Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Предварительный договор: быть или не быть?

21 июня 2016

В современных реалиях рынка недвижимости застройщики нередко предлагают заключить «предварительный договор». Если не знать основные моменты подобного договора, можно оказаться в неприятной ситуации. И чтобы вы не попались на удочку недобросовестных продавцов Poselkispb.ru вместе с Дмитрием Сперанским, руководителем Экспертного бюро «Сперанский» расскажут, как использовать предварительный договор себе во благо.

Нюансы предварительного договора

Первое, что стоит понять: предварительный договор — это намерение совершить сделку купли-продажи в скором (оговоренном сторонами) времени, которое официально оформлено.

Невозможность сразу заключить основной договор можно объяснить временным отсутствием одного из продавцов (собственников), неполным комплектом документов или тем, что покупатель не имеет необходимого количества средств на момент заключения договора.

5.jpgДмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:

— «Предварительный договор — очень хороший способ корректно зафиксировать все договоренности между продавцом и покупателем. На вторичном рынке при правильном планировании сделки предварительный договор заключается во всех без исключения случаях. В предварительном договоре прописываются все обстоятельства сделки: как и когда заключается основной договор, как переходят деньги от покупателя к продавцу, как передается объект недвижимости. В основном договоре прописывается только то, что один купил, а второй продал, без каких-либо подробностей».

Как правило, больше подводных камней встречается именно в предварительных договорах на покупку квартиры на первичном рынке. С покупкой квартиры в новостройке вообще связано больше рисков: будущие жильцы вкладывают личные деньги в еще несуществующий дом. Однако их интересы защищает 214-ФЗ, согласно которому с жильцами заключается договор долевого участия (далее ДДУ). Именно этот договор и служит основанием для регистрации права собственности.

Но случается и так, что застройщик не имеет возможности здесь и сейчас заключить с жильцами ДДУ. Вместо этого предлагает предварительный договор, по которому застройщик обязуется построить и ввести в эксплуатацию дом, получить право собственности и заключить основной договор купли-продажи с жильцами.

3.jpg

В этом случае предварительный договор никак не защищает покупателя, так как предмета договора (квартиры) еще не существует. Покупка квартиры в недостроенном доме по предварительному договору также чревата: сроки сдачи дома могут измениться или стройка будет заморожена.

5.jpgДмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:

—«Риски возникают, когда застройщик предлагает подписать предварительный договор продажи на объект, которого у него еще нет: если участок не размежеван или не оформлены права собственности. В этом случае возникают риски для покупателя, что договоренности по какой-то причине не будут исполнены (или) будут существенно нарушены сроки. Идти на эти риски или нет, каждый решает сам в зависимости от того, насколько привлекательным ему кажется предлагаемый объект и насколько надежным представляется контрагент».

Предварительный договор купли-продажи квартиры и жилого дома с земельным участком, на котором он располагается, во многом схожи. Но несмотря на единые требования к предварительному договору, существуют некоторые нюансы в сделке, где предметом выступает жилой дом с земельным участком.

В таких случаях в качестве предмета сделки выступают и дом, и земля. Поэтому важно в предварительном договоре подробно описать их характеристики.

Кроме того, перед заключением такого договора необходимо проверить у продавца наличие следующих документов на земельный участок:

  • свидетельство на право собственности,
  • кадастровый паспорт,
  • межевой план,
  • акт согласования границ,
  • выписку из ЕГРП, которая подтверждает отсутствие обремений.

2.jpg

Каким должен быть предварительный договор?

Предварительный договор составляется в форме единого документа, который подписывается сторонами.

Предварительный договор можно считать действительным, если в нем указаны:

  • ФИО, паспортные данные (отсутствие паспорта или его копия — повод задуматься),
  • предмет договора (подробное описание объекта недвижимости: фактический адрес, этажность дома, этаж, количество комнат, состояние отделки, площадь, наличие межкомнатных перегородок, балкона, для земельных участков — назначение, вид разрешенного использования.Чем подробнее, тем надежнее),
  • стоимость (важно указать в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению. Цену нужно расшифровать прописью),
  • все сведения о деньгах, получаемых в качестве задатка(следует прописать в договоре судьбу задатка — зачет в стоимость жилья или же возвращение покупателю),
  • срок действия предварительного договора (до момента, когда все готово для заключения основного договора. Если этот срок невозможно определить, по закону основной договор можно заключить в течение года с момента заключения предварительного),
  • дополнительные условия на случай отклонения одной из сторон от заключения основного договора (например, размер неустойки).

Для большей уверенности нужно заверить договор у нотариуса. Это, конечно, стоит дополнительныхвложений, но вы получаете и дополнительные гарантии: нотариус проверит все документы. Государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

После заключения предварительного договора каждая сторона получает копию и хранит ее до заключения основного договора.

Правильно оформленный предварительный договор имеет юридическую силу и уклонение от его исполнения может повлечь судебное разбирательство.

5.jpgДмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский»:

—«Предварительный договор имеет полную юридическую силу, если он правильно оформлен и подписан (обратите внимание!) правообладателем земельного участка (прим. – на котором идет застройка). Если договор подписывает какое-нибудь другое лицо (юридическое или физическое), такой документ ничего не значит. Подписывая такой документ, вам необходимо, прежде всего, убедиться, что тот, кто ставит подпись, имеет надлежащим образом оформленные права собственности на предмет, который продает».

Задаток

Для подтверждения своих намерений покупатель обычно передает продавцу оговоренную сумму — задаток. В случае, если покупатель передумает заключать основной договор, задаток остается у продавца. Если же продавец уклоняется от совершения сделки, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Как правило, покупатель передает задаток в размере 5/10. от стоимости недвижимости. Для спокойствия сторон следует прописать судьбу задатка в договоре. Для еще большей уверенности можно заключить отдельный договор задатка у нотариуса.

Однако в случае, когда покупатель вносит существенную часть от стоимости недвижимости(больше половины), договор перестает носить статус «предварительный». Внесенная сумма рассматривается как аванс и дает покупателю полноценные договорные права требовать осуществления основного имущественного предоставления. А продавец не имеет права требовать назад недвижимость, а лишь оставшуюся часть суммы.

1.jpg

Возможные риски

Самым очевидным риском предварительного договора является уклонение от заключения основного договора. Добиться заключения сделки можно через суд согласно п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Не менее распространен риск признания предварительного договора недействительным. Такое может произойти, если в договоре не указаны основные данные о предмете договора (недвижимости). Избежать такого риска поможет только внимательность и осмотрительность.

Никто не застрахован и от двойной продажи недвижимости. Предварительный договор не подлежит государственной регистрации и другому учету. Именно поэтому ничто не может помешать недобросовестному продавцу заключить несколько предварительных договоров на один объект недвижимости.

***

Конечно, предварительный договор не может в полной мере защитить ваши интересы. Но если обстоятельства сложились в сторону такого договора, следует вникнуть и разобраться со всеми нюансами. Согласитесь, лучше потратить немного времени на изучение этого вопроса, чем лишится денег и сна.

Автор: Лелекова Оксана

Источник: Poselkispb.ru


← Недвижимость с отделкой или без: что выб...

Загородная недвижимость через посредника →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x