Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Fee-девелопмент на загородном рынке: раскрываем суть явления

6 октября 2014

Земельные угодья, считавшиеся в давнюю пору едва ли не основным показателем благополучия и достатка, на сегодняшний день часто оказываются тяжким бременем для владельцев, особенно если гектары для них — непрофильный актив. Земля, не приносящая прибыли, требующая к тому же постоянной уплаты налогов, способна стать тянущим на дно «пассивом» даже для крупной банковской, страховой и любой другой компании.

В экономически тяжелые времена, в России это особенно ярко проявилось после кризиса 2008 года, в залоге у банков осталось немало земельных участков девелоперов-банкротов, с которыми кредитные организации попросту не знали, что делать. Решение было найдено в fee-девелопменте, ставшим одним из перспективных направлений инвестбанкинга.

2.jpg

Суть явления заключается в том, что инвестор, в данном случае — компания-землевладелец, нанимает профессионального девелопера, который получает вознаграждение за то, что полностью берет на себя все работы по проекту, начиная с всевозможных согласований и поиска подрядчиков и заканчивая выбором маркетинговой и рекламной стратегий. Таким образом, fee-девелопмент мало чем отличается от любой другой наемной работы, но при этом он не лишен своих особенностей. Как рассказала руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева, fee-девелопер составляет подробный план работ с земельным массивом заказчика. В нем содержится анализ потенциала участка, а также определен перечень и стоимость работ, необходимых для повышения его привлекательности в глазах потенциальных клиентов. После согласования проекта девелопер начинает последовательное его претворение в жизнь с соблюдением сроков и других оговоренных тонкостей. Квалифицированный подход к делу способен обеспечить инвестору существенную экономию издержек и значительную прибыльность проекта.

В нашей стране отношение к девелопменту как к полноценному виду деятельности пока находится на этапе формирования. Если в Европе профессиональные девелоперы реализуют порядка 70% проектов, то в России этот показатель находится на уровне не более 10%. О практике применения fee-девелопмента на петербургском рынке загородной недвижимости рассказали эксперты Коллегии профессиональных девелоперов (КПД).

Кто является потребителем услуги fee-девелопмента?

Рассуждая о том, кому в первую очередь следует воспользоваться услугами fee-девелопмента, советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева выделяет три категории потенциальных участников загородного рынка Ленобласти: городские строительные компании, иногородних инвесторов и «девелоперов по случаю».

Первые в силу объемов и масштабов своих городских проектов не считают нужным прислушиваться к специалистам загородного рынка, из-за чего нередко испытывают сложности с проектами, продажами и клиентами. «Надо признать, что сейчас лед тронулся, потому что городские компании хоть и не берут полностью команду fee-девелопмента, но начинают слушать загородных специалистов на уровне консалтинга», — говорит эксперт.

Проблемы второй категории инвесторов проистекают из-за недостатка информации: нехватки знаний микроклимата и распределения проектов по районам. Успехи в коттеджном строительстве на региональном рынке отнюдь не означают, что таковые последуют и на рынке Ленобласти. «Например, человек, владеющий домостроительным комбинатом на севере, покупает землю в самом неинтересном для потенциального потребителя районе Ленобласти», — приводит пример госпожа Невелева.

Третья категория инвесторов — это так называемые «девелоперы по случаю». Ими могут быть банковские, страховые и любые другие организации, в портфеле которых нередко благодаря воле случая оказались непрофильные активы в виде земельных массивов.

«В определенный момент они должны решиться и дойти до профессиональных девелоперов именно для получения услуги fee-девелопмента, поскольку имеют другую профессию, — говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком». – Они вынуждены расширять свою структуру, осваивать новые виды деятельности, брать в команду новых людей — все это огромный труд. К тому же такие компании очень недоверчивы и не всегда понимают, что загородный девелопер — это точно такая же профессия, как и многие другие».

