Межевание участка станет обязательным Межевание участка станет обязательным
Новые изменения в законе «О государственной регистрации». Для чего нужно межевание?
Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Участок в аренду: что это такое и как с этим бороться?

24 сентября 2015

«Дом на века»... Семейные люди, приобретая загородный дом, предвкушают приятные выходные в кругу семьи в уютной гостиной. Они планируют вырастить там своих детей, внуков, передать им дом по наследству. Но не всегда есть такая возможность — дом-то может быть в вашей собственности, а вот земля — находиться в аренде.

Существует два варианта обладания земельным участком: он может находиться в собственности у застройщика (в дальнейшем право собственности передается при продаже) или же быть в аренде. С участком, находящимся в собственности, все понятно: у владельца на руках имеются документы, подтверждающие права собственности и позволяющие делать с этим участком все, что угодно: застраивать, продавать, сдавать в аренду, менять, дарить и т. д.

Что же такое земельный участок в аренду? Согласно Земельному кодексу аренда земли, это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. В общем-то, понятие аренды знакомо многим людям, но не все знают, что происходит, если построить на арендованном участке недвижимость. А некоторые до определенного момента даже не догадываются, что купили дом, построенный на арендованном участке (недобросовестные девелоперы могут просто утаить эту информацию). Поэтому советуем спрашивать открыто, находится ли земельный участок в собственности или арендуется? Если находится в собственности, то можно попросить показать соответствующие документы. В идеале вам должны показать свидетельство о государственной регистрации права на собственность. Для того, чтобы убедиться в подлинности документа, можно сделать запрос на сайте Росреестра и проверить статус участка через их портал (для этого нужно будет ввести кадастровый номер участка). Не стоит стесняться или бояться показаться дотошным, ведь речь идет о больших тратах и серьезных финансовых вложениях в загородную недвижимость.

Портал Poselkispb.ru собрал примеры коттеджных поселков с арендованной землей и землей, находящейся в собственности.

Коттеджные поселки с арендованными земельными участками

КП «Голубые озера» строится в Гатчинском районе в 51 км от КАД. Располагается неподалеку от реки Оредеж и граничит с живописными еловыми и смешанными лесами. Стоимость сотки — от 20 000 рублей.

КП 'Голубые озера'

КП «Хантула» расположился в Выборгском районе Ленинградской области в деревне Волочаевка (50 км от КАД). Недалеко от поселка находятся конный клуб «Лада» и ряд горнолыжных курортов в Коробицыно. Стоимость сотки — от 100 000 рублей.

КП 'Хантула'

КП «Дольское» находится в Приозерском районе в 66 км от КАД. Поселок расположен на берегу Суходольского озера — одного из крупнейших озер Карельского перешейка — в тихой, уединенной части деревни Овраги. Стоимость сотки — от 100 000 рублей.

КП 'Дольское'

КП «Заречное» строится во Всеволожском районе в 14 км от КАД посреди лесного массива, что обеспечивает отличное состояние экологии. По территории поселка протекает ручей от Мертутьских карьеров, на берегу которых имеется стихийно организованная пляжная зона. Стоимость сотки — от 180 000 рублей.

КП 'Заречное'

КП «Красноозерное» располагается в Выборгском районе, рядом с населенными пунктами Пески и Октябрьское. В пешей доступности — лесное озеро Красное, в 3 км — Финский залив, привлекающий поклонников пляжей и водных видов спорта. Деревня находится на берегу озера Красное, в отдалении от трасс, крупный лесной массив расположен на северо-востоке. На территории деревни Красноозерное расположена ферма по разведению крупного рогатого скота. Окрестности представляют собой живописный хвойный лес. Стоимость сотки — от 120 000 рублей

КП 'Красноозерное'

Коттеджные поселки с зарегистрированным правом собственности на земельный участок

КП «Традиция» строится во Всеволожском районе в 16 км от Санкт-Петербурга. Застройщик Constanta Development Group сразу подчеркивает, что у него есть Свидетельство о государственной регистрации права УФСГРКК Ленобласти от 23 июля 2013 г. На территории поселка возводятся современные коттеджи и дуплексы, таунхаусы, размещенные в блоках по 4 и 6 секций. Каждый из объектов включает земельный участок, к которому подведены все необходимые коммуникации.

