Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Сами строим - сами управляем?

6 июля 2011

Чтобы проживание в загородном доме было комфортным, кто-то должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия для жильцов: обслуживать и содержать общее имущество поселка, предоставлять коммунальные услуги гражданам.

В идеале, ситуация могла бы решаться просто: застройщик передает эксплуатацию поселка специализированной управляющей компании, которая обеспечит жителям все удобства загородной жизни. А сам, со спокойной душой, приступает к реализации следующих проектов. Однако найти профессиональную УК, чей солидный опыт мог бы выступить гарантией качества, оказалось довольно затруднительно. В Ленобласти рынок эксплуатации загородной недвижимости практически не развит. Портал Poselkispb.ru спросил у девелоперов, как они справляются с этой ситуацией.

- Обслуживанием Ваших поселков занимается сторонняя управляющая компания или же Ваша компания осуществляет управление и обслуживание самостоятельно? И почему остановились на этом решении?

  • Максим Берг, директор компании «ПетроСтиль»:

- Эксплуатацией посёлков мы занимаемся самостоятельно. Для этих целей в 2008 году была создана дочерняя структура «ПетроСтиль-Комфорт». Помимо эксплуатации и управления объектами недвижимости, технического обслуживания инженерных сетей ПетроСтиль-Комфорт занимается мелким строительством, ландшафтными и клининговыми работами, ремонтом и отделкой.

Понимание того, что собственный сервис нам необходим, пришло со временем. Мы пришли к выводу, что без нас жителям весьма затруднительно достичь согласия о том, как решать вопросы технического обслуживания, ремонта инженерных коммуникаций, уборки пешеходных дорожек и вывоза бытового мусора, содержания зелёных насаждений, охраны территории и так далее.

Стало очевидно, что нам стоит вмешаться, ведь обслуживание посёлка определённо требует профессионального подхода, специфических знаний и опыта. Аспект дальнейшего качественного обслуживания имеет немаловажное значение, ведь именно эксплуатация в конечном счёте и обеспечивает необходимый комфорт для жителей.

  • Юрий Гоняев, генеральный директор компании «Весна»:

- На пост-строительном этапе управлением поселка занимается наша компания. Это связано с необходимостью наладки и настройки всех процессов, оборудования, режимов работы всех служб. Ведь лучше нас, никто не знает всех технических и прочих моментов. В дальнейшем, после постановки всех процессов, мы будем передавать управление собственникам.

  • Валерий Арнаутов, коммерческий директор «ЛВ-девелопмент»:

- Наша компания управляет проектами самостоятельно, поскольку так удобнее и нам, и клиентам. Таким образом, они получают возможность решать все вопросы с нами напрямую.

  • Валерий Панкратов, исполнительный директор компании «Монолит»:

- Первое время, пока люди обживаются в новом поселке, наша компания самостоятельно осуществляет управление поселком и обслуживание территории. Потом жильцам предоставляется возможность выбрать другую управляющую компанию, на собственное усмотрение.

  • Константин Крюков, председатель совета директоров ИСК «Константа»:

- Управлением коттеджного поселка «Новое Минулово» занимается непосредственно ТСЖ, созданное жителями поселка с нашей помощью. Почему было принято такое решение? Мы предложили на выбор услуги нашей управляющей компании, Щегловской муниципальной службы или ЖЭС Всеволожского района. Но жильцы решили попробовать самостоятельно поуправлять поселком.

  • Александр Степанов, руководитель службы управления недвижимостью компании «БТК девелопмент»:

- В 2008/2009.году, выбирая способ управления, мы столкнулись с тем, что управляющих компаний, имеющих большой опыт на загородном рынке, достаточно мало. Кроме того, зачастую это были дочерние предприятия крупных строительных организаций либо компании, специализирующиеся на управлении многоквартирными домами в городе. В результате, было принято решение самостоятельно обслуживать наши загородные объекты.

- Зачастую девелоперы предпочитают собственными силами осуществлять обслуживание и управление коттеджным поселком, создавая соответствующее подразделение. На Ваш взгляд, чем можно объяснить эту тенденцию?

  • Максим Берг, директор компании «ПетроСтиль»:

- На мой взгляд, эта тенденция говорит, прежде всего, о росте ответственности застройщика перед жильцами и улучшении сервиса. Если девелопер после сдачи проекта прекращает свои обязательства по отношению к нему и говорит домовладельцам «до свидания», тем самым он бросает жильцов на произвол судьбы. Ведь люди в большинстве случаев не обладают соответствующими знаниями.

