Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Есть ли жизнь без подряда?

22 ноября 2011

Вопросы, касающиеся прописки и возможном использовании земель, всегда вызывают неподдельный интерес со стороны потенциальных покупателей. Так как участки без подряда как наиболее бюджетный вариант недвижимости пользуются самым активным спросом, проектов, предлагающих их приобрести, с каждым днем становится все больше. Разъяснить основные правовые нюансы, с которыми сталкиваются покупатели, собрались эксперты загородного рынка на прошедшей «Ярмарке Недвижимости».

- Сколько поселков, предлагающие участки без подряда, обеспечены собственной инфраструктурой? Кто тянет к участку газ, воду, электричество: застройщик или покупатель?

Николай Волосатов, финансовый директор ИСК «Константа»:

— В последнее время на загородный рынок вышло множество дешевых предложений в ДНП, в которых отсутствует инфраструктура. Вполне возможно, что дешевая цена предполагает дальнейшее возложение обязанностей по обеспечению участков инженерией на самих покупателей. Но такие вложения рискованны.

Ольга Трошева, заместитель гендиректора КЦ «Петербургская Недвижимость»:

— На конец 3-го квартала мы насчитали около 300 коттеджных проектов на первичном рынке. По большей части продаются участки без подряда, с подрядом, также есть смешанная застройка. Более половины (56%) продаются без коммуникаций либо за них отдельно берутся деньги. И только 20% проектов предлагают полный пакет коммуникаций.

- Сколько стоит подвести к участку пакет центральных коммуникаций?

Николай Волосатов, финансовый директор ИСК «Константа»:

— Зависит от набора коммуникаций, но в среднем подключение обойдется в сумму от 300 до 500 тыс. рублей. Столько обычно платит покупатель, который приобретает участок без подряда и без коммуникаций.

- Как безопасно приобрести участок без подряда? Какие документы должны быть на руках у продавца, с какими из них нужно детально ознакомиться?

Николай Вильчур, гендиректор ООО «МКК Вильчур и партнеры»:

— Вам должно быть предъявлено обязательно 2 документа: правоустанавливающий документ и свидетельство о праве собственности. Правоустанавливающих может быть очень много. Тут многое зависит от того, на первичном или вторичном рынке приобретается участок. Обязательно необходимо спрашивать: свидетельство о праве собственности, выписку из единого государственного реестра прав (чтобы видеть, не обременен ли участок чем-либо), кадастровый паспорт участка. Это основа основ.

Если коммуникации присоединены, то должен быть акт их ввода в эксплуатацию. Если не присоединены, но согласованы, должны быть выданы техусловия. Однако это все равно не гарантирует, что коммуникации будут. Их выполнение зачастую превышает стоимость участка. Периодически мы сталкиваемся с дилеммой: кто должен выполнять техусловия и за чей счет? Когда участки продаются медленно, аккумулирование необходимой суммы может занять много времени.

Еще одна проблема: участки в старых садоводствах. Там просто переписывается садоводческая книжка. Но даже если участок оформлен в долгосрочную аренду или собственность, он оформлен, как единое целое. Если не проводилось межевание, и нет документов на право собственности, то вы получаете долю участия в товариществе или ДНП. В этом случае вы не имеете конкретного официального документа, подтверждающего размер и местонахождение участка. Как минимум, должна быть хотя бы рабочая схема, как приложение к документу, удостоверяющему членство. Но даже она не дает право собственности на этот участок. На это надо обязательно обращать внимание.

Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости:

— Если речь идет о старых садоводствах, то проблема даже глубже. Предположим, дом находится в вашей собственности, есть книжка из БТИ, где расписана его квартирография, но граница земельного участка выделена на плане с помощью палочек. Что делать с этим, непонятно. Если вздумаете размежеваться с соседями, то откуда мерить участок?! Это приводит к патовой правовой коллизии. Подобных заявлений, касающихся границ земельных участков в ДНП, сейчас поступает очень много. В среднем, по Ленобласти границы ДНП превышены где-то на 40%. И часто это приводит к судам.

- Дома в поселках, которые реализуются как участки без подряда, должны быть построены в едином стиле или допустима эклектика?

Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости:

— Философский вопрос. На первичных условиях застройщики всегда стараются предложить единое стилевое решение. Но насколько подобные элементы имеют под собой правовую почву? Скорее, это некое пожелание, даже если оно прописано в договоре. Я не уверен, что покупатель обязан ему строго придерживаться. Могу сказать, что в России Градостроительный Кодекс не регулирует и не регламентирует малоэтажное строительство. Какие материалы и какой проект вы используете, не имеет значения до тех пор, пока вы не принесете регистрировать свое строение. Никакого надзора за этим практически нет. Раз нет никаких правовых точек соприкосновения, то вы сами вольны выбирать стилистику. Обычно в поселках соседи пытаются просто договориться.

Николай Волосатов, финансовый директор ИСК «Константа»:

— В рамках покупки участка без подряда в текущий момент не может быть единой стилистики. Это видно по уже построенным поселкам.

Николай Вильчур, гендиректор ООО «МКК Вильчур и партнеры»:

— Если участок продается без подряда, все дома будут различные — это факт. Но это полбеды. Важно обращать внимание на то, в каком месте участка будет построен дом. Тут даже порекомендую подходить и договариваться с соседями. Вопрос уже ни в том, как будут выглядеть соседские коттеджи, а в том, чтобы не получилась ситуация «окна в окна», «стена к стене». Если один начал строить раньше и вплотную к границам участка, значит другой сосед уже ограничен в выборе места для постройки своего дома. Достаточно конфликтная ситуация.

- На каких участках по закону возможно полноценное строительство дома?

Николай Вильчур, гендиректор ООО «МКК Вильчур и партнеры»:

— Главным образом, речь должна идти о целевом назначении земли, то есть это могут быть земли, предназначенные для жилья или сельскохозяйственные земли. В целом, построить можно и там, и там. Зависит от того, что вы хотите построить, в каких объемах и какие дополнительные меры придется предпринимать. Такой категории земель, где вообще нельзя построить дом, пожалуй, нет.

Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости агентства «Прогаль»:

— Смотря, что имеется в виду под полноценным домом. Получить прописку в ДНП практически невозможно. Хотя конституционный суд разрешил это делать, но прописаться в садовом доме, даже добившись присвоения адреса и признания его жилым, все равно придется через суд. Юридически суды разрешают прописаться, но фактически существует много препятствий, не позволяющих это сделать. На землях сельхозназначения тоже можно построить полноценный дом, но использовать его придется только для сезонного или дачного проживания. Многие коттеджные поселки построены на таких землях, и в этих домах не прописывают. Люди должны понимать, что это второе жилье.

Павел Созинов, председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости:

— И еще важно, чтобы отложилось в головах людей следующее понимание: коттеджный поселок — это не правовой статус земель. Деревня — это поселение и тут понятно, о чем идет речь, а в случае с коттеджным поселков — нет. И тут снова возникает правовая коллизия. Если в деревне есть земли ЛПХ, то там возможно строительство дома, его регистрация и дальнейшее получение прописки. Если земли ЛПХ вне поселка, то строительство и регистрация невозможны. Такой дом подлежит сносу. Правовая принадлежность земельных участков обязательно должна быть указана.

Автор: Вадим Аданин

Источник: Poselkispb.ru

← Элитные реалии

Будет ли «новогодний» sale? →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x