Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Максим Берг: «Отсутствие продаж очистит рынок»

23 декабря 2013

Сложный для рынка загородной недвижимости год подходит к концу. Оценивать его сегодня берутся многие, но говорят одними и теми же словами. Результаты большинства коттеджных поселков не укладываются в норму прибыли, что создает определенное нервное напряжение среди продавцов и покупателей. За итогами года мы решили обратиться к компании «ПетроСтиль» как к девелоперу, имеющему свое собственное мнение и успешный опыт сразу в нескольких сегментах и форматах. Генеральный директор компании Максим Берг поделился взглядом на ситуацию сквозь призму собственных проектов «Близкое» и «Медовое».

- Сегодняшнее положение дел на рынке наталкивает на мысли о неминуемом сокращении числа проектов, а в перспективе — игроков. По данным аналитиков, не менее половины поселков за год не подписали ни одной сделки. Ваши оценки: что это за компании и проекты?

- Это компании, которые просто не попали в рынок, предложив невостребованный продукт. Под продуктом я понимаю не только сочетание площади дома, материалов и размера участков. Это совокупность многих факторов: стоимость, срок реализации, темпы строительства, юридическая готовность с точки зрения документов и инженерной инфраструктуры. Видимо, большая часть проектов на данный момент просто не соответствует ожиданиям покупателей. По сути даже хорошо, что у многих нет продаж, так как это очистит рынок.

- Ваш опыт позволяет вам сравнивать ситуацию с тем, что было в 2009 году. Кто-то из девелоперов считает, что рынок уже рухнул, другой предрекает это в ближайшее время… Какие мысли у Вас на этот счет?

- Рынок рухнул в той части недвижимости, которая не продается. Я думаю, что таким проектам еще долго предстоит жить без продаж, потому что сейчас очень много разнообразного предложения, и покупатель может долго и придирчиво выбирать, приобретая в результате лучшее. В 2008/2009.годах наблюдалась другая ситуация: у девелоперов изначально были завышенные ожидания. Они вкладывали деньги в проекты, рассчитывая на то, что каждый год прирост цены на недвижимость будет равен 20%. В этом случае, даже с одновременным ростом себестоимости строительства, земля становилась не самой тяжелой статьей в бюджете. Сложнее всего сегодня выживать тем, кто с самого начала купил землю дорого. Мы тоже не во всех проектах действовали оптимально, но все-таки справились с ситуацией. Стратегических ошибок не было, лишь иногда чересчур оптимистичные оценки.

Сейчас все иначе: темпов роста цен на недвижимость, думаю, вообще никаких нет. В лучшем случае: несколько процентов в год. При этом, себестоимость продолжает расти.

- В то же время опытные девелоперы с хорошим уровнем продаж на общем фоне также признают, что их ожидания на этот год были иными. То есть проблемы рынка не ограничиваются некачественным предложением и теми игроками, которые промахнулись со своими проектами.

- Было ощущение, что рынок начал расти: весь 2012 год и начало 2013-ого были достаточно позитивными. А вот с весны у покупателей появился определенный скепсис. Так совпало, что в этот момент у нас в «Близком» существенно вырос уровень цен. В результате в проекте ситуация изменилась: мы видим уменьшение спроса, но точно не можем сказать, с чем это связано — с затишьем на рынке или с повышением цен. Скорее, со вторым.

- К какому сегменту Вы относите «Близкое»?

- Мы изначально позиционировали его как бизнес-класс, но перестраховались на начальном этапе и для разгона проекта стали продавать его на уровне цен комфорт-класса. В итоге продаж было больше, чем планировали, что это говорит, скорее, о том, что мы слишком занизили цены, а не о том, что мы хорошие продавцы.

- Как быстро одумались?

- За год цены подняли в два раза. Быстрый темп, существенно выше среднерыночного. Это, кстати, помогло продажам. Сегодня в сегменте «5 млн. рублей и выше» мы являемся лидерами рынка по объему реализации таунхаусов и квартир.

