Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Интервью с Председателем совета директоров Холдинга RBI Эдуардом Тиктинским

3 декабря 2013

На загородном рынке не так много городских застройщиков, решивших попробовать свои силы и в малоэтажном девелопменте. На самом деле, их всего несколько. Поэтому каждый такой пример хочется рассматривать с особым вниманием: как сказывается «городской опыт», что привносится нового, какой сегмент выбирается для старта. Холдинг RBI (входят компании «Северный город» и RBI) ведет бизнес по обе стороны от КАДа, но нам особенно интересен проект Mistola Hills. Сегодня мы беседуем с Эдуардом Тиктинским, председателем совета директоров холдинга: о специфике рынка загородной недвижимости в сравнении с городом и качестве имеющегося в области предложения.

Ваша компания является известным городским застройщиком, при этом в портфеле есть и загородный проект. Можете ли выделить различия между покупателями, выбирающими городскую недвижимость, и теми, кто останавливает свой выбор на загородном жилье?

- Наш первый опыт на загородном рынке, а это проект Mistola Hills во Всеволожском районе ЛО, ориентирован на тех, кто ищет квартиры для постоянного проживания. Это не дача, не коттедж, не таунхаус, это именно квартира, но в малоэтажном комплексе, расположенном в считанных минутах езды от города. Поэтому в отношении загородной недвижимости я могу говорить именно о малоэтажных комплексах. Покупатели Mistola Hills в широком смысле совпадают с теми, кто приобретает квартиры в домах «Северного города» (одно из направлений Холдинга RBI, ведущее строительство домов комфорт-класса в развитых городских районах). Особенность именно этих клиентов –фокусировка на экологической составляющей, они хотят иметь городской комфорт, но не в шумном мегаполисе, а на лоне природы, в окружении зелени. И согласно нашим исследованиям таких людей становится все больше. В Петербурге данная тема пока не ярко выражена, но для определенного количества людей она важна. До появления нашего проекта на рынке просто не было такого продукта: квартир высокого качества для постоянного проживания загородом в экологическом месте.

Расскажите немного подробнее о самом комплексе.

- Mistola Hills – это новый пригород Петербурга, который вписан в холмистый рельеф Всеволожского района. Плотность застройки составляет 3,5 тыс. кв. м на гектар – существенно ниже законодательно предусмотренной нормы. Для сравнения, в Девяткино этот параметр доходит до 20 тыс. кв. м на гектар, что назвать экологическим проживанием уже невозможно ни при каких условиях. К созданию проекта мы пригласили консорциум финских и российских архитекторов. Для финских коллег задачи, которые мы поставили, – сделать красиво, по-европейски эргономично – были понятны. По сути то, что они сделали, — создали маленькую Финляндию в 10 минутах езды от города. Наш проект – это небольшие деревеньки, которые состоят из 10/12.домов. Если смотреть на план сверху, то они напоминают листья. Каждый дом – это 3/4.этажа и 10/12.квартир, то есть люди прекрасно знают не только тех, кто живет в их доме, но и в их деревеньке. Уметь так оригинально увидеть и грамотно продумать всю среду проживания — это особенность финнов. Культура малоэтажного строительства у нас еще не очень развита, и те решения, которые были предложены, свежие для Петербурга, даже инновационные.

В презентациях жилой недвижимости, особенно в Петербурге и Ленобласти, застройщики часто используют отсыл ко всему скандинавскому: финские строительные материалы, шведский опыт, скандинавские планировки и так далее. На Ваш взгляд, как часто это не только маркетинговый ход, но и действительно грамотно продуманные, гармонично вписанные в окружение проекты и оправданные решения?

- В большинстве случаев это просто рекламный ход: как загородом, так и в городе. Существуют стереотипы, на которые многие девелоперы хотят опереться. Например, финское качество. Но если вы посмотрите, кто работает на стройке, кладет кирпичи и т.д., то финнов там не встретите… И это повод задуматься. Стереотипы работают очень хорошо, и люди, не разбирающиеся в сути вопроса и ведомые стандартными клише, зачастую просто переплачивают.

При создании нашего проекта мы опирались на финскую культуру, представление о комфортной жилой среде и стиле жизни, но это вовсе не означает, что мы использовали финские планировочные решения. У каждой страны и даже региона есть своя культура. Мы хорошо знаем своего клиента и прекрасно понимаем, каким продуктом он привык пользоваться, какие именно планировку нужны. Как правило, какие-то подвижки в восприятии людей очень незначительны. Пожалуй, только на европланировки (совмещение кухни с гостиной) люди хорошо реагируют и наличие функциональных помещений (гардеробные и т.д.), в остальном – без особых изменений. Готовя новый проект, мы серьезно опираемся на свой 20-летний опыт и 1 млн. построенных квадратных метров.

