Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Особое мнение: Дмитрий Майоров

17 июля 2012

Наблюдать за активным развитием компании всегда интереснее, чем за вялой деятельностью. Меняются концепции и подходы, выявляются слабые стороны предыдущих решений, и это знание тут же находит свое отражение в следующем проекте. Генеральный директор компании «Русь: НТ» на сегодня занят реализацией амбициозного проекта «Особый статус», а еще несколько лет назад руководил малоэтажным комплексом «Янино» в рамках «НЖК». Мы узнали, почему Дмитрий Майоров решил не продолжать в своем новом поселке тему таунхаусов, а также выяснили, когда выгоднее покупать загородную недвижимость и что спрашивать на консультации у юриста в первую очередь.

- «Особый статус» — это первый проект компании «Русь: Новые Территории»?

- Наш коллектив на рынке загородной недвижимости работает с 2006 года. Первым стал поселок эконом-класса «Янино». Тогда мы работали в составе «Национальной жилищной корпорации», а основным инвестором был Национальный резервный банк. В 2010 году проект подошел к своему логическому завершению: осталось продать порядка 50 объектов, в поселке проживало более 200 семей, работала управляющая компания. Для нас как для специалистов в области девелопмента он уже не представлял собой интереса. «Особый статус» — наш новый проект, реализуется он совместно со строительной компанией «Русь», а девелопментом занимается «Русь: НТ».

- Перечислите наиболее комфортные и развитые зоны Ленобласти, где постоянное проживание в загородном доме действительно полноценно. С точки зрения окружающей инфраструктуры, дорожного строительства…

- Конечно, есть привычки и стереотипы. Город разделен на север и юг. Люди, проживающие на севере, мечтают проводить свою жизнь на севере Ленобласти, на юге — аналогично. В этом смысле мне кажется разумным и правильным поведение «Кивеннапы»: идентичные проекты по обе стороны от залива.

В жизни очень ценно разнообразие. Одни выбирают загород, другим нравится мегаполис. Не потому что одно лучше, другое хуже: просто все зависит от цели и желаний покупателя. Конечно, достаточно сложно делать выбор, не зная, из чего вы выбираете. Как говорится, сложно рассуждать о вкусе омаров, если вы никогда их не пробовали. У большинства имеется опыт жизни в урбанистическом пространстве, в деревне и садоводстве. Но современная загородная жизнь представляет собой нечто совсем иное. И это блюдо далеко не все пробовали.

Недвижимость бывает не только для постоянного и временного проживания, а может целенаправленно решать конкретные задачи. Например, проведение выходных или целого сезона. Жилье может быть ориентировано на конкретный досуг: рыбалку, горные лыжи или грибы в лесу.

Во всем есть свои прелести. Если бы в жизни было что-то лучшее, чем все остальное, всего остального просто не было бы.

Для постоянного проживания одним из важнейших факторов является удаленность от Санкт-Петербурга, причем выраженная не в километрах, а во времени. Для разных покупательских групп это время различается, но в основном желательно не более 30 минут езды.

Географически наиболее приближенной к центру города зоной является восток, то есть Всеволожский район. Там сейчас наиболее активное строительство и развитие. Для эконом-класса это очень важно. Люди, менее связанные графиком работы, могут выбрать места, которые отвечают еще и иным критериям: природное уединение, престижность локации и так далее. Отсюда популярность Курортного района, зоны вокруг Петергофа, а также удаленных мест с озерами и лесами.

- В «Янино» Вы реализовали таунхаусы которые сейчас на пике популярности. Почему решили не развивать эту тему дальше, имея такой опыт?

Таунхаусы — отличный продукт, только им нужно правильно пользоваться. Он уместен в определенных магазинах. В ближайшем будущем у нас будет проект, связанный с таунхаусами.

- В ближайшем?

- Надеюсь, в следующем году выйдет на рынок. Конечно, он будет не таким, как те, что существуют сейчас. На данный момент идет прямое клонирование. Так устроен рынок, но всегда должен быть кто-то, кто сделает нечто новое. Нужна эволюция! Не надо ждать, что мы сделаем их крышами вниз или 15-этажными. Однако существует целый ряд важных мелочей, которые очень важно не упустить из виду, чтобы таунхаусы были полноценным жильем, а не результатом непродуманной экономии.

