Кто может получить ипотеку без первого взноса Кто может получить ипотеку без первого взноса
Какие банки дают ипотеку без первого взноса? На каких условиях выдаётся ипотека?
«Новое Кюмлено» —  интервью с директором компании «Новое Кюмлено» — интервью с директором компании
С какими сложностями сталкиваются застройщики в России? Какие изменения нужны загородному рынку?
На загородном рынке стало меньше домов На загородном рынке стало меньше домов
Что происходит с рынком готовых домовладений? Сколько в среднем стоят участки в Ленобласти?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Самостоятельное управление: ТСЖ и ДНП

1 апреля 2013

Еще на стадии проектирования и разработки коттеджного поселка определиться с вопросом его будущей эксплуатации очень важно – как для покупателей, так и для девелопера. Принимая решение переехать или наведываться на выходные, стоит учитывать, что сравнение загородной недвижимости с городской не ограничивается лишь сопоставлением цены за квадратный метр. Финансовые расходы, а также та пресловутая степень комфорта проживания за пределами города во многом зависят от того, каким образом будет организована система управления поселком.

Мы уже подробно останавливались на преимуществах и недостатках управляющей компании – как в лице девелопера, так и сторонней. Эксперты сходятся во мнении, что на рынке Ленобласти пока нет по-настоящему квалифицированных УК, поэтому в большинстве своем девелоперы занимаются управлением самостоятельно. По их признанию, подобная деятельность не несет коммерческого смысла, скорее это вопрос репутации и благонадежности застройщика.

Светлана Невелева

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«Эксплуатация поселков не является на сегодняшний момент прибыльным бизнесом. Девелоперы выполняют эту функцию вынужденно. Это может быть выгодно только в том случае, если УК обслуживает на близкой локации порядка, например, десяти крупных поселков. Вот тогда при минимальных взносах и большом пуле жильцов это прибыльный бизнес. Пока его доходность сильно преувеличена».

Олег Бойшенко

генеральный директор ООО «ПетроМар Девелопмент»

«Стоит учитывать, что если застройщик самостоятельно обслуживает мало проектов, то считать этот бизнес рентабельным сложно. На загородном рынке имеют право на существование поселки с разной схемой управления, в том числе и самостоятельное управление собственниками объекта в виде организованного ДНП с председателем или ТСЖ».

В случае, если девелопер решает, что управление построенными объектами его не привлекает, он может привлечь стороннюю компанию или передать управление поселком на баланс некоммерческой организации, созданной собственниками. Среди самых распространенных самостоятельных форм управления стоит выделить дачное некоммерческое партнерство и товарищество собственников жилья. Стоит сразу внести ясность, что эти варианты могут комбинироваться. Например, после учреждения некоммерческой организации, членами которой станут жильцы, управлением может заняться кто-то из собственников, или опять же может быть привлечен профессионал, который будет отчитываться перед ТСЖ или ДНП о проделываемой работе. Такой тандем собственников и УК многие специалисты оценивают как один из самых гармоничных.

На все есть правила

Прежде чем оценивать эффективность той или иной модели управления, следует подробнее остановиться на юридических аспектах объединения собственников жилья в коттеджных поселках.

ТСЖ – организационно-правовая форма управления, которая создается на основании общего собрания собственников участков (будущих владельцев жилых домов). При этом «за» должны проголосовать более 50% голосов от общего числа голосов.

Товарищество решает все общие хозяйственные проблемы, обеспечивает эксплуатацию жилого комплекса. Учредительным документом ТСЖ является устав, а к числу органов управления относятся общее собрание членов товарищества (это и есть самый высший орган), правление (исполнительная власть), председатель, а также ревизионная комиссия, цель которой – внутренний аудит. Примечательно, что в состав ревизионной комиссии могут войти лица, не являющиеся членами товарищества.

Окончательное слово в ТСЖ всегда остается за общим собранием собственников, однако оно правомочно только в том случае, если на нем одновременно присутствует более половины членов товарищества, а также более половины собственников всего поселка. Последнее правило – своеобразная страховка для тех, кто по каким-либо причинам не вошел в состав ТСЖ.

Насколько часто в коттеджных поселках отказываются от услуг УК и создают ТСЖ?

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«В наших поселках такого нет, и насколько мы понимаем, все довольны работой нашей управляющей компанией. Но в целом по рынку, ситуация, конечно, иная. Точных цифр нет ни у кого, но по ощущениям, примерно в четверти всех случаев жители отказываются от управления девелопером и создают собственную компанию».

