Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Квартиры в МЖК: в чем выгода?

17 июня 2013

В своих материалах мы чаще всего пишем о коттеджах, таунхаусах, участках с подрядом и без — словом, о тех вариантах недвижимости, которые широко представлены в Ленобласти и составляют «костяк» петербургской загородки.

В этой связи квартиры в малоэтажных жилых комплексах, о которых сегодня пойдет речь, стоят несколько особняком. С одной стороны, условия жизни покупателю предлагается достойные – в охраняемом поселке вдали от городского шума и пыли, но с другой — возможность владения собственной придомовой территорией отсутствует, что для комфортной жизни загородом, на наш взгляд, не всегда удобно. Ведь, переселяясь за пределы мегаполиса, многие из нас рассчитывают на улучшение условий проживания в виде прибавления к возросшему числу квадратных метров своего, пусть и не всегда большого, участка земли. Возникает вопрос: быть может, для покупателя приобретение загородной квартиры в Ленинградской области – хороший старт на пути к чему-то большему?

Что же сами игроки рынка думают об этом формате загородной жизни? Кто проявляет к нему интерес, в каком месте такие проекты могли бы пользоваться популярностью? Ответы на эти и другие вопросы читайте в нашей статье.

Сравниваем с другими форматами

Далеко не все девелоперы специализируются на какой-либо одной разновидности жилья – мультиформат нынче не дань моде, а скорее способ обезопасить себя от непредвиденных рыночных обстоятельств. Сфера строительства особенно чувствительна к макроэкономическим колебаниям, а спрос, который еще вчера был активным, скажем, на таунхаусы небольшого метража, сегодня может демонстрировать негативную динамику. Получается, что настроение покупателей подобно флюгеру – знать бы, откуда подует ветер. Вот и стараются застройщики разнообразить загородный проект: и покупателю есть из чего выбрать, и самим не так страшно.

Как идут продажи квартир в сравнении с другими загородными форматами (коттеджами/таунхаусами) в рамках Вашего загородного проекта?

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Как показывают многолетние наблюдения за рынком, смешение разных типов жилья стало особенно популярным у девелоперов, начиная с 2010/2011.годов. В это время застройщики пребывали в состоянии неуверенности, они старались предложить максимально широкий выбор объектов в своих поселках и искали возможность ввести наиболее дешевые варианты. Однако далеко не все опыты оказались удачны.

Сегодня есть лишь несколько успешных мультиформатных комплексов, в которых востребованы все типы жилья. В основном же мы видим, что в каких-то проектах берут квартиры, а таунхаусы и коттеджи — нет (например, «Черничная поляна»). Или востребованы только таунхаусы («Близкое»), или только коттеджи и таунхаусы, а квартиры продаются слабо («Кивеннапа-Север»)».

В целом эксперты уверены, что разработка мультиформатного проекта требует более тонкого и тщательного расчета в проектировании и дальнейшем позиционировании, ведь угодить совершенно разным покупателям, удачно совместив в одном загородном комплексе несколько форматов жилья непросто, в ряде случаев лучше ограничиться чем-то одним.

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: Новые Территории»

«В нашем проекте «Особый статус» только один тип жилья – коттеджи. Хотя он находится близко от города (15 км), мы уверены, что использовать этот сосновый лес для многонаселенного мультиформатного комплекса было бы неразумно (хотя, возможно, более выгодно за счет масштабов). Полагаем, что именно локация должна определять формат проекта, а не неуверенность девелопера в спросе. Пятно с богатой растительностью на берегу озера может быть выгодно использовано под поселок бизнес-класса с коттеджами за 12/25.млн рублей. Добавление сюда таунхаусов или квартир понизит класс поселка и разрушит социальную однородность жителей».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«Мы реализуем исключительно проекты в высокой ценовой категории и полагаем, что смешение разных типов жилья неприемлемо для таких поселков. Все понимают, что застройщики собирают в одном месте несколько типов жилья не случайно – так они хотят подстраховаться от отсутствия сделок. Но как показывает опыт, продавать одинаково хорошо все типы объектов – редкое исключение. Это только на первый взгляд кажется, что в мультиформате нет ничего сложного. На самом же деле этот проект требует детальной проработки, потому что предстоит объединить практически несовместимое и нужно всем обеспечить надлежащий комфорт».

