Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

«Главное - место, а построить дом сейчас – не проблема»

5 июня 2012

Насколько повышается стоимость участка в процессе реализации поселка и почему магазин на территории проекта невыгоден, рассказали нам генеральный директор компании Land Aspect Дмитрий Ильенко и руководитель службы маркетинга и рекламы компании Мария Алексеева:

- Сколько на данный момент у Вас проектов, и в каких сегментах их позиционируете?

-Два завершили, два в процессе реализации, и еще два — в планах на 2012 год. Это земельные участки стоимостью от 1 до 40 млн. рублей. Охвачен весь ценовой диапазон. Единственное, в данный момент мы сфокусировались на определенном направлении: наши поселки реализуются в Выборгском районе Ленобласти.

Мария:

— Все существующие поселки компании располагаются в направлении Приморского шоссе, на побережье Финского залива. Новые проекты планируются в других местах — один из них, например, рядом с пос. Ольшаники по трассе Скандинавия. Для нас это новое направление, но, в общем-то, мы остаемся в рамках выбранной нами локации — Выборгского района.

- Почему решили отойти от своей концепции «на берегу залива»?

— Конкретно такой концепции у нас нет. Если говорить об эконом-классе, то скорее она звучит как: бюджетные, то есть доступные по цене, землевладения в видовых местах Карельского перешейка. Это участки стоимостью от 1 до 3 млн. рублей для людей, которые готовы сэкономить на строительстве дома, если сравнивать с покупкой готового коттеджа. У нас можно купить сначала землю, а потом строить дом своей мечты.

- Предлагаете ли Вы услуги по строительству коттеджей?

— Мы предоставляем контакты и специальные предложения наших партнеров — строительных и подрядных компаний, но сами не занимаемся строительством готовых домов.

- Вам не интересен этот бизнес?

— Мы — профессионалы в сфере продажи земли и во всем, что связано с ее оформлением, девелопментом, подведением коммуникаций. Наша задача — продать участок со всей инженерией в организованном коттеджном поселке. А строительство домов на конкретном земельном участке — это уже дело других специалистов.

При реализации коттеджных поселков на 50 — 100 участков с готовыми домами идет слишком большая капитализация денег. Например, в «Морских террасах» насчитывается 257 наделов. Если там строить коттеджи — процесс растянется на десятилетие. Для нас сейчас это неинтересно с инвестиционной точки зрения.

- Покупатель участка без подряда вправе самостоятельно составить план строительства и определить сроки исполнения проекта. Как известно, в среднем около 20% начинают заниматься строительством сразу. Вы как-то пытаетесь бороться с долгостроем?

— На самом деле статистика — вещь субъективная. Приведу пример. В поселке «Видная горка», который мы реализовали 2,5 года назад, сейчас построено 5 домов — около 10%, а в «Крутом береге», где продажи закрылись год назад, уже стоят порядка 15 коттеджей. Учитывая, что там было всего 42 участка, получается почти 40%.

Темпы строительства зависят от локации и того, для чего проект предназначен. Если это «дальняя дача», то сразу почти никто строиться не будет. Близлежащий к городу поселок, расположенный на землях населенных пунктов под ИЖС или под малоэтажку, воспринимается как возможность прописаться и жить постоянно. В этом случае покупатели начинают сразу застраивать купленные участки.

Мария:

— Имеет значение состояние рынка в целом. Во время кризиса была другая покупательская аудитория, другая мотивация покупки. Приобретая дешевые участки, многие просто спасали таким образом свои сбережения. Сейчас покупатель приобретает недвижимость для себя, для своей семьи.

Например, в «Крутом береге» многие наши клиенты уже при покупке совершенно четко понимали, что будут делать с землей: сегодня приобретает участок, через год у него будет стоять дом. В «Морских террасах» покупатели также представляют, когда именно они приступят к строительным работам. Конечно, во многом это зависит от сроков подключения коммуникаций, которые прописаны в договоре. В ответ на вопрос «Когда вы будете строиться?» чаще всего слышишь «Как только будет техническая возможность». Поэтому мы, как девелоперы, заинтересованы в соблюдении сроков сдачи всей инфраструктуры поселка.

- Приобретая участок в коттеджном поселке, покупатель рассчитывает, что там будут благополучные соседи, хорошие дороги, охрана и так далее. Понимает ли он, что возможно продолжительное время ему придется жить в поле или в лесу на фоне долгостроя или вовсе заброшенных наделов?

— В организованных коттеджных поселках заброшенных наделов не бывает. Ведь практически сразу появляется охрана, единый периметр и прочее. Есть непроданные участки, но это другое. По поводу затянутых сроков строительства: в этом случае большую роль играет размер поселка. Одно дело масштабный проект в сотни гектар, который действительно будет осваиваться не один год, другое — 8/10.га. Второй вариант продать и застроить получится намного быстрее.

