Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Управляющие компании: самостоятельные и привлеченные

5 марта 2013

Где проживание обойдется дешевле – в городской квартире или загородном доме? Это излюбленный спор всех участников сложного механизма загородной жизни: как покупателей, так и девелоперов. Большинство заблуждений связано с тем, что сравнивать два формата лишь по цене квадратного метра – не очень дальновидно. Многие не учитывают факт того, что покупка загородного дома в коттеджном поселке потребует его дальнейшего обслуживания, что не только повлечет за собой дополнительные финансовые расходы, но и в принципе определит, будет ли проживание комфортным и удобным.

По данным опроса портала Poselkispb.ru, для половины покупателей максимально допустимой ежемесячной суммой на содержание дома является диапазон от 2,5 до 4 тысяч рублей. И эта планка к тому же включает в себя как коммунальные платежи, так и услуги управляющей компании по содержанию поселка. Ценовой фактор по-прежнему имеет решающее значение при выборе проекта. Однако и качество поддержания поселка в надлежащем виде – уход за территорией, дорогами, освещение, охрана, вывоз мусора – тоже важно. Девелопер, выводя проект на рынок, идет по одному из двух путей: вверяет заботу о поселке сторонней профессиональной управляющей компании либо создает собственную. У каждого из сценариев есть свои отличительные особенности.

Кого выбрать?

Нельзя однозначно утверждать, что дочерняя УК фирмы-застройщика лучше независимой или наоборот. В том и другом случае есть множество нюансов. Девелопер как никто другой детально знаком со всей подноготной проекта, поэтому вполне логично, что ему не потребуется время для того, чтобы сориентироваться в рамках коттеджного поселка. В то же время управление для него – непрофильное занятие, ведь все усилия в первую очередь направлены на лэнд-девелопмент и взглянуть на проект со стороны не всегда удается. Поэтому существует опасность формирования номинальной УК, которая будет работать по минимальному (а то и остаточному) принципу. К тому же, в теории, УК кроме обслуживания поселка призвана производить оценку уровня жизни в проекте и в случае необходимости добиваться решения возникающих трудностей и погрешностей. Разумеется, есть много добросовестных организаций, которые так и поступают. Но найдутся и те, для которых легче переложить вину на жильцов, уклонившись от претензий в свой собственный адрес. В этом смысле независимая УК способна «заставить» застройщика устранить неисправности, потому как не выступает заинтересованным лицом.

Было бы ошибочно предполагать, что аффилированные девелоперам УК создаются ради получения прибыли. Эксперты рынка единогласно сходятся во мнении о том, что проблем они получают гораздо больше, чем доходных средств. Основная цель формирования такой структуры – повышение репутационного капитала. Застройщик, хорошо зарекомендовавший себя как в строительстве, так и в управлении – надежен по определению.

В чем преимущества и специфика дочерней и независимой управляющих компаний?

Марина Селиванова

руководитель департамента продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«Безусловно, большой плюс для жителей поселка, если управляющая компания входит в состав девелоперской компании. К тому же это еще и своеобразный показатель качества проекта: девелопер вынужден делать все добротно, потому что ему потом все этим управлять. У нас тоже создана управляющая компания, которая занимается всеми нашими проектами «с нуля». Это позволяет грамотно и оперативно вести дела, организовать комфортные условия проживания. Очень важно, что представители нашей УК еще на стадии покупки объекта знакомятся с будущими жителями, что в дальнейшем помогает им более эффективно выстраивать отношения».

Мария Алексеева

руководитель службы рекламы и маркетинга

компании «Лэнд Аспект»

«На наш взгляд ситуация на рынке управляющих компаний для загородной недвижимости довольно сложная. Проблема в том, что этот бизнес становится прибыльным, а цены конкурентоспособными, когда у управляющей компании в обслуживании находится много поселков. Получить прибыль, предоставляя качественные услуги за разумные деньги, обслуживая 1/2.проекта, нереально. Сейчас на рынке загородных УК нет ни высокой конкуренции, ни явного лидера. А жаль, так как это упростило бы жизнь и девелоперам, и конечным потребителям. Ведь покупатели все чаще интересуются, какие траты они понесут в дальнейшем за обслуживание коттеджного поселка.

С одной стороны, у привлеченной управляющей компании очевидные плюсы: это профильный бизнес, отдельный штат сотрудников и, как говорится, любое специальное лучше универсального. С другой стороны, к УК «от девелопера» больше доверия: компания обслуживает те объекты, которые сама возвела.

