Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Битва на границе: загород vs. город

24 апреля 2013

Ни один из рынков, о какой сфере бы мы не говорили, нельзя назвать обособленным от остальных. И рынок загородной недвижимости в этом смысле подвергается влиянию самых разнообразных факторов: развитию транспортной сетки, коммерческих и социальных объектов и так далее. Сегодня многоэтажная застройка в пригороде становится все более масштабной и активно двигается в область, семимильными шагами приближаясь к зоне индивидуальных домов и малоэтажного жилья. И, пожалуй, это влияние на данный момент можно считать наиболее глобальным.

Безусловно, у ситуации есть как положительные моменты, так и отрицательные. Но если первые относятся к разряду предположений и надежд, то вторые – реальность, усугубляющая нынешние сложности, характерные рынку загородки.

Попытаемся рассуждать позитивно. Например, в качестве плюсов девелоперы рассчитывают на то, что вследствие развития приграничных к КАД территорий в перспективе будет разгружен центр Петербурга.

Светлана Невелева

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«В будущем в пригороде должна будет улучшиться инфраструктура, появятся больницы и детские учреждения. Наличие такого количества жилья нового формата позволит бизнесу переориентироваться на окраины города: возникнут новые бизнес-центры, торговые пространства. Если они не строятся вследствие нормальной плановой политики развития региона – такие планы были, но их остановил кризис – значит, появление недвижимости и спроса на нее подстегнёт коммерческий рынок».

Дмитрий Ильенко

генеральный директор компании Land Aspect

«Город в любом случае будет расти, а дорожная сеть налаживаться. Многоэтажка продвигается за город, и чтобы завлечь людей, нам придется придумывать все более интересные опции и услуги. Если раньше анонсировали детские и спортивные площадки, то сейчас это уже не обсуждается, а точно строится во многих проектах. Дальше будет только больше».

Марина Агеева

руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс»

«В отношении развития инфраструктуры картина нарисована прекрасная, но пока она декларативна. Ожидать, что все это произойдет в ближайшие 5 лет, не стоит. Сегодня застройщики не обязаны строить социальные объекты. Этим должна заниматься Администрация. Мы можем говорить, что в Ленобласти предлагается программа «Детский сад в обмен на налоги», но на сегодня это слова, так как в договоре эти условия никак не закреплены. У нас нет такого понятия, как целевое налогообложение. Деньги идут в бюджет, но никто не гарантирует, будет построен сад или нет. То, что сегодня обещает один чиновник, не факт, что выполнит следующий. Предположим, какой-то застройщик зарегистрируется в Ленобласти, как предлагает программа, и будет там платить налоги. При этом строительство садика на 100 мест – это порядка 100 млн. рублей. Сколько для этого придется заплатить налогов?!»

Михаил Фуксман

директор по продажам компании «Петростиль»

«Девелоперы, которые смотрят в перспективу, сами создают социальную инфраструктуру и новые зеленые зоны, чтобы привлечь как можно больше клиентов. К сожалению, не все это практикуют, ведь исходят из сиюминутной выгоды».

Дмитрий Майоров

генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»

«Плюсом строительства многоэтажных комплексов на границе с областью я считаю перемену в сознании у людей – они стали понимать, что дорога от дома до работы может занимать достаточное количество времени. Одним из важных преимуществ городских квартир является транспортная доступность. Если загородный объект выступает домом для постоянного проживания, то он находится в пределах 20 минут от кольцевой. Тогда на работу человек едет 20/30.минут до КАД и еще 1,5 по городу. И разница между 2 и 0,5 часами очевидна (жилье за городом и в центре), а вот разница между 2 и 1,5 часами (жилье за городом и в районе КАД) – уже нет. Эта психологическая особенность позволяет снимать грань, и люди начинают относиться к загородке лучше, потому что ее основной минус (удаленность) пропадает. Минусы расширения города заключаются в увеличении трафика на въезд в мегаполис и в приближении к уже существующим объектам загородной недвижимости».

Неразбериха в умах

Следующий результат приближения городского жилья к загородному – это снижение понимания различий между данными форматами в умах потенциальных покупателей. Человек приобретает квартиру в районе Кудрово или Мурино и рассуждает приблизительно таким образом: «С одной стороны я живу в городе вблизи метро, а с другой стороны — на фоне чистой экологии». Соответственно в таком месте проживания интересант видит синтез городской квартиры и загородного образа жизни, считая этот вариант возможностью объединить два понятия в одно. Очевидно, что девелоперам такое представление кажется ошибочным.

Дмитрий Ильенко

генеральный директор компании Land Aspect

«Подобную застройку сложно будет назвать аналогом загородного жилья. Даже если квартира располагается за пределами КАД, это по-прежнему городской формат. Нам приходится объяснять людям, чем мы отличаемся от много- и малоэтажной застройки. Пример простой: участок 10 соток с коммуникациями в 70 км от города за 1,5 млн. рублей и однокомнатная квартира на границе с областью за ту же сумму. Это принципиально разные вещи. Количество людей, находящихся на одной территории, несоразмеримо».

Дмитрий Майоров

генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»

«Даже формат таунхаусов имеет достаточно высокую плотность населения в сравнении с индивидуальными жилыми домами. Что уж тут говорить о 15/25.этажных новостройках! Многоэтажное загородное жилье скорее является городским областным».