Пожалуй, наиболее важный момент при покупке жилья – его цена, ведь большинству покупателей приходится брать дорогостоящие кредиты на десятки лет. Часто при переезде в загородную квартиру семья в первую очередь исходит из расчета получить за деньги, которые ушли бы на покупку скромной городской однушки, значительно большую площадь.

Как отличается цена квартиры в Вашем коттеджном поселке от аналогичного предложения в городе? Насколько % и почему?

Павел Волошин

исполнительный директор IMD Group

(проект «Черничная поляна")

«Нас часто сравнивают с проектами «Мистолово Хилс», «Земляничной поляной», новостройками в Девяткино, Мурино и Парнасе. Но у всех есть свои особенности. Вряд ли можно сравнивать проживание в малоэтажном доме с многоэтажным (9,12-ти этажными).

Как правило, многие семьи уезжают из каменных джунглей на природу не только из-за доступности квадратного метра, но и из-за чистого воздуха и всех составляющих пригородной жизни. Поэтому, по-нашему мнению, если вы приобретаете квартиру в пригороде, то надо учитывать все условия: транспорт, инфраструктура, коммуникации, и пр. ».

Елена Амирова

генеральный директор агентства недвижимости Home estate

«Малоэтажные комплексы в ближайших пригородах Петербурга позиционируются как альтернатива городу, то есть как возможность жизни загородом на свежем воздухе, но при этом максимально близко к Петербургу. Надо сказать, что такие объекты пользуются все большей популярностью. Преимущественно они относятся к сегменту массового спроса, для покупателя это бюджетный вариант жизни загородом по сравнению с приобретением коттеджа. Стоимость жилья здесь может быть даже ниже, чем в многоэтажке в спальном районе города. При этом, малоэтажное жилье у нас, безусловно, ценится больше и считается более престижным, поскольку относит к западным традициям в строительстве».

Ищем удачную локацию

Коттеджных проектов на петербургском загородном рынке немало: ежемесячно портал Poselkispb.ru добавляет в свой листинг от 4 до 10/15.новых поселков в зависимости от сезона. При этом комплексы, где в качестве одного из форматов жилья указаны квартиры, появляются, откровенно говоря, нечасто — среди всех объектов нашей базы лишь 7% предлагают их к продаже. Возможно, это связано с тем, что Петербург захлестнула волна посткризисного многоэтажного строительства, следовательно, предлагать квартиры загородом в качестве альтернативы городскому жилью – вариант смелый, ведущий к прямой конкуренции со строительными гигантами. Выиграть битву за покупателя поможет не только выгодное ценовое предложение, но и удачно выбранное местоположение.

Где чаще всего появляются загородные квартиры в МЖК? Где они будут востребованы, а где – совершенно неуместны?

Павел Волошин

исполнительный директор IMD Group

«В последнее время особенно популярна застройка у КАД, но застройщик не всегда выдерживает максимально пригодное для проживания расстояние. Можно наблюдать возведение ЖК в непосредственной близости к кольцевой, от чего явно страдает экология – не всем нравится дышать автомобильными выхлопами и слушать гул магистрали. Более отдаленное расположение, в свою очередь, серьезно усложнит необходимость ежедневной дороги в город. Оптимальное местонахождение новостройки — от 2 до 5 км от КАД. Таким образом, будет присутствовать как близость к городу, так и экология, что является важным фактором пригородного уклада жизни».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Неуместны квартиры для петербургского спроса будут на расстоянии больше 30/40.км от городской черты. На незначительном удалении в любом направлении это жилье будет интересно при правильной цене. Если же проект находится в черте или примыкает к городу-спутнику (Пушкин, Колпино, Красное село) или областным городам (Гатчина, Всеволожск, Коммунар, Выборг, Приозерск), то большинство продаж придется на местный спрос. Показательный пример – комплекс «Покровские горки». Здесь активно продаются и квартиры, и таунхаусы. Большую часть сверхкомпактных и недорогих таунхаусов застройщик успел распродать в прошлом году — на пике спроса на этот тип жилья. Квартиры у них неплохо продаются и сейчас, потому что проект находится в черте города Коммунар. Этот комплекс — одна их немногих новостроек в городе. Спрос, в основном, рассчитан на местное население, которое весьма активно перебирается из тесных «панелек» советского периода в более комфортное жилье».