1.jpg

О психологической подоплеке данного опроса рассуждает Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»: «Существует иллюзия простоты загородного рынка, на которую очень легко покупаются начинающие инвесторы. Обращаясь за консультацией к профдевелоперам, они хотят подтверждения своим предположениям, своему видению проекта. Не получая того, что они хотели бы услышать, многие начинают самостоятельно реализовывать проект, потом мы видим эти поселки на реконцепции. На рынке недвижимости есть девелоперы, а есть хорошие психологи, к которым инвесторы приходят за тем, чтобы услышать желаемое».

Девелопер и инвестор — как доверять друг другу?

Существенная разница между просто консультантом в сфере загородного строительства и fee-девелопером заключается в том, что первый не несет ответственности за конечный результат, в то время как второй полностью берет на себя реализацию проекта, «усыновляя» его и представляя под собственным брендом. Нередко инвесторы настаивают на финансовом участии девелопера в проекте, что является уже со-инвестированием, но никак не осуществляемым за вознаграждение fee-девелопментом.

Директор по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елена Брун отмечает, что проблемы могут начаться на этапе обсуждения денежных вопросов: «Инвесторы хотят, чтобы девелопер произвел некое волшебное маркетинговое действие, которое позволит на первом же этапе привлечь средства, достаточные для стройки, что в подавляющем случае — иллюзия. 99% собственников не готовы к тому, что придется вкладывать дополнительные средства».

«Компании, например, банки, желающие как можно скорее монетизировать залоговое имущество, считают, что наличие земли — уже достаточный для запуска проекта факт. Происходит категорическое неприятие дополнительных платежей», — резюмирует Марина Агеева.

Какова практика применения fee-девелопмента в Ленобласти?

«Основной опыт, который имеет наша компания — это соинвестирование, — говорит Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс». — Есть совместные проекты, но мы на каком-то этапе отказались от них, потому что начинаются конфликты. Достаточно тяжело найти общий язык с собственниками жилых массивов».

0.jpg

«Гораздо выше перспективы того, что эти земли будут изыматься за долги государством. То, что сегодня запрещен перевод земель из «сельхозки» в другие категории и виды разрешенного использования — это уже шаг. Первым шагом было увеличение кадастровой стоимости, а вместе с тем — налогового бремени. Сейчас потенциальные инвесторы, имеющие на руках большие объемы с/х земель, которые они не в состоянии перевести, но при этом платят за них налоги, будут вынуждены развивать на них сельское хозяйство. В противном случае за долги земля уйдет государству», — резюмирует Андрей Бочков.

«За прошедший год ГК «Стинком» обсуждала 3 проекта на управление. В первом случае отказались мы, во втором — локация была довольно удалена от нашей деятельности (не выдержали норму прибыли), в третий раз инвестор отказался от нас. Все три массива пока стоят без изменений», — делится советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева.

«Мы рассчитываем на то, что будущей весной сможем анонсировать свой первый проект, который будем делать на основе fee-девелопмента, — говорит генеральный директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров. — От момента начала работы над проектом до реализации концепции проектных решений, позволяющих увидеть конечный продукт хотя бы на бумаге, уходит порядка года. Мы надеемся, что вскоре сможем посоветоваться с коллегами по поводу будущего проекта».

Кроме того, экспертсчитает, что корень проблемы российского fee-девелопмента лежит в отсутствии в стране культуры инвестирования. Отечественные инвесторы, не являясь «профи» в загородном девелопменте, зачастую не доверяют компаниям, имеющим в данной сфере большой опыт.

«Механизму инвестирования нужно учиться. Западные компании, практически ничего не знающие о России, вкладывают сюда деньги за счет того, они умеют это делать поколениями. Наши соотечественники не умеют вкладывать средства в незнакомые для себя отрасли, однако могут хорошо делать свое дело, — говорит Дмитрий Майоров. — Необходимо попытаться донести на примере нашей отрасли, каким образом можно просчитывать риски, где найти точки выхода в случае кардинального изменения рыночной ситуации, как людям безопасно инвестировать — в этом наша задача».

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: mygazeta.com, vseverske.info, delopis.ru

← Договор купли-продажи загородной недвижи...

Семь раз проверь - один заплати →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x