Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Земельные участки с подрядом: в чем выгода?

4 апреля 2014

Рынок загородной недвижимости, пожалуй, как никакой другой подвержен влиянию изменений в природе: зимняя спячка закончилась, впереди ожидаемая оттепель в виде активизации как застройщиков, так и покупателей. Последние, в свою очередь, осознав потребность в загородном доме, пытаются определиться с выбором и часто заходят в тупик. Действительно, предложений масса: здесь и готовые коттеджи (таунхаусы, дуплексы, квартиры), и земельные участки для самостоятельного строительства, а также наделы с подрядом на проведение строительных работ. Если с первыми двумя вариантами все более-менее ясно, то определение «участок с подрядом» нередко вызывает недопонимание среди интересантов. Значит, пришла пора расставить все точки над «i» в данном вопросе.

Важные основы

Сделка по реализации «участка с подрядом» состоит из двух частей: из собственно продажи земельного участка как объекта права собственности, а также из дополнительно заключаемого договора подряда на проведение строительных работ. На последнем остановимся несколько подробнее.

Договор подряда является одним из старейших видов гражданско-правовых контрактов, его основы были определены еще во времена римского права, когда начали появляться первые соглашения о найме на работу. Если мы говорим о современном российском законодательстве, то вопросам подряда, в частности строительного, посвящена 37-я глава 2-й части ГКРФ.

2.jpg

Здесь мы встречаем общие положения: распределение рисков и ответственности между сторонами, необходимость страхования объекта строительства, обязанность подрядчика вести техническую и сметную документацию, право заказчика осуществлять контроль и надзор за качественным исполнением, а также порядок сдачи-приемки и оплаты произведенных работ. Конечно, каждый конкретный застройщик предлагает свои уникальные условия, но все они будут опираться на законодательную базу, которую стоит изучить каждому покупателю перед заключением контракта.

Между понятиями «участок с подрядом» и «готовый коттедж» не всегда можно выявить очевидную разницу. Сами девелоперы «мутят воду»: желая заинтересовать как можно больше покупателей, они смешивают два разных по сути предложения. Да, в обоих случаях клиент приобретает домовладение, и подрядные услуги предлагает та же компания, что продает землю, но очередность процессов покупки и строительства различаются. А это непосредственным образом влияет на то, когда покупатель сможет заселиться в свой дом. Для кого-то полгода-год особого значения не имеют, но есть и те, кто неприятно удивляются, когда приезжая по рекламе «готовый коттедж», видят лишь участки.

Немного статистики: если рассматривать те проекты, где представлены исключительно земельные участки, картина будет следующей: 64% — это участки под самостоятельную застройку, в 32% можно выбрать, строить дом самим или же заключить договор подряда, в оставшихся 4% реализуются только земельные наделы с обязательным подрядом.

Сравнение форматов: плюсы и минусы

Участки без подряда

Все познается в сравнении. Каждый, кто решает исполнить свою мечту о проживании загородом, сталкивается с множеством предложений уже готовых домов и участков. Рассмотрим основные плюсы и минусы для самого популярного формата – земельной нарезки, предназначенной для самостоятельного строительства.

Во-первых, хочется отметить свободу выбора для покупателя, которая заключается в возможности построить действительно любой коттедж, непохожий на все остальные как по планировке, так и в отделке. Подобный вариант привлекает не только клиентов, жаждущих эксклюзива, готовых платить и самое главное – ждать, но и тех, кто серьезно ограничен в бюджете. Самостоятельное строительство позволяет не только пошагово контролировать ход работ, но и стимулирует поиск наиболее оптимальных с финансовой точки зрения решений – от выбора стройматериалов до поиска работников.

Для девелопера «земельные участки без подряда» считаются наиболее простым конечным продуктом – финансовые вложения, а значит, и возможные риски, минимальны. Удачное расположение, подведенные централизованные коммуникации, адекватная ценовая политика, соответствующая позиционированию проекта, и можно не сомневаться, что хозяева для участков под самостоятельную застройку не заставят себя долго ждать. В случае же неблагоприятных изменений рыночной конъюнктуры у застройщика остается больше пространства для маневра, чем, скажем, при продаже уже готовых домов.

5.jpg

Из недостатков отметим неравномерность в развитии поселка: пока одни участки активно застраиваются, на других буйным цветом растет бурьян, причем нередко годами. Получается, что поселок может подвиснуть в состоянии «вечной стройки» на неопределенный срок. Не забываем и про часто встречающуюся в таких поселках стилистическую «кашу» – соблазн построить дворец на 6 сотках чрезвычайно велик, причем непременно богаче и помпезнее, чем у соседа. К чести девелоперов отметим, что во многих проектах, в том числе и с участками без подряда, действуют внутренние регламенты по высоте зданий и внешнему виду ограждений. Это позволяет хотя бы немного нивелировать существенные различия в проектах домов и создать целостный образ коттеджного поселка.

Для земельной нарезки эконом-класса отсутствие подведенных коммуникаций не редкость. И если бурение скважины и монтаж локальной канализации – вопрос, который часто решается в индивидуальном порядке, то с электричеством и магистральным газом все куда сложнее. Намного проще и выгоднее проводить работы по подключению коллективно. Поэтому вы приобрели земельный участок и готовы начать строительство, но поселок, например, почти не распродан, остается терпеливо жать.

