Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Условно доступно

1 февраля 2012

Что такое доступное жилье? Помимо упоминания соответствующих госпрограмм, это словосочетание регулярно всплывает в рекламах различных жилых комплексов, но зачастую остается лишь удобным пиар-ходом, далеким от существующих реалий, средних зарплат и возможностей населения. Очевидно, что в таком крупном мегаполисе, как Санкт-Петербург, цены значительно выше, чем в области. Но на много ли выше, и стоит ли эта разница переезда загород?


Сколько стоит «квадрат»?

По данным «АРИН», за прошлый год на территории Ленобласти было введено 1,075 млн. кв. м жилья. Показатели почти не изменились, что говорит о некоторой стабильности этого рынка.

«Если говорить о доступном жилье, еще года 3 назад цена в 40/45.тысяч рублей за квадратный метр казалась для рынка Петербурга какой-то нереальной. Сейчас мы видим, что во многих районах Ленобласти, в том же Всеволожском, есть крупные проекты, где жилье продается в среднем по цене 45 тысяч рублей за метр», — отмечает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки «Арин». — «Думаю, что в дальнейшем стоимость будет фиксироваться и возможно даже понижаться по мере появления новых проектов».

Речь идет об альтернативе городскому жилью. В принципе, большая часть рынка Ленобласти рассчитана на петербуржцев и жителей других регионов, кто планирует переехать в город на Неве.

Что касается рынка жилья малых городов, он достаточно ограничен, и в принципе ввод жилья на уровне 5/10.тысяч квадратных метров в год для них является оптимальным и достаточным. Серьезного наращивания жилищного строительства там ждать не приходится. Единственное исключение, которое может повлечь за собой активные действия — строительство крупного предприятия, как, например, вагоностроительного завода в Тихвине.

«В целом, для зоны вокруг Петербурга характерны цены от 40 до 80 тыс. за «квадрат», и они увеличиваются по мере приближения к городу. Самый дорогой такой участок — Кудрово (за счет близости к городской черте и предоставления полной социальной инфраструктуры). Затем следуют Девяткино, Всеволожск, Колтуши, Гатчина, Тосно, Никольское», — перечислила Екатерина Марковец.

Однако официально на территории Ленобласти установлена меньшая сумма для жилья эконом-класса — порядка 35 тыс. рублей за метр. По словам директора регионального информационного центра проекта «Свой Дом» Марины Агеевой, из всего жилья, введенного в 2011-м году в Ленобласти, 20% было запланировано как жилье эконом — класса, однако по факту этот показатель составил лишь 3/5.. Порядка 20% нуждающихся в жилье могут его приобрести самостоятельно или с помощью ипотеки, все остальные люди по определению купить недвижимость в собственность не в состоянии. Эконом, не эконом...


«Когда мы говорим о доступном жилье и приводим различные его параметры (ценовые, прежде всего), мы забываем, что государственная программа называется «доступное и комфортное жилье». Так вот там где оно доступно, оно не комфортно. Построить барак в поле — это доступное жилье, но нужно ли оно такое», — спросил Дмитрий Сперанский, аналитик ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти. «Например, я просмотрел предложения декабря: в Тихвине средняя стоимость равна 40 тысяч рублей за метр, в Волхове — 43 тысячи за метр, в Мурино — 47 тысяч за метр. И если Мурино еще условно можно отнести к жилью, куда петербуржцы готовы ехать, то Тихвин и Волхов — уже нет».


Город vs Загород

Необходимо четко разделять два типа объектов: многоэтажные дома и малоэтажное индивидуальное строительство. Это совершенно разные рынки и объемы.

«За весь 2011 год по нашим данным было куплено порядка 4,5 тысяч домовладений в коттеджных поселках. Если мы говорим о сегменте эконом и зоне ИЖС, то здесь остается вообще около 1,5 -2 тысяч в год с учетом участков под застройку. Это меньше, чем продает, допустим, одна только «Северная долина». Поэтому сопоставлять объемы мне кажется совершенно бессмысленным. Загород — капля в море городского рынка недвижимости», — заметил Дмитрий Сперанский.

«По самым грубым подсчетам, сегодня весь рынок коттеджных поселков — это около 300 проектов, 22/25.тыс объектов в продаже и 150 компаний-девелоперов. Если все это продать, то полученный объем составит порядка 40 млрд. рублей. При этом заявленные инвестиции в «Северную долину» — 75 млрд. рублей, а в «Балтийскую жемчужину» — 60 млрд. рублей. Весь объем коттеджного рынка почти в два раза меньше, чем инвестиции только в один жилищный комплекс в городе», — рассказала Марина Агеева.

