Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

Ван Линань: «Строим с расчетом на ваше будущее»

1 августа 2012

В отличие от городского рынка недвижимости, где среди строительных компаний есть несколько известных зарубежных брендов, загородка Ленобласти не может похвастаться особым вниманием со стороны иностранных инвесторов. Что уж там, сложно назвать хотя бы один успешный проект Ленобласти, реализованный москвичами. Разговор с одним из зарубежных пионеров на петербургском рынке загородной недвижимости обещает быть интересным. Девелопером коттеджного поселка «Мариинская усадьба» является компания «Би Хай Инвест», учрежденная группой крупных китайских инвесторов и входящая в ГК «Хуа- Жэнь». На наши вопросы отвечают господин Ван Линань, президент компаний «Хуа-Жэнь» и «Би Хай Инвест», а также Ольга Элбакидзе, генеральный директор компании «Би Хай Инвест».

Господин Ван Линань

президент компаний

«Хуа-Жэнь» и «Би Хай Инвест»

— Перед запуском проекта Ваша компания провела анализ российского рынка недвижимости и тщательное исследование земельных участков, пригодных для строительства коттеджного комплекса «Мариинская усадьба». Почему для реализации коттеджного поселка выбрали Тосненский район?

— Мы не то, чтобы выбирали Тосненский район. Скорее, точкой притяжения стал Павловск с его просторными и ухоженными парками. Кроме того, согласно нашему анализу коттеджный поселок для постоянного проживания должен находиться не далее, чем в 40 км от КАД. И это место подошло для нашего проекта и задуманной концепции. Если говорить о втором доме, то граница комфорта может быть гораздо дальше.

— Выбранная Вами локация отвечает требованиям, предъявляемым к проектам бизнес-класса?

— Мы считаем, что да. Сейчас на петербургском рынке в принципе дефицит подобных объектов: есть либо очень низкий уровень, либо слишком высокий. А что делать основной массе покупателей? На сегодня реализуется очень мало коттеджных поселков с адекватным соотношением ценовой политики, предлагаемых условий и качества строительства. У потенциальных клиентов пока крайне небольшой выбор. Поэтому мы решили занять именно эту нишу.

В принципе мы считаем, что в России загородная недвижимость находится только в самом начале пути своего развития. Коттеджные поселки строятся на весьма низком уровне: общий ландшафт часто отсутствует, возводятся слишком простые однотипные дома. Не то, чтобы все проекты были некачественными — просто не тот уровень исполнения.

— Конкурентов, реализующих поселки в бизнес-классе, можно пересчитать по пальцам. Как Вы это объясняете?

— Девелоперы преимущественно предпочитают заниматься более доступными для покупателей проектами. Инвесторы выбирают тот товар, который можно быстро продать и иметь большой оборот. Но нам низкий ценовой уровень не интересен.

На мой взгляд, существующие в России условия по ипотеке далеки от гуманных. Петербуржцы обладают очень ограниченным количеством наличных денег, а ипотека не помогает им, так как на высокие ставки решаются только самые смелые и отчаянные. Но это не значит, что так будет постоянно. Через определенное время общий уровень проживания обязательно поднимется. Поэтому мы решили подготовить этот проект, с расчетом на дальнейшее развитие.

— При этом бизнес-класс считается самым нестабильным сегментом. На его спросе в первую очередь отражаются экономические кризисы, политические перемены... Доступное жилье всегда будет продаваться, элитная недвижимость не столь уязвима по определению. Как Вы ощущаете это на примере «Мариинской усадьбы»?

— Когда наш проект уже был готов к выходу, экономический коллапс начал заканчиваться. Мы оценили ситуацию и начали строительство в апреле 2010 года, сразу после кризиса. Проект реализуется уже практически 3 года. Мы в полной мере испытали на себе все последствия кризиса, но считаем эти сложности временными. Мы уверены в качестве своего товара и рассчитываем на тех покупателей, у кого есть чувство вкуса и необходимые финансовые возможности.

Ольга Элбакидзе:

— На каком уровне готовности находится сейчас «Мариинская усадьба» (дома, коммуникации)?

— В настоящее время у нас построено 38 коттеджей. Все дома готовы, хоть сегодня приступай к отделочным работам и заезжай. В конце июля мы расширили искусственное озеро, в августе будут готовы въездная группа, ландшафтная и пешеходные зоны. Все коммуникации к домам подведены. 31 июля произвели пуск воды во всех коттеджах 1-ой очереди. В настоящее время идет строительство стены (ограды), которая создаст уют в поселке, защищенность жителей. Она протянется от въездной группы до лесного массива. Это наша, так сказать, «Великая Китайская Стена». Ведется строительство летнего кафе. В сентябре планируем заасфальтировать все подъезды и основную дорогу.

— Сколько коттеджей на данный момент продано?

— Реализовано 2/3 от первой очереди, то есть от 38 домов.

— Общее количество домовладений по-прежнему 200 штук?