Первыми поселками нашей компании на этапе продаж управляли мы сами, потом передавали управление группе собственников. Для нас оптимальный вариант при завершении продаж – передать поселок профессиональной управляющей компании. Сейчас мы ведем поиск проверенной и надежной УК, которой мы могли бы доверить наши сегодняшние проекты».

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Есть девелоперы, создающие собственную УК в первую очередь для того, чтобы зарабатывать на коммунальных услугах. Но в коттеджном поселке высокие прибыли в этой сфере возможны либо при эффекте экономии на масштабах (управление сразу несколькими проектами), либо при непомерно высоких платежах. Безусловно, в последнем случае «бунт на корабле», т.е. недовольство жителей УК, весьма вероятен, с последующими попытками свергнуть навязанную компанию, зачастую успешными.

Преимущества и недостатки собственной и сторонней УК очевидны. Своя компания в курсе всех нюансов проекта, а это иногда очень важно, особенно при эксплуатации инженерных систем. К тому же такая ситуация практически исключает вероятность конфликтов между застройщиком и УК, что бывает, если УК приходит со стороны, а внутриквартальные дороги, сети и имущество остается на балансе девелопера.

С другой стороны, у собственной УК, если это её первый коттеджный посёлок, ещё нет опыта, а затраты на обслуживание могут быть выше, чем у сторонней УК, у которой уже есть парк техники и штат сотрудников, обслуживающих несколько объектов одновременно. Так что приглашение УК со стороны может позволить снизить коммунальные платежи для жителей поселка, что является немаловажным фактором привлекательности загородной жизни».

Рассуждая о преимуществах той или иной формы, общий знаменатель вывести довольно сложно главным образом потому, что на сегодняшний день нет единого стандарта управления коттеджным поселком. Разный экономический уровень предложений приводит к тому, что в каждом отдельном проекте ситуация выстраивается по-своему. К тому же эксперты едины во мнении о том, что по-настоящему профессиональных компаний на рынке пока нет.

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«Сегодня главная проблема в сфере управления проектами на загородном рынке – отсутствие опыта и отлаженных механизмов. Следствие – жители либо соглашаются на стороннюю УК (от девелопера или любую другую), либо вынуждены сами заниматься столь нелегким делом, как управление своего поселка. На начальном этапе самая разумная форма – это управляющая компания от застройщика. В этом случае управленцы знают проект досконально, ведь головная компания сама строила дома, сети, инфраструктуру (или, по крайней мере, знает подрядчика). Сторонней же компании придется работать «вслепую». Если в дальнейшем собственники будут недовольны, они могут переизбрать УК. Конечно, в идеале, девелоперы должны заниматься развитием территорий, а управлять ими должны специализированные компании. Но в этом случае УК должна принимать у застройщика сети, согласовывать недостатки проекта и прочее. Из-за внятного механизма сотрудничества на рынке появилось бы больше УК и стоимость их содержания для жителей поселков стала бы ниже».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Граждане хотят одного: чтобы управление их поселком было качественным и разумным по цене. Если эти условия для них обеспечит застройщик – отлично. Если найдутся подобные управленцы со стороны – тоже хорошо. Однако качество работы управляющей компании зависит от работников, а не от ее принадлежности тому или иному юридическому лицу. В любом случае есть шанс наткнуться как на добротных специалистов, так и на воров. На ранних стадиях развития рынка отличить хорошую компанию от плохой возможности нет. Со временем появляются бренды, компании с репутацией, которым можно доверять. Уверен, что рано или поздно мы придем к специализации и в этой области: строить будут застройщики с именем, а управлять — специализированные компании, которые хорошо умеют это делать. Но пока таких компаний нет, жильцам приходится нести риск выбора «втемную».

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Выбор управляющей компании – важный, сложный и животрепещущий вопрос для многих застройщиков. Это касается и наших «Золотых ключей», сдача 1/2.очередей которых уже практически на носу. Начнем с того, что на открытом рынке сегодня нет ни одной УК, которая бы занималась управлением коттеджными поселками эконом-класса на профессиональной основе. Так что если девелопер захочет пригласить УК со стороны, то ему нужно будет звать либо «родную» УК кого-либо из конкурентов, либо компанию, эксплуатирующую многоквартирные дома и коммерческую недвижимость