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: Новые Территории»

«Такие МЖК появляются, как правило, в тех местах, где девелопер сам толком не знает, что будет продаваться. И если коттеджи могут быть востребованы в поселке, который находится на приличном расстоянии от города, то квартиры, к примеру, по той же причине, могут там не продаваться».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«По логике они должны бы появляться в проектах, которые находятся недалеко от города. Но мы знаем, что загородный рынок еще молодой, и участникам не хватает опыта. А потому такие проекты появляются в совершенно непредсказуемых и непригодных для этого местах».

Елена Амирова

генеральный директор агентства недвижимости Home estate

«Конечно, поскольку такие проекты позиционируются как альтернатива городу, наиболее интересны покупателю будут комплексы, располагающиеся в 30-километровой доступности от КАД».

Как привлечь покупателей?

Понятно, что ценовой фактор – одна из основных «завлекалочек» для покупателей загородных квартир. Напомним, средняя цена «квадрата» в петербургской новостройке сегодня, по данным портала «Бюллетень недвижимости», составляет 86 тыс. руб., в то время как в той же «Черничной поляне» единица жилплощади обойдется значительно дешевле – чуть более 50 тыс. руб. Как говорится, почувствуйте разницу.

Однако не все так радужно для владельцев загородных квартир: чаще всего приходится расплачиваться более долгими поездками на работу и тем, что до ближайшего крупного торгового центра или магазина не дойти пешком. Мы решили выяснить, что думают игроки рынка о том, каким образом загородные квартиры способны привлечь внимание покупателя.

Какие факторы влияют на привлекательность загородного малоэтажного жилого комплекса?

Павел Волошин

исполнительный директор IMD Group

«Основными условиями являются: местоположение, транспортная доступность, экология и качество жилья, а также инфраструктура и коммуникации. При этом для разных возрастных групп могут быть индивидуальные критерии. Например, молодая семья при покупке квартиры обратит внимание на наличие детского сада или школы поблизости, а так же магазина и аптеки. Люди пожилого возраста – на лесопарковую зону в шаговой доступности. Для молодых и энергичных – развитое транспортное сообщение с городом. Но, безусловно, низкая цена является главным преимуществом для всех потенциальных покупателей».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Если имеется в виду именно продажа квартир – то это близость к городу и адекватная цена».

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: Новые Территории»

«Важнейший фактор привлекательности – это разумность во всем. От разработки проекта поселка, планировок домов и цен до грамотного позиционирования комплекса. Столь же важны активное строительство и чистота документов».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«Для каждой ценовой категории список факторов разный, и чем выше класс проекта, тем список длиннее. Полагаю, что комплексы с квартирами не должны быть высокого ценового уровня. А потому главный признак здесь будет цена и транспортная доступность».

Олег Карзов

Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»

«Факторы привлекательности данного вида недвижимости зависят от тех же требований, которые предъявляют покупатели к квартирам в черте города, а именно: хорошая транспортная доступность, приемлемая цена, наличие социальной и инженерной инфраструктуры. Дополнительными преимуществами являются расположенные поблизости парки или озера».

Отдых в загородной квартире

Многим россиянам, у которых с приходом весны инстинкт копаться в грядках просыпается с неистовой силой, наверняка будет непросто понять, как можно отдыхать летом в квартире, пусть даже и загородом.

Конечно, в подобных проектах места под отдых предусмотрены в генплане, однако это общественные зоны, созданные для пользования всеми его жителями. Тем не менее, рассмотреть возможность отдыха в такой квартире стоит – в немалой степени она зависит от класса поселка и природных характеристик окружающей местности. Скажем, чем не отдых в элитных апартаментах на берегу Ладоги или Финского залива?

Возможна ли покупка квартиры для сезонного отдыха загородом?

Павел Волошин

исполнительный директор IMD Group

«Безусловно, без потери качества жизни (городские условия), квартира в новостройке очень привлекательна для летнего проживания, и особенно с детьми.

Но в этом случае, многие факторы, которые важны для постоянного проживания — транспортная доступность и инфраструктура — отодвигаются на второй план. Главные критерии — это чистый воздух, наличие водоема, зеленой зоны, а так же обыкновенного продуктового магазина. Также в этом случае могут стать значимыми и другие факторы, например, наличие охраняемой территории и видеонаблюдения».