  • Юрий Гоняев, генеральный директор компании «Весна»:

- На мой взгляд, это скорее докризисная тенденция, когда люди покупали дома от 12 млн.рублей и могли позволить себе платить за обслуживание солидные деньги. Заработок у управляющих компаний был соответствующий.

Сегодня, когда на рынке много эконом-класса, оплата за проживание более 5000 тыс.рублей в месяц для многих покупателей критична. Соответственно, нет смысла в таких проектах создавать УК — в лучшем случае она будет на самоокупаемости сотрудников. УК сегодня актуальны для поселков бизнес-класса и выше.

  • Валерий Арнаутов, коммерческий директор «ЛВ-девелопмент»:

- Одно дело, когда отвечаешь за собственные решения и действия, и совсем другое — когда приходится отвечать за решения сторонней компании, постоянно координировать ее действия. Поэтому тенденция объясняется тем, что управлять проектом самостоятельно зачастую удобнее для девелопера — есть уверенность, что все будет сделано в наилучшем виде. Частично такой выбор может также объясняться желанием сэкономить, сделав все своими силами.

  • Валерий Панкратов, исполнительный директор компании «Монолит»:

- Добросовестным девелоперам выгоднее самостоятельно наладить обслуживание своих проектов, чем в пустить это дело на самотек, так как при непрофессиональном самоуправлении все неурядицы по устройству быта в поселке будут, в первую очередь, ассоциироваться с девелопером, тем самым бросая тень на весь проект и на девелопера в частности. Также большое значение имеет то, что девелопер, начиная проект с нуля, отрабатывает все вопросы связанные с взаимодействием с местными властями, обслуживающими организациями, энергетиками и т.п. Соответственно, и наладить нормальную жизнь своим клиентам специалистам проще, и для имиджа проекта лучше…

  • Константин Крюков, председатель совета директоров ИСК «Константа»:

- Вообще, ИСК «Константа» не ставит перед собой задачу зарабатывать, управляя коттеджными поселками, так как это не наш профиль. Но естественно, проекты мы не бросаем, и изначально управляем ими самостоятельно. Позже, когда появляется достаточное количество жителей мы им предлагаем выбор.

В принципе дешевле и выгоднее заниматься обслуживанием поселка либо собственными силами (ТСЖ), либо привлекая местные муниципальные компании. Девелоперские компании тоже часто предоставляют услуги по управлению загородными жилыми проектами, но у них эта опция стоит несколько дороже.

  • Александр Степанов, руководитель службы управления недвижимостью компании «БТК девелопмент»:

- Сейчас прослеживается тенденция, когда компании стремятся создать собственное подразделение управления и обслуживания, потому что это удобнее и выгоднее, чем привлекать стороннюю специализированную организацию.
Собственная управляющая компания знает все особенности объекта, ей проще получить детальную информацию у девелопера, поэтому можно быстрее и эффективнее решить любую проблему поселка и избежать дополнительных затрат.

- Что выгоднее: создавать собственную УК или обратиться к сторонней специализированной организации? И почему?

  • Максим Берг, директор компании «ПетроСтиль»:

- Эксплуатация загородной недвижимости, когда мы говорим только об эксплуатации собственных проектов, — не самый прибыльный бизнес. Ни застройщики, ни сами владельцы загородной недвижимости еще не осознали реальной стоимости этой услуги. С этой точки зрения, девелоперу выгоднее, а точнее проще, обратиться к сторонней компании, передав ей груз ответственности за дальнейшую судьбу проекта.

Но вообще, отдавать на сторону или развивать собственную УК — зависит от стратегии конкретного бизнесмена-девелопера. Кто-то стремится максимально диверсифицировать свой бизнес, а другие стараются сосредоточиться на эффективной работе в узком сегменте.

Для нас важно не только реализовать проект, но и обеспечить клиентам комфортные условия проживания, соответствующие заявленному высокому уровню. Рынок профессиональной эксплуатации загородной недвижимости ещё очень молод. Мы пришли к выводу об отсутствии качественного предложения таких услуг и, в итоге пошли по пути создания собственной УК.

