Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Целесообразно ли инвестировать в загородную недвижимость?

13 ноября 2013

Насколько выгоден девелопмент загородной недвижимости? Стоит ли вкладывать средства в развитие коттеджных проектов? Своими размышлениями о положении дел в данном виде бизнеса, а также о перспективах его развития делятся застройщики и эксперты загородного рынка.

Марина Селиванова,

руководитель отдела продаж «БТК девелопмент»

Говорить о привлекательности загородного девелопмента как бизнеса в целом пока не приходится. Мы знаем немало компаний, которые хотя и успешно работают на загородном рынке, но все чаще и с большим интересом поглядывают в сторону городского (пригородного, областного) квартирного рынка.

Рисков на загородном рынке становится все больше из-за серьезно выросшей конкуренции. Спрос ведет себя весьма неоднозначно – то показывает рост, то дает «отскок» на 25%. Покупательские предпочтения плохо поддаются прогнозированию. Конечно, работать в таких условиях непросто. Никто не говорит о том, что на квартирном рынке все гладко, но там сегодня более внятный спрос и все хорошо с доходами.

Елена Машедо,

Генеральный директор компании «ПетроЗемПроект»

Сегодня загородную недвижимость можно однозначно назвать инвестиционно привлекательной в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Прибыль здесь составляет от 7 до 12% в зависимости от проекта, что, как правило, выше, чем при вложении в другие сегменты бизнеса. Но обратная сторона медали заключается в том, что для подобных проектов необходимы значительные суммы первичных вложений, которые составляют сотни миллионов рублей.

При этом риски для подобных вложений достаточно высокие, так как рынок недвижимости подвержен постоянным колебаниям спроса и покупательской способности, и зависит от множества разнообразных факторов. Наиболее простой и быстрый способ получить прибыль в этом секторе — это реализация размежеванных земельных участков под застройку с предварительной подготовкой инженерных сетей. Проекты малоэтажной застройки более сложные и требуют серьезного профессионального подхода, но более интересны с точки зрения долгосрочных инвестиций на 5/10.лет.

Дмитрий Сперанский,

руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости

Сегодня рынок загородной недвижимости весьма непрост, о какой-то высокой доходности говорить не приходится. Подтверждение тому – обилие застройщиков, которые хотели бы покинуть этот сегмент. Немало примеров, когда даже застройщики с успешным опытом работы заявляют о своем желании довести текущие проекты и уйти с рынка. В настоящий момент 22 поселка сняты с розничной продажи — девелоперы пытаются сбыть их единым лотом (заметим, что за год эта цифра увеличилась вдвое).

149 проектов на данный момент числятся в замороженных. Фактически, причины их приостановки также вплотную связаны с отсутствием спроса.

Хотя в каждом ценовом сегменте имеются поселки, в которых стабильно подписывают сделки. Но примерно половина малоэтажных комплексов (из 365 проектов) сидят вообще без продаж (с начала года они не заключили ни одной сделки). Поэтому говорить в целом за сегмент неоправданно. Есть проекты, которые работают с какой-то приемлемой рентабельностью, но есть и убыточные проекты. Также бессмысленно говорить о сроках окупаемости: все зависит от конкретного застройщика и проекта.

Инвестировать в дорогую недвижимость граждане также не торопятся. Сегодня рынок загородного элитного жилья находится в глубоком кризисе. Большая часть предложения никогда не будет продана по заявленной цене.

Отчасти рост спроса на дорогие земли связан с тем, что граждане попросту не могут найти адекватного предложения. Основные претензии покупателей: многие из поселков построены больше 3 лет назад, а потому дома в них (планировки, материалы), техническое оснащение – все морально устарело. Почти никто из девелоперов не предлагает «иное качество жизни». Абсолютное большинство проектов – переоценены.

Посетив 20 поселков, где предлагаются коттеджи стоимостью от 40 млн рублей, выяснилось, что за редким исключением, продажами занимаются весьма некомпетентные люди – они не знают основных конкурентов, их преимущества и недостатки. Не настроены «услышать» покупателя.

При этом спрос на дорогие объекты есть – риэлторы-практики подтверждают, что к ним периодически приходят граждане, желающие найти коттедж (хоть в поселке, хоть во вторичной продаже), но они так ничего и не могут себе подобрать.

Исходя из вышеперечисленного, считаю, сегмент находится в «подготовительной» стадии – вскоре на рынок должны начать выходить проекты принципиально другого уровня.

Дмитрий Майоров,

Генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»:

Девелопмент – это бизнес, и как любой бизнес, он подразумевает инвестиции. Конечно, если сравнивать с докризисными временами, то он, наверное, стал не столь привлекательным: сверхприбыли остались в прошлом. Тем не менее, этот бизнес сегодня все равно приносит гораздо больший доход, чем аналогичный – на западе. Естественно, и риски у нас в стране выше. Как в любом деле здесь есть успешные компании, и есть немало тех, кто потерпел фиаско.

Про затраты инвестора. Сегодня мало кто покупает землю. Это связано с тем, что собственники, как правило, ее переоценивают. То есть за «голую» землю они хотят получить столько, сколько она бы стоила с улучшениями (коммуникациями, дорогами, благоустройством и прочее). А потому сегодня владельцы вступают в проект, инвестируя землей. То есть они предпочитают получить больше денег, но позже, нежели сейчас продать землю дешево.

Объем инвестиций зависит от сегмента и от размера поселка. Порог входа в девелоперский бизнес без учета стоимости земли: эконом – от 150 млн, бизнес-класс – от 300 млн, элит – от 1 млрд. (столь существенный скачок сумм в последнем сегменте связан с тем, что для начала продаж необходима более высокая степень готовности проекта).

Срок окупаемости должен быть: эконом — не больше 3 лет, бизнес – не более 5 лет, элит – не более 7 лет. Но это с учетом самых первых инвестиций и времени, потраченного на предварительные работы, проектирование, концепцию и прочее, которые в сегменте эконом могут занимать, к примеру, полгода, а в сегменте элит – 1,5/2.года.

По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского


← Отчет «Ярмарки недвижимости-2013»

Интервью с Председателем совета директор... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x