- Как Вам кажется, будут ли актуальны скидки и акции в новогодние каникулы и во второй половине зимы? Планируете ли сами к ним прибегнуть?

- Акции, безусловно, будут. К весне абсолютно все станут предлагать супер-условия. На данный момент мы предлагаем скидку 10% при полной предоплате или ипотеке. Просто апеллируем к экономике: если компания получает все деньги сразу, то ей меньше приходится привлекать заемных средств. Конечно, встречаются проекты, где девелоперы готовы сбросить 20% и больше, но такие предложения выглядят скорее сомнительно.

- Если у какого-то из соседей начнется демпинг, как отреагируете?

- Понаблюдаем с любопытством, ведь пока такого не было. Я не уверен, что чей-то демпинг приведет в потере наших клиентов, потому что они уже изучили вопрос, сравнивают предложения, думают, почему здесь дороже, а там дешевле. Если будет демпинг, то скорее это вызовет опасения у потенциальных покупателей, нежели интерес.

- Какой формат сегодня лучше всего продается в «Близком»? И изменилась ли структура спроса с момента начала продаж?

- Мы меняем цены неравномерно по разным продуктам. Начали дешевле всего продавать 1 кв.м в таунхаусах, и в начале секции естественно пошли лучше всего. Сейчас мы немного выровняли ситуацию и приподняли цены, в итоге активнее стали продаваться квартиры. Я думаю, что на них спрос будет все лучше и лучше по мере того, как растет общая готовность проекта. Этому способствует и развитие ипотеки в рамках нашего поселка: на прошлой неделе наконец аккредитовались в банке ВТБ-24 – ставка от 11,5%, что для первичного загородного рынка в нашем регионе уникально. До этого мы предлагали только ипотеку от банка «Санкт-Петербург».

Покупатели квартир, как правило, сразу готовы переезжать. А таунхаусы или коттеджи люди чаще всего приобретают не как первое и единственное жилье. У интересантов есть недвижимость, не всегда они что-то продают перед сделкой, поэтому готовы рассматривать варианты на стадии нулевой готовности или на уровне фундамента.

- Как я понимаю, квартиры и таунхаусы хорошо продаются, а коттеджи — не очень.

- Индивидуальные дома в уходящем году мы продавали лучше среднего для загородного рынка темпа. По крайней мере, мы их продавали, что сегодня уже хорошо!

Когда мы создавали бизнес-план этого проекта, для каждого продукта прогнозировались свои темпы продаж. И мы понимали, что они будут разными на разной стадии реализации. Допустим, коттеджи хорошо продаются, когда весь поселок готов. И как не демпингуй на старте, ускорить темпы не получится. Только сейчас начинают появляться покупатели на дома большой площади и на вторую очередь, которую недавно запустили. Квартиры и таунхаусы популярнее на начальном этапе, так как бюджет покупки здесь имеет большое значение.

- Бизнес-класс, где сегодня позиционируется «Близкое», находится в самом плачевном из всех сегментов состоянии…

- Сейчас по нашему плану мы продаем столько, сколько и собирались по всем трем форматам. На данный момент у нас реализован 81 объект за 14 месяцев. Пока больше всего продано таунхаусов, но соотношение может сильно измениться. Средняя сумма сделки «пляшет» от месяца к месяцу.

Мы попытались сделать максимально доступным наш продукт. Например, размеры участков для индивидуальных домов начинаются от 4 и 6 соток. Скоро будет закончена первая улица, и мы сможем показать, что это очень комфортная планировка. По западным меркам получаются даже большие участки.

- На презентации проекта «Близкое» участники пытались угадать, кто будут покупателями квартир. Соседство с дорогими коттеджами провоцировало определенные стереотипы. Озвучивались варианты от жилья для пожилых родителей владельцев индивидуальных домов до апартаментов для персонала. Кто в результате становится собственниками квартир?

- В первую очередь, их покупают молодые семьи. Часть квартир взрослые пары покупают для своих детей. Родителям пока никто не приобретает, но, возможно, такой феномен будет иметь место среди владельцев коттеджей больших площадей.

- Растет спрос на многоквартирные дома загородом. Как его объясняете?

