Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Илья Еременко: «Причина отставания рынка загородного строительства – в нашем менталитете»

28 июля 2011

Портал Poselkispb.ru побеседовал с Ильей Еременко, генеральным директором компании Setl City. Глава одного из крупнейших застройщиков Петербурга рассказал, куда сейчас выгоднее вкладывать деньги, как выбрать надежного застройщика и что ждет загородку в ближайший сезон.

- У Вашей компании солидный опыт работы на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и области. Насколько темп развития загородного рынка отличается от городского?

- Пока рынок загородного строительства существенно отстает от городского и по объемам возводимого жилья, и по темпам развития. Одна из причин — особенности ментальности наших людей — потребителей. Ведь для людей городская квартира — это первая необходимость, удовлетворение базового инстинкта, желание иметь «свой угол». В отличие от Запада, где люди преимущественно живут в арендованных метрах, для русского человека очень важно, чтобы квартира была собственной. И только потом заходит речь о загородной недвижимости, которая часто ассоциируется с достатком и даже роскошью.

Кроме того, развитие загородного строительства тормозит слабо развитая дорожная, инженерная и социальная инфраструктура областных земель. Перед человеком, пожелавшим жить в индивидуальном доме, встает масса вопросов: детский садик, транспорт, медучреждения и так далее. Для комфортного проживания на постоянной основе нужны доступные объекты торговой, развлекательной, социальной инфраструктуры. Плюс для удобства передвижения семья в идеале должна иметь две машины. Для массового потребителя это далеко не всегда выполнимо.

Как результат, загородный рынок развивается чуть дольше, чем городской.

- Чуть дольше или откровенно медленно?

- В среднем и дорогом сегменте он отстает несильно и через какое-то время наверстает свое. Люди, ценящие комфорт, все чаще склоняются к переезду из шумного и грязного центра города в тихий пригород, начинают ценить удобства собственного дома, несмотря на сопутствующие этому траты.

Что касается массового сегмента, предпосылок к его бурному развитию я пока не вижу. Петербуржцы в основном медлительны и неспешны, их сложно заставить куда-то переехать ради того, чтобы увеличить площадь проживания или сэкономить деньги. К тому же, чтобы массовый сегмент загородного жилья начал расти, развитие сопутствующей инфраструктуры должно развиваться опережающими темпами, а не плестись в хвосте, не восполняя и необходимого. Пока я вижу, что этот процесс развития социальной инфраструктуры загородом будет очень долгим и сложным, если только не будет предпринято каких-то специальных стимулирующих программ.

- За чей счет?

- А только за счет государства, в каких-то случаях, может быть, в партнерстве с инвестором. Конечно, было бы отлично, если инвестор на каком-то куске земли строил дороги, школы, поликлиники, а люди, оценив все удобства, начинали раскупать новое жилье высокими темпами. Но такого не будет, потому что для этого требуются огромные начальные вложения. Заниматься этим может и должно только государство.

Должна быть понятная и логичная поэтапная стратегия, в рамках которой государство будет окупать вложения в развитие территорий посредством последующей продажи участков на торгах. Подготовленная территория существенно возрастет в цене, будет стоить уже не три копейки, а значительных денег. Все затраты, как минимум, окупятся, как максимум земля сможет принести еще и неплохую прибыль. В итоге, люди приезжают, получают прописку, платят налоги и, таким образом, развивают регион. Ведь это государственная задача! Пока этого нет, у нас реализуются просто проекты отдельных инвесторов, зачастую не крупных, которые просто не имеют возможности самостоятельно решить вопрос обеспеченности инфраструктурой.

- Ваш проект «LAKES’BERRY CLUB» относится как раз к перспективному сегменту дорогого, эксклюзивного загородного жилья. Расскажите про него, пожалуйста.

- Исключительный с точки зрения локации проект, расположенный на берегу удивительно красивого мыса Вуоксы. Конечно, это место не для постоянного проживания, поскольку находится довольно далеко — в 80 км от города. Хотя для кого-то это и немного. Проживая в такой удаленности от города, владелец, как правило, должен либо рано ездить на работу, либо не быть обремененным четкими временными рамками. Для кого-то это может быть некий второй дом, к примеру, в период летнего отпуска.

- А на какой стадии готовности он сейчас? Ход строительства, продаж?

- Мы приняли решение о развитии всего поселка. Сейчас готовятся технические условия для инженерной подготовки, ведется проектирование очередей. Первая очередь будет застраиваться деревянными домами Honka. В рамках следующих очередей мы решили продавать только инженерно подготовленные участки, в целях более быстрой и эффективной реализации проекта.

- Уже что-то построено в первой очереди?

- Да, несколько домов готовы, и несколько — сейчас монтируются. Очередь продана на 30%. Мы специально не форсировали продажи, потому что хотели оценить конъюнктуру и принять оптимальный сценарий реализации проекта. Сейчас он уже утвержден. Предложение земельных участков под Петербургом выйдет на рынок, я думаю, осенью.

- Загородное жилье премиум-класса должно обладать набором необходимых характеристик? География, расстояния?

- Конечно, местоположение и природная составляющая играют важную роль. В идеале, берег хорошего водоема, чего именно — залива, крупного озера или реки — не так важно. Обязательно должно быть обеспечено подключение всех основных коммуникаций, желательно центральных. Дороги, транспорт.

- А есть районы, где строить премиум не имеет смысла?

- В Ленобласти есть много мест с неплохими экологическими и локационными характеристиками, но не настолько популярных и раскрученных, как, к примеру, Карельский перешеек и залив. Это, в частности, южная часть Ленобласти, привлекающая меньший интерес в связи с меньшим количеством водоемов. С другой стороны, царские особы в свое время селились именно на Южной части. Взять тот же Петергоф или Гатчину. Я никаких ограничений не вижу.