Ван Линань

президент ГК «Хуа-Жэнь»

«Несмотря на то, что в последнее время просматривается тенденция к увеличению числа ТСЖ, услугами УК девелоперов проекта продолжают пользоваться около 80% жителей коттеджных поселков. Нужно отметить, что создание ТСЖ в поселках не означает полного отказа от услуг УК: это только контроль обслуживания коттеджного комплекса, большая часть которого все равно осуществляется УК девелопера».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Все проблемы, с которыми сталкиваются городские жители, рано или поздно коснутся и обитателей коттеджных поселков. Пока полноценно действующих поселений мало, проблемы ТСЖ коттеджных поселков не на слуху и из-за малочисленности жильцов, как правило, не выливаются в громкие скандалы. ТСЖ и управляющая компания вовсе не антонимы, а могут действовать в одном комплексе параллельно. Полагаю, со временем мы придем к институту профессиональных управляющих, ведь обслуживание нужд загородного комплекса – непростая наука. Сегодня, пока таких специалистов крайне мало, у жильцов то и дело возникает желание отстранить от управления непрофессионально действующих сотрудников УК и самим заниматься этим вопросом. С моей точки зрения, лучший вариант: наличие ТСЖ и профессионала-управленца. Последний – управляет, собственники – контролируют его работу».

ДНП – юридическая форма объединения жильцов по аналогии с уже рассмотренным ТСЖ. Высшим органом также выступает общее собрание, избирается председатель и ревизионная комиссия. Если количество членов ДНП велико, целесообразно предусмотреть в уставе порядок избрания уполномоченных членов ДНП, которые смогут принимать решения по всем или части вопросов, входящих в исключительную компетенцию общего собрания членов ДНП.

Разница между ДНП и ТСЖ состоит в порядке учреждения объединения: ДНП создается на основании решения не менее 3-х человек, имеющих земельные участки в границах такого партнерства — они и могут стать учредителями. Еще одно отличие заключается в том, что общее имущество в ДНП является собственностью именно юридического лица, в то время как в ТСЖ это долевая собственность всех членов товарищества, причем выделить и продать свою долю отдельно от участка в ТСЖ не представляется возможным.

Контроль финансовой деятельности

Безусловный плюс ТСЖ как формы управления поселком заключается в том, что жильцы могут самостоятельно контролировать расход денежных средств и их передвижение. Однако сложно представить, что все новоявленные члены сообщества будут детально разбираться в книгах учета и следить за распределением средств постоянно. С этой целью создается правление, которое будет выступать контролирующим органом как хозяйственной, так и финансовой деятельности. Создается специальный расчетный счет ТСЖ, на котором накапливаются все собранные жильцами денежные средства.

Как осуществляется контроль финансовой деятельности ТСЖ?

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: НТ»

«Регламент подробно описан в Жилищном кодексе. Правление должно не менее одного раза в год отчитываться перед собственниками на общем собрании (можно и чаще, по договоренности). Общее собрание должно избрать ревизора, который не подчиняется правлению и может проводить проверку финансовой деятельности управленцев».

В ДНП схема выстроена похожим образом. Существует 3 типа взносов: вступительный, целевой и членские платежи. Вступительный взнос, название которого говорит само за себя, выплачивается единожды — как «входной билет» в ДНП. Эти средства направляются на оплату государственной регистрации юридического лица, создание необходимых документов и т.д. В свою очередь членские взносы вносятся периодически: ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Это основной платеж, который будет распределен на оплату труда работников и текущие расходы. Наконец, целевые взносы – денежные средства, собираемые на приобретение (создание) объектов общего пользования, конечно, одобренных членами партнерства. Например, если вдруг понадобится построить забор, детскую площадку и т.д.

В ДНП по аналогии с ТСЖ создается ревизионная комиссия, которая призвана следить за суммой членских и целевых взносов, анализировать оборот денежных средств, проверять письменный отчет. Рассматриваются также приходно-расходные сметы, которые составляет председатель, оценивается характер внеплановых расходов – носят ли они систематический характер и являются ли целевым использованием средств. Как правило, подобная ревизия проводится не реже одного раза в год. Если ревизионная комиссия в ходе проверки обнаруживает серьезные нарушения в финансово-хозяйственной и уставной деятельности ДНП, которые ведут к угрозе имущественным и финансовым интересам каждого из членов партнерства, то возможно экстренное проведение собрания всех жильцов. По результатам проверки составляется акт, к которому могут быть прикреплены финансовые выкладки и прочие приложения (копии страниц кассовых книг и т.д.).