КП 'Традиция'

КП «Скандинавский парк» располагается во Всеволожском районе в 18 км от КАД. Важным преимуществом считается транспортная доступность. В километре расположено Пасторское озеро длиной 800 метров, в шаговой доступности от поселка расположена река Пасторский ручей. Стоимость сотки — от 80 000 рублей.

КП 'Скандинавский парк'

КП «ПриЛЕСный» строится во Всеволожском районе в 15 км от КАД. Территория поселка окаймлена хвойными лесами. Сам коттеджный поселок включает в себя социально-административные объекты: административное здание, детскую площадку, футбольное поле, теннисный корт, парковую зону отдыха, а также детский сад и магазин. Стоимость сотки — от 109 000 рублей.

КП 'Прилесный'

КП «Рыжики» построен во Всеволожском районе, в 7 км от КАД. На территории посёлка построен магазин, гостевая парковка, здание правления. Дальнейшее развитие инфраструктуры и коммуникаций в посёлке проводится по решению собственников. Стоимость сотки — от 90 000 рублей.

КП 'Рыжики'

КП «Покровское» находится в Гатчинском районе в 18 км от КАД, неподалеку от знаменитого горнолыжного курорта «Туутари Парк» и предлагает к продаже коттеджи, купидон таунхаусы и участки. Стоимость сотки — от 65 000 рублей.

КП 'Покровское'

После того как мы взяли для примера несколько коттеджных поселков, земельные участки в которых находятся в аренде, и сравнили их с КП, имеющими участки в собственности, приходим к выводу, что самые распространенные плюсы, приписываемые арендуемой земле, потеряли свою актуальность. И все же, давайте сперва рассмотрим общие минусы и плюсы земельных участков, находящихся в аренде.

Минусы

Первый и самый главный: ненадежность. Нет, земля из-под ног не уйдет, но сам факт того, что в вашей собственности находится только дом, без участка, согласитесь, не обнадеживает. Арендатор может не захотеть продлевать договор по истечении срока его действия и тогда придется решать вопрос с продажей недвижимости. А это не очень-то вяжется с идеей «прожить всю жизнь и встретить старость в доме на века». Все-таки большинству людей хочется иметь уверенность в завтрашнем дне.

Вторым минусом является арендная плата. Помимо оплаты работы инженерных систем владелец должен так же оплачивать свое право пользоваться землей, которая ему даже не принадлежит. Это несколько обидно и очень затратно.

Третьим минусом является невозможность распоряжаться участком: его нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству. А это не особо дальновидное отношение к имуществу.

Однако стоит быть справедливыми и отметить, что есть и несколько плюсов в том, чтобы покупать недвижимость на участке, сдаваемом в аренду.

Плюсы

Во-первых, это сниженная стоимость — многие девелоперы пользуются этим конкурентным преимуществом, чтобы переманить к себе покупателей. Дом, построенный на арендуемом участке, чаще всего, будет стоить на 30% дешевле, чем дом на земле, находящейся в собственности. И если у покупателя не хватает денег на покупку загородного дома на участке, оформленном в собственность, то аренда земельного участка подойдет как нельзя лучше, за счет сниженной стоимости. Однако на примере приведенных выше коттеджных поселков мы смогли убедиться, что на самом деле цена не сильно разнится и в некоторых КП с землей в собственности, цена сотки даже ниже. Так что этот плюс приписывается в достоинства арендованных земель скорее по инерции.

Во-вторых, у покупателя появляется возможность построить дом в очень живописной местности. Вряд ли Правительство Санкт-Петербурга и Ленинградской области выставит на продажу земли на берегу Финского залива. Но взять в аренду и построить на этих землях дом — можно. Именно так поступают многие застройщики, занимающиеся строительством таунхаусов, ведь никто не разрешит взять в собственность 1–2 сотки земли, минимальный допустимый размер — 1 га. Альтернативой арендованной земле может стать долевое владение с соседями, проживающими во второй части дома. Впрочем, этот плюс тоже ставится под сомнение, потому что в последнее время многие девелоперы начинают все-таки получать в собственность земли среди лесных массивов или на берегах рек и озер. Однозначно недоступным местом пока остается Финский залив — на его береговой полосе землю можно только арендовать.