— Даже чуть более 200. Но конкретика будет зависеть от темпов продаж и особенностей спроса. Например, мы намерены соединять участки и продавать домовладения уже не 9/12.соток, как это делали раньше, а по 18 и более. Компания столкнулась с тем, что наши покупатели хотят более просторные земельные участки под Петербургом. Поэтому количество домовладений будет несколько уменьшено за счет расширения наделов.

Ван Линань:

— Сколько всего очередей будет в проекте?

— 200 домовладений будут разбиты на 5 очередей.

— Обычно чем проект дороже, тем меньше в нем коттеджей. Во-первых, так легче реализовать предложение, во-вторых, потенциальная аудитория обычно предпочитает иметь очень ограниченное количество соседей. На Ваш взгляд, 200 домов для коттеджного поселка бизнес-класса — это не много?

— Мы считаем, что сейчас в Петербурге почти нет настоящих коттеджных поселков. Обычно предприниматель делит большой массив земли на множество участков, подключает их к коммуникациям и продает. Кроме того, возникают проблемы с сервисным обслуживанием: компания сдает дома, а затем только вывозит мусор, убирает общую дорогу, нанимает охрану и все. Но это не коттеджный поселок, а скорее просто частные дома, где каждый сам по себе.

У нас другая политика. На территории проекта создан большой искусственный пруд, планируется построить бассейн, магазин, школу, детский сад, ресторан и всю инфраструктуру для полноценной жизни и отдыха. Кроме того, будут приглашены повара, уборщики, водители. Планируется предложить более 100 видов самых разнообразных услуг: встреча с аэропорта, выполнение личных поручений, помощь в приготовлении еды и так далее. Мы продаем не просто коттедж, а новый стиль жизни. Если станем обеспечивать такой уровень сервиса меньшему количеству жильцов, проживание станет невероятно дорогим для них. Поэтому мы считаем, что масштаб поселка «Мариинская усадьба» скорее можно считать необходимым для данного комплекса услуг.

— То есть насколько я понимаю, Вы по-прежнему намерены ввести заявленный изначально объем социальной инфраструктуры, включающий в себя SPA-салон, теннисный корт, ресторан, медицинский центр и многое другое?

— Да, конечно, ничего не изменилось.

— Планируете заниматься этим строительством самостоятельно или рассчитываете на поддержку муниципалов?

— У нас создана управляющая компания, и в плане обслуживания мы рассчитываем только на себя.

— Участвует ли государство в создании социальной инфраструктуры загородом в Китае или же все так же лежит на плечах девелоперов?

— Между Китаем и Россией большая разница: там людей много, а земли наоборот мало, поэтому загородный дом в коттеджном поселке могут себе позволить только очень богатые люди. В основном их покупают те, кто имеет свободный распорядок дня и кому не надо быть ровно в 10 часов утра на работе. Наша государственная программа не включает обслуживание таких коттеджных поселков, в том числе строительство соцобъектов на их территории. В России совсем другие условия: людей меньше, участков больше, поэтому здесь загородные проекты рассчитаны на разные слои общества. А в будущем коттеджные поселки станут еще популярнее. Я думаю, в течение ближайших 5 лет будут заметны значительные перемены: средний класс потихоньку начнет переезжать из мегаполиса в загородные дома на постоянное проживание. Уверен в этой тенденции!

— Какой будет ежемесячная плата за эксплуатацию Вашего поселка для жителей (базовый набор услуг: охрана, вывоз мусора, уборка территорий, уличное освещение)?

— На данный момент установлена сумма примерно в 5,5 тысяч рублей на каждый дом.

— Насколько я помню, Ваш коттеджный поселок представляет собой классические по форме дома, раскрашенные в яркие цветы. Как Вы описываете архитектурный облик и стиль проекта? Почему был выбран именно он?

— Мы заказали проекты домов в Китае, Европе и у местных специалистов. После внимательного анализа получившихся вариантов мы отобрали наиболее подходящий для петербуржцев стиль. Сам Петербург — это архитектурный музей, особенно его центральная часть. Каждое здание представляет большой интерес, поэтому при выборе стиля для нашего проекта мы решили поиграть с петербургской архитектурой, сделав акцент на его европейские корни.

— В поселке на 200 коттеджей предлагается всего 4 проекта домов?

— Раньше у нас было 6 проектов, но из-за кризиса список пришлось сократить до четырех. Два самых больших по площади коттеджа мы убрали. В последующих очередях возможны изменения, но пока наверняка известно только то, что увеличим размер участков.

— Какой конструктив был выбран и почему?

— Мы строим из кирпича местного производства — завод «ЛСР».

— Когда планируются первые заселения?

— Одна семья уже живет с ноября прошлого года. Они очень быстро провели отделочные работы и въехали. Подключаться к воде и устанавливать газовую колонку им пришлось самостоятельно, ведь газ появился только сейчас, а вода будет к концу лета. В этом месяце вселилось еще 2 семьи, плюс еще 3 на подходе. На сегодня отделочные работы ведутся в 5 домах. Остальные покупатели рассчитывают приступить к отделочным работам сразу после сдачи в эксплуатацию всей очереди.

— Сейчас чаще всего запускаются загородные проекты с земельными участками. Девелоперов, предлагающие готовые дома, в разы меньше, так как риски и финансовые вложения для компании значительно выше. Как, на Ваш взгляд, сегодня идут дела с продажами готовых коттеджей по рынку?

