Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Предновогодние итоги работы от компании Luonto Предновогодние итоги работы от компании Luonto
Компания Luonto рассказывает о результатах года и вспоминает наиболее значимые события.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

О факторах, влияющих на скорость реализации коттеджных поселков

11 декабря 2007

Каждый девелопер сам решает, как разумнее продавать свой коттеджный проект: на начальном или завершающем этапе строительства. Об этом, а также о факторах, которые влияют на скорость реализации, рассуждают участники опроса, проведенного еженедельной информационно-аналитическая газетой «Недвижимость и Строительство Петербурга».

Одни компании предпочитают, чтобы минимум 20% объектов были забронированы еще до официального открытия продаж; другие уверены, что торговать домами стоит лишь после того, как построены стены. Первые таким образом пытаются обеспечить спрос еще до того, как начаты вложения, а также скорректировать параметры поселения, наблюдая за реакцией покупателей. Вторые стремятся максимизировать прибыль. Универсальной схемы нет: у каждой свои достоинства и свои риски.

Застройщики нередко сталкиваются с тем, что объекты на завершающих стадиях строительства могут вдруг пойти заметно быстрее, чем предполагалось: если локация сомнительна, то спрос активизируется лишь к моменту, когда поселок начинает принимать осязаемые формы. Ранние продажи приводят к упущенной выгоде и неверно ориентируют по цене. У тех, кто придерживает объекты, есть риск вовсе промахнуться с концепцией и осознать это лишь тогда, когда менять что-либо уже или поздно, или крайне затратно.

Большинство застройщиков придерживаются того, что оптимальный темп продаж предполагает равномерное распределение сделок на весь период строительства — так, чтобы к моменту завершения работ все лоты были реализованы.

Несмотря на то что вновь выходящие на рынок компании иногда заявляют о желании торговать завершенными объектами, на практике таких примеров пока не было. Нет и норм, насколько сильно вырастает цена от «забора» до окончания стройки. В одних фирмах удорожание составляет 10/15., в других суммы увеличиваются в 1,5/2.раза.

К слову, до сих пор на загородном рынке практически не было замечено частных инвесторов, которые покупают жилье на ранних стадиях, чтобы реализовать его к завершению продаж. Однако последнее время специалисты отмечают: число желающих инвестировать в пригородную недвижимость резко увеличилось. Возможно, это скорректирует и поведение застройщиков.

Мнения Экспертов

Сергей Соколов,
директор по развитию компании «Объединенные ресурсы»:
– Формально застройщик имеет право начать рекламную кампанию, как только получит на руки пакет документов по участку. Считаю, что экономически целесообразно начинать продажи, когда готов «теплый контур» домов (фундамент, стены, кровля).

Тогда у продавца есть возможность скорректировать цену соответственно затратам. Но такую схему могут позволить себе только крупные компании: либо у них есть собственные резервы, либо они могут взять ссуду. Раньше мы придерживались принципа равномерных продаж, но теперь будем переходить на описанную выше схему.

По нашему опыту, интенсивность продаж во многом зависит от местоположения и концепции поселка. Огромное значение имеет социальная инфраструктура на его территории и возле нее. Время экспозиции значительно снижается, если у клиентов есть возможность купить дома по ипотеке. Из всех, кто к нам сейчас обращается, примерно половина граждан хотели бы купить дома в кредит.

Алексей Герасимов, руководитель отдела продаж УК «Традиция»:
– Сначала мы оформляем землю в собственность, затем сами находим людей, которых заинтересовала бы эта территория. Складывается группа покупателей-единомышленников, вместе с которыми мы разрабатываем концепцию поселка. Эти клиенты разбирают первые 20% всех лотов.

Сформированное предложение выпускаем в открытую продажу и начинаем непосредственно строительство. На втором этапе, когда клиент еще может что-то подкорректировать в архитектуре, реализуется еще примерно 30% объектов. Остальные уходят, когда строительство практически завершено.

С первой до последней стадии работ удорожание составляет примерно 25%. Хотя эта цифра может быть и больше, учитывая инфляцию.

Сезонность на продажи элитных поселков никак не влияет, зато важны такие факторы, как политическая стабильность в стране и приток иностранных инвестиций. Нестабильность нервирует покупателей, и, как правило, они воздерживаются от приобретения предметов роскоши. В том числе таких, как дорогая недвижимость.

Марина Агеева, генеральный директор «ПулЭкспресс-Медиа»:
– Мы начинаем рекламные кампании поселков примерно за месяц до начала продаж. Участки с домами, в основном, продаются на начальных стадиях строительства, когда в проект можно внести изменения по желанию покупателя. На готовые объекты приходится не более 10% продаж.

Приобретая земельный участок под застройку, покупатель получает возможность разнести по времени выплаты за землю и строительство дома.

Цена в процессе реализации меняется, но не автоматически. Это зависит от темпов продаж, класса поселка, степени его готовности, удорожания стройматериалов, инфляции. За все время строительства стоимость увеличивается на 15%.

