Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Новый год на рынке «загородки»: итоги и прогнозы (1-я серия)

21 декабря 2012

Рынок загородной недвижимости Петербурга в силу своих небольших размеров в сравнении с городским, развивается без особых скачков и яркой динамики (если не считать глобального кризиса и его последствий). Поэтому ежегодно аналитикам и девелоперам в конце декабря приходится сдержанно и почти синхронно констатировать, что предложение понемногу продолжает увеличиваться, а спрос по-прежнему сильно отстает. Из года в год никаких особенно новых и запоминающихся тенденций. Все в пределах «средней статистики».

Но 2012 год оживил привычный ход развития: таунхаусы небывалой площади и цены, успехи в продажах отдельных компаний, переход «элитных» девелоперов в доступные сегменты, масштабные рекламные кампании, падение интереса к земле без подряда, важные перестановки в администрации, на которые многие возлагают определенные надежды…

В принципе количественно рынок постоянно менялся: рос, не обращая большого внимания на несоответствие ситуации спросу. В прошедшем году наметились и качественные перемены. Какие именно, помогут нам понять загородные профи. Мы подводим традиционные итоги года и попытаемся дать прогноз на 2013-ый год. За этим обращаемся к ведущим аналитикам и экспертам, а также основным игрокам рынка загородной недвижимости.

Как Вы оцениваете прошедший 2012-й год с точки зрения динамики цен и покупательской активности? В рамках своей компании и в целом по рынку.

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Как свидетельствует статистика информационного обмена среди девелоперских компаний, которую мы ведем уже четвертый год, в этом году покупательская активность в среднем была выше прошлогодней, однако увеличение числа клиентов заметили далеко не все девелоперы: во многих компаниях продажи шли на уровне 2011 года, а то и ниже. В некоторых проектах застройщики переписывали цены в сторону повышения. Это нормальная практика, когда по мере повышения степени готовности проекта, цены в нем поднимаются. Однако об общем удорожании пока говорить рановато».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«Для нашей компании год был очень удачным. В «Особом статусе» нам удавалось продавать по 2/3.коттеджа в месяц средней стоимостью 18 млн рублей. Это очень хороший показатель для объектов такого ценового уровня. Мы здорово продвинулись и в строительстве: в I очереди поселка завершили прокладку коммуникаций и занялись благоустройством территории, а также возвели половину домов. В этом году наш проект получил две премии: в «Национальной премии HI-TECH BUILDING AWARDS» на международной выставке Hi-Tech Building в номинации «Лучшее решение по автоматизации и диспетчеризации коттеджного поселка» и в конкурсе «Афина».

Год в целом для рынка был сложный: закрылось много проектов, выведено было гораздо меньше, чем в предыдущие годы. Количество сделок в последние месяцы, согласно данным информ-обмена, который ведет Бюро аналитики, снизилось. И хотя снижение продаж к зиме – обычное дело, только в этом году оно началось аж в сентябре, чего раньше не случалось.

Цены, в среднем, остались на прежнем уровне, это значит, что по сравнению с прошлым годом предложение все же подешевело. Хотя успешные проекты осторожно переписывали ценники вслед на инфляцией: не на всю продукцию, а выборочно. Так что во многих проектах минимальная и максимальная планка остались прежними, но внутри ценового диапазона некоторые объекты стали дороже».

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«За прошедший год мы провели однократное повышение стоимости кв.м в «Золотых ключах» — в апреле месяце. Следующее повышение планируется в начале 2013 г., так как при разработке ценовой политики мы ориентируемся не только на ситуацию на рынке, но и на жизненный цикл нашего проекта. В 2012 г. по нашим подсчётам, домовладения в «Золотых ключах» приобретались на 20% активнее, чем в 2011 г.

Если же говорить о рынке в целом, то средние цены продолжают оставаться на одном уровне, плюс-минус несколько процентов. Повышение цен в коттеджных поселках на завершающей стадии строительства уравновешивается выводом на рынок новых проектов с маленькими и недорогими домами. Коттеджи покупают примерно в том же количестве, что и год назад, зато на таунхаусы спрос по всему рынку вырос в 3,3 раза (в том числе в ответ на доступное предложение)».

Ольга Трошева

заместитель генерального директора

ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

«По итогам 2012 года средние цены на рынке коттеджных поселков практически во всех классах уменьшились в среднем размере от 2% до 4%, и только в классе «элита» цены повысились в среднем на 4/6.. Данное изменение сложилось не вследствие уменьшения цен в существующих проектах, а вследствие вывода на рынок новых проектов, более низких по цене (особенно в классе «эконом» и «средний») и новых проектов, более высоких по цене — в классе «элита». Иными словами, «эконом» дешевеет (борьба за покупателя), «элита» дорожает (пусть в небольшом количестве, но продажи есть всегда в качественных проектах). Класс «бизнес» на сегодняшний момент переживает не самые лучшие времена, новых проектов данного формата выходило мало, и все они были по цене ниже, чем по рынку в среднем (пограничное значение с классом «средний»).

Динамика средних цен на рынке коттеджных поселков

На рынке таунхаусов в 2012 году значительно выделился класс «эконом», где более 90% всего нового предложения вышло именно в данном классе, при этом по ценам ниже, чем у существующих на рынке проектов. Динамика весьма сходна с рынком коттеджных поселков, где цены по сравнению с 2011 годом в классах «эконом», «комфорт» и «бизнес» снизились в среднем уже на 15/20. (за счет выхода новых проектов, более низких по цене), а в дорогом ценовом сегменте («элита» и «люкс») цены, наоборот, повысились- в среднем на 2/5..

Динамика средних цен на рынке таунхаусов

С точки зрения покупательской активности, 2012 год был активнее, чем предыдущий, и по нашим прогнозным данным, продажи превысят показатели прошлого 2011 года в среднем на 25/30.. Главным отличием будет увеличение доли продаж объектов формата таунхаус».

Тамара Попова

руководитель отдела исследований рынка

недвижимости Knight Frank St Petersburg

«На мой взгляд, в 2008/2009.году произошел переломный момент для нашего загородного рынка, мы наблюдаем его новую историю, второе рождение, если так можно выразиться. В тенденциях спроса это особенно заметно. Даже сезонный фактор видоизменился. В период кризиса на загородном рынке сезонные всплески и падения не были так заметны, в частности, 2009-ый год прошел для загородных застройщиков очень ровно – покупательская активность в сегменте коттеджных поселков составляла 6/7. в квартал (на практике это означает, что из имеющегося предложения продавалось 6/7. домов или участков с подрядом). Для сравнения, в докризисный период эта величина иногда достигала 30%. В последующие годы, включая 2012-ый, активность остается на уровне 6/7. в сегменте готовых домовладений. За прошедший год в сегменте готовых домовладений в коттеджных поселках продано около 900 домов. При этом, значительная доля сделок заключается в С-классе, доля которого постоянно растет. В сегменте «дачных поселков» (без подряда) активность спроса составляет 14/17., однако, следует отметить, что подавляющее число сделок происходит в сегменте недорогих участков. За год продано около 5 000 таких участков».

Светлана Невелева

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«Первая хорошая тенденция рынка загородной недвижимости Ленобласти заключается в снижении объемов продаж земельных участков без инженерных коммуникаций. Покупатель понемногу начинает разбираться и уже понимает, что в дальнейшем у него может и не получиться использовать купленный объект. Другой, скорее тревожной, тенденцией становится приобретение недорогого жилья в мультиформатных проектах. Люди не совсем понимают, какой формат жилья они выбирают и с какими трудностями столкнутся. На сегодняшний день на рынке присутствует большой объем предложения и невысокая покупательская активность.

Что касается компании «СТИНКОМ», то главным итогом года мы считаем возможность выполнения своих обязательств, обещаний, которые мы даем клиентам. Также отмечаем стремительно растущий объем строительства на территории поселка «Гармония».

Плановое повышение цен на земельные участки в нашей компании за последний год происходило трижды. По ценам мы уже достигли докризисного уровня. Мы не предлагаем каких-то особых скидок, поскольку это всегда индивидуальная история, связанная, например, с крупным приобретением. Но все время предлагаются некие акции, которые носят исключительно информационный характер: они приурочены к празднику, сезону, событию в поселке и так далее. В частности, сейчас у нас проходит акция «2013».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«Для компании «Весна» 2012 год оказался очень удачным. В мае были открыты продажи объектов в 4-й очереди застройки поселка «Киссолово», и уже к сентябрю было продано 90% участков. За это время стоимость сотки земли в поселке выросла на 20%. В нашем втором проекте «Ландыши» также были отмечены высокие темпы продаж. За этот год было реализовано более сотни объектов. Стоимость сотки в «Ландышах» поднялась на 15%. Рост цен обусловлен успешностью обоих проектов: к участкам подведены коммуникации, развивается инфраструктура, заселяются новые жители.

В целом, проекты, которые были запущены на рынке загородной недвижимости еще до кризиса, плавно повышали цены на землю. Хорошие темпы продаж также были у застройщиков, которые вышли на загородный рынок в новом формате: поселки с таунхаусами, квартиры недалеко от города по доступным ценам».

Какие основные тенденции рынка загородной недвижимости стоит выделить за 2012 год? Получат ли они продолжение в 2013-м, на Ваш взгляд?

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Самая яркая тенденция – это резкий взлет спроса на дешевые таун-хаусы и серьезное увеличение предложения подобных объектов, последовавшее за этим. Появились попытки сроить секции общей площадью 30 кв.м. Оценить последствия этих веяний на рынке можно будет лишь через какое-то время».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«В этом году проявилось несколько тенденций: девелоперы сняли с реализации гораздо больше проектов, чем в прошлые годы и новых коттеджных поселков было меньше, чем обычно. Но вместе с тем, возобновились работы по 15/20.проектам, которые были ранее приостановлены. Взрывной рост спроса был зафиксирован на дешевые таунхаусы. В последнее время у участников информобмена сделок стало меньше.

Сложно сказать, будут ли набирать обороты обозначенные тенденции. Потому что количество новых проектов, а также объемы сделок будут зависеть от многих факторов, в том числе от цен на нефть – чем они выше, тем больше покупателей на рынке и тем больше желающих появится выйти на него с новым предложением. Если же в мировой экономике будет кризис, то и количество проектов у нас сократится, но к повышению цен, как думают многие, это не приведет. Рост популярности таунхаусов вряд ли продолжится и причин несколько. Во-первых, в следующем году появятся первые владельцы с опытом жизни в столь скромных домовладениях (от 30 кв.м) и вероятно, что он не будет позитивным — неудобно. Во-вторых, рост спроса привел и к увеличению предложения в этом сегменте: таунхаусы стали строить все, кому не лень. Но важно, что их возводят на землях ДНП, на которых подобное строительство запрещено. Мы ожидаем волну сноса незаконных строений. Это также повлияет на спрос. К тому же, большое количество конкурентов в этом сегменте в скором времени приведет к затовариванию».

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«В 2012 году в сегменте поселков эконом-класса для постоянного проживания было выведено очень много новых проектов – только за последний квартал открылись продажи в 12 новых поселках. В целом за год конкурентное кольцо стало плотнее примерно на 30%. Но в следующем году мы прогнозируем гораздо более скромный рост предложения – в пределах 10/15..

Все чаще таунхаусы оказываются включены в мультиформатные проекты, где индивидуальные дома соседствуют с многоквартирными. Третья тенденция – в рамках реализующихся коттеджных поселков появляется предложение нового формата: таунхаусы или коттеджи совсем небольших метражей, до 30/45.кв.м. Обе эти тенденции, безусловно, получат продолжение в 2013 г., т.к. спрос в массовом сегменте сфокусирован на наиболее доступных вариантах. Главное для покупателей — следить, чтобы экономия оказывалась не в ущерб качеству дома. Разобраться в том, насколько вообще можно будет жить в доме, предлагаемом за бесценок – вот главная задача для покупателя. Стандартов, как на рынке многоквартирного жилья, здесь пока не выработано, поэтому очень легко ошибиться».

Ольга Трошева

заместитель генерального директора

ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

«По нашему мнению на рынке коттеджных поселков настал переломный момент, речь идет о судьбе проектов, вышедших в 2010/2011.гг. и предлагающих участки без подряда с «обещанными» коммуникациями по доступной цене. С начала 2012 года в 37 проектах (более 2,9 тыс.объектов) продажи приостановлены. Такого массового закрытия продаж не случалось даже в кризисные годы. Во всех указанных поселках предлагались участки без подряда. Помимо этого, замедляется темп вывода новых проектов на рынок, так, по сравнению с 2011 годом, новых проектов стало меньше на 15% (от кол-ва проектов) и на 28% (от кол-ва объектов).

Новые проекты, вышедшие в продажу за период январь-ноябрь 2011 и 2012 гг. (коттеджи)

Также наблюдается тенденция уменьшения количества коттеджных поселков с предложением только участков и увеличения проектов смешанного типа (коттеджи/участки/таунхаусы) в результате, в т.ч и реконцепции, что подтверждают уже существующие на рынке проекты, а также ряд новых проектов смешанного типа (например, «Близкое» компании «Петростиль», «Два берега» компании «НПО Севзапспецавтоматика» и т.д.). Так, еще в начале 2012 года, доля новых проектов с предложением участков без подряда составляла 80% (от кол-ва проектов), а уже в ноябре 2012 года доля новых проектов данного формата уменьшилась и составила 45% (от кол-ва новых проектов), за счет увеличения долей поселков смешанного формата.

На рынке участков без подряда отмечается некоторое снижение интереса со стороны клиентов на неподготовленные с инженерной точки зрения земли (снижение объема продаж на 23% по сравнению с аналогичным периодом 2011г.). Отмечается рост спроса на объекты формата таунхаус (увеличение продаж в 2,6 раз по сравнению с аналогичным периодом 2011 года), заметим, при этом, что основные продажи приходятся всего на ограниченное кол-во проектов класса «эконом».

Рынок таунхаусов на сегодняшний день на подъеме, так, по сравнению с новыми проектами 2011 года, в этом году новых проектов стало ровно в два раза больше. При этом нужно отметить, что все новые проекты представлены в классе «эконом».

Новые проекты, вышедшие в продажу за период январь-ноябрь 2011 и 2012 гг. (таунхаусы)

Тамара Попова

руководитель отдела исследований рынка

недвижимости Knight Frank St Petersburg

«Наблюдения за процессами на рынке отчетливо свидетельствуют, что следует говорить о смещении спроса в сектор наиболее дешевого предложения — небольших участков, компактных домовладений. Думаю, рынок останется в стабильном состоянии, последние тенденции будут иметь продолжение и в 2013 году».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«Основная тенденция на загородном рынке в 2012 году – это триумф эконом-класса. Благодаря появлению бюджетных предложений, многие городские жители, которые раньше даже не задумывались о жизни за городом, поняли, что переезд – это реально. Человек теперь имеет возможность выбирать между квартирой в таунхаусе и квартирой в городе.

В 2013 году формат таунхаусов будет развиваться. Думаю, за эти же деньги, что и сейчас, девелоперы будут предлагать лучшие по качеству и площади проекты».

Вспоминая изменения в составе администрации: как вы оцениваете потенциальный КПД кадровых перестановок в областной администрации? Ожидаете ли Вы каких-либо значительных перемен в будущем году в связи с этим?

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Начало выглядит многообещающим. Чиновники демонстрируют готовность и желание прислушаться к мнениям профессионалов и выказывают намерения превратить планы в реальные действия. Но главное, как мы понимаем, не в том, что декларируется, а в том, что и как будет реализовано».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«Не рассчитаем особо на позитивные изменения. Хорошо, что власть идет на диалог с девелоперами, однако пока это только на уровне разговоров, реальных подвижек нет и будут ли они, неизвестно».

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Вся основная разрешительная и градостроительная документация по «Золотым ключам» была оформлена еще в 2011 г., поэтому у нас нет особых поводов для оценки КПД. Многие чиновники только-только приступили к выполнению своих обязанностей и еще не успели продемонстрировать свои профессиональные качества. Впрочем, те вопросы, которые в этом году у нас возникали на уровне местной администрации Таицкого городского поселения и Гатчинского района, были решены положительно и оперативно. Думаю, что и в следующем году взаимодействие с областной администрацией будет конструктивным, ведь мы действительно заинтересованы друг в друге».

Светлана Невелева

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«Мы не являемся одним из проектов, которые строятся на государственные деньги и рассчитывают на некие субсидии, мы рассчитываем на свои силы. Во-вторых, мы не являемся врагами никакой власти, поэтому мы в рабочем режиме сотрудничаем и взаимодействуем. Каких-то особых подарков мы не ждем и опасений не испытываем. Продажи в нашем сегменте проходят без расчета на какие-либо активные действия власти».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«На данный момент одна из насущных проблем, требующая внимание администрации – отсутствие социальной инфраструктуры в коттеджных поселках. Вполне возможно, что в следующем году будет продолжена работа по внесению изменений в этом направлении. Может быть, администрация предложит девелоперам новые условия сотрудничества, чтобы вместе работать и улучшать качество жизни загородных жителей».

Какими Вы видите перспективы развития рынка в будущем году? Ваши прогнозы?

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов

«Никаких оснований для каких-то прорывов я не вижу. При этом сохраняется опасность серьезного осложнения финансовой ситуации в Европе и США – в этом случае российская экономика не останется в стороне и возможно повторение кризисного сценария. Но если ничего такого не случится, то постепенное развитие рынка продолжится».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам компании

«Русь: Новые Территории»

«Сегодня идет процесс формирования рынка, его самоочищение, устанавливаются правила игры, законы рынка, девелоперы и власть пытаются наладить эффективное взаимодействие. Но это все происходит не по мановению волшебной палочки: предстоит длительная и трудная работа. Так что кардинальных изменений мы пока не ждем. Что касается цен предложения, то в среднем, они останутся на прежнем уровне (разве что в успешных проектах их откорректируют в соответствии с инфляцией). Возможно снижение средней цены покупки».

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга

ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

«Прогнозы на будущий год умеренно-оптимистичные. Цены подрастут в среднем на 10%, т.к. компании, заманивавшие к себе покупателей демпинговыми ценами, будут вынуждены увеличить стоимость кв.м, чтобы их проекты не оказались убыточными. В конце 2012 г. – начале 2013 г. сдается значительное число поселков, а их покупатели сделают ремонт и получат первый опыт жизни за городом, мы надеемся — положительный. Поэтому думаю, культура жизни в собственном доме будет популяризироваться и все больше покупателей отдадут ему предпочтение перед квартирой».

Ольга Трошева

заместитель генерального директора

ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

«В условиях сегодняшних рыночных реалий загородный рынок продолжит свое развитие, но с точки зрения вывода на рынок новых коттеджных поселков, темп может несколько замедлиться, что, по сути, является положительным трендом, в связи с отсеиванием неликвидных, и порой весьма сомнительных проектов. Главным образом, продолжится тенденция — закрытие (приостановка) продаж в проектах с предложением участков без подряда и без коммуникаций, как не выдерживающих конкуренцию. Продолжится развитие относительно нового для загородного рынка ЛО формата — как таунхаус класса «эконом», главным образом, в зоне, рассматриваемой для постоянного проживания».

Светлана Невелева

советник руководителя группы компаний

«СТИНКОМ»

«Наша отрасль сильно зависит от макроэкономических показателей в стране. Мы предлагаем к продаже не товары первой необходимости, а предметы роскоши, иного образа жизни и поэтому очень подвержены настроению общества. Но пока все говорит о том, что динамика весьма положительна».

Материал подготовили Наталья Таран и Кира Майданюк

Источник: Poselkispb.ru


← Ваш выбор: строительная компания/бригада...

Новый год на рынке «загородки»: итоги и... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x