Как осуществляется контроль финансовой деятельности ДНП?

Олег Бойшенко

генеральный директор ООО «ПетроМар Девелопмент»

«Жители, являющиеся собственниками земельных участков и домовладений, избирают председателя, который заключает договора с поставщиками услуг. Контроль финансовой деятельности в нашем поселке осуществляется ревизионной комиссией, которая избирается путем голосования жителей, также проводятся регулярные открытые отчетные собрания. По предварительным расчетам, предоставленным собственниками, было очевидно, что процесс распределения расходов в случае управления ДНП — более рационален.

В первую очередь это значительная экономия, складывающаяся за счет оптимизации штата УК. Нет необходимости содержать большое количество непрофильного персонала в офисе коттеджного поселка. Также жители сами выбирают оптимальный и необходимый им набор услуг в поселке».

Ван Линань

президент ГК «Хуа-Жэнь»

«Контроль финансовой деятельности ТСЖ обеспечивается с помощью ревизионной комиссии, которая выбирается на общем собрании из числа членов. В состав ревизионной комиссии не должны входить члены правления или председатель. Нужно учитывать, что члены ревизионной комиссии выбираются из числа членов ТСЖ, и не всегда это профессиональные экономисты, поэтому часто проверка финансовой деятельности ТСЖ может быть недостоверной».

Чем больше открытости в действиях председателя и правления, тем больше доверия вызывает такой подход со стороны жителей. Некоторые коттеджные поселки публикуют отчетную информацию на своих сайтах. К сожалению, реальность такова, что ключ к взаимному удовлетворению жильцов и правления – общее собрание с последующим обсуждением – является и главным бичом товариществ и партнерств, поскольку несет в себе больше скандалов и недоговоренностей, чем взвешенных решений. Найти общий язык со всеми соседями сразу, фактически чужими вам людьми, непросто. По мнению Дмитрия Майорова, стержень успешного функционирования ТСЖ или ДНП – в честности и квалифицированности руководства.

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: НТ»

«Организационно-правовая форма не так важна, как то, кто на самом деле управляет. Ведь жители тоже могут создать УК, а представители девелопера могут управлять и ТСЖ. Здесь все зависит от добросовестности и профессионализма конкретного управленца».

Личностный фактор – важная составляющая хорошего председателя. Однако самым главным аспектом по-прежнему остается профессионализм и опыт в организации обслуживания поселка. Потребуются знание юридических тонкостей, технический контроль за работой всех служб, обеспечивающих бесперебойную работу коммуникаций, а также представление о финансовой стороне дела.

В случае недовольства членами сообщества председателем, возможно его переизбрание. Лучше, если в уставе изначально прописывается компетенция председателя и круг его обязанностей. Неэффективность самостоятельных управленческих моделей часто связана со злоупотреблениями ввиду того, что жильцы бывают слишком заняты своими делами и не активны в отношении общественной жизни поселка. Подставные фирмы, обслуживающие коммуникации, предвзятый выбор подрядчиков — вот неполный перечень «непрозрачной» линии поведения управленцев товариществ. Это, кстати, и одна (наряду с незнанием и не профессионализмом) из причин, по которой самостоятельная модель управления может оказаться отнюдь не практичной и экономичной,

Что в итоге оказывается выгоднее для жильцов: воспользоваться услугами УК девелопера или создать ТСЖ, рассчитывая на то, что процесс распределения расходов будет более рациональным?

Ван Линань

президент ГК «Хуа-Жэнь»

«По моему мнению, создание ТСЖ происходит только из-за недобросовестности застройщиков и созданных ими УК. Не могу сказать, что ТСЖ имеет какие-то реальные преимущества перед качественным сервисом, предоставляемым УК. Во-первых, на работу ТСЖ сильно влияет человеческий фактор. Во главе его должен стоять управляющий, пользующийся доверием у остальных членов ТСЖ, иначе оно не сможет нормально работать. Во-вторых, несмотря на то, что бытует мнение, что работа ТСЖ более прозрачна, на мой взгляд, УК не завышают неоправданно цены, и тем более не предоставляют некачественные услуги, ведь у жильцов есть возможность в любое время отказаться от услуг компании и создать свое ТСЖ. Помимо этого, если девелопер работает на перспективу и заботится о своей репутации, то он будет делать все возможное, чтобы жильцы были довольны работой его УК. Воспользовавшись услугами УК, жильцы значительно экономят свое время. К тому же, УК девелопера как никто лучше знает все тонкости структуры поселка.