Вы сразу к финнам обратились, или сначала был какой-то конкурс, где участвовали и российские архитектурные бюро?

- Конкурс не объявляли, решили пойти по другому пути. Мы объехали и познакомились с проектами-аналогами в нескольких странах Скандинавии — важно, чтобы был схожий климат, поэтому другие страны не рассматривались. Вернулись уже с четким пониманием, что будем обращаться именно к финским архитекторам. В результате воспользовались теми контактами, которые появились в рамках поездок. У нас с архитекторами выявилась полная схожесть представлений о том, что такое комфортное и экологичное жилье. Они сделали хороший продукт, который сейчас еще люди до конца не оценили. Сегодня наша основная задача – привозить людей на площадку, так как там уже есть, что показать.

Например, полностью готов демонстрационный дом на 10 квартир. По качеству продукта — это бизнес-класс: решения фасадов, большая площадь остекления, комфортные подъезды, качественные двери и отделка, просторные места общего пользования (колясочные, помещения для хранения инвентаря и так далее). Это простор в проживании. Кто покупает квартиры в Mistola Hills — люди, ориентированные на здоровье, экологию, спорт. В поселке предусмотрены велосипедные и лыжные дорожки, недалеко находится горнолыжный курорт «Охта-парк», многочисленные площадки для отдыха, места для барбекю, видовые площадки.

Вы позиционируете квартиры в малоэтажке для постоянного проживания как бизнес-класс, но чаще всего потенциальный клиент этого сегмента, который готов переехать загород, ищет что-то более индивидуальное. Будет ли ему интересно жить в квартире?

- Я имею ввиду качество продукта, а не клиентов бизнес-класса. В данном случае люди, у которых кошелек на комфорт-класс, имеют возможность купить продукт более высокого уровня. Достаточно небольшие и компактные площади рассчитаны на покупателей комфорт-класса, но качество инфраструктуры и отделки не отличается от проектов бизнес-класса, которые наша компания RBI строит в городе. Мы это видим по подходу и тому, сколько мы в целом вкладываем в проект денег, труда, креатива.

Мы раскачиваем совершенно новый продукт, у которого нет прямых аналогов. Люди плохо понимают, в чем кардинальное различие между каменными джунглями и Mistola Hills, но когда они приезжают на участок, то все видят сами. Проект уникальный, и цены в дальнейшем будут только расти. Дело не только в более высоком качестве домов, но и в затратах, которые мы несем по инфраструктуре, строительству инженерных сетей. Это детский сад, инвестиция в школу по соседству, магазины, помещения для приема врача, дороги внутри микрорайона, его ограждение и т.д. Даже сегодняшние клиенты по сути покупают по стартовой цене. Мы начинали с 65 тыс. рублей за кв.м, сейчас — порядка 80 тыс. рублей за кв.м.

Сколько времени заняла подготовка проекта Mistola Hills к выходу на рынок? В самом начале у Вас в партнерах был «Петростиль» как опытный загородный девелопер, но позже Вы стали развивать отдельные комплексы. Изменилась ли концепция застройки в процессе разработки?

- Изначально, когда покупали участок, мы смотрели на коттеджный рынок, поэтому пригласили «Петростиль» как сильного в этой компетенции в качестве потенциального партнера. Позже мы отказались от идеи коттеджей – это не наш продукт, для нас он плохо масштабируется и не является тем направлением, которое позволит динамично наращивать бизнес. Было принято решение строить малоэтажные многоквартирные дома. У нас были разные концепции с «Петростилем» и наиболее приемлемым вариантом стало разделить участок. Землю мы купили в 2007 году, затем переводили ее в желаемый статус. Де-юре это заняло 5 лет (начали строить в 2012 году), де-факто можно было бы сделать быстрее, но такова история проекта.

Что подтолкнуло Вас к решению выйти на рынок загородной недвижимости? Спрос здесь в сравнении с городом более непредсказуем, сроки реализации чаще всего дольше, сложности с подведением инженерных коммуникаций...

- Для нас нет особой разницы, так как мы не рассматриваем этот рынок как загородный. Важен клиент, а не географическая локация. Для нас это понятный бизнес, мы считаем, что на такие продукты есть и будет спрос.

Нюансов, действительно, очень много. Основные сложности связаны с внешней инженерией и инфраструктурой. Есть сложности и в управлении. По сравнению с городом в области многоступенчатая административная структура: муниципалитет первого уровня, второго, администрация области и так далее. Я поддерживаю инициативу Администрации Ленобласти в том, чтобы функции, связанные с градостроительной деятельностью, были в значимой части переданы с уровня муниципалитетов на уровень администрации области, поскольку у людей не хватает квалификации. Невозможно рассчитывать, чтобы она была на должном уровне в каждом муниципалитете.