Анастасия Тузова

руководитель проекта Noteburg коропорации «Матрикс»

«Мы предлагаем квартиры в нашем городке Noteburg не только как место постоянного проживания, но и приятного проведения времени (у нас есть водные виды спорта, рыбалка и т.д.). Людям, которые приезжают с регионов на пару раз в месяц, чтобы побыть на Ладоге, необязательно покупать домовладения, достаточно апартаментов. Для постоянного проживания апартаменты покупают жители Шлиссельбурга».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Существует определенный, небольшой, но вполне устойчивый, спрос на квартиры для отдыха, причем необязательно в коттеджных комплексах. Однако для этих целей покупают жилье исключительно в хороших местах (например, в Сестрорецке или Зеленогорске), которые используют вместо дач. Но локация должна обладать внятными дачными характеристиками – близость большой воды, развитая развлекательная и социальная инфраструктура, природные красоты».

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: Новые Территории»

«Да, только на это, на мой взгляд, есть совсем небольшой спрос, и полагаю, что эта категория граждан предпочтет, скорее, квартиру в Геленжике или где-нибудь в Болгарии».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«Да, конечно, такие квартиры, хоть и редко, но приобретаются. В основном, граждане, для отдыха предпочитают, конечно, дачный домик или коттедж».

Елена Амирова: «Надо сказать, что квартиры в пригородах пользуются достаточно стабильным спросом на рынке сезонной аренды. Арендаторы хотят летом жить поближе к природе, но, в то же время, не готовы тратиться на аренду коттеджа. В этом случае малоэтажный комплекс становится отличным вариантом».

Интересные проекты на рынке — Mistola Hills, «Черничная поляна», «Золотые ключи», «Славянка» и др».

Олег Карзов

Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»

«Квартиры, которые покупают лишь для сезонного отдыха, также востребованы на рынке недвижимости. Наиболее привлекательными местами для покупателей остаются Зеленогорск и Шлиссельбург».

Целевая аудитория

О том, на какие слои населения будет рассчитан загородный проект, девелоперу следует задуматься еще на этапе его проектирования – все-таки социальная однородность жителей является немаловажным моментом для комфортной жизни. К тому же наличие поблизости с местом строительства детских садов и школ уже в некоторой степени предопределяет его будущее развитие.

На какую целевую аудиторию могут быть рассчитаны загородные квартиры?

Павел Волошин

исполнительный директор IMD Group

«Аудитория загородной квартиры в основном рассчитана на семьи, которые улучшают свои жилищные условия путем приобретения более «дешевого метра» и, следовательно, увеличения площади. В частности это семьи с маленькими детьми. Так же покупают квартиры в пригороде молодые люди для своих родителей, зачастую при переселении их из другого региона России».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«В основном квартиры в МЖК рассчитаны на людей с небольшим достатком, которые не могут купить квартиру в городе. Однако небольшое количество элитных квартир в Курортном, Всеволожском районе, Пушкине, Петергофе, Стрельне также востребовано. Их приобретают состоятельные люди, которые не хотят заморачиваться с приусадебным участком и готовы жить именно в квартирах».

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: Новые Территории»

«Исключительно на лиц, стесненных в средствах и которые вынуждены решать жилищные проблемы».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«На граждан, желающих улучшить жилищные условия, но которым это сделать в городе невозможно из-за более высоких цен на квартиры».

Олег Карзов

Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»

«К целевой аудитории, на которую могут быть рассчитаны загородные квартиры, относятся семьи с детьми или пожилые люди, которые хотят переехать жить на природу, подальше от цивилизации».

Анастасия Тузова

руководитель проекта Noteburg коропорации «Матрикс»

«Целевая аудитория зависит от стоимости объекта и от желания человека. Если у покупателя не хватает денег на недвижимость в Петербурге, то он купит там, где ему хватит денег, потому что выбора нет. Но здесь идет речь только об эконом-классе. Для тех же, кто хочет жить за чертой города, но не хочет покупать домовладение, подойдет шикарный пентхаус на берегу озера».

***

Свободных мест под жилую застройку в Петербурге с каждым годом становится все меньше, город постепенно отодвигает областные границы – неизбежный процесс. Позиционируемые в качестве альтернативы городскому жилью, загородные квартиры кажутся на фоне многоэтажных муравейников на окраинах более привлекательным вариантом для жизни: чище воздух, спокойнее обстановка, меньше соседей, к тому же больший метраж за меньшие деньги – явная выгода. Однако все эти плюсы привлекают петербуржцев лишь в случае разумного расстояния от города – в пределах 30 км., в противном случае, особенно если проект относится к эконом-классу, продажа квартир может затянуться на неопределенный срок.

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru


← Телекоммуникации в коттеджных поселках

«Дачная амнистия» - ответы на вопросы →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x