Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

«Кивеннапа»: «Видим спрос и идем за ним»

15 февраля 2012

В начале февраля на рынок загородной недвижимости вышел новый поселок в Гатчинском районе от Группы компаний «Кивеннапа». Одноименный проект в Выборгском районе уже успел получить свою долю известности как среди коллег по бизнесу, так и среди покупателей. Как утверждает девелопер, теперь пришло время обратить внимание на южное направление Ленобласти. О том, чем будут отличаться эти два поселка, почему таунхаус площадью 37 кв.м можно отнести к среднему классу и на кого он рассчитан, рассказал порталу Poselkipsb.ru коммерческий директор компании Сергей Будько.

- Что сподвигло вас на принятие решения о запуске «Кивеннапы юг», учитывая, что проект в северном направлении еще далеко не закончен?

— Основные причины здесь маркетинговые. Южное направление достаточно стабильно развивается, есть спрос и своя клиентура. Здесь работают наши коллеги — «Старт Девелопмент» и все остальные. Мы постоянно мониторим объемы продаж их проектов, видим и понимаем, что это перспективный и растущий рынок. Его нельзя упустить. Для того, чтобы наращивать объем продаж, нужно выходить на южные рубежи, как на наиболее востребованные.

К тому же в Гатчине сейчас строится хорошая дорога — многополосная современная трасса: 4 полосы в каждую сторону, современные развязки. Словом, там очень скоро будет отличное транспортное сообщение.

- Участок находится у вас в собственности или в аренде?

— Схема такая: мы получили землю в аренду на 7 лет (строительный период). Покупатель оформляет с нами сделку и после постройки дома получает на него право собственности, при этом существует выбор: приобретение земли в аренду на 49 лет или в собственность.

- Как давно присмотрели этот массив?

— Подготовкой данного проекта мы начали заниматься в марте прошлого года.

- Нарисуйте портрет вашего среднего покупателя: возраст, доход, семейное положение, образ жизни.

— У нас покупают очень разные люди. Их объединяет скорее не какие-то возрастные параметры или некий достаток, а европейский и прагматичный подход к покупке. Сейчас ушли клиенты, которые покупали жилье только ради престижа, как это было в 1990-е годы. Сейчас человек приобретает недвижимость для того, чтобы пользоваться самому и получать удовлетворение от покупки.

Очень важный момент заключается в том, что теперь люди оценивают ликвидность жилья: то, как потом это можно будет продать. Никто не приобретает сейчас то, что даже теоретически может в будущем стоить дешевле. Среди наших клиентов таких людей нет.

- Каков процент инвестиционных покупок в рамках ваших проектов?

— Мы сейчас оцениваем процент таких сделок как 15%. Все-таки основная масса покупает для жизни.

- Нельзя отрицать, что определенная социальная общность у этой аудитории все же будет. Это хороший эконом-класс.

— Это интересный вопрос. Мы с Вами городские жители. Имеем достаток и высшее образование. И таких как нас — значительная часть Петербурга. Давайте оглянемся вокруг, сколько тех, кто смог за время 15-летней трудовой жизни заработать себе на отдельную квартиру, хотя бы однокомнатную? Да, на самом деле их не так много. Большинство либо воспользовались имуществом, перешедшим по наследству, либо влезли в непосильную ипотеку на 15/20.лет, либо заняли в долг у знакомых-друзей с непонятной перспективой. Поэтому понятие «эконом» при покупке жилья я ставлю под сомнение. Когда 80/90. населения страны может позволить себе только покупку эконом-класса, то наверное это следует уже относить, например, к среднему классу. Я считаю, что настоящее эконом-решение — это студия 26 кв.метров.

- Но по стоимости студия на окраине будет равна одному из ваших предложений. Получается, и то, и то относится к «эконому».

— Да, но вопрос в том продукте, который вы получаете. 26 кв. метров — это очень маленькая квартира, а 65 метров (таунхаус в «Кивеннапе») — это очень хорошая площадь: комнаты 10 кв.м, 15 кв.м и 18 кв.м, кухня 7,5 кв.м. Уверен, что большинство людей в нашем городе живут далеко не в трехкомнатных квартирах. А если взять новостройки, то мы увидим, что там 70% — это студии и однокомнатные квартиры. Тогда возникает вопрос: как оценивать «эконом» на загородном рынке? Девелоперы загородного рынка привыкли, что это все, что продается с ценой до 10 миллионов рублей. Понятие «эконом» у нас, в России должно подразумевать под собой продукт, который человек получает, а не стоимость этого продукта. Стоимость продавец определяет сам, и никто не знает, адекватная она или нет.