Участки с подрядом

Перейдем к нашим героям – земельным участкам с подрядом, которые легко можно сравнить с описанной выше земельной нарезкой. Плюсы одного варианта плавно переходят в минусы другого и, наоборот – здесь важен угол зрения. По большому счету, далеко не все потенциальные покупатели загородной недвижимости имеют четкое представление о своем будущем загородном доме – готовые варианты не подошли, а чего хочется – неизвестно.

В подобной ситуации несколько типовых проектов, представленных застройщиком, могут значительно упростить выбор. В случае необходимости внесения небольших изменений или при желании поменять набор используемых стройматериалов застройщик наверняка пойдет навстречу, однако подобные условия должны быть прописаны в контракте.

При заключении договора подряда на строительство покупателю не придется денно и нощно контролировать весь процесс. Застройщик самостоятельно выполняет весь комплекс строительных работ – от закладки фундамента до установки крыши, а также занимается подключением инженерных сетей. Клиенту остается лишь запастись терпением до начала внутренней отделки. При этом согласно ст.748 ГКРФ заказчик имеет право осуществлять надзор за деятельностью подрядчика в части выполнения своих обязательств, но без вмешательства в его оперативно — хозяйственную деятельность.

Картинка получилась практически идеальной, однако это относится скорее к крупным, проверенным игрокам рынка загородной недвижимости. Гораздо безопаснее пойти на сделку, когда в поселке уже видна динамика ведения строительных работ. Активно возводимые или уже готовые дома соседей – лучшая реклама, внушающая уверенность в будущем. К тому же срыв сроков сдачи часто прописан в договоре, как и размер неустойки.

Если в коттеджном поселке предлагаются одновременно земельные участки для самостоятельного строительства и наделы с подрядом, то логично, что продавать последние ему выгоднее – опытный застройщик всегда сможет сэкономить на закупке стройматериалов, не снижая стоимость подряда для клиентов.

1.jpg«Для девелопера выгоднее продавать участки с подрядом – так он не несет рисков и не омертвляет капитал, приступая к возведению дома фактически только после того, как он его уже продал. Поэтому этот вид предложения сегодня наиболее популярен у девелоперов», — говорит Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

Часто можно наблюдать, как застройщики идут на различные рекламно-маркетинговые ухищрения, дабы получить заказ на строительство: если в рамках одного поселка предлагается земля и с подрядом, и без, то для самостоятельного освоения сотка не редко дороже. Также в качестве бонуса может идти подключение коммуникаций. Пускать в поселок сторонних подрядчиков, которые будут строить то же самое, но на порядок дешевле, попросту не выгодно.

Готовые дома

Говоря о покупке земельных участков для строительства дома наш эксперт, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров, не питает иллюзий и считает, что областной рынок находится в стадии медленного движения по пути к основному и главному продукту – готовому дому.

0.jpg«Граждане, конечно, хотят дом, но вынуждены покупать участок потому, что не могут найти подходящего предложения – не устраивает качество, цена или окружение. К тому же очень многие клиенты уверены, что при самостоятельном строительстве могут существенно сэкономить, — говорит эксперт. — На всех зрелых рынках люди покупают дом, на не полуфабрикат. Я уверен, что будущее за готовыми домами».

Действительно, гораздо проще сделать выбор, видя перед глазами не размытые мечты, а вполне конкретный объект, с окнами и крышей, в который в скором времени можно въехать, не потратив еще несколько лет на ремонт. Что же может удержать интересанта от покупки? Подобный вариант обойдется дороже всего – все знают, что чем ближе срок сдачи многоэтажного дома, тем стремительнее растут цены на его квартиры. На рынке загородки происходит все то же самое. В числе плюсов – минимальный риск, ведь дом уже построен, а если он при этом подключен к инженерии, то оснований для волнений и того меньше. Из минусов таких проектов для девелопера – необходимо стопроцентное попадание в спрос, иначе нереализованные годами домовладения потеряют привлекательность в глазах клиентов, став мертвым грузом в портфеле активов.

В числе проблем, которые могут возникнуть при выборе надела с подрядом, эксперт упоминает о необходимости владельца дома самостоятельно регистрировать строение после завершения работ, с чем могут возникнуть трудности: «Во-первых, это сложная юридическая процедура, а во-вторых, объект может быть построен с нарушением норм, и его вообще откажутся регистрировать».

При заключении сделки с готовыми домами эксперт также выделяет ряд положительных моментов, например, таких, как осуществление продажи готовых домов с уже зарегистрированным правом собственности. «Изначально подписывается предварительный договор, затем ведется строительство на выбранном участке, регистрируется на объект право собственности и только после этого клиент подписывает договор купли-продажи, — поясняет Дмитрий Майоров. — Мы работаем по такой схеме, чтобы защитить наших клиентов от возможных рисков, которые возникают, к примеру, при покупке участка с подрядом».

***

В заключении вернемся к экспертному мнению Дмитрия Сперанского, который утверждает, что не существует универсального рецепта счастья, а значит, невозможно дать однозначный ответ, что выгоднее — участок с подрядом, или же уже построенный коттедж. «Оба вида предложения имеют право на существование. При покупке готового дома клиент быстрее может вселиться в дом, начать им пользоваться. Здесь меньше рисков от банкротства компании — застройщика. Однако в этом случае клиент вынужден мириться с более высокой стоимостью, а также тем, что у него нет такой свободы выбора будущего строения, как при покупке участка с подрядом», — утверждает спикер.

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: stroimdom.ua, mestopodsolncem.ru


← Строительство по финским технологиям наб...

Что пророчат «загородке» и «элитке» на с... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x