Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Константин Крюков: «Работа с пустой землей – тупиковый путь для девелопера»

18 апреля 2011

Инвестиционно-строительная компания «Константа» в кризис проявила себя как довольно консервативный игрок. Без подряда она согласилась продать лишь несколько десятков земельных участков в Ленинградской области; не ушел девелопер и в низкобюджетное каркасное домостроение. О том, почему фирма так верна «докризисной» концепции и где она планирует строить многоквартирные дома, рассказал Константин Крюков, председатель совета директоров ИСК «Константа».

– Сейчас в нашем активе — завершенный поселок «Южный берег» в Ломоносовском районе и два проекта в работе: «Новое Минулово» в Щеглово (Всеволожский район) и «Невская отрада» (Кировский).

Самый крупный — «Новое Минулово» — не граничит с городом (находится в 16 км от Петербурга по Дороге жизни), однако тут мы предлагаем покупателям полную альтернативу городскому жилью. Стоимость 90-метрового дома из газобетона с двумя спальнями и гостиной на участке 7 соток (плюс все городские коммуникации) — 3,9 млн рублей.

– То есть шесть-семь соток за городом опять становятся нормой?

– Надел в 6/10.соток устраивает многих. Не забывайте, что поддерживать участок в порядке — весьма дорогое удовольствие. То же относится и к коттеджам. Еще пять лет назад дом размером 250 кв.м не мог считаться элитным (мол, «там же чихнуть негде»), сейчас таких предложений довольно много. Покупатель с любым уровнем дохода не хочет платить за излишки. Но все это касается проектов для постоянного проживания; дачи в их классическом понимании — совсем другой рынок.

Кстати, дом в 90 кв.м на семи сотках у нас далеко не хит продаж. Сейчас больше всего сделок по коттеджам площадью 130 кв.м.

– Конкуренция в эконом-сегменте усиливается. Как справляетесь?

– Да, ежемесячно на загородный рынок выходит несколько новых проектов. Предложение специфическое: 50 000/70.000 рублей за сотку на сельхозземлях под дачное строительство, зачастую без коммуникаций. Пока такие продажи — единственный способ для «до-кризисных» земельных инвесторов хоть отчасти вернуть свои вложения. Уверен, с подведением инженерии там, мягко говоря, будут сложности. Не исключаю, что покупателям придется самим этим заниматься.

Подобные предложения сильно размывают и без того тонкий слой клиентов. Приходится с ними конкурировать. Мы особо подчеркиваем, что по большому счету тоже продаем подготовленную землю, только у нас в «предпродажную подготовку» входят не только коммуникации, но и коттеджи.

Кстати, на домах мы практически ничего не зарабатываем. Вообще рентабельность на загородном рынке сегодня крайне низка. Поэтому мало кто из крупных петербургских девелоперов серьезно им интересуется. Перед кризисом мы очень опасались прихода городских застройщиков: те скупали большие участки в области. Сегодня такие проекты единичны и носят, скорее, имиджевый характер.

Еще один наш козырь — поэтапное строительство небольших очередей. Коммуникации при такой схеме обходятся дороже, но эти затраты оправданы. Покупатель сегодня особо ценит то, что в сжатые сроки может въехать в завершенный квартал и прочувствовать преимущества загородной жизни. В перспективе нам интересно так же поэтапно развивать большие массивы и выходить на объемы городских продаж.

– На что сейчас ориентируются сами покупатели?

– Земля пока продается в десятки раз лучше, чем готовые домовладения. Но мы не намерены менять концепцию в угоду сиюминутным настроениям. Хотя темпами реализации пока не можем похвастаться: пять — семь домов в месяц. Но это лучше, чем у некоторых конкурентов, да и кризис мы неплохо пережили.

Землю мы продавали совсем недолго — в конце 2008-го — начале 2009 года: в «Новом Минулово» так частично реализовали IV очередь и практически полностью — «Невскую отраду». Уже в конце 2009-го от такой схемы отказались. Все же работа с пустой землей — тупиковый путь и для серьезных девелоперов, и для покупателей.

Эта ситуация обязательно аукнется года через три-четыре, когда люди осознают, что оказались в массивах по 10/20.га, где строится в лучшем случае 15/20. домов, и те разбросаны по полю вперемежку с вагончиками гастарбайтеров. Довольно много земли куплено впрок в инвестиционных целях, эти участки будут пустовать.

Даже по нашей IV очереди в «Новом Минулово», где всего 20 участков и есть все коммуникации, уже видно: застраивается лишь пятая часть территории.

– Проблемы возникнут и с обслуживанием таких «недопоселков»…

– У тех, кто завершил стройку, просто не хватит денег, чтобы оплачивать инженерное обслуживание всего поселка. Позиция многих собственников: «Мы здесь не живем — платить не будем». Мы с этим столкнулись в «Минулово», но более-менее урегулировали ситуацию. Поуправляли, а когда накопилось достаточное число собственников, создали ТСЖ и отошли от эксплуатации.

– В вашей линейке недорогих домов нет каркаса. Почему?

– С самого начала мы строили из газобетона — получается полноценный каменный дом за те же деньги, за которые сегодня предлагается каркас.