  • Юрий Гоняев, генеральный директор компании «Весна»:

- Все опять же зависит от класса поселка. Например, управляющие компании с опытом работы в дорогих сегментах можно найти. А вот с опытом работы в экономе — вряд ли. Поэтому, если мы говорим о застройщике дорогого поселка, то, наверное, проще нанять профессионалов. А вот в экономе — стоит очень сильно подумать и посчитать.

  • Валерий Арнаутов, коммерческий директор «ЛВ-девелопмент»:

- Это скорее вопрос доверия клиента к тому, кто будет заниматься управлением и обслуживанием поселка. Если бы мы были действительно уверены в какой-то сторонней управляющей компании, то могли бы пойти по такому пути — построить поселок и передать его на управление кому-то. Но, как показывает практика, когда управление поселком передается сторонним организациям — это вызывает опасения со стороны клиента. Особенно это касается небольших поселков.

  • Валерий Панкратов, исполнительный директор компании «Монолит»:

- Все зависит от целей, которые преследует девелопер. Есть компании, которые заинтересованы только в продаже земли и не хотят заниматься дальнейшим развитием поселка. Наша компания осуществляет полный комплекс мероприятий по реализации проекта: строительства домов, коммуникаций и запуск объекта в эксплуатацию с последующим управлением. Выгодно ли привлекать сторонние организации — вопрос спорный.

  • Константин Крюков, председатель совета директоров ИСК «Константа»:

- Что касается жильцов, то подобное решение должно приниматься ими по собственному усмотрению. Если, предположим, речь идет о поселке эконом- или комфорт-класса, и претензии у жильцов небольшие, то проще обратиться в муниципальную службу. Сегодня они получили должное развитие: в наличие всегда имеется круглосуточная аварийная служба, всевозможная техника для обслуживания, необходимый квалифицированный персонал.

***

Чтобы рассмотреть ситуацию с разных сторон, наш портал планировал сопоставить мнения девелоперов и руководителей управляющих компаний по поводу сложившейся на рынке ситуации. Но мы сталкнулись с трудностями при поиске и попытке связаться с организациями, занимающимися обслуживанием загородных проектов. Впрочем, это как нельзя лучше объясняет сложившуюся тенденцию. Однако, один комментарий нам все же получить удалось. На вопросы ответил Владислав Ефрюшкин, генеральный директор управляющей компании ЗАО «КРЕДОР».

- Зачастую девелоперы предпочитают собственными силами осуществлять обслуживание и управление коттеджным поселком, создавая соответствующее подразделение. На Ваш взгляд, чем это объясняется?

- Очень многое зависит от количества домов в поселке, ведь есть нижняя граница рентабельности УК. Также зависит от местонахождения — чем ближе к городу, тем привлекательнее для девелопера создать собственную управляющую компанию.

Главное в этом вопросе — правильно просчитать среднюю сумму сборов с одного проживающего в поселке, совместив это с дальнейшим развитием проекта. Если мало взять — разоришься, много — не будут платить, и все равно разоришься. Выгодно создавать УК, если коттеджный поселок большого размера или, еще лучше, есть сеть поселков, и они расположены недалеко от города.

Часто застройщики создают управляющую компанию как маркетинговый ход: приехавшим клиентам рассказывают о том, что они не уходят и создали УК для дальнейшего развития поселка, будет создана инфраструктура, детский сад, магазины и так далее. Однако такая инфраструктура существенно повышает стоимость проекта, и после определенного процента продаж участков (или домов) застройщик часто с проекта все равно уходит. В таких «красивых» поселках надо покупать участки и дома с калькулятором в руках — сколько с тебя еще будут собирать?

Минус — нет особых юридических оснований для создания УК на длительный срок — в любой момент общее собрание может переизбрать руководство поселком под влиянием самых неожиданных факторов, которые трудно просчитать.

- Что выгоднее: создавать собственную УК или обратиться к сторонней специализированной организации? И почему?

- На этот вопрос девелоперу также надо отвечать себе самому отдельно, в каждом конкретном случае, с калькулятором в руках. Его преимущества — он знает все плюсы и минусы проекта, знает, куда двигаться дальше и какие стороны проекта надо развивать более активно. Но чаще девелоперы, отстроив поселок, уходят на другой проект. Это чаще всего небольшие коллективы профессионалов, которым интереснее взять новый проект.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Екатерина Шубина


← Что нам стоит сад построить?

Илья Еременко: «Причина отставания рынка... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x