Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Договор купли-продажи загородной недвижимости предварительного характера

5 сентября 2014

Остались в прошлом долгие поиски подходящего земельного участка или коттеджа — вы решились вступить в ряды владельцев загородной недвижимости. Однако прежде чем мечта о собственном участке или доме осуществится, необходимо заключить сделку купли-продажи.

Кто уже принимал участие в подобных мероприятиях, тот знает, что на сбор всевозможных справок и подготовку документов (причем как для покупателя, так и для продавца), могут уйти месяцы, а между тем стоимость жилья может вырасти. Для фиксирования цен и условий в будущем нередко заключают предварительный договор, об особенностях которого и пойдет речь ниже.

Что такое предварительный договор?

Отправные точки по вопросам, связанным с предварительными договорами, следует искать в правовой сфере, а именно — в статье 429 Гражданского кодекса РФ. Подписывая бумаги, стороны обязуются в установленный срок заключить основной договор (о выполнении работ, оказании услуг или о передаче имущества) на заранее оговоренных условиях. Если конкретная дата для основного договора не была обозначена, то подписать его необходимо в течение года с момента заключения предварительного документа.

При этом для него важно не только содержание, но и форма — в идеале она должна соответствовать будущему основному документу (если таковой не установлен, то в письменной форме). Несоблюдение этого момента, согласно п. 3, ст. 429 ГКРФ, влечет за собой признание предварительного договора ничтожным.

Кроме того, на предварительные договора распространяется действие п.4 ст. 445 ГКРФ, по которой в случае отказа одной из сторон подписывать основной договор, другая может обратиться в суд «с требованием о понуждении заключить договор». Также «уклонисту» придется возместить другой стороне причиненные убытки.

Как правило, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости прописываются условия вносимого покупателем задатка, который выступает гарантией того, что в будущем будет подписан полноценный договор. Если условия предварительного договора не исполняются покупателем, задаток остается у продавца, однако случаются и обратные ситуации: тогда продавец обязан возместить потенциальному покупателю его величину в двойном размере (ст. 381 ГКРФ). Подобные условия призваны снизить количество сорванных сделок, с чем успешно и справляются — мало кому захочется терять деньги. К тому же задаток учитывается при последующей оплате полной стоимости недвижимости в момент заключения основного договора купли-продажи.

Предварительный договор не следует путать с соглашением (договором) о намерениях, хотя на первый взгляд может показаться, что определения идентичны. В контексте купли-продажи недвижимости используется понятие предварительного договора, поскольку именно он, включая в себя четкие формулировки, влечет за собой возникновение юридических обязательств у сторон.

В свою очередь, соглашения о намерениях, как правило, не содержат конкретных определений, они подписываются с целью обозначить границы будущего сотрудничества и воздействуют скорее с психологической, нежели юридической стороны. Подобный документ может быть подписан, к примеру, девелоперами-партнерами для будущего развития совместного коттеджного проекта.

Какие существуют риски при подписании предварительного договора?

Несмотря на то, что схема заключения предварительных договоров получила широкое распространение в загородном строительстве, и ее механизм у многих девелоперов хорошо отработан, эксперты рекомендуют покупателям отнестись к подписанию документа с особым вниманием и осторожностью. Попробуем пояснить, почему.

Наверняка многие из вас смогут припомнить не одну конфликтную ситуацию на городском строительном рынке, когда сотни людей оказывались обманутыми дольщиками, без обещанных квартир и вложенных денег. В середине 2000-х годов по всей стране пронеслась настоящая волна митингов пострадавших. Печальный результат стал возможен благодаря лазейкам в законодательстве, воспользовавшись которыми, нечестные на руку застройщики смогли привлечь немало средств.

Мошенничества осуществлялись как раз с использованием предмета сегодняшнего разговора — предварительного договора купли-продажи. Принятый в 2005 году 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») помог сократить поток серых схем благодаря возложенному на застройщика обязательству заключать с покупателем договор долевого участия (ДДУ), который способен защитить интересы потенциальных клиентов.

«Основные риски заключения предварительного договора состоят в том, что по большому счету, он ни к чему не обязывает и может быть расторгнут в любое время. К тому же, он не регистрируется ни в каких государственных органах, соответственно у покупателя нет возможности проверить факт двойной продажи, чтобы себя дополнительно обезопасить. Приходится надеяться на честное слово девелопера, поэтому нужно уделять больше времени анализу его надежности и ранее реализованным проектам», — комментирует директор по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елена Карасева, — «Мы (МЖК «Близкое» — прим. ред.) чуть ли не единственные, кто продает таунхаусы по 214-ФЗ».