На интенсивность реализации сильно влияет местоположение поселка. К примеру, наш объект «Подгорное» расположен не в очень известном месте, в 80 км от Петербурга (Выборгский район, оз. Подгорное) — за полгода здесь проданы 42 участка.

На том же расстоянии от города в элитном поселке «Золотые пески» (всего здесь более 200 участков) уходят по 18 объектов в месяц — потому что это «раскрученная» территория на берегу Финского залива.

Еще один существенный момент, который влияет на продажи, — активность строителей на площадке. Когда уже работает тяжелая техника и открыто представительство застройщика на стройплощадке — у клиентов все основания верить в скорую реализацию проекта.

Андрей Петров, директор центра коттеджных поселков корпорации «Петербургская Недвижимость»:
– На элитные поселки в дорогих зонах (Курортный, Всеволожский районы) имеется некий накопленный спрос — тут практически всегда есть возможность продать до 30% объектов на первом этапе строительства. Первые покупатели — те, кто не спешит въехать в новый дом; обычно им уже хорошо знаком застройщик либо они имеют опыт вложений в строящееся жилье. К завершающей стадии остается не более 15% лотов. Цены могут меняться с каждой новой продажей.

В поселках классом пониже, по нашим наблюдениям, на нулевом этапе продаж практически нет, спрос активизируется на финальных стадиях.

Пожалуй, главная задача застройщика — правильно «вписать» поселок нужного класса в нужном месте в нужное время. Тогда с продажами не будет никаких проблем.

Марина Беркунова, специалист коммерческого отдела компании «ПетроСтиль»:
– У нас открыты продажи в двух коттеджных поселках: в элитном «Медовом» во Всеволожском районе (8 км от Петербурга) и дачном «Корабельные сосны» — на Карельском перешейке (57 км от города).

Первичные обращения пошли уже на стадии проектирования поселков, когда были готовы их концепции и утверждена стоимость лотов. По нашему опыту, продажи лучше идут на завершающей стадии: готовые дома клиенты могут как бы «примерить» на себя. На момент завершения строительства обычно бывает продано около 95% объектов, к сдаче — все 100%.

На активность продаж в первую очередь влияет выбранная концепция, от которой зависят и архитектурное решение, и цена. Чем выше класс поселка, тем дороже лот, тем медленнее идут продажи. Ценник за время строительства у нас вырастает в 1,5/2.раза.

Реклама влияет на количество обращений, а не продаж. Кто из обратившихся станет покупателем, во многом зависит от квалификации менеджера по продажам.

Евгений Галеев, руководитель проекта «Малоэтажное строительство» компании «Фаэтон»:
– Сегодня, когда мы подходим к строительству дорог на нашем объекте, около 20% лотов уже продано.

И это правильно — у клиента есть возможность выбрать участок, проект дома. Цена на начальных этапах ниже процентов на 5/10. чем на более поздних. Нам этот перво-начальный спрос позволяет подкорректировать цену остальных продаж, площади построек, улучшить проект.

Еще процентов 40 хорошо бы реализовать в середине строительных работ, оставшиеся 40 — на завершающих стадиях. В первую очередь на интенсивность продаж влияет цена объектов (а мы работаем с поселками и бизнес-, и эконом-класса).

Второй фактор — расположение: природа, ландшафт. И третий — возможность быстро и с комфортом доехать до города. Плюс хорошая реклама. Надо сказать, что петербуржцы очень хорошо осведомлены о планах администрации города и области. Например, как только стало известно, что Приозерское шоссе будут расширять, — продажи сразу же активизировались.

Никита Константинов, начальник отдела продаж компании «Особняк»:
– Сейчас мы ведем продажи по четырем объектам, три из которых расположены в районе «золотого треугольника» Ленобласти (Репино-Ленинское) и один — на озере Разлив рядом с Кольцевой дорогой.

Темпы реализации зависят от множества факторов: соотношения цены и качества предложения, системы застройки, возможностей девелопера вкладывать собственные деньги в инфраструктуру и благоустройство еще в начале работы и т.д.

Немаловажный фактор — наличие построенных домов на территории поселка (хотя это не всегда влияет на темпы продаж). Считаю, что реализация объектов на различных этапах строительства может быть одинаково выгодна застройщику, особенно если сбалансирована рассрочкой и индексацией.

Николай Никитин, руководитель отдела загородной недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости:
– Первые обращения появляются с началом рекламной кампании, а вот первые продажи — по-разному.

Если поселок продается без подряда, то стройка в нем не начнется, пока не пойдут продажи. Обычно половина объектов к середине строительства уже реализована (отчасти это все же зависит от класса объекта). На момент его завершения бывает продано от 80 до 100% объектов.

В принципе на любой стадии активного строительства сделки идут хорошо: покупателю важно видеть, что работы не останавливаются. Спрос сегодня активен во всех сегментах. Только в эконом-классе конкурируют цены, а в элитных поселках — концепции.

Реализация элитных объектов — это вообще искусство. От начала переговоров до покупки может пройти 6/12.месяцев. А бывает, местоположение так понравится покупателю, что он сразу берет объект.


← Сезоны загородного рынка: вычисляем лучш...

Местечковые разногласия →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x