- Перейдем к советам покупателям. Какое самое выгодное время для покупки с точки зрения скидок, возможности увидеть участок и так далее?

- Самая низкая цена — на старте проекта ввиду высоких рисков. Какой наиболее выгодный момент для покупки — зависит от того, как лично вы соотносите эти риски и стоимость.

Их можно разделить на несколько групп. В первую очередь, правовые. Например, при оформлении собственности на землю всегда поднимается достаточно много документов. Потенциальная опасность заключается даже не в том, что участок был получен каким-то незаконным способом. Просто в какой-то момент где-то не там в документе могли поставить запятую, и потребуется значительное время, чтобы подтвердить свои права на объект. Пока земля не поделена на конкретные участки и права собственности на каждый из них не получены, застройщики и девелоперы продают их дешевле, понимая настороженное отношение покупателей к такому проекту. Допустим, как только по «Особому статусу» мы получили права собственности на землю, это немедленно отразилось на стоимости.

Вторая группа рисков — это факторы строительной готовности. Одно дело, вы покупаете участок в чистом поле, и вам только на бумаге его показывают, машут рукой куда-то вглубь поля со словами «где-то там ваш надел». На этом этапе цена более низкая, чем когда дома активно строятся или уже готовы. Тут риски следующие: насколько прочной окажется финансовая позиция застройщика, верно ли выбран им формат для того, чтобы продажи шли активно? Или вы купите в числе первых, а дальше вас будут кормить обещаниями, что все построится?

И третья группа рисков уже больше относится не к материальной стороне, а к социальной: на начальной стадии вы не понимаете, с кем вам придется жить. Недвижимость — это редко покупаемый продукт. Прежде всего, вы выбираете место, землю и определенный социальный круг соседей, а вовсе не архитектуру дома или планировку.

- Как различается подход покупателей к рискам в зависимости от сегмента?

- Он во многом зависит от социального класса. В проектах более доступных не очень важна степень рисков — цена все бьет. В поселках более высокого уровня покупателей по большому счету не интересует экономия в 10 или 20%. Они готовы платить за надежность.

В качестве главного совета я все же обратил бы внимание на правовую сторону. Так как это может оказаться таким моментом, который вы будете потом не в силах изменить. Если задерживается график строительства, и вы рассчитывали получить жилье через год или два, а получите его через пять лет, то это, конечно, плохо, но не смертельно. А если будет какая-то правовая коллизия, то это срок может растянуться до 25 лет или 50…

- Часто можно слышать от застройщиков, что покупатели приезжают с юристами. Какие моменты стоит уточнить у юриста, чтобы подстраховаться, на что обратить внимание? И насколько вообще можно доверять юристам в такой ситуации?

- Все зависит от специализации юриста, ведь дело в том, что право — это достаточно широкая область. Лучше пользоваться услугами профессионала, который специализируется в области недвижимости и имеет практический опыт. Вопросы землеустройства вообще имеют свою особенную специфику. Если юрист работает в области городской недвижимости, то это не дает гарантии, что он сможет досконально понять ситуацию по загородной.

- Если покупателю повезло, и он каким-то чудом нашел необходимого специалиста, на какие моменты обратить внимание?

- Правовой статус земли — основополагающая вещь, в которой вы должны быть уверены.

Как правило, вторым пунктом спрашивают разрешение на строительство. Это действительно финальный документ, который выдается на основании анализа и экспертизы плана проекта. Он является подтверждением того, что все предварительные процедуры пройдены, ни у кого нет возражений, и все в принципе может быть построено. Но это не факт… В процессе работы допустимы внесения изменений в проект. Это нормальная законная процедура. Теоретически существует возможность, что построенный объект не будет принят и его невозможно будет зарегистрировать, несмотря на то, что разрешение на строительство было. Я бы на этот фактор не сильно обращал внимание. Советую больше ориентироваться на бренд. Если при прочих равных вам нравятся два коттеджных поселка, один из которых от известного девелопера, то пусть бренд перевешивает. Возможно, вы не получите чего-то нового и эксклюзивного, но точно не попадете в какую-нибудь неприятную историю.