- Ваше минимальное предложение — 1 млн. рублей. С вашей стороны будет лукавством утверждать, что это средний класс.

— Все-таки 1,5 миллиона рублей за 65 кв. метров и 1 миллион за 37 кв. метров — это разные продукты, для разных потребителей.

"Невозможно применять термин «эконом» для покупки, которую большинство населения страны в принципе не может себе позволить".

Сколько людей может себе купить дома за 10/20.миллионов рублей? На загородном рынке в сегменте «бизнес» от 50 до 100 сделок в год. На 5 миллионный город — это капля в море.

- Понятно, что бизнес-класс не может похвастаться феноменальным количеством сделок. Но при этом эконом-класс — это эконом-класс.

— Сегмент зависит от метража. 26 кв. метров — это эконом. А стоимость, как уже говорилось выше — коварная вещь.

- И 26 «квадратов» на Невском проспекте?

— Даже в центре города это будет эконом. Это будет дорого стоить, но можно ли в этом комфортно жить? Конечно, у нас нет единой терминологии, поэтому нынешнее деление на сегменты вызывает во мне определенный антагонизм. Классификация сложилась в те времена, когда на загородном рынке любая сделка меньше 10 миллионов рублей считалась условно бюджетной. Когда цены росли быстрее, чем девелоперы успевали строить, был наплыв докризисных шальных денег. Тщеславие и понятия управляли этим бизнесом. Сейчас терминология понемногу меняется.

Наверное, с точки зрения цены, покупка стоимостью меньше 1 миллиона рублей — безусловно, эконом-решение. Это садоводство либо домик в деревне. Другое дело — достаточно просторная площадь. Согласитесь, в городе за 1,5 миллионов рублей вы не найдете ничего подобного размера.

- Есть некое опасение, что у вас будет слишком разношерстная аудитория?


— Я в этом не вижу опасности. Студент, который может себе позволить купить жилье, а не жить в общежитии — это человек, у которого есть определенные денежные ресурсы. Для нас самое главное: создать неагрессивную среду, безопасную европейскую. Важно, чтобы человек имел европейское мировоззрение, уважал соседей. Этого хотелось бы добиться.

- Как вы, застройщик, будете этого добиваться?


— Не секрет, что даже в Сантк-Петербурге районы, где люди покупали квартиры на личные сбережения, и те, где просто выдавали по очереди, социально очень различаются. Все люди, которые у нас будут жить, приобретают недвижимость за деньги. Плюс, как в случае с Первомайским, местная интеллигенция Выборгского района: врачи, учителя и так далее. Мы стараемся создать комфортную среду проживания.

- Формат нового поселка будет во многом повторять первый проект. Есть ли какие-то различия?


— Не будет квартир в трехэтажных домах. Они стабильно продаются, но общаясь с жителями, мы пришли к выводу, что человеку нужен хоть небольшой, но собственный участок земли, на который он может поставить столик и два лежачка. Чтобы было, куда выйти! (В«Кивеннапа Юг» площадь участков начинается от 0 ,6 сотки). Это более органично, чем многоквартирный дом.

- Сколько квартир вы продали в «Кивеннапе Север»?


— Там осталось около 6 из 66 квартир.

- И несмотря на популярность, вы все равно решили отказаться от этого варианта?


— Да! Понятно, что сейчас продажи есть и будут еще энное количество времени в силу того, что для покупателей это знакомый формат по городскому жилью. Но стратегически мы понимаем, что сейчас правильнее сконцентрировать свое внимание на продвижении нового формата (таунхаусы).

Хочется отметить также, что наша особенность в том, что мы ставку делаем на каменные дома, на газобетон. Понятно, что когда у тебя индивидуальный дом — это одна история. Для коттеджей мы используем 3 технологии: газобетон, несъемную опалубку, каркасно-панельную. Совсем другое дело , когда жилье рассчитано на несколько семей.

"При проживании 4, 6 или 8 семей под одной крышей очень важным фактором становится пожарная безопасность. Поэтому на основе панельно-каркасной технологии мы на юге строим только индивидуальные коттеджи".

- Вы планируете попробовать что-то совершенно новое: может одноформатный поселок или другой сегмент? Или схема отработана, и нет желания рисковать?