- Как обстоят дела со вторым проектом Вашей компании — «Невский остров» (бывшие «Островки»)?

- Здесь мы реализуем участки. Предложение пользуется большим спросом: продано уже больше половины, несколько раз поднимали стоимость. Это беспроигрышный проект: близость к городу, доступность и хорошие природные характеристики (поблизости река). Мы берем на себя организацию всех работ, но часть инфраструктурной подготовки намеренно передаем владельцам, четко проговаривая, где и как человек должен подключиться. Далее уже вопросы подключений возьмет на себя ТСЖ.

- Что бы Вы могли посоветовать человеку, у которого есть кругленькая сумма, и он хотел бы вложить ее в недвижимость в качестве инвестиций? Лучше вложить в городское жилье или в загородку?

- Не важно. Это вопрос выбора качественного объекта. И там и там они есть, как есть и бесперспективные объекты.
Я думаю, что самое правильное — вкладывать в проект надежного застройщика на начальной стадии строительства. Как в городе, так и загородом есть определенные сложности, связанные с тем, что на рынке много неизвестных компаний: какие у них намерения и перспективы, собрать деньги, строить, проводить коммуникации? Нужно ориентироваться на надежную организацию, ее положение, имидж, долгосрочность, активы, портфель проектов и, в целом, репутацию.

Если проект начинает организация, уже успевшая себя зарекомендовать в том или ином районе города или области, то в нем, скорее всего, есть потенциал. 99 % вероятности, что такая недвижимость, будь то квартира, участок или дом, подорожает. Не секрет, что квартиры в Петербурге с ростом готовности дорожают на 25 % и больше.

Но не стоит совершать покупку, когда предложение слишком дешево или дорого. В первом случае есть вероятность большого наплыва инвесторов и последующей высокой конкуренции при перепродаже объекта. Во втором случае, например, когда на высокой стадии готовности цены уже слишком завышены, так как люди продают существующее жилье, а не стройку, возможность последующей перепродажи с наценкой становится минимальной. Все должно быть разумно и продумано. Недвижимость — это не та сфера, в которой стоит торопиться. В любом случае всегда есть инвестиционные риски, уберечь от которых может только тщательный анализ рынка.

- Возвращаются инвестиционные покупки?

- Да. Слава Богу, их немного. На самом деле, их и не было много — смешно слышать «Все покупают инвесторы». До кризиса инвестиционная составляющая городских покупок доходила максимум до 25%. Сейчас в среднем составляет 15/18., остальное — конечные покупатели. Если бы у нас все покупали инвесторы, то рынок обрушился бы как в Прибалтике, в 4 раза.

Еще одна легенда «Все покупают с помощью ипотеки». В июне 2008 года максимум ипотечных сделок был 24,5%. Сейчас — около 15%. Инвесторов не так много.

- По мнению экспертов, сегодня навес готового жилья на рынке загородке уже такой большой, что его хватит еще на 2 года, даже если вообще перестать строить новое. Согласны ли вы с этим утверждением? Существует ли качественное предложение, покрывающее спрос, или просто предложение не соответствует желаемому?

- Если бы на рынке предлагалось много хорошего качественного жилья, то цены бы понижались. Допустим, мы говорим о том, что у нас на столе лежит огромное количество яблок. Почему же их никто не ест? Приглядишься: какие-то червивые или гнилые, какие-то — с пестицидами, а часть — вообще груши! В итоге — вкусных яблок на этом столе просто нет.

- То есть навес есть, но он не качественный?

- Да! Жилье в продаже вроде есть, но, в то же время, качественного жилья почти нет. Оно либо убогое, либо не в тех местах, либо невнятные застройщики, дом не строится, прав на застройку нет, инженерии нет, права нарушены и так далее.

- По-прежнему ли спрос сконцентрирован на земельных участках?

- Большинство — на участках. Но я думаю, постепенно спрос будет возвращаться и на готовые дома или коттеджи высокой степени готовности.

- Что Вы думаете насчет набирающего популярность тренда жилья «под ключ»?

- Да, это предложение становится актуальным на загородном рынке. Потому что у людей есть множество других важных дел, кроме как заниматься подрядом на строительство своего дома. Это вопрос отношения — насколько ты ценишь свое время, и есть оно ли у тебя в неограниченном количестве. Если человек по каким-то причинам освобожден от работы, то строительством коттеджа можно заниматься самостоятельно, как хобби.

- На загородке у вас один проект в премиум классе, один — эконом. Почему выбрали именно эти сегменты, миновав середину?

- Потому что у нас нет среднего класса. Конечно, загородный дом подразумевает определенный уровень дохода. Человек, у которого нет денег, не сможет себе позволить коттедж. Получается, что на рынке в основном представлено либо дорогое жилье, либо бюджетное. А средний класс «зажат» где-то между ними: усовершенствованный эконом или недоделанная «элитка». Часто это определяется ценой, удобством/неудобством, наличием водоема и так далее.

- Что по Вашим прогнозам ожидает загородный рынок в будущем? Как изменится стоимость жилья и предпочтения покупателей?

- Будет расти спрос на участки с домами и на «альтернативу городу», то есть близкую к городу землю. Стоимость в этой локации пойдет вверх. В отдельных элитных уникальных объектах спрос будет расти резко, но в целом в коттеджах комфорт и бизнес-класса спрос останется стабильным. Тренда на понижение я не вижу. Цены там падать не будут.

Кроме того, увеличится разница по стоимости недвижимости от компаний с репутацией и от новичков. Отличие может дойти до 20%. В этом загород копирует городские тенденции.

- Спасибо за интервью!

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран


← Сами строим - сами управляем?

Летние итоги: была ли жара? →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x