Так что же делать, если минусы все-таки перевешивают плюсы? К тому же при рассмотрении нескольких примеров мы выяснили, что арендованная земля утратила такое свое преимущество, как низкая стоимость (КП с землей в собственности могут предлагать более низкую стоимость за сотку). В таком случае остается только оформлять участок в собственность. Многие люди, чтобы не тратить время и нервы, предпочитают переложить ответственность на специалистов. Но если вы все же решили заняться оформлением самостоятельно, то вам поможет инструкция, подготовленная порталом Poselkispb.ru.

Регистрация права собственности

  1. Заказать геодезический план на земельный участок в геодезической компании.
  2. Заказать генеральный план на участок в БТИ (бюро технической инвентаризации).
  3. Обратиться в Министерство имущественных отношений или районную администрацию по месту нахождения земельного участка. Там написать заявление о передаче участка в собственность и подать следующие документы:
    • Акт о передаче участка во владение;
    • Генеральный план;
    • Кадастровый паспорт;
    • Письменное разрешение органов опеки и попечительства, если собственником или одним из собственников будет несовершеннолетний ребенок.

О своем решении в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службой) вас уведомит муниципалитет или администрация приблизительно через месяц, но специалисты говорят о более длительном ожидании: три месяца и даже больше. Кроме того, необходимо выкупить участок по выставленной администрацией цене и получить договор купли-продажи.

  1. Провести межевание участка, чтобы получить новый кадастровый паспорт по ее итогам. Для этого нужно: обратиться в лицензированную геодезическую компанию, предоставить пакет документов (паспорт собственника, свидетельство о праве собственности на землю или договор купли-продажи, нотариально заверенная доверенность и паспорт доверителя, если собственника участка представляет другой человек). При этом необходимо будет оповестить соседей, чтобы они присутствовали при межевании для согласования границ (уведомить их нужно как минимум за семь дней до процедуры).
  2. После межевания поставить участок на кадастровый учет и получить новый кадастровый паспорт. Для постановки на кадастровый учет необходимо подготовить следующие документы: договор основания (договор аренды земельного участка), свидетельство о праве собственности на землю, письменное согласие от Министерства имущественных отношений, геодезический план, межевой план.
  3. Зарегистрировать право собственности на участок и получить свидетельство:
    • Подать в МФЦ такие документы, как паспорт РФ, межевой план, кадастровый паспорт, договор основания;
    • Оплатить госпошлину;
    • Через 7–10 дней забрать свидетельство о регистрации права на участок.

Можно оформить участок в собственность по упрощенной форме, если он попадает по «дачную амнистию», то есть под действие Федерального закона №93 от 30.06.2006 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества. Напомним, что «дачная амнистия» распространяется на участке, полученные до 30.10.2001 года:

  • Земельные участки в городе, поселке или деревне, выделенные под индивидуальное жилищное строительство, гаражное строительство, подсобные хозяйства и расположенные на них объекты недвижимости, для строительства которых не требуется разрешение;
  • Дачные участки, находящиеся в садоводческих товариществах, дачных кооперативах, предназначенные для ведения огородничества и садоводства, а также расположенные на них объекты недвижимости, для строительства которых не требуется разрешение.

Оформление по «дачной амнистии» требует предоставления всего двух документов: кадастрового плана и документа, подтверждающего факт получения участка или права на него.

Портал Poselkispb.ru проанализировал нормативно-правовые акты, касающиеся арендованных земельных участков, разобрал плюсы и минусы проживания на таких участках, а также составил инструкцию по приобретению их в собственность.

Глава 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации посвящена аренде и всему, что с ней связано. Особый интерес для покупателей недвижимости может представлять статья 610, раскрывающая нюансы про срок аренды, статья 614 (об арендной плате) и, самое главное, статья 624, касающаяся выкупа арендованного имущества. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность по истечении срока аренды или до истечения при условии внесения арендатором выкупной цены. Однако также отмечено, что если в договоре аренды такого нет, то право выкупа может быть установлено дополнительным соглашением сторон, а могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Помимо Гражданского Кодекса, вопросы аренды содержат Земельный Кодекс РФ, Федеральный закон № 101 от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и областной закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области».