— У Кивеннапы среди организованных коттеджных поселков самый высокий объем продаж. Отходить от успешной бизнес-модели, которая дает результат, смысла особого нет. Однако наш маркетинг постоянно ищет привлекательные рыночные ниши. Не секрет, что элитка, например, за прошедший год потеряла 40% продаж, в бизнес-классе — ситуация не намного лучше. Поэтому решение должно быть взвешенным. Роль маркетинга в этом вопросе коллосальна.

"Осенью 2011 маркетинг выявил рыночный потенциал в дачном сегменте. Проанализировали потребности потребителей, сформировали продукт, оценили затраты на продвижение. Результат — стратегическое решение о выходе в новый сегмент. Причем выводить будем не менее 4 поселков. Меньше — не рентабельно".

- Может быть, тогда и участки? В первом проекте вы, кажется, их реализовывали…


— Одно время у нас была акция, в рамках которой мы продавали участки с подрядом. Главная беда продаж без подряда — это сроки реализации проекта. Очень малое количество людей начинает строиться сразу, и все растягивается на десятилетия. Тот, кто не построился, не хочет оплачивать содержание поселка, страдает качество проживания тех, кто уже живет. Поселок превращается в садоводство- шанхай.

- Сколько продано на сегодня в проекте, расположенном в Выборгском районе?


— За 2011 год 109 сделок. Всего продано 20% домовладений от общего количества. Мы надеемся его закончить в этом году, в крайнем случае в следующем. И построить, и продать.

- Повышали ли вы там цены?


— Летом базовый таунхаус площадью 65 кв. метров стоил 1,3 миллиона рублей, сейчас — 1,5 миллиона. И по домам то же самое. Наверняка, следующее повышение будет в марте.

- Многие ли выплачивают полностью всю сумму сделки сразу, таким образом, по полной воспользовавшись акцией «30% на первоначальный взнос»?


— Я бы сказал так: многие пользуются нашей рассрочкой. Конечно, есть и те, кто выплачивает все сразу, но большинство — растягивают процесс. Также у нас есть ипотека от «Мособлбанка» и «Росбанка» группы «Сосьете Женераль».

- Много заключается ипотечных сделок?


— Да, постоянно проходят такие сделки.

- Учитывая постоянные разговоры о весьма скромных показателях ипотечных сделок на загородном рынке, поделитесь успешным опытом?


— Мне кажется, что проблема заключается не только в банках: отчасти проблема в состоянии самих проектов. Очень хорошую аналогию можно провести с авторынком в 90-е годы. Стоит один продавец и говорит: «Отличная машина, но документов нет, они будут позже. Поверьте и купите!». Другой убеждает: «Великолепный агрегат. Двигатель, правда, отсутствует, но он приедет обязательно. Берите». Еще кто-то: «Деньги отдашь, а завтра машину тебе пригонят. Вон в соседнем дворе стоит».

И на нашем загородном рынке, если посмотреть, проектов, которые реализуются с грамотным подходом, крайне мало. Где действительно все строится, выполняются обязательства, есть юридическая прозрачность с документами, работает профессиональный менеджмент. Такие компании можно пересчитать по пальцам.

- Но ведь и даже эти единичные экземпляры все равно сетуют на несовершенство схемы работы с кредитными институтами…


— Ипотека под готовые объекты есть и нормально функционирует. С этим никаких проблем нет. Сложность в том, что большинство наших коллег — это продавцы по каталогам. Что предусматривает данная бизнес-модель? Покупателю показывают картинку с домом и говорят, что когда-то в будущем «это будет вашим». Деньги платить надо сразу, а получать потом. У покупателя должен быть очень высокий лимит доверия к такому продавцу.

С ипотекой все точно также: если дом стоит и зарегистрирован, то с ипотекой не возникнет проблем. Но у многих компаний на загородном рынке нет культуры вложения существенных финансов в бизнес, они стараются минимизировать свои вложения.

Даже те, кто работают хорошо, все равно ориентируются на докризисные годы. Им кажется, что когда-то вернется былое Эльдарадо: надо еще немного пережить, а потом цены снова будут расти, покупатель будет идти косяками, и останется только выбирать наиболее жирную рыбу. Но, к сожалению, такого больше не будет.

- В новом поселке вы уменьшили метраж предлагаемых домов и таунхаусов по сравнению с поселком на севере. Чем обусловлено это решение? Это тенденция всего рынка?


— Мы постоянно проводим исследования потребителей и видим, что есть потребность в жилье более меньших площадей за более скромные деньги. Соответственно, мы видим спрос и идем за ним.

- Сейчас ваше минимальное по площади предложение равно 37 кв. метрам для таунхаусов и 58 кв. метрам для коттеджей. Есть предел у этой тенденции или возможно еще меньше?


