков ни в том, ни в другом случае нет: собственность есть собственность.

Если говорить о смене вида разрешенного пользования с ДНП на ИЖС, то в случае, когда участок находится на землях поселений, это вполне реально. Если же на сельхозземлях — практически неподъемно для застройщика. Придется менять категорию земель, бороться с местной администрацией. Им такая «прирезка» ни к чему: для них придется подтягивать инфраструктуру: дороги, транспорт, магазины, школы, поликлиники и т.п. Даже с ГИБДД возникнут сложности: им надо переставлять знаки, обозначающие границы поселений — оно им надо?

Ценовая разница между ДНП и ИЖС несущественна. Скорее это влияет на активность продаж. Граждане ошибочно считают, что ИЖС чем-то надежнее. Хотя, к примеру, ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на землях поселений даже выгоднее. Когда покупатели это осознают, они перестают упрямиться: «сделайте мне ИЖС». Ценовая разница не больше 10%, причем по некоторым землям — еще ниже. Но продажи идут лучше. На активном рынке застройщики не склонны заниматься переводами земель, а на пассивном, когда приходится бороться за каждого покупателя, получить такой «правовой плюс» более важно».

«На рынке коттеджных поселков, конечно же, лидирует предложение участков с подрядом и без, со статусом ДНП — отметила Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургской недвижимости». — Если говорить о переводе земель из одной категории в другую, сейчас этот вопрос сильно осложнился. В последние годы власти ужесточили контроль за использованием сельхозземель, тем самым еще более усложнив и без того непростую и дорогостоящую и длительную по времени процедуру перевода земель в другую категорию.

ДНП — наиболее удобная форма для продавцов участков и домов на них. Несмотря на то, что стоимость такой земли сильно уступает землям ИЖС (продавец может на них заработать меньше) да и возможности подключения коммуникации, как правило, на таких землях не такие, ДНП — это часто единственный возможный для девелопера вариант реализовать земли сельхозназначения. Начать здесь надо с возможностей получения земли для девелопера.

Сегодня на первичном загородном рынке есть ряд способов получения земельных участков в собственность и в аренду. Так, казалось бы самый «простой» и «прозрачный» — это покупка земли на торгах Фонда имущества Ленобласти. Однако на практике наименьшая доля земельных участков «получается» таким путем. Дело в том, что активность этой структуры, тем более по сравнению с Фондом имущества Петербурга, увы, не самая высокая.

Именно поэтому большинство участков на первичном рынке девелоперами и частными лицами «получается» другим путем. Это различные варианты взаимодействия с органами местного самоуправления. Интересующий участок можно получить или через конкурсную процедуру, либо самостоятельно обратиться с заявлением о покупке интересующего участка. Однако сам факт обращения, понятное дело, не означает получение: все зависит от категории земли и ее статуса.

Наиболее «выигрышные» земли в тех поселениях, где имеется утвержденные Генплан и схема территориального зонирования. Но таковых в Ленобласти, увы, единицы. Чаще всего Генплана нет. Значит, его нужно разработать. Как правило, чтобы эти документы разработать и утвердить, самому инвестору необходимо принять живейшее участие (в том числе и посредством денег) в их создании.

Например, пару лет назад был утвержден Генплан и схема территориального зонирования в поселении Низино Ломоносовского района. Крупные инвесторы в данном случае послужили «катализатором» появления столь необходимых для развития территории документов. Подобный положительный пример можно наблюдать в поселении Агалатово, где будет построен коттеджный поселок от компании «RODEX Северо-Запад».

Также подобная работа ведется и в других поселениях и районах в южном направлении, которое сейчас развивается наиболее активно. При этом по-прежнему наиболее прогрессивным в этом отношении остается Всеволожский район, где в настоящее время — наибольшее количество коттеджных поселков в продаже.
Тем не менее, на собственном опыте, как владелец земельного участка в поселении ДНП, могу сказать, что создание Генплана поселения — процедура очень длительная.

Так, в одном из районов Ленобласти, где и находится ДНП, инициированный членами ДНП генплан лежит на утверждении муниципального округа уже около трех лет. Таким образом, можно сделать вывод, что, по крайней мере, в этом конкретном месте позволить себе разработать и утвердить Генплан может только крупный девелопер и инвестор, желательно имеющий, помимо свободных средств, еще и административный ресурс».

По данным Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» за 2009 год:

Средняя стоимость 1 сотки земли, тыс руб. (ДНП)

Район
min
max
среднее
Выборгский
60
721
213
Курортный
320
545
442
Приозерский
57
318
139
Всеволожский
25
320
173
Гатчинский
65
206
104
Кировский
29
265
96,8
Кингиссепский
100
100
100
Ломоносовский
54
100
77
Тосненский
35
40
37,5
Волосовский
25
50
37,5
Лужский
17
35
26,8

Средняя стоимость 1 сотки земли, тыс руб.

Район
min
max
среднее
Курортный
450
863
619
Всеволожский
105
969
441
Выборгский
140
650
351
Волховский
50,4
150
81,5
Ломоносовский
129
300
230
Тосненский
390
390
390

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Ольга Могелевская


← Я куплю тебе дом у пруда, в Петербурге…

В Ленобласти открылся сезон борьбы с дач... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x