Одним из наболевших вопросов в проектах эконом и комфорт-классов, предназначенных для постоянного проживания загородом, являются соцобъекты. Как Вы видите решение вопроса со школами, садами и медучреждениями для жителей «Mistola Hills»? Готовы ли Вы брать на себя расходы по строительству социальной инфраструктуры? Не заинтересовала ли Вас областная программа обмена налогов на соцобъекты?

- Я хочу сказать, что для всех людей, живущих загородом, вне зависимости от их доходов это является сложностью, потому что няни и водители не решают проблему того, что ребенка надо часами возить туда-обратно. Для детей это большая нагрузка, поэтому наличие качественных школ и детских садов рядом с местом проживания является важным фактором. Мы прекрасно это понимали, когда готовили проект. В нем предусмотрен детский сад, плюс мы тратим существенные деньги – порядка 30 млн. рублей – на реконструкцию школы в Кузьмолово. Значительная часть этих инвестиций уже совершена. Есть целый план мероприятий, который в течение ближайших двух лет будет реализован для того, чтобы она преобразилась. На данный момент уже построен новый стадион. Это одна из лучших школ в Ленобласти, поэтому мы рассчитываем на то, что большинство покупателей Mistola Hills будут пользоваться ею.

Инвестиции в школу, строительство детского сада, по сути, Вы дарите Ленобласти?

- Инвестиции в школу мы дарим, а по детскому саду участвуем в программе «Соцкульбыт в обмен на налоги».

Насколько я помню, необходимо, что организация была зарегистрирована в Ленобласти…

- Проектная компания зарегистрирована в Ленобласти.

Не секрет, что сейчас все эксперты загородного рынка трубят о сложной ситуации со спросом. Как Вы оцениваете общий уровень качества имеющихся на рынке проектов? И как объясняете непростое положение со спросом? (Возможно, у Вас более позитивная оценка реалий).

- Все рынки очень разные, и в рамках только загородной недвижимости существует несколько ниш. Важная граница проходит между постоянным проживанием и сезонным. Мы находимся на рынке постоянного проживания в нише экологического жилья. Другого такого продукта хорошего качества вообще нет, поэтому мы спокойно смотрим в будущее. Если говорить в целом о рынке, проблема для клиента состоит в том, что здесь нет крупных компаний с хорошим опытом, стандартном качества, репутацией. То, что сегодня предлагается, трудно рекомендовать.

То есть Вы склонны к тому, что сложности со спросом идут от проблем качества имеющегося предложения, его несоответствия ожиданиям и требованиям клиентов.

— Человеку не из чего выбирать. Городская недвижимость и рынок «закадья» более структурированные и зрелые. Рынка загородной недвижимости для постоянного проживания в экологически хороших местах недалеко от города просто нет. Есть разрозненные проекты, большинство из которых не выдерживают никакой критики.

Расширение границ города несет за собой соседство старых деревушек и садоводств с современными малоэтажными и многоэтажными комплексами. Выезжает новосел из своего организованного проекта и попадает в среду, где стоят обветшалые домики и заборы, сделанные из подручных материалов. Складывается ощущение, что формируется это пространство весьма стихийно. Как Вы видите дальнейшее развитие ближайших к городу зон? Будет ли оно более продуманным со временем?

- Когда мы выбрали земельный участок, для нас было важно, чтобы люди чувствовали себя в едином социальном окружении. Качественная среда обитания не ограничивается квартирой и даже подъездом. Чтобы у человека было хорошее настроение и ему было приятно гулять или заниматься спортом на улице, все вокруг также должно быть достойным.

Я считаю, за пределами города необходимо постепенно снижать плотность и высотность застройки. Правительство Ленобласти заняло понятную позицию в этом отношении, скорректировав параметры по сравнению с теми, что были. Это правильно. Если мы говорим не о городском ядре, среда проживания должна быть другой: низкоплотной и низкоэтажной.

Безусловно, разного качества продуктов хватает и в городе. Центр есть центр. Если вы берете какой-то элитный дом, то можете сделать два шага во двор и увидеть там не расселенные коммуналки и совсем другую историю. Загородом появление чего-то упорядоченного и качественного постепенно будет притягивать к себе последующие проекты. Если вы нашли правильную локацию и сделали хороший продукт, то автоматически подняли стоимость территории вокруг.

Что с планами отношении загородки? Думаете ли Вы продолжать освоение рынка для постоянного проживания за пределами мегаполиса?

- Мы все время смотрим такие предложения, но цена земли должна быть доступной, чтобы проект имел хоть какую-то рентабельность. У нас есть один проект, который находится в высокой стадии переговоров, но пока никакой конкретики сказать не могу.

Спасибо за интервью!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Целесообразно ли инвестировать в загород...

Максим Берг: «Отсутствие продаж очистит... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x