«Даже таунхаусам тяжело конкурировать с однокомнатными квартирами и студиями. Все-таки индивидуальное жилье относится к кофморт-классу: оно дороже и больше по площади. Стандартный эконом — это малометражки в многоквартирных домах. Да и радиус доступного жилья для петербуржцев будет увеличиваться и уходить дальше, чем Кудрово и Мурино», — считает председатель Совета директоров ИСК «Константа» Константин Крюков. — «В 2012 и 2013 году зона многоквартирных домов начнет развиваться в районе 10/15.км от города. Сейчас там ведется активное строительство. Здесь застройщики обладают меньшими аппетитами, и многие из них готовы на стоимость в 35/40.тысяч рублей за квадратный метр. Экономика это вполне позволяет, ведь ни для кого не секрет, что себестоимость строительства жилого многоквартирного дома с фасадами составляет всего 15 тысяч рублей за метр».


В лидерах по-прежнему земля

Вернемся на загородный рынок и зададимся следующим вопросом: что на сегодняшний день лучше всего продается. Здесь есть несколько факторов, отвечающих за популярность предложения. Первый и неизменный — это стоимость. Самый бюджетный вариант: земля сельхозназначения в дальних районах Ленобласти. В лучшем случае, она уже переведена в ДНП, в худшем — покупателей кормят обещаниями на тему будущего перевода. Но несмотря на всю очевидность риска, появляются люди, готовые ее приобрести: «Я толком не знаю, что покупаю, но это так дешево!». Понимание, что на самом деле представляют собой такие наделы, приходит к клиентам значительно позже.

«У нас действительно сельхозземля, переведенная в ДНП. За 3/4.месяца в поселке «Рыжики» мы продали все 140 участков по стоимости 65 тысяч рублей за сотку без подряда», — делится исполнительный директор «Сигмакс» Дмитрий Богачев. — «Это 7 км по Мурманском шоссе. У нас все сгребли, как в магазине на распродаже. Просто не нужно предлагать какие-то немыслимые цены по 6/7.миллионов рублей, а реализовывать по той стоимости, по которой продается. Люди уже умеют считать».


«Возможно, среди большого количества компаний на рынке мы имеем наиболее полную статистику, так как у нас в портфеле компании есть самые разнообразные предложения: дачи, поселки для постоянного проживания, участки и готовые дома», — рассказал генеральный директор УК «ПулЭкспресс» Андрей Бочков. — «Основные сделки по итогам 2011 года заключались на покупку инженерно-подготовленных земельных участков в поселке «Охтинский парк» в 6 км от города. Это не эконом-класс — цена от 300 тысяч рублей за сотку, и средняя стоимость наделов — 5,5 — 6 млн. рублей. Второй объект, который активно продавался весь прошлый год, — поселок в 65 км от города. Соответственно, это скорее дача. Цена сотки значительно ниже –100 тысяч, средняя стоимость сделки 1,5/2.млн. рублей. Все остальные объекты оказались значительно менее популярны. Например, в поселке с готовыми домами и городскими коммуникациями во Всеволожске, где цена домовладения начинается от 12 млн. рублей, за прошедший год вообще не было ни одной сделки.

Поэтому основываясь на наших данных, могу отметить, что люди с началом кризиса стали по другому относиться к деньгам и позволять себе излишества в гораздо меньшем объеме. Если в 2005/2007.годах они не стеснялись строить дома по 1,5 тысячи квадратных метров и заказывать из Африки дерево для будущих дверей, то сейчас ситуация сильно изменилась. Люди активно стали совмещать такие понятия как дача и постоянный дом, а не покупать и то, и другое».

Хотя основной тренд всех кризисных лет — это торговля землей, как инженерно-подготовленной, так не подготовленной, на рынке остаются компании, которые упираются и пытаются продавать строящиеся дома и в недорогом сегменте.

«У нас предложение, лидирующее по продажам, начинается от 3 и до 5,5 млн рублей. Темп продаж — от 5 до 10 сделок в месяц — смехотворный по сравнению с городским квартирным рынком», — поделился Константин Крюков. — «До 2011 года клиенты приобретали у нас дома как второе жилье, и буквально меньше 5 % покупателей реально собирались все продать и переехать загород. В 2011 году процент таких клиентов начал вырастать, но скорее за счет того, что мы стали выводить на рынок более дешевое предложение. У нас появились таунхаусы, которые раньше практически не продавались. Их покупали только в элитных местах, либо непосредственно в городе. Сейчас продажи сблокированных коттеджей активизировались».

Тенденция увеличения спроса на таунхаусы проявилась в основном благодаря деятельности двух крупных компаний — «Старт Девелопмент» («Золотые ключи») и «НеваИнвестПроект» («Кивеннапа»). Предложение небольших по размеру и доступных по цене таунхаусов спровоцировало новую волну интереса со стороны покупателей.


