Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Максим Берг: Секрет долголетия в долготерпении

18 марта 2011

Портал Poselkispb.ru побеседовал с Максимом Бергом, директором компании «Петростиль». Он рассказал нам о том, как изменился рынок загородной недвижимости за последние 10 лет, к чему надо быть готовым начинающему девелоперу и почему популярны дома «под ключ».

- Вы на рынке один из самых опытных игроков: 20 лет — солидный юбилей. Кого Вы считаете своими конкурентами? Или уже соперничаете сами с собой, ставя перед компанией новые цели и достигая их?

- Достаточно сложный вопрос. Всегда приходится сравнивать: у кого какие цены и темпы продаж. Каждый наш проект уникален, и нам зачастую сложно понять, с кем мы конкурируем. Например, наш флагман-проект «Медовое» сейчас не имеет альтернатив.

С другой стороны, мы всегда отмечаем наиболее успешных игроков загородного рынка. Из прямых конкурентов я бы выделил компанию Honka. У них не очень много проектов, но их уровень вызывает отдельное внимание и уважение. Наверное, это все. Если мы будем предлагать что-то иное на рынке, ситуация изменится.

- За 20 лет компания «Петростиль» пережила уже столько кризисов, экономических всплесков и упадков в стране. Какой главный совет Вы можете дать неопытному девелоперу, только начинающему свой бизнес в сфере загородки? В чем секрет долголетия и продолжительного успеха на рынке?

- Секрет долголетия в долготерпении! Загородный рынок — очень медленный и инертный. Развивается он по законам, не имеющим ничего общего с городской недвижимостью. Продукт здесь более насыщенный: кроме квадратных метров еще есть участок, внешняя архитектура, благоустройство и так далее. Кроме того, большой проблемой является недостаточный уровень развития транспортной, инженерной и социальной инфраструктур. Однако, стоимость квадратного метра в пригороде сопоставима с городскими ценами, и это тоже в свою очередь сдерживает развитие рынка загородной недвижимости.

- То есть основной совет — терпеть?

- Также надо правильно выбирать участок. Лучше десять раз подумать, чем схватить первое попавшееся, потому что кажется, что это выгодно. А затем необходимо приготовиться к долгой борьбе. Быстрого результата не будет.

- К борьбе с кем — конкурентами или администрацией района за пресловутую инфраструктуру?

- Есть проблемы, которые приходится преодолевать всем — это действительно борьба с администрацией за подключение к инженерным сетям, борьба с дорожниками... Но это все технические проблемы. Как нанять подрядчика и построить фундамент.

Но есть еще борьба в экономическом плане. Это ведь капиталоемкий бизнес, в который в зависимости от уровня и масштаба проекта нужно вкладывать миллионы. Тут важно быть готовым, что клиенты не придут с той скоростью, с которой вы ожидаете, что продажи будут более медленные и по меньшим ценам. Может быть, в какой-то момент времени сделок вообще не будет, а приостановить стройку — это убить свой собственный проект, девальвировать его в глазах потенциальных покупателей. То есть нужно быть готовым к тому, что будут сложности, и иметь какой-то запас прочности, финансовый в том числе.

- Имея такой солидный бизнес-опыт и оглядываясь назад, можете ли вы сказать, как изменился рынок за последнее десятилетие?

- За этот временной промежуток он в принципе только начал формироваться. 10 лет назад никакого загородного рынка недвижимости не было: ни организованной застройки, ни инвестиционно-строительных проектов. Люди просто скупали несколько дачно-садовых участков, объединяли их в один и строили на нем себе имение.

С тех пор многое изменилось.

Во-первых, у клиентов появилось понимание, что жилье в организованном поселке стоит дороже, чем купить участок и построить на нем дом, потому что ты избавлен от малоприятного процесса строительства. Строительные подрядные организации — достаточно сложные люди, с которыми надо уметь общаться. Частные заказчики обычно работают с маленькими компаниями, и это еще более усугубляет проблему. Поэтому если ты покупаешь готовый качественный продукт — это обходится дороже.

За что девелопер получает свою прибыль? Он нанимает строителей, выбирает правильное место и формирует грамотный продукт.

И основное, что, на мой взгляд, изменилось за последние 10 лет, — у клиентов появились критерии оценки загородной недвижимости. Что хорошо, а что плохо. Сейчас потенциальные покупатели обращают внимание на то, насколько продуманы архитектура и планировка дома, в экологическом месте ли он располагается. Люди даже делают термографические фотографии, на которых можно проследить утечки тепла. Таким образом, понимание самого продукта вышло на другой, более высокий, уровень.

- Обеспеченные покупатели интересуются энергоэффективностью построек?

- По-разному. Если человек покупает деревянный дом, энергоэффективность его интересует постольку-поскольку. Как ни старайся, дом из бревна или бруса никогда не будет таким темплым, как «пассивный» дом, активно продвигаемый сейчас бренд.

Однако люди интересуются тем, сколько они будут тратить на содержание своего коттеджа. Например, в проекте «Корабельные сосны» у нас электрическое отопление, но некоторые клиенты построили себе тепловые насосы. Это скорее психологический, нежели экономический момент. Нельзя забывать об инвестиционной составляющей этого оборудования, но человеку нравится мысль, что ежемесячно он тратит меньше.

- Расскажите о своих проектах на рынке загородки. На какой стадии находится каждый из них?

- На сегодняшний день у компании уже несколько построенных проектов: «Высокие Ели» (5 домов), «Горки СПб» (16 домов), «Корабельные сосны» (49 домов). Все эти поселки уже завершены, в некоторых из них ведется вторичная продажа.

Сейчас мы активно строим и продаем наш флагманский de luxe проект «Медовое» (24 дома). Он вышел на рынок в достаточно сложное время (конец 2008 — начало 2009 года). Ожидаемые проблемы с продажами мы получили в полной мере, но решили проект не останавливать. С прошлого года мы ощущаем повышенный интерес людей: у нас было достаточно много продаж.

- Что значит «много продаж» для элитного сегмента?

- Для такого проекта, как «Медовое», одна продажа в квартал — это уже не плохо. И за последний год мы вышли на такие показатели.

- Ваши ожидания по срокам реализации данного проекта?

- Мы планируем закончить строительство в следующем году. К тому моменту, вероятно, какое-то количество объектов будет еще не продано. Это ожидаемый результат. В общей сложности, если проект от начала и до конца занимает 4/5.лет — это нормально.

- Кто занимается в Ваших проектах эксплуатацией поселка?

- Наша компания «ПетроСтиль-Комфорт».

- Вам показалось, что удобнее заниматься этим самостоятельно, нежели нанимать организацию со стороны?

- Вообще эта концепция пришла со временем. Сначала мы считали, что надо действовать так: все построили, наладили, передали клиентам и забыли. Выходили из проекта и прекращали свои обязательства по отношению к нему за исключением гарантии качества. Потом мы пришли к выводу, что так не получится: возникают вопросы эксплуатации, и люди не могут друг с другом договориться, как эту эксплуатация осуществлять. И нам пришлось вмешаться.

В итоге было решено создать собственный сервис, который будет заниматься обслуживанием поселка и каким-то дополнительным мелким строительством. Кто-то хочет беседку сделать, собачью будку, построить баню и тд. Не могу сