Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Земельные участки под развитие: помощь девелопера

25 сентября 2012

Чем отличается простой землевладелец от профессионального девелопера? Так как на этот вопрос некоторые собственники крупных участков не смогли себе ответить, появилось достаточно много «личных» загородных проектов. В них один человек и землей владеет, и дома проектирует, и коммуникациями пытается заниматься, и за продажи отвечает. И честно говоря, в редких случаях такие инициативы заканчиваются удачно. Порой самостоятельность приводит к заброшенным коттеджам, заросшим полям и неактуальным ценам. Те землевладельцы, что оказались осторожнее, передали свои наделы в профессиональные руки.

Подобных операторов на рынке Ленобласти достаточно, но не каждая компания афиширует, что предоставляет девелоперские услуги. Компания «Весна», известная своим коттеджным поселком «Киссолово», презентовала себя в качестве оператора открыто и заявила о себе в полный голос. Мы встретились с генеральным директором Юрием Гоняевым и обсудили ключевые факторы создания успешных проектов, причины неудач на рынке загородной недвижимости, а также вопрос минимизации клиентских рисков при выборе поселка.

Юрий Гоняев

генеральный директор

компании «Весна»

- Помимо собственной девелоперской деятельности Ваша компания предлагает владельцам крупных участков комплекс услуг по созданию концепций развития их территорий и организации розничных продаж. О чем именно идет речь?

— Наш опыт показал, что далеко не каждый владелец крупного земельного надела понимает, как эффективно им распорядиться. Просто нарезать землю на участки — мало. Нужно превратить обычный кусок земли в ликвидный продукт, который будет пользоваться спросом на рынке. Мы готовы предложить свои знания и опыт, которые помогут это сделать.

После анализа имеющегося участка и конкурентной ситуации мы предлагаем оптимальный формат будущего посёлка, ценовой сегмент, целевую аудиторию, варианты названия проекта. Готовим рекомендации по генплану и нарезке: маленьких участков должно быть, к примеру, 20%, больших — 40%. Затем разрабатываем программу продвижения, создаем сайт. Концепция объекта, продвижение и дальнейшая реализация через наш отдел продаж — суть предлагаемого комплекса работ.

- Как давно Вы решили себя презентовать в качестве оператора?

— Можно сказать, что наша операторская деятельность началась в 2010 году, когда мы приступили к работе над коттеджным посёлком «Ландыши» — это бывший проект «Павловград».

Сейчас у компании есть ресурсы и желание развиваться дальше, получать новые объекты и работать над ними.

- Обращаются ли уже землевладельцы?

- Конечно, ежемесячно, по 3/4.предложения: «У нас есть земля, возьмите нас».

- Как вы на них реагируете?

— Мы будем придерживаться нескольких правил: не дальше 25 км от города и не хотим конкурировать со своими же поселками в одном направлении.

- Так интересные места закончатся достаточно быстро...

— Всеволожский район разделим на восток (возле Всеволожска), на Мурманское шоссе, Токсовское и Приозерскую трассу. В принципе, у нас не закрыты первые три направления. Здесь есть несколько вариантов, которые мы сейчас прорабатываем. Думаю, к началу сезона 2013 года будем что-то интересное выводить на рынок.

Южные районы Ленобласти не кажутся мне очень интересными: слишком дешевая земля, много невнятного предложения, абсолютное отсутствие дорог и инфраструктуры. Даже те компании, которые заявляли тут большие проекты, топчутся на одном месте.

- Сколько еще подобных операторов, по Вашим оценкам, присутствует на рынке загородки?

- Многие не афишируют, являются ли они сами собственниками земли или им ее передают в управление. Можно судить по тому, сколько у компании проектов и как успешно идут дела. Когда у девелопера, например, 10 различных поселков и их количество растет с каждым днем, то можно предположить, что, скорее всего, это просто оператор. И бывает, компания занимается только одним объектом, который развивается «ни шатко, ни валко», это и есть сам собственник. Он ошибочно решил, что с легкостью справится с реализацией поселка.

Я думаю, на рынке Ленобласти присутствует в пределах 10 крупных операторов.

- Можете конкретные компании назвать?

- Я знаю, что компания «ПулЭкспресс» предлагает услуги для инвесторов и собственников земли по созданию и реализации проектов, начиная от подбора земельного участка в Ленинградской области и до юридического сопровождения сделок. Во многом услуги, которые оказывают наши компании, пересекаются.

- Существует риск, что концепция, которую Вы предлагаете для какого-то земельного участка, окажется неуспешной. Каким образом Вы ручаетесь за собственные рекомендации?

- Мы можем ручаться только своим опытом и успешными проектами. Тут должен быть элемент доверия со стороны владельца земли. Гарантий никто дать не может.

- Покупатель решает приобрести себе загородный объект, неважно участок или дом, в проекте, находящемся на начальной стадии. Как минимизировать риски и не ошибиться с поселком (ведь его реализация может растянуться на годы)? Как понять, что концепция удачна, и помимо Вас еще будут покупатели?

- В первую очередь нужно хорошо подумать, с какой компанией сотрудничать: стоит внимательно изучить опыт, почитать отзывы...

Не нужно стесняться задавать вопросы, спрашивать документы. Если чувствуете какую-то неуверенность в сделке, привлекайте юристов, которые специализируются именно на вопросах земельного дела. Устный ответ на вопрос «когда будут коммуникации?» не даст никаких гарантий. Читайте внимательно договор.