Олег Бойшенко

генеральный директор ООО «ПетроМар Девелопмент»

«Для «ПетроМар Девелопмент» управление объектами — это непрофильный бизнес. Изначально в «Петровские сады» планировалось привлечь стороннюю управляющую компанию по обеспечению бесперебойного жизнеобеспечения поселка. Был проведен тендер на обслуживание. В результате получили заявки на участие от ряда профессиональных компаний в области управления объектами недвижимости. По итогам голосования застройщик определил победителя, услуги которого мы и предложили жителям поселка.

Но собственники домовладений и земельных участков в «Петровских садах» решили самостоятельно управлять поселком. Так, для многих наших покупателей такая форма организации управления, в действительности, оказалась решающим фактором в приобретении загородного дома в нашем поселке.

Сейчас в зимний период с одного домовладения взимается ежемесячная плата за обслуживание в размере 4 000р. Причем, когда в поселке жителей станет больше, взимаемая плата станет меньше. Платеж включает: круглосуточную охрану, патрулирование, пропускную систему, чистку дренажных канав, вывоз мусора, уборку дорог от снега, дорожное освещение, универсального специалиста на объекте. Помимо этого, средства откладываются на непредвиденные расходы и нужды в пользу поселка. Например, этой весной из фонда правления поселком будут распределены средства на осуществление озеленительных работ на общей территории «Петровских садов».

Светлана Невелева

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«ТСЖ, безусловно, оказываются выгоднее. Другой вопрос, что договориться между собой соседям – людям с разными доходами и взглядами – сложно. В таком случае в ТСЖ действительно должен быть профессиональный управленец. УК оказывается надежнее, потому что гарантирует понимание того, что и как должно функционировать».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«На рынке встречается все: есть компании, которые злоупотребляют своим положением и накручивают цены, а есть и такие, которые стремятся обеспечить комфортное проживание в поселках, оказывают качественные услуги и не задирают цены. К примеру, недавно мы для жителей комплекса Ollila снизили тарифы за счет уменьшения нашей прибыли. В итоге, если сравнивать с поселками с аналогичными ценами на объекты, тарифы у нас оказались гораздо ниже среднего уровня».

Стоят в сторонке

Жильцы, не желающие вступать в члены ДНП или ТСЖ, вправе не делать этого. Никто не может обязать собственника отказаться от его индивидуального ритма ведения своего хозяйства. Тем не менее, «отгородившиеся» все равно остаются на территории ДНП (ТСЖ) и хотят пользоваться объектами инфраструктуры или любым другим общим имуществом. В таком случае заключается договор между собственником объекта жилой недвижимости и ДНП (ТСЖ), согласно которому за определенную плату пользование все же возможно. При такой схеме жилец освобождается от уплаты вступительного взноса и членских взносов. Но теряет право голоса при решении вопросов общей жизнедеятельности поселка.

Как выстраиваются взаимоотношения между ТСЖ и собственниками, не ставшими его членами?

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«Согласно закону, застройщик не имеет права навязывать или требовать вступления в ТСЖ или заключения договора с УК».

Ван Линань

президент ГК «Хуа-Жэнь»

«Собственники, не входящие в ТСЖ, имеют право запрашивать информацию о деятельности ТСЖ и контролировать ее. Также они вправе предъявлять председателю и членам правления ТСЖ требования относительно качества оказываемых услуг и выполняемых работ, а также знакомиться с документами товарищества. Если ТСЖ не предоставляет запрашиваемую информацию собственникам, которые в него не входят, деятельность товарищества может быть признана незаконной».

Светлана Невелева

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«Если человек приобрел объект недвижимости, но не хочет вступать в ДНП – это его полноценное право. В таком случае он является частным заказчиком определенного вида услуг у ДНП. Таких желающих находится мало, поскольку если вы член некой организации, то вы пользуетесь всеми ее правами. Все эти услуги все равно будут предоставлены, но быть членом ДНП выгоднее, чем покупать услуги по отдельности».

Управление в поселке строится на принципах учета интересов, нужд и финансовых возможностей всех собственников, и отказ от вступления в ДНП (ТСЖ) может стать взаимоневыгодным для всех жильцов. При должном уровне планирования расходы можно сократить как раз при большом объеме вступивших в члены партнерства: при работе с подрядчиками и строительными фирмами велика возможность скидок и спецпредложений по принципу «опта». Коллективный заказ позволит выполнить работу за небольшие по отошению к результату деньги, в то время как работа «в одиночку» потребует серьезных капиталовложений. Уборка мест общего пользования, ремонт общего имущества, охрана, ремонт и эксплуатация общих сетей – решать такие вопросы отдельно сложно даже с технической точки зрения.