СТАРТ Девелопмент в «Золотых ключах» в первую очередь заинтересована в том, чтобы предоставить нашим будущим жителям качественные услуги по минимально возможной цене. Поэтому, несмотря на наличие собственной УК в нашей структуре, мы рассматриваем вариант приглашения УК со стороны. Экономический расчет покажет, какой вариант эффективнее конкретно в нашем случае».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«Преимущества привлеченной управляющей компании очевидны: это команда профессионалов, которые работают по отлаженной схеме. Весь комплекс услуг осуществляется в полном объеме и в заранее определённые сроки. Специфика работы привлеченных управляющих компаний на рынке загородной недвижимости заключается в том, что их полноценное функционирование возможно только в том случае, если коттеджный поселок заселен не менее, чем на 80%. В противном случае жители не смогут своевременно и в полном объеме оплачивать услуги управляющей компании. Другими словами, нанимать команду профессионалов можно только тогда, когда появляется реальный потребитель коммунальных благ и инфраструктуры. На данный момент в Ленинградской области полностью заселенных поселков практически нет, поэтому привлеченные управляющие компании не пользуются популярностью на рынке загородной недвижимости. Девелоперы самостоятельно стараются решить социально-хозяйственные задачи, возникающие в поселке, их цель – обеспечить первым жителям достойные условия жизни, пока не закончено строительство. К преимуществам управляющей компании, созданной девелопером, можно отнести: детальное знание всех нюансов работы в конкретном коттеджном поселке и индивидуальный подход к проблемам, возникающим у жителей».

Проверяем обстановку

Узнать о том, эффективна ли управляющая компания, лучше заранее, так сказать «на берегу», чем проверять это уже по факту проживания в поселке. Наибольший риск связан с контролем над стоимостью услуг по обслуживанию – их размер со временем может существенно меняться.

Вероятность обмана и завышенных платежей минимальна, если уделить должное внимание изучению документов. Договор купли-продажи даст верное представление о том, кому принадлежат коммуникации в поселки и в каком формате будет построено взаимодействие с управляющей компанией. Перед подписанием договора с УК, ознакомьтесь с перечнем услуг и работ, которые будут оказаны. Соглашение регламентирует не только обязанности организации, но и права собственников.

На что следует обратить внимание при заключении договора с управляющей компанией? Как застраховать себя и избавиться от нежелательных последствий?

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«Единых рекомендаций нет и быть не может, потому что загородный рынок Петербурга слишком молод, у нас еще не сформировались законы и правила оказания подобных услуг. Наиболее частая претензия к УК – высокие взносы. Однако здесь необходимо иметь в виду, что на землях ИЖС граждане оплачивают потребленные мощности по официальным тарифам. Затраты на обслуживание поселка с едиными инженерными сетями будут гораздо ниже, нежели затраты на эксплуатацию локальных скважин и септиков. Помимо этого, стоимость зависит не только от количества жителей в поселке, но и от стадии готовности проекта».

Марина Селиванова

руководитель департамента продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«В принципе, нет никаких отличий от сотрудничества с любым другим юр.лицом, оказывающим услуги. Конечно, нужно обратить внимание на опыт компании, ее репутацию, внимательно ознакомиться с условиями договора. В нем обязательно должна быть прописана ответственность УК за невыполнение обязательств, а также то, как часто компания может поднимать цены на свои услуги».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«К сожалению, застраховаться никак не получится. Любая компания может оставить долги и закрыться – история последнего времени многократно это подтверждает. Есть какие-то моменты, которые можно и стоит прописать в договоре, однако от банкротства никакой договор не убережет».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«В целом, принципы работы во всех профессиональных управляющих компаниях одинаковы. Самая простая и при этом важная рекомендация – внимательно ознакомиться с договором, обратить внимание на условия оплаты, а именно, на то, как часто и на какой процент компания имеет право повышать оплату коммунальных услуг. Однако, на мой взгляд, обладатель загородной недвижимости, прежде всего, должен ориентировать на ситуацию в конкретном коттеджном поселке: сколько людей постоянно проживает в нем, на каком этапе находится строительство домов. Если соотношение участков и домовладений в поселке не в пользу последних, то несложно предположить: первое время оплата за услуги управляющей компании будет высокая».

На собрании с жителями коттеджного поселка управляющая компания должна предоставлять собственникам информацию о бухгалтерской отчетности. Общий поселковый сбор включает в себя затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу УК, заработную плату. Так или иначе, жители вправе повлиять на эту сумму общим решением.

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Среди потенциальных покупателей загородных домов существуют два разнонаправленных мнения по поводу того, сколько должно стоить обслуживание. Первая группа считает, что проживание в собственном доме не должно обходиться дороже, чем в квартире. Вторая группа напугана историями о коммунальных платежах в 20 тыс. руб. в месяц и поэтому в принципе отказывается от покупки таунхауса или коттеджа. Такие высокие платежи могут быть в поселках классов бизнес и элита, где обязанности УК гораздо шире, чем в проектах эконом-класса, так что их бояться не стоит.