— Когда мы только начинали проект, многие нам советовали просто порезать землю на участки и распродать — это быстрые и легкие деньги. Но это не наш бизнес… Почему мы выбрали именно такой уровень готовности проекта? Верим, что хорошая продукция найдет своего покупателя.

— То есть уверенность в успехе вам придает только тот факт, что вы строите качественно?

— Да. В Китае рынок загородной недвижимости, каким он был 20 лет назад, во многом напоминает сегодняшний петербургский. Люди в первую очередь хотели иметь квартиру, и во вторую — простую дачу. Но это быстро изменилось. Наша страна стремительно развивается, и сейчас требуется уже совсем другое предложение. Поэтому в Петербурге мы строим с расчетом на ваше будущее. В сравнении с местными девелоперами у нас есть одно преимущество: мы можем учитывать собственный опыт.

— Проект имел хороший старт — эффектную рекламную кампанию, первые продажи, но позже создалось впечатление, что темпы реализации были приостановлены. С чем это связано?

— Дело в том, что официальную сдачу проекта по ряду причин нам пришлось задержать. При этом мы хотели заключать сделки только после того, как первая очередь будет максимально готовой. Поэтому в прошлом году у нас велось активное бронирование.

— Почему сроки сдачи сдвинулись?

— У этого есть две причины. Первая касается погоды. Здесь очень холодные и снежные зимы. Я не первый год живу в Петербурге, но такой, как была в прошлом году, еще не видел. Конечно, это очень мешало строительному процессу. Второе — это опыт работы в России, точнее: его нехватка. «Мариинская усадьба» — первый коттеджный поселок для нас. Мы не ожидали, что на согласование всех коммуникаций потребуется столько времени. Рассчитывали на другие сроки: как минимум на полгода быстрее. Ведь общестроительные работы у нас почти закончены.

— В Китае процесс согласования коммуникаций проходит быстрее?

— В принципе государство передает инвестору участок, полностью готовый с инженерной точки зрения для дальнейшего строительства. То есть сначала оно подводит туда в обязательном порядке все коммуникации, а только потом выставляет на тендер.

— У Вас есть опыт строительства в Китае. Чего не хватает загородному рынку недвижимости Петербурга в сравнении с китайским (относительно законов, отношений между девелоперами и т.д.)? В чем основные отличия между ними?

— Они очень разные, потому что в Китае нет возможности приобрести участок в собственность. Государство предоставляет землю только аренду. Поэтому законодательство очень отличается, и сравнивать рынки достаточно трудно. Как китайский инвестор я могу заявить, что сейчас на петербургском рынке загородной недвижимости дела обстоят намного лучше, чем еще несколько лет назад. И мы это чувствуем. Меняется отношение горожан к покупке загородного жилья, меняется политика администрации города.

— У «Мариинской усадьбы» статус земель по-прежнему ДНП?

— Да. На сегодняшний день нет разницы между ДНП и ИЖС в плане прописки, и мы не планируем переводить земли. Почему? Подход жильцов к своему проекту моментально меняется. При переводе в ИЖС общую инфраструктуру поселка (дороги, искусственный водоем, уличное освещение и так далее) приходится передавать местной администрации, и девелопер уже не может как-то влиять на ее состояние и обслуживание. Мы заинтересованы в том, чтобы поддерживать высокий уровень проекта постоянно, поэтому создали свою УК и оставляем статус земель ДНП.

— На российском рынке недвижимости идут постоянные дебаты относительно разработки и принятия оптимальной классификации загородных проектов. Как она выглядит в Китае? На каких параметрах основана?

— У нас есть два очень простых класса. В домах для постоянного проживания люди хотят иметь все условия, которые они могли бы иметь в городской квартире. Поэтому постройки здесь сложнее и интереснее, набор инженерии более полный. Коттеджи для сезонного проживания расположены в туристической зоне, рядом с морем. Там уже простые конструкции для отдыха.

Цена предложения не зависит от того, к какой из групп будет относится коттедж. Скорее влияет площадь участка, качество дома и месторасположение. Таким образом, мы в первую очередь обращаем внимание на назначение жилья.

— Как вы видите своих потенциальных покупателей?

— Это топ-менеджмент крупных организаций, собственники среднего бизнеса, административный персонал города и жители северной части страны — Магадана, Норильска и других городов.

— Поделитесь своими планами?

— Продолжим строить вторую очередь «Мариинской усадьбы», чтобы к концу следующего года ее сдать. Она состоит из 19 коттеджей. На сегодняшний день дома готовы на 30%. Кроме того, есть еще несколько проектов, но они не относятся к малоэтажной загородной недвижимости. Это малоэтажный жилой дом в центре города Пушкина. Сейчас ведутся проектные работы, к началу следующего года рассчитываем получить разрешение на строительство с тем, чтобы весной 2013 года начать работы. И еще один объект — это многоэтажный дом в Петербурге.

— Спасибо за интервью!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Особое мнение: Дмитрий Майоров

«Комфорт-класс», как наиболее востребова... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x