После старта

После получения статуса юридического лица и выбора правления будущее ТСЖ (ДНП) во многом зависит от самих жильцов. Эксперты указывают на основные трудности, с которыми можно столкнуться в процессе ежедневного взаимодействия.

Основные трудности, с которыми может столкнуться ТСЖ (ДНП)?

Дмитрий Майоров

генеральный директор «Русь: НТ»

«Основная трудность – непрофессионализм. Если правлением руководит непрофессионал, то работа будет неэффективной. А значит, будет много недовольных. Жители вскоре могут отказаться выплачивать взносы. В этом случае правление будет переизбрано.

Среди собственников жилья (и в городе, и за городом) всегда есть люди, которые не хотят оплачивать общие расходы и живут за счет других. И если их 5/10. от всех жителей, то это в пределах нормы. Если неплательщиков 30%, то это показатель плохой работы ТСЖ. По моим наблюдениям, чем выше уровень организованности проекта, тем меньше неплательщиков. То есть в поселках, где предлагаются готовые дома, таунхаусы или участки с подрядом, жителей, которые не желают нести общие расходы, как правило, не больше 10%. В проектах, где предлагаются участки без инженерии – число тех, кто не будет платить взносы, близко к 100%».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«Конечно, это превышение полномочий и недобросовестность членов правления ТСЖ. Застраховаться от этого невозможно, а потому в законе четко прописаны механизмы контроля за деятельностью товарищества».

Ван Линань

президент ГК «Хуа-Жэнь»

«Одной из трудностей, с которыми может столкнуться ТСЖ, является непрофессионализм председателя, ведь зачастую бывает проблематично выбрать из членов ТСЖ человека, разбирающегося в вопросах ЖКХ. Еще одна распространенная проблема связана с неплательщиками: в условиях ТСЖ получить деньги от них гораздо сложнее, а соответственно для погашения долгов перед поставщиками коммунальных услуг приходится тратить деньги из фонда жильцов, предназначенные на другие нужды. Помимо этого, ТСЖ зачастую сталкиваются с трудностями при заключении договора с поставщиками коммунальных услуг. По всему этому видно, что создание ТСЖ требует тщательной подготовительной работы, а экономия денежных средств при отказе от услуг УК незначительна, а значит, не обоснована».

Олег Бойшенко

генеральный директор ООО «ПетроМар Девелопмент»

«Во-первых, цена оказываемых услуг. Так как многие компании, занимающиеся управлением многоквартирных домов, при оказании услуг за городом ставят повышающий коэффициент, цена услуги возрастает. Во-вторых, набор основных и необходимых услуг к оплате, связанных с комфортным проживанием в поселке. Существует необходимый минимум, далее решение за жителями поселка, т.е. членами ДНП. Кроме того, не всегда все члены ДНП хотят платить указанную ежемесячную сумму платежа, есть желающие расширить список услуг и есть противники, но это все текущие вопросы».

Единственная возможность противодействия подобным нарушениям – тщательный выбор правления и ревизионной комиссии, чьи полномочия распространяются и на председателя, и на бухгалтера, и на правление в целом.

Еще одна группа сложностей связана с организационными моментами. Например, не всегда удается провести общее собрание: все-таки владельцы загородной недвижимости наведываются в свои домовладения не по расписанию. Выходом может стать так называемое заочное голосование, при котором собственников заранее готовят к предмету будущего обсуждения. Например, возможно предварительное голосование, обсуждение по почте, телефону. После того, как все будут ознакомлены с предварительными решениями, можно договариваться о конкретной дате общего собрания.

Наибольшие трудности партнерств и товариществ связаны с подбором эксплуатирующих организаций. Универсальных советов быть не может: успех целиком и полностью зависит от профессионализма правления и умения жильцов действовать сообща.

***

Подводя итог, стоит отметить, что любая из форм управления будет обладать своими преимуществами и недостатками. Так или иначе, все определяет человеческий фактор: справиться с трудностями поможет только активное внимание к общедомовым проблемам и честность со стороны правления.

Автор: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Ошибки покупателей: приобретаем правильн...

Битва на границе: загород vs. город →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x