Мы долго изучали каркасную технологию и пришли к выводу: строительство «под ключ» качественного каркасного дома из хороших материалов с высококвалифицированной бригадой стоит от 2000 евро за кв.м. Кстати, поэтому у финских и немецких производителей на нашем рынке чисто символические продажи.

Российский клиент видит качественные финские дома, но хочет подешевле. Отечественный производитель демонстрирует ему нечто похожее, но качество при этом в разы ниже. По нашим подсчетам, то, что сегодня предлагается за 40 000 рублей/кв.м, реально стоит 25 000 рублей: некачественные материалы, не самая лучшая бригада сборщиков и повальная экономия на всем. Мы не хотим продвигать такой продукт. Каркас вообще не прощает ошибок, с газобетоном проще. Многие из живущих в «каркасе» советуют разобрать все изнутри, заделать щели и заново создать «пирог».

Мы сейчас пробуем использовать керамзитобетон. В V очереди «Нового Минулово» возводим два таких дома, материалы нам бесплатно предоставила компания «Меликонполар». По общему количеству плюсов керамзитобетон даже превосходит газобетон и дороже не намного. Пока сложно предугадать, как этот материал воспримут клиенты: в свое время в городе строились «немецкие коттеджи» из керамзита и шлака — у многих они ассоциируются с плохим качеством.

– Сколько очередей еще рассчитываете запустить в «Новом Минулово»?

– До майских праздников откроем продажи в новой VII очереди. Там предусмотрено 34 домовладения, цены — как и в VI очереди или даже чуть ниже. Если сумеем договориться с собственниками некоторых соседних массивов, наверное, запустим еще две очереди.

– Новые проекты планируете?

– Этим летом откроем продажи в новом коттеджном поселке, все там же — под Щеглово. Земля «дачная», в черте населенного пункта. Этот статус позволяет владельцам прописаться, но при этом накладывает меньше ограничений на строительство (в сравнении с землями ИЖС). Строить планируем, как всегда, очередями: две первые будут по 17 га. Стартовая цена домовладения составит около 3,5 млн рублей. Проект рассчитан на несколько лет.

– Все больше девелоперов пробуют себя в мультиформатных проектах с коттеджами, таун-хаузами и квартирами. Интересуетесь новым направлением?

– Присматриваемся, но осторожно: объемы продаж в таких (весьма разрекламированных) поселках пока не впечатляют.

Таун-хаузы уместны только на уникальных землях: в городе, в Курортном районе, у воды — там, где люди очень хотели бы жить, но не могут позволить себе отдельный дом. Мы работаем во Всеволожском районе, и нашим клиентам было бы не объяснить, почему они должны жить «в поле» с соседями по обе стороны. Причем стоимость отдельного дома и таун-хауза была бы почти одинаковой.

А вот у многоквартирных домов тут больше перспектив. Администрация Щеглово активно развивает инфраструктуру, будут строить Дом культуры, большой спортивный центр, освещенную лыжную трассу, приведут в порядок Дворянский парк конца XIX века. Существенный плюс — хорошее транспортное сообщение с городом: 20 минут на электричке до Финляндского вокзала.

Возможно, через какое-то время мы построим здесь многоквартирный квартал. Не в составе коттеджных поселков, но рядом. Это будет дешевое предложение: студии, одно-, максимум двухкомнатные квартиры.

– Какова судьба ваших предыдущих проектов?

– В «Невской отраде» рядом с городом Отрадное в кризис распродали практически все участки. Поселок располагается на берегу довольно большого обводненного карьера. На участок не распространяются ограничения Водного кодекса, то есть участки можно оформлять в собственность по обрезу воды.

На первой береговой линии мы оставили себе 2 га и через несколько лет планируем построить здесь 30/40.секций таун-хаузов. А сейчас, как сойдет снег, закончим тут коммуникации и заасфальтируем внутрипоселковые дороги.

Поселок «Южный берег» в Ломоносовском районе полностью реализован. К сожалению, нас серьезно подвело «Ленэнерго», которое уже на три года задерживает подачу электричества. А поскольку это земли ИЖС, мы до сих пор не можем официально ввести дома в эксплуатацию. Пока пришлось установить в поселке дизель-генератор. Сейчас работа с монополистом сдвинулась с мертвой точки: обещают подключение до конца года.

– Ваши покупатели пользуются ипотекой?

– Пока работаем только со Сбербанком; кредитные сделки единичны. Сейчас совместно с Балтинвестбанком готовим новую программу.

– Насколько востребованы риэлторские услуги вашей компании?

– Сегодня до 90% покупателей приходят с каким-либо активом, который надо продать: квартиры, коттеджи в других районах, садовые участки. Комиссионные у нас фиксированные — 70000 — 100000 рублей.

– Что прогнозируете на ближайший сезон?

– Объем земельного предложения от «докризисных» инвесторов пока еще будет расти. Но надеемся, что и покупателей на рынке прибудет.

Источник: Еженедельная газета «Недвижимость и Строительство Петербурга», № 15(650) от 2011/04.18


← Эдуард Бозе: Спрос на рынке определяют н...

Весенние ожидания →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x