Возвращаясь к рынку городской недвижимости, рассмотрим основные варианты, при которых клиенту строительной компании следует отнестись особенно внимательно к заключению предварительного договора, а может быть, и вовсе от него отказаться:

1) Продажа по ПДКП до получения разрешения на строительство

Множество согласований, связанных с получением разрешения на строительство, отнимают у застройщика драгоценное время — никому не хочется, чтобы оно шло в впустую. Поэтому компания может открыть продажи раньше положенного времени — по ПДКП, которые после получения разрешения должны переоформляться в ДДУ. Откровенно говоря, схема незаконна, но тем не менее она может привлечь внимание клиентов за счет низкой цены на самом раннем этапе развития проекта.

2) Реализация по ПДКП строящегося жилья

Строящиеся квартиры, согласно закону, могут продаваться только по ДДУ, договорам об участии в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК и ЖНК). Нарушение данных условий застройщиком может грозить ему штрафом — от 500 тыс. до 1 млн. рублей для юридических лиц.

3) Продажа по ПДКП готового жилья

После того, как дом построен, а квартиры еще не в собственности, девелопер имеет право продавать жилье по предварительному договору, так как 214-ФЗ, в соответствии с которым подписываются ДДУ, перестает работать. После оформления жилья в собственность застройщик перезаключает предварительный договор на основной. Покупателю следует особенно внимательно отнестись к его подписанию, проверить точность всех параметров жилья, а также указание срока, по истечении которого будет заключен основной договор. Как показывает практика строительного рынка, случаи многократной продажи одной и той же жилплощади отнюдь не редкость.

Предварительные договора на загородном рынке

В сфере загородной недвижимости механизм заключения предварительных договоров используется наиболее активно — за то время, пока девелопер готовит необходимый пакет документов для продажи участка, покупатель успевает найти нужную сумму денег. Зачастую продажи в поселках открываются еще до того, как земельный массив будет размежеван на отдельные участки, заключить основной договор без четкого указания границ участка нельзя, поэтому единственный выход в данной ситуации — подписание предварительного договора. То же самое происходит и с еще не построенными, например, по договору подряда, домами.

На вопрос о заключении предварительных договоров в рамках коттеджных проектов отвечает Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом»:

«ГК «Айдадом» использует схему предварительных договоров купли-продажи при реализации земельных участков на самой ранней стадии. Это позволяет нам предложить своим клиентам максимально выгодные условия. По мере реализации и получения всей документации на участки, их цена возрастает более чем в два раза.

Например, цена за сотку в КП «Петергофские Предместья» и «Южная Дача» от стадии старта до финальной выросла более чем на 100%. В КП «Брусничное» за полгода — увеличилась на 30 %, а в КП «Долина Уюта» за тот же срок поднялась более чем на 25 %.

Также предварительные договоры мы заключаем с клиентами, которые приобретают участки при помощи нашей рассрочки. «Айдадом» предоставляет рассрочку своим клиентам до 24 месяцев и после полной оплаты по договору мы заключаем основной договор купли-продажи, который идет на государственную регистрацию».

Как обезопасить себя при заключении предварительного договора?

Гарантировать стопроцентную безопасность сделки не сможет ни один девелопер, поэтому директор по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елена Карасева рекомендует покупателям уделять больше внимания анализу надежности девелопера и его проектам, реализованным ранее.

По мнению Алексея Баринова, коммерческого директора ГК «Айдадом», рисков при заключении предварительного договора не больше, чем при любом другом. «Если Вы покупаете участок у компании, которая реализует свой первый проект, риски здесь высоки вне зависимости от того, по предварительному договору она работает или по основному. Если вы видите, что застройщик успешно развивается, доводит свои проекты до конца, обеспечивает достойное послепродажное обслуживание, то с ним можно иметь дело. Для компании, которая дорожит своей репутацией, каждый клиент дорог и ценен», — говорит эксперт.

Говоря о предварительных договорах, мы ни в коем случае не хотим посеять панику в умах интересантов рынка загородки — не так страшен черт, как его малюют. Хотим лишь обратить внимание читателей на то, что подходить к заключению сделок на загородном рынке следует во всеоружии — с максимально возможным количеством знаний, дабы не стать жертвой мошенников и осуществить, наконец, свою мечту о загородном доме.

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru

Фотография: biznes-prost.ru


← Как правильно выбрать загородную недвижи...

Fee-девелопмент на загородном рынке: рас... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x