По нашим данным, на сегодняшний день стоимость коммунальных платежей в коттеджных поселках эконом-класса находится в пределах 2 900/8.000 руб. с домовладения в месяц без учета потребления ресурсов, оплачиваемых по счетчикам (электричество, вода, газ), а средний показатель – на уровне 4 600 руб. Такой широкий диапазон обусловлен разным количеством и качеством инженерной начинки и набором предоставляемых услуг (например, где-то охрана обеспечивается только за счет КПП, а где-то предусмотрены видеокамеры и патрулирование)».

Выход есть

Коттеджный поселок можно по праву назвать самостоятельным живым организмом: ему присуща своя внутренняя атмосфера и этапы развития. В период становления собственники коттеджей начинают знакомиться друг с другом, а основные силы и внимание направлены на благоустройство своих только что купленных домов и участков. Безусловно, в это время жизнь поселения контролирует целиком и полностью управляющая компания. По мере складывания отношений между жильцами и появления новых потребностей, формируется и общее мнение владельцев недвижимости относительно судьбы УК: оставить прежнюю или выбрать новую.

Надо заметить, что к последнему варианту развития событий прибегают все-таки нечасто: диалог между жителями и «органом власти» никто не отменял, и во многих случаях без труда можно найти общий язык.

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«Моя рекомендация всем жителям коттеджных поселков – это стараться поддерживать обратную связь с представителями управляющей компании: сообщать о положительных и отрицательных результатах их работы, просить представлять отчеты о проделанной работе, уточнять все спорные нюансы».

Если же все-таки УК категорически не устраивает жителей, то возможен вариант смены компании по решению общего голосования.

Что могут предпринять жители коттеджного поселка, если их не устраивает УК?

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«Все отношения регламентируются Гражданским кодексом, исключений для УК нет. Управляющая компания не вечна: с ней можно расторгнуть договор и выбрать другую. Жители поселка создают ревизионные комиссии, которые следят за финансовой деятельностью УК. По результатам проверки никто не запрещает обратиться в суд, если в этом будет необходимость».

Марина Селиванова

руководитель департамента продаж ОАО «БТК Девелопмент»

«Как правило, решение о смене УК принимается на общем собрании собственников. Это не сложно. Гораздо сложнее собрать кворум: сегодня известны случаи, когда в поселке из 8 семей не могут собраться и принять единое решение. Что уже говорить о проекте на 1500 собственников. В этом смысле хорошим подспорьем может стать система интернет-голосования».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Если управляющая компания не устраивает какого-то одного жителя, ему придется поменять место жительства или смириться. Если УК не устраивает большинство жильцов, причем настолько не устраивает, что они готовы прийти на собрание, а не просто рассуждать на кухне о «безобразиях», то проблем нет – управленцев можно поменять. Главный «подводный камень» — это лень большинства жителей где-то собираться и принимать какие-то решения».

Мария Алексеева

руководитель службы рекламы и маркетинга

компании «Лэнд Аспект»

«Как правило, организационно-правовая форма большинства коттеджных поселков – ДНП, ДПК, КЭПК – предполагает решение любых организационных вопросов общим собранием всех собственников. Поэтому вопрос о компетентности выбранной УК для того или иного поселка всегда может быть рассмотрен».

Собственники домов в коттеджном поселке устанавливают график проведения собраний, где обсуждается перечень услуг компании и ее расценки: это могут ежеквартальные или, к примеру, ежегодные встречи. Конечно, УК как любой наемный сервис можно заменить, однако лучше постараться оптимизировать процесс. Например, бывают случаи, когда излишне высокие платежи связаны с оказанием услуг, от которых на самом деле можно отказаться: круглосуточное дежурство электрика и сантехника, расчистка второстепенных дорог и т.д.

Жители также могут сами создать ТСЖ, решая вопросы о найме и функциях самостоятельно путем назначения управляющего. С одной стороны такая форма удобна тем, что они могут контролировать выполнение поставленных задач в соответствии со своими потребностями и искать те эксплуатационные службы, которые их устраивают. С другой стороны, ввиду отсутствия компетенции, качество такого контроля зачастую оставляет желать лучшего.

***

С одной стороны работа управляющей компании в поселках разного экономического класса имеет свои особенности в отношении организации работы, взаимоотношений с людьми и обязанностей. С другой стороны, вне зависимости от сегмента, к которому принадлежит проект, требования к качественному эксплуатационному обслуживанию у всех проектов одинаковы. И у привлеченных, и у самостоятельных УК есть свои плюсы и минусы, разнообразный спектр услуг и возможности. Решающее значение по-прежнему имеет ценовой фактор, репутация и надежность.

Автор: Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Элитный эксперимент

Ошибки покупателей: приобретаем правильн... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x