Страховкой может служить также форма оплаты. Например, покупатель может использовать при заключении сделки банковскую ячейку, и девелопер не заберет деньги до того момента, пока клиенту не будет передано свидетельство о регистрации собственности. На мой взгляд, это очень хорошая форма оплаты.

- По Вашим оценкам, как много на рынке загородки Ленобласти неудачных концепций?

- Проще перечислить удачные, их буквально единицы. Изначально как на образец для подражания я ориентировался на «Новое Минулово», «Новую Ижору» и первые поселки «Пулэкспресса». Помимо них интересные объекты есть у «БизнесСтройГрупп» («Красная Горка» и «Оранжерейка»). Я привожу в пример только девелоперов, которые строят дома.

- Основная характеристика, на которую опирается девелопер при разработке проекта — это локация. Тогда каким образом объяснить соседство таких проектов как Ollila и Bellagio, где цена таунхауса от 12/14.млн. рублей, и Kantele? «Ландышей» и «Онегин парка»?

- Что касается Курортного района (Bellagio, Ollila), то по ценовой политике сразу видно, когда эти проекты задумывались. Скорее всего, в докризисное время. Таунхаусы за 12 млн рублей — это круто, дорого и красиво. Но сейчас по той же трассе расположен Kantele с минимальным предложением в 5/6.млн рублей. Внешне дома выглядят примерно одинаково, окружение и удаленность от города те же, но ценовой сегмент сильно отличается. Просто время поставило все на свои места.

В «Ландышах» мы ориентировались на текущую среду. «Онегин парк» выходил, когда уже была «Мариинская усадьба». То есть на тот момент они знали, как продается в этом районе китайский проект, но все равно приняли решение продавать бизнес-класс. Я думаю, что они немного переоценили стоимость. Реализация шла бы успешнее, если бы цена была от 8 до 11 млн, а не от 11 млн рублей.

- То есть Вы отвечаете, что это ошибка девелопера при ценообразовании либо отставание от современных тенденций. Как Вы относитесь к росту предложения таунхаусов? Долго будет продолжаться такой ажиотаж или через пару лет случится взрыв на вторичном рынке?

- Если мы сейчас говорим о проектах, которые расположены на расстоянии 30/40.км от города, то постоянная загородная жизнь там невозможна. В том месте смогут жить областные жители, но не петербуржцы. Предлагаемая загородная жизнь отличается от того, что представляется горожанину, когда он думает о собственном доме. Успех объясняется исключительно низкой ценой, и тем, что у человека создается иллюзия, что он за 1,5/2.5 млн покупает настоящий загородный дом.

Рынку не хватает правильных таунхаусов: удаленных на расстояние до 20 км от города с адекватным сочетанием цены, качества, количества земли и инфраструктуры в поселке. Стоимость должна соответствовать цене двух-трехкомнатной квартире в Петербурге, то есть до 5 млн рублей. За эти деньги покупатель должен получить жилье минимум на 10 кв.м. больше, чем в городе и участок.

- А что делать с тем предложением, которое сегодня присутствует на рынке?

- Когда только закончится рекламный бюджет, продажи встанут, и люди начнут массово избавляться от секций. Для того, чтобы обеспечить полноценной жизнью сотни и даже тысячи жителей, необходима мощная инфраструктура. Уже сейчас там должны открываться детские сады, школы, магазины. Если все-таки появятся проекты, сочетающие в себе разумную удаленность от города, цену, инфраструктуру — стабильный спрос не заставит себя долго ждать.

- Несколько вопросов о Вашей текущей девелоперской деятельности. «Киссолово» — единственный объект компании «Весна» («Ландыши» и «Одуванчики» только в управлении) — почти полностью реализован. Хотите вывести на рынок новый собственный проект?

- Да, но пока эти идеи в стадии разработки. Дело не быстрое: слишком много факторов имеют значение. Необходимы финансы, подходящая земля, ведь за любой участок не возьмешься. Не хочется потом застрять с ним на 10 лет.

- Расскажите о ходе строительства поселков «Ландыши» и «Киссолово».

- В первом проекте в ноябре 2012 года будут проведены все коммуникации: электричество, газ, дороги. 70% предложения на сегодня реализовано. Там очень удачная локация — сразу же за Павловским парком. Он, так сказать, является придомовой территорией.

В «Киссолово» в апреле запустили четвертую очередь. Больше 70% предложения уже продано, из 100 участков осталось 20 с небольшим.

Изначально строительство велось на деньги клиентов, то есть по сути это была продажа участков с подрядом, но сейчас ситуация изменилась. Земля с подрядом больше не пользуется таким спросом, как участки с готовыми домами либо наделы под индивидуальную застройку. Поэтому в «Киссолово» остались только наделы под индивидуальную застройку.

- Готовые дома там исключены из предложения?

- Поскольку участки разлетаются как горячие пирожки, то смысла придерживать их и самим что-то строить не имеет.

Зона с готовыми домами хороша на старте проекта: покупатель приезжает не в чистое поле. Когда он видит хотя бы 5/10.готовых коттеджей в ряд, что в них можно зайти, все посмотреть и потрогать, страхов перед покупкой становится в разы меньше.

- Спасибо за интервью! Желаем Вам больше решительных клиентов!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Осенние скидки на рынке загородной недви...

«Ярмарка Недвижимости»: как правильно хо... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x