Мария:

— Я бы в данном случае сравнила крупный загородный проект с многоквартирным домом в городе. Главное, чтобы застройщик выполнил свои обязательства по строительству общих коммуникаций и инфраструктуры, регулировал соблюдение общих норм и правил стройки внутри частных владений (например, не вести строительные работы после 23.00 и по выходным). Но повлиять на ход и сроки «ремонта» мы не можем.

- Сколько на данный момент готовых и строящихся домов в проектах «Видная горка» и «Крутой берег», которые Вы уже реализовали?

— По каждому — 30/50.. С момента покупки земельного участка до окончания строительства людям требуется около 1,5 лет. За это время мы успеваем сделать дороги, ограждение, охрану и подвести все инженерные коммуникации.

- Есть распространенная ситуация: клиент купил землю, но по каким-то своим причинам пока не занимается ею. На просьбы ежемесячно оплачивать эксплуатацию поселка отвечает: «Можете не охранять пока мой участок и не вывозить мусор». В результате, наиболее заинтересованные покупатели вынуждены платить не только за себя. Как Вы решаете подобную проблему?

— До тех пор, пока мы не сдадим всю инженерию (газ, водопровод и электричество), платит за это компания «Лэнд Аспект». Как только свои обязательства выполняем, все инженерные коммуникации переходят на баланс ДПК или КПК, и собственники начинают платить по «коммунальным платежам». С оставшимися в продаже наделами мы готовы участвовать в общем собрании. Выбирается председатель. Мы предлагаем услуги знакомых нам компаний: охранное предприятие, вывоз мусора, уборка снега (по мере необходимости), электрик, бухгалтер и пр. Получившаяся сумма делится на всех, затем проходит голосование среди всех собственников. Они могут выбрать: соглашаться на наше предложение или найти свою управляющую компанию.

В одном нашем коттеджном поселке покупатель сказал: «Я будут жить здесь постоянно и хочу сам быть председателем». Пожалуйста! В принципе это действительно удобно, когда человек контролирует процесс изнутри.

Мария:

— Покупатели понимают, что будут нести какие-то траты, связанные с обслуживанием поселка. На этапе переговоров и подписания договора эти вещи оговариваются.

- Он понимает, но не всегда готов платить.

— Мы несем свое бремя и ни копейки не берем, пока все свои обязательства не выполним. Хотя в некоторых поселках есть такая практика: продали и тут же собирают по 2/3.тысячи ежемесячно за содержание дорог, например. Мы так не поступаем и покупателей не бросаем, а показываем и объясняем бухгалтерию, как и что можно делать в отношении будущей эксплуатации.

Мария:

— На самом деле, остро стоит вопрос ликбеза относительно приобретения земельного участка. Ведь право собственности — это не только права, но и обязанности. То, что необходимо оплачивать квартплату все знают. Иначе тебя могут просто выселить за долги и штрафы, если их сумма станет слишком большой. Рынок городской недвижимости более логичен, упорядочен и понятен, так как давно развивается.

В плане загородной недвижимости некоторые думают, что один раз заплатил за земельный участок и все. Они забывают, что есть налоги и эксплуатация поселка. Очень важно, чтобы покупатель был знаком с этой «культурой собственника». Это как прийти в автосалон, а потом с удивлением обнаружить, что в машину надо заливать бензин, проходить т/о, платить налог, менять какие-то расходные материалы, делать страховку… Неподготовленным покупателям приходится объяснять простейшие вещи. Приобретение земельного участка — это серьезная покупка, которая несет за собой определенные обязательства.

- Речь о том, что если человек не живет в поселке, он не хочет оплачивать его обслуживание. И в итоге общая сумма распределяется между активными жителями. Эта ситуация становится типовой для поселков, реализующих участки.

— Есть обязательные люди, которые понимают, что они ежемесячно должны платить 2/3.тыс. рублей. А есть те, кто не будет ничего делать, пока судом не пригрозишь. Им кажется, что за землю не надо платить, это ведь не городская квартира. Но пока все не скинутся, услуги будут не оплачены. Можно собирать деньги не ежемесячно, а раз в квартал. Это было бы намного проще: у жителя есть три месяца, чтобы заплатить 10 тыс. рублей. То есть в месяц получается порядка 2,5/3.5 тыс. рублей.

- Сейчас у Вас есть своя управляющая компания как одно из подразделений? Если нет — то существуют ли на загородном рынке профессиональные УК, которым можно доверить свой проект?

— В данный момент мы никого не рекомендуем, так как это очень сложный вопрос. Даже со строительными компаниями дела обстоят проще. Сейчас мы ищем профессиональную управляющую компанию, которая с одной стороны — может предложить конкурентоспособные цены, с другой — будет надежным партнером в будущем. Мы хотим работать с лучшими!

Мария:

— Этот бизнес становится прибыльным, а цены конкурентоспособными, когда у управляющей компании в обслуживании находится много поселков. Сейчас на рынке нет такого лидера. Жаль, так как это упростило бы жизнь и девелоперам, и конечным потребителям: пара компаний на севере, пара на юге. Получить прибыль, предоставляя качественные услуги за разумные деньги, обслуживая 1/2.проекта, нереально.