- По вашему опыту, в основном толковых юристов приводят?

- В 80/90. случаев — нет. Неспециализирующиеся на загородке юристы вроде как должны проявить свое участие, поэтому их вопросы, рекомендации и советы относятся к несущественным правкам в тексте договора. И на такие замечания адекватные девелоперы очень спокойно реагируют и вносят в документы. Ведь, по сути, эти изменения ни на что не влияют.

Надо понимать, что у вас с юристом разные цели. Он хочет предупредить вас обо всех возможных рисках и не желает брать на себя ответственность, поэтому практически всегда его резюме будет таким: «Это не надо покупать. Здесь нет 100% уверенности». Если вы такой осторожный — покупайте на вторичке: готовый построенный объект с оформленным правом собственности. Во всех остальных случаях риски присутствуют.

Ваша задача состоит в том, чтобы правильно услышать юриста: не просто фразу «не надо», а почему именно. Если выбираете между двумя вариантами, попросите сформулировать риски по каждому из них. Решение все равно принимать вам.

- Учитывая вечную неразбериху с классификацией коттеджных поселков, вы решили ввести еще один — Eхecutive. Это недовольство существующей сегментацией или желание выделиться?

- Мы хотим, чтобы наше мнение помогло как девелоперам, так и покупателям. Имеющаяся классификация достаточно примитивна. С одной стороны это хорошо, так как для неспециалиста чем она проще, тем лучше. С другой стороны, чем более огрублены какие-то понятия, тем больше заблуждений, потому что под ними каждый понимает свое. Сегодняшняя классификация основывается только на удаленности и цене. Это в корне неверно. Изначальным параметром является ориентированность продукта на определенные потребности покупателя.

Нашей целью было создать проект для людей, которые не хотят покупать полуфабрикат или конструктор. Интересантов много, но их спрос не удовлетворен.

- Есть несколько элитных проектов, где в качестве эксперимента сделали несколько домов под ключ, с меблировкой.

- Очевидно, что для любого застройщика делать проекты с чистовой отделкой — высочайшая степень риска. На вкус и цвет… Такое может пройти только в эконом-классе, где цена бьет все.

Как правило, деньги, вложенные в отделку, не возвращаются. Продаются такие объекты в самую последнюю очередь. Застройщики минимизируют риски, поэтому предлагают коробку с минимальным количеством перегородок, без внутренних инженерных сетей (в самом доме). Но свободная планировка представляет собой большой обман, ведь таким образом застройщик просто увеличивает площадь своего продукта. При этом умалчивается, что в процессе строительства стены съедают примерно 10% площади. Это здоровое лукавство.

В «Особом статусе» мы постарались продумать все: сделали несколько проектов домов, детально продумали планировки и их вариативность, инженерную начинку. Всеми техническими новинками будет управлять система «Умный дом». Покупателям остается только индивидуализировать свою жизнь через интерьер и экстерьер.

Создав такую вещь, нам показалось, что это заслуживает отдельного названия. Класс Eхecutive — это не ценовая категория, а степень наивысшей готовности продукта. Мы предлагаем законченные решения, а не DIY (do it yourself). Наши покупатели — это управленцы с плотным графиком жизни, они не хотят заниматься несвойственным им делом. До недавнего времени у них был только один вариант — брендовые компании, производящие очень качественные, но высокостоящие дома. Теперь мы предлагаем альтернативу.

(Для справки относительно стоимости: ценовая вилка в «Особом статусе» — 12/20.млн. рублей).

- Сегмент между эконом и элиткой можно назвать самым нестабильным. Любые перемены и кризисы в первую очередь отражаются на его показателях. Как Вы оцениваете спрос на свой проект?