— Пока не планируем. Пока видим предел как 37 «квадратов».

- Что представляет собой это жилье?


— Это комната размером 16,3 кв. метров — либо две спальни 8 и 8,3 кв.м., кухня 12,8 кв. метров, небольшая прихожая — 2,7 кв.м. и санузел площадью 2,7 кв.м.

- Это секция с отдельным входом?


— Да. Это двухэтажная квартира: на первом кухня, на втором — две комнаты.

- На кого рассчитано данное предложение?


— На тех, кто будет постоянно проживать один или небольшой семьей. А также на тех, кто приезжает на выходные.

- В силу небольшого метража и стоимости, скорее всего, продажи не заставят себя долго ждать. Но насколько такой вариант подходит для загородного образа жизни? Будет ли там комфортно? Все-таки речь идет не о городской однокомнатной квартире.


— Это особенности нашего представления о должном загородном отдыхе. Двадцать лет назад сутью загородного отдыха была работа «на огороде» — люди приезжали, и все выходные на своих сотках выращивали овощи. Сейчас нравы кардинально изменились, но такое представление пока что осталось.

Сельским хозяйством никто не планирует заниматься. Не больше 5% покупателей собираются что-то выращивать на участке. Все остальные приедут действительно отдыхать: пить горячий какао на веранде, купаться на озерах, гулять, дышать воздухом. Поэтому надел в 10 — 20 соток просто не нужен. Загородный дом расценивается как комфортный номер в отеле.

При этом площадь самого дома может быть различной. Мы не замыкаемся на маленьких площадях: у нас появились проекты и в 160, 180 и 200 кв.м. Мы добавили 3 проекта высокой категории.

- Уменьшили минимум и увеличили максимум.


— Потому что есть спрос на такие площади, и мы идем вслед за спросом. Наших покупателей объединяет прагматичный подход к покупке.

Сейчас рынок очень быстро меняется, и я уверен, что за текущий год произойдут большие метаморфозы.

"Год назад мы только говорили о начале эры таунхаусов. Было много грустных примеров, и все относились с определенным скепсисом к формату. Сейчас таунхаус — один из самых сильных трендов".

- Почему так изменилось отношение?


— Потому что привели соответствие продукта к адекватной цене, в которой он должен продаваться. И это дало толчок. Плюс это все же новый для нас формат. Люди попривыкли к нему, посмотрели что это такое. Ведь некоторые до конца не представляют, что такое таунхаус. Просто интересует предложение.

- Как далеко может располагаться все –таки такой городской формат как таунхаусы? У вас в 30 и 39 км от КАД. Еще дальше это предложение будет актуальным?


— Этот вопрос еще предстоит специально исследовать. Мне самому интересно! Интуитивно скажу, что где-то порядка 70 км от КАД — тот самый максимальный предел. Все будет зависеть от цены, формата и продукта в целом.

- В какую сумму будет обходиться жителям эксплуатация дома? Квартплата?


— Содержание поселка без энергоносителей, воды и так далее получается около 1,5 тыс. рублей на домовладение. Если приплюсовать и индивидуальные затраты, то мы надеемся, что для среднего дома — в районе 5 тыс. рублей. Сопоставимо с городским жильем. При этом в эту стоимость входит уборка и поддержание всей территории в нормальном состоянии, вывоз мусора, круглосуточная охрана.

- Вам предстоит жесткая конкуренция с «Золотыми ключами» — 4 км между вами и похожая концепция? Вы умышленно вышли так близко от них?


— Конечно, нет. Думаю, что мы по-прежнему будем работать каждый со своим потребителем.

- Не один ли на двоих у вас будет этот потребитель? Будут ли пересекаться потоки клиентов?


— Хотелось бы надеяться, что нет. Но, вероятно, пересечение будет присутствовать. Это нормально. Каждая из компаний занимает свою нишу. С точки зрения продукта и цены — они у нас разные. 1,5 и 2,5 миллиона рублей — это все-таки разные покупатели.

- Как вам кажется, станут ли корректировать свое предложение «Старт Девелопмент» в «Золотых ключах» по метражу и стоимости в связи с вашим выходом на юге?


— Думаю, что вопрос не только в цене, но и в качестве предложения. С ним в данной ситуации они с точки зрения маркетинга просто обязаны работать, чтобы продолжать развиваться.

- Спасибо за интервью!


Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

← Условно доступно

«Строительный трест»: «Цивилизованный ры... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x