- Несмотря на присутствие на рынке большого количества поселков эконом-класса, предлагающих готовые дома, основной объем продаж приходится на участки. То есть в 2011 году рынок все равно остался «земельным». Чем Вы объясняете этот спрос? Люди не доверяют, хотят строить сами, не хватает финансов?

— Я вижу одну основную причину: проблему выбора. Вы пришли в магазин и слышите: «У нас есть только одна черная кофточка и только одного размера». На рынке загородной недвижимости то же самое: «У нас есть готовый дом площадью 150 кв. м такой планировки, из этого материала и только с такой крышей». Таким образом, девелопер значительно сокращает выбор, предлагая купить нечто конкретное — размер и планировку коттеджа, этажность, строительную технологию, площадь участка он выбирает за покупателя сам. В результате, человека ограничивают до предела.

- На какой стадии находится проект, когда Вы открываете продажи? Что видит первый потенциальный покупатель, приезжая на территорию?

— Там может вообще ничего не быть, кроме леса или поляны. Разрабатывается проект планировки поселка, получаются правоустанавливающие документы на индивидуальные участки. Мы начинаем строить единый периметр поселка и выносить участки в натуру, чтобы человек мог забронировать себе участок. Выбирать из максимально возможного предложения — это самый интересный момент. Конечно, приходится включать воображение: «Вот эти пять сосен мне нравятся, и я хорошо представляю здесь свой будущий дом».

- 2009/2010.годы запомнились большим количеством новых проектов, которые предлагали землю без коммуникаций, по сути: поля в нарезке. Единственным преимуществом этих земель была цена. И люди, даже не зная, что они потом будут делать с этими наделами, совершали покупки. Спустя почти год тенденция пошла на убыль. Как Вы это объясняете?

— А что потом делать с этими землями? Я бы не приобрел подобный продукт. Но такое предложение действительно было. Продавец объяснял своим покупателям: «Когда вас наберется 5 человек, вы скинетесь и сделаете себе здесь дорожку, а от того столба сможете протянуть свет».

Мы можем организовать приобретение земли в поле. Спрос на такое предложение единичен. Иногда фермеры приходят с желанием купить 1,5 га сельхозки, но таких клиентов не много.

- Многие ли покупают по нескольку участков сразу?

— Порядка 20% приобретают по 2/3.участка сразу и объединяют их.

- Какое в рамках Ваших проектов самое популярное предложение?

— 10/15.соток за 1,5 — 1,8 млн. рублей с полным пакетом коммуникаций (газ, водопровод и электричество).

- Какие темпы продаж в проектах комфорт и бизнес-класса кажутся Вам нормальными?

— Надо смотреть статистику за год, так как месяц месяцу рознь. У нас получается в среднем более 50 участков в год.

- В прошлом году в рамках нашей рубрики «Тур де Village» мы заезжали в «Морские террасы». На тот момент, это был густой лес со свежими земляными дорогами, идущими к заливу. Сейчас там что-то изменилось?

— Скоро начнется прокладка подземных коммуникации, инженерных сетей и асфальтирование дорог. Завершено строительство единого ограждения поселка, на главном въезде со стороны Приморского шоссе уже стоят кованые ворота, фасадный забор, посажены цветы, есть дом охраны и менеджер на объекте.

- Сейчас там очаровывает покупателя ощущение нетронутого леса. Когда клиенты будут строиться, оно не пропадет?

— Мы вводим регламент по вырубке леса и стилю ограждений индивидуальных участков. Это единственное, где мы планируем ограничивать покупателей. Пытаемся поддержать некую общую атмосферу поселка. Дома можно строить любые, но забор у всех должен быть одинаковый. Вырубать деревья можно не больше 40/50.. Плюс общие нормы строительства — после 8/10.часов вечера нельзя шуметь и вести строительство.

- На сколько процентов в среднем повышается стоимость предложения в процессе реализации поселка: от начала продаж до последних объектов?

— На первых проектах («Видная горка» и «Крутой берег») процессе реализации цену сильно не завышали: максимум на 10/15.. На сегодняшний день повышение составляет 20/30..

- Как Вам кажется, насколько коттеджный поселок должен быть обеспечен социальной инфраструктурой: сезонный и постоянный? Должен ли быть на его территории, например, магазин или спорт-комплекс?

— Идеальный вариант: иметь подобные объекты поблизости, нежели на своей территории. Потому что магазин в поселке работает только на людей, которые там живут. Когда все построятся? Когда он откроется? Например, из 50 участков куплено 5. Жители периодически уезжают в город. Магазин не выживет. Что он будет делать зимой?

Тут имеет значение масштаб проекта. В «Морских террасах» заявлено 257 участков, и там предусмотрены мини-маркет и кафе. Но они будут открыты через 4/5.


← Как купить загородный дом в коттеджном п...

Особое мнение: Дмитрий Майоров →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x