22 статья 5 главы Земельного кодекса посвящена вопросам аренды земли и передаче арендованной земли третьему лице или субарендатору. В Земельном кодексе в 27 статье пятой главы есть список земель с ограничениями оборотоспособности — земли, которые не могут быть сданы в аренду. К ним относятся государственные природные заповедники и национальные парки, земли из состава лесного фонда, земли в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, занятые особо ценными объектами культурного наследия, и другие. С полным перечнем земель можно ознакомится на страницах Земельного кодекса.

Если земельный участок находится в федеральной собственности, то размер арендной платы устанавливается Правительством РФ; если право собственности принадлежит субъекту РФ, то величина арендной платы устанавливается органом государственной власти субъекта. Аналогично с землей, собственником которой является государство или муниципалитет.

Важно отметить, что если вы собрались приобретать участок, к которому относится близлежащий пляж, и земля находится в аренде, то готовьтесь к наличию посторонних людей. В соответствии с 39 статьей Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту и его береговой полосе.

Сроки аренды могут разниться:

  • договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от 3 до 10 лет для строительства и реконструкции зданий и сооружений;
  • на 20 лет для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства;
  • от 3 до 5 лет предоставляется юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  • до 49 лет собственнику здания или сооружения, расположенных на этом земельном участке.

Таким образом получается, что владение арендованным земельным участком носит временный характер и не очень-то подходит под мечту о доме на века.

Кроме ГК РФ и ЗК РФ информацию об аренде земельных участков и земель сельскохозяйственного назначения содержит федеральный закон №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного пользования», в девятой статье второй главы. Так, например, отмечается, что в аренду могут быть переданы только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Большое значение для владельцев недвижимости на арендованном участке имеет пункт 4, в котором отмечается, что арендуемый участок земли переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

В областном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сказано, что приобрести земельный участок сельскохозяйственного назначения в собственность можно спустя три года надлежащего использования по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности. Причем решение о передаче в собственность или об отказе должно быть принято в течение тридцати дней со дня подачи арендатором заявления в письменной форме в уполномоченный орган государственной власти Ленинградской области или орган местного самоуправления. В двенадцатой статье перечислены особо ценные сельскохозяйственные угодья, к которым относятся участки высокоплодородной пашни, искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району на пятьдесят и более процентов, и другие (с полным перечнем можно ознакомиться при прочтении закона). В этом и состоит основное отличие областного закона от Федерального.

***

Разница между земельным участком в собственности и арендуемым заключается в том, как ими можно распорядиться. С собственной землей владелец может делать почти все, что ему захочется. В то время как арендованный участок нельзя передать по наследству (нельзя даже быть уверенным, что сможешь прожить на нем всю жизнь, ведь срок аренды ограничен).

К основным плюсам арендуемого земельного участка можно отнести сниженную стоимость и возможность проживать в красивом месте, хоть это и перестает уже быть преимуществом арендованных земель. Минусы — отсутствие уверенности и стабильности, зависимость от арендодателя, невозможность распоряжаться участком по собственному усмотрению, возможные проблемы в будущем с оформлением собственности или продлением аренды. Аренда земельного участка не подходит тем, кто планирует сделать из своего загородного дома семейное гнездышко, ведь понятие аренды исключает долгосрочную перспективу.

Если минусы перевешивают плюсы, то участок можно оформить в собственность. Для этого необходимо собрать нужный пакет документов и подать заявление. При оформлении по «дачной амнистии» вместо пакета документов нужно будет подготовит только кадастровый паспорт и документ, подтверждающий факт получения участка.

К основным нормативно-правовыми документам, регулирующим аренду земельных участков можно отнести Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, ФЗ № 101 и областной закон «Об обороте земель». В них раскрывается понятие аренды, приводится список участков, которые не могут быть отданы в собственность, и прописаны условия, при которых арендатор может выкупить участок. А также указаны сроки, на которые может осуществляться аренда земли.

Автор: Анжелика Стратиевская

Фотографии: layho.livejournal.com

Источник: Poselkispb.ru


← Недорогие квартиры в малоэтажных ЖК

Новый ЖК «Сиверская палитра» →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x