«Цены в «Кивеннапе» начинаются от 1,5 млн. рублей за 65-метровую трехкомнатную квартиру в таунхаусе. Мы все хорошо понимаем, сколько такое жилье стоит в городе. Кроме того, человек получает свою парковку», — объясняет Сергей Будько, коммерческий директор ГК «Кивеннапа». — «Другой альтернативы сделать жилье доступным, кроме как развитие малоэтажного жилья, к сожалению, нет. Мы видим, что политика городских застройщиков направлена на максимизацию прибыли. Сейчас очень быстро будет развиваться малоэтажное жилье в Ленобласти, значительная часть потребителей будет голосовать рублем в сторону этого предложения. В городе за 1,5 млн. рублей можно купить комнату в коммуналке, за 2 — 2,5 млн. однокомнатную квартиру. У клиентов есть, над чем задуматься».

И покупатель действительно «голосует»: за 2011 год в поселке «Кивеннапа» было продано свыше 100 объектов. Как утверждают в компании, их основные потребители — петербуржцы, готовые ежедневно ездить на работу из поселка, находящегося в Выборгском районе в 40 км от КАД. Вопросы транспортной доступности и расстояния до города являются самым слабым местом данного проекта, позиционируемого для постоянного проживания. У девелопера на это свое мнение.

«Человек, который выбирает жизнь загородом, делает осознанный выбор и готов ездить дольше на работу. Как и мы все! Например, мы живем в Купчино или в районе метро «проспект Просвещения», а работаем на Невском проспекте. Мы могли бы жить в центре и тратить на дорогу до работы 5 минут, но мы, тем не менее, ездим, тратим время, потому что цена за квартира на Невском для нас слишком высока. Точно также и здесь: люди готовы ехать загород, но взамен они получают собственное, а не съемное жилье по доступной ему цене», — считает Сергей Будько.


Между застройщиками и спекулянтами

С одной стороны девелоперы зависят от городских застройщиков, которые ставят перед загородом определенную ценовую планку с помощью своих недорогих квартир-студий в ближайшем пригороде, с другой стороны — поджимают «шабашники». Конкуренция с частными застройщиками и бригадами заставляет держать цены невысокими: перейти планку в 40 тысяч рублей за квадрат — большая удача и редкость. Любой клиент сравнивает цену за готовый дом в современном коттеджном поселке и сумму, в которую ему обойдется покупка земли и дальнейший наем бригады.

Но тут покупателю стоит учитывать один момент, который происходит в проектах, торгующих исключительно участками. Разглядывая рекламные брошюры с ухоженными улочками, по обе стороны которых стоят уютные дома, клиенту нужно понимать, что он не получит того, что изначально ожидает. Сразу начинают строиться только 20% покупателей, еще 20/30. превращают все в долгострой: 2 года они фундамент делают, еще 2/3.года стены выводят и только лет через 10 предполагают закончить. А остальная земля — это вложения на будущее, инвестиции. В результате, те первых 20%, которые мечтали о жизни в загородом коттеджном поселке, будут продолжительное время жить в поле на открытой строительной площадке, где их соседями являются не приличные семьи, а гастрабайтеры.


По мнению Андрея Уманского, директора «Центра Недвижимости Санкт-Петербурга», такая история обычно происходит не у известных застройщиков, а у тех спекулянтов, кто купил землю лет 5 назад, а теперь не знает, что с ней делать: нарезают и пытаются продать за смешные деньги. Однако, по опыту наших объездов в рамках рубрики «Тур де Village», можем сказать, что и самые уважаемые девелоперы не могут избежать долгостроя и простоя на территории поселков, в которых они реализуют участки. Если сделка оформлена, и земля переходит в собственность покупателя, далее ее судьбу может решать только он.


Не классическая ипотека


Ситуация осложняется тем, что на загородном рынке абсолютно нет ипотечного кредитования. Какие-то застройщики говорят, что у них подписаны договора с банками. На самом деле, это не классическая ипотечная сделка в долевом участии, а либо фиксированная купля-продажа земельного участка и далее потребительский кредит на строящийся дом, либо просто потребительский кредит под залог чего-либо. «Мы продаем до 10 домов в месяц, но это «потолок» для нас, потому что огромное количество клиентов готовы покупать, но через ипотеку», — отмечает председатель Совета директоров ИСК «Константа».

По словам начальника отдела ипотечного кредитования филиала «ВТБ24 в Санкт-Петербурге» Татьяны Хоботовой, люди покупают загородную недвижимость именно из-за того, что она дешевле: «На примере нашего банка могу сказать, что у нас аккредитовано около 70 застройщиков. В основном они строят в Санкт-Петербурге, но некоторые из них уже заинтересовались Кудрово, Колтуши и так далее. Из всех аккредитованных объектов более трети — это загород. Но!.. Это все квартиры в многоэтажных домах».

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

← Новый год на рынке «загородки»: итоги и...

«Кивеннапа»: «Видим спрос и идем за ним» →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x