- Это довольная давняя тенденция. В Курортном районе и Ленобласти уже лет 5 реализуется масса проектов малоэтажного загородного строительства. Просто это были мелкие девелоперы, практически частные лица. Сейчас стали обращать внимание на формат более крупные застройщики. Покупателям предложение нравится: мало соседей, все преимущества загорода, кто-то даже рассматривает как необычный вариант дачи.

- При этом существует определенное предубеждение, что квартира загородом – это эконом и комфорт. Будет ли актуально, например, предложение квартиры загородом в высоком ценовом сегменте?

- Зависит от того, какая квартира и где находится. Местоположение, как и всегда, ключевым образом влияет на продукт.

- Не берем Курортный район, где можно хоть надувной дом поставить – купят.

- Хорошо расположенные участки есть и в других районах. При определенном наборе характеристик представители среднего и выше классов, безусловно, заинтересуется таким предложением. В Европе это популярная история. У нас начинают появляться люди, которые покупают загородную квартиру не потому, что у них нет денег на таунхаус или коттедж. Они хотят именно квартиру, без участка и соответствующих хлопот. Ее содержание существенно проще: общее инженерное оборудование, более доступная эксплуатация и так далее.

- Несколько слов об элитном проекте «Медовое». Как там обстоят дела с реализацией?

- Продажи идут медленнее, чем мы мечтали. Но не прекращаются: заключаются как минимум 3 сделки в году. Мы смогли построить все дома и инфраструктуру, дороги и благоустройство. Там уже живут люди.

- Когда его начали и когда планируете завершить?

- Старт продаж был в начале 2009 года. Сейчас 2/3 объектов нашли своих хозяев. Если быть реалистами, то на реализацию потребуется еще пара лет. Цены практически не меняли: вынуждены были не делать этого, хотя собирались. Сейчас проект готов, и мы начинаем повышать стоимость. Собираемся делать лоты с полной внутренней отделкой, которые, естественно, будут существенно дороже.

- В «Близком» не хотите предлагать дома «под ключ»?

- Планируем. Изначально в бизнес-плане мы не просчитывали это, хотя понимали, что обязательно придем к данному решению. Максимально обустроенные дома легче продавать! Понятно, что если объект готов к заселению в любой момент времени, то человек может быстрее принять решение о сделке. Такой продукт появится у нас ближе к окончанию сдачи первой очереди –III квартал 2015 года. Сейчас предлагать это бессмысленно, так как объекты не подключены к инженерной инфраструктуре. Кроме того, весной у нас будут шоу-дома: 2 коттеджа и 2 секции в таунхаусах.

- Следующий проект будет в каком сегменте и формате?

- Пока мы должны принять решение для самих себя, какой из проектов запускать. Есть разные варианты, при этом мы продолжаем искать дальше интересные земельные пятна. Если попадется участок под элитку, значит, будет элитка. Покупатели с высоким уровнем требований никуда не денутся. Последние годы этот рынок был в некоторой степени перенасыщен, клиенты недостаточно активно рассматривали загородную недвижимость и просто оставались в своих квартирах на условном Крестовском острове.

Хотя нам хотелось бы в ближайшее время запускать более массовые продукты. Что-то вроде «Близкого» мы готовы размножить, как на ксероксе. Это, безусловно, правильный продукт, востребованный рынком.

- Вы увлекаетесь триатлоном. Давайте представим будущий год как дистанцию, которую необходимо преодолеть. Какую стратегию выберете: будете делать ставку на скорость и биться за рекорды, или пройдете ее в спокойном темпе?

- Есть задача выполнить то, что мы задумали. Недовыполнение плана – плохо работали, перевыполнение – плохо планировали. Мы бы хотели остаться лидерами рынка в том сегменте, который соответствует проекту «Близкое». Это и будет наш рекорд!

– Спасибо за интервью. С наступающими праздниками!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

Фото предоставлены пресс-службой компании "ПетроCтиль"


← Интервью с Председателем совета директор...

В преддверии 2014 года: итоги, акции, ре... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x