Светлана Невелева

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«Когда покупатель выбирает между загородной жизнью и новым жильем в высотных или мультиформатных комплексах, и при этом у него один «кошелек», в котором лежит 3 млн. рублей, для нас как для девелоперов, продающих загородный образ жизни в его традиционном понимании, это плохо. Это отбирает наших покупателей. Но с другой стороны, если «кошелек» не один, и есть финансовая возможность жить в малоэтажном комплексе и еще иметь дачу, то наши покупатели остаются при нас. Психологию никто не отменял: даже если человек живет в Парголово или Пушкине, в пятницу он едет на дачу. Привожу конкретный пример: гражданин, живущий в городке таунхаусов «Оллила» в Солнечном, ищет дачу и рассматривает варианты в «Морских террасах» компании «Лэнд Аспект» и в поселке «Гармония» от «Стинком». У меня в практике есть клиенты, которые живут в собственном доме в Рощино, при этом покупают участок и строят коттедж в совершенно другом формате – трехэтажный каменный дом для постоянного проживания и деревянный домик с баней на берегу для сезонного отдыха».

Михаил Фуксман

директор по продажам компании «Петростиль»

«Выбор всегда обусловлен бюджетом. Городскую квартиру и пригородный комплекс сочетать никто не станет, так как они взаимозаменяемы. Другое дело – дальняя дача и пригородный комплекс».

Соседи желанные и не очень

Ближайшие к городу территории (5/10.км от КАД) становятся потенциально опасными: можно купить индивидуальный дом или секцию в блокированном доме, а спустя время увидеть, как неподалеку возводится высокая новостройка. В результате вырастает эдакий Гулливер в стране лилипутов: и окружающим мешает своими необъятными размерами, и самому негде развернуться.

В качестве примера приведем ситуацию вокруг комплекса «Янино», основная масса продаж в котором была завершена в 2010 году. И в течение последних трех лет застройщик потихоньку допродавал остатки, к тому же на территории поселка остались еще два земельных пятна: одно в зоне таунхаусов, другое – в зоне индивидуальных домов. Земли в недалекой близости еще в далеком прошлом были куплены крупными строительными компаниями: «Ленстройматериалы», «СУ-155» и так далее. Сегодня почти все эти компании заявили о реализации собственных проектов многоэтажного строительства. По Градплану на части территорий там разрешено строительство до 5 этажей, а кое-где – до 9 этажей. Несмотря на то, что от коттеджного комплекса до этой территории порядка 500 м, это совсем близкое соседство. И вряд ли жители, выбравшие жизнь в собственном коттедже, этому будут рады.

Конечно, сейчас покупатели более грамотно подходят к вложению средств, и многие интересуются судьбой ближайших к проекту территорий. Девелопер не всегда может точно ответить на эти вопросы, так как сам может не владеть данными на 100%. Однако в любом случае вся информация размещается в открытом доступе на сайтах муниципальных образований. Если утвержден генплан, любой желающий сможет посмотреть и узнать, какая застройка и какой этажности планируется в интересующей зоне.

Еще один интересный момент: из-за строительства высоток в пригородной зоне неминуемо поменяется структура спроса на загородное жилье в ближайшей к КАД локации. Индивидуальные дома в полукилометре от многоэтажек не будут востребованы, а вот таунхаусы с большой вероятностью продолжат продаваться.

Пока девелоперы упорно не готовы признавать, что огромные проекты мало- и многоэтажной застройки конкурируют с коттеджными поселками. В качестве аргумента называется другой уровень качества предлагаемого образа жизни, рассчитанный на иную целевую аудиторию. И это может быть логичным, если сравнивать студии и малогабаритные «однушки-двушки» с индивидуальными домами и участками, сопоставимыми по цене с городской квартирой.

При этом даже если загородные девелоперы берутся за строительство и реализацию квартир в своих мультиформатных проектах, то стараются делать их более комфортными и «сложными», нежели типовое предложение в новостройках-муравейниках в районе Девяткино, Мурино, Бугров, Кудрово и так далее. Например, однокомнатная квартира в «Близком» от компании «Петростиль» — преимущественно двухуровневое пространство, где столовая и гостиная объединены, спальня находится на втором этаже и есть два санузла. Это отдельный разговор, зачем в однокомнатной квартире два санузла, но факт отличия от стандартной планировки (и соответствующей стоимости массового продукта) на лицо.

И тут наблюдается такая чехарда: девелоперы малоэтажных проектов (больших и малых), называют муравейниками многоэтажные гиганты. Они считают, что предлагают более уединенный и размеренный образ жизни, в корне отличающийся от того, что мы видим в высотках. В свою очередь компании, реализующие коттеджные поселки, точно так же отзываются о «малоэтажке». Жители последних чувствуют себя наиболее уверенно и престижно в этом «царстве насекомых».

Своей задачей девелоперы видят необходимость донесения до клиентов отличий своих поселков от всех остальных форматов, строящихся в пригороде. Определенные выводы делают и сами покупатели, когда приезжают на осмотр масштабных строек. Не нужно быть специалистом, чтобы понять: строительство глобального комплекса часто занимает гораздо больше времени, чем возведение загородных домов. Хотя тут, как обычно, многое зависит от ряда нюансов (уровень готовности и масштаб коттеджного поселка, опытность девелопера). Без них, как известно, никуда!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: press-stroy.ru


← Самостоятельное управление: ТСЖ и ДНП

Телекоммуникации в коттеджных поселках →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x