- Востребованность оказалась на рынке столь велика, что мы получили гораздо более широкий диапазон интересантов. Ожидаемо, что мы не получили интересантов в более низкой ценовой категории. Они бы не отказались, но в эконом наше предложение не укладывается. Иногда приходят и просят продать упрощенный продукт за меньшую сумму: без инженерии внутри дома, перегородок или еще чего-то, но, например, за 7 млн. рублей. В результате, приходится объяснять, что это уже был бы другой объект. Самое неприятное для нас — это обманутые надежды наших покупателей.

Кроме того, мы получили всплеск спроса в более высокой ценовой категории. И когда нам предлагают продать участок вдвое больше и построить дом вдвое просторнее, мы также вынуждены подыскивать альтернативы. Так как это опять же другой продукт.

- Eхecutive — это клубный вариант?

- Нет. У нас 85 участков, поселок не является закрытым.

- Вы проявили большую уверенность в себе, запустив мега-готовый проект в то время, когда все повсеместно стараются выводить поселки, требующие минимальных инвестиций и усилий. Что придало вам решимости?

- Грести против течения всегда очень увлекательно. Мы, конечно, испытываем сомнения: осознаем, что делаем хорошую вещь, но рынок может как воспринять ее, так и нет. Самая сложная задача — объяснить специфику продукта, преподать как новую дисциплину. Именно поэтому никогда не обращаемся в агентства недвижимости. Мы продаем невероятно сложный проект, а квалификация подавляющего большинства агентов не позволяет раскрыть его достоинства для покупателей. Наша стратегия продаж по «Особому статусу» оказывается верна. Думаю, не ошибусь, если скажу, что в этом сегменте хорошим темпом продаж является 1 дом в месяц, то есть 10/12.объектов в год. У нас — 3/4.дома в месяц. Мы начали реализацию в марте — заключили 2 сделки, в апреле — 2, в мае — 4, в июне — 4.

- Планируете повышать цены?

- Для этого всегда должны быть веские основания, и мы не делаем подобных шагов без очевидных аргументов. То, что мы успешно реализуем свой проект, не говорит о том, что мы отдаем его за бесценок. У нас через забор находится «Медное озеро-2» от компании Honka. Наши поселки достаточно тяжело сравнивать, но по некоторым параметрам возможно. Например, площадь их самого маленького дома соответствует нашему самому большому. Цена этих коттеджей сопоставима.

- Если все-таки сравнить «Особый статус» с «Медным озером-2», то можно найти много общего: технология строительства, локация, масштаб застройки. Вы ориентировались на их опыт, когда запускались рядом?

- Когда мы разрабатывали свой поселок, то с самого начала хотели создавать принципиально другой продукт, в том числе в другой ценовой категории. Но мы очень внимательно следим за опытом всех наших коллег и многое черпаем из него.

- Что на счет уровня готовности проекта? Сколько домов построено? Подключены ли коммуникации?

- На данный момент построено порядка 8 домов, и еще 4 коттеджа находятся на разном уровне готовности. Всего мы предлагаем около 6 проектов домов.

На сегодняшний день у нас готовы скважины, подведено электричество, этим летом будут смонтированы очистные сооружения. В 2012 году будет закончено благоустройство первой очереди.

- Была информация, что «Русь: НТ» планирует вложить 1 млрд. рублей в проекты загородного жилья в текущем году.

- В прошлом году мы заявили, что в 2012 году запустим сразу 4 проекта с суммарными инвестициями в 1 млрд. рублей. «Особый статус» был первым из них. По ряду причин часть наших планов перешла на 2013 год.

Уже сейчас можно приоткрыть завесу тайны. Как уже говорилось, один из проектов хотим посвятить таунхаусам. Это будет альтернатива городской квартире для тех людей, кому просто не нужен загородный дом. То есть речь идет об осознанном выборе, а не вынужденном. Поэтому поселок будет реализован не в эконом-классе, а в бизнесе.
Следующий проект будет посвящен загородному отдыху, без претензий на постоянное проживание.

Последний коттеджный поселок хотелось бы сделать более творческим и тематическим. Он будет направлен на создание атмосферы уюта и уединения.

- Спасибо за интервью!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← «Главное - место, а построить дом сейча...

Ван Линань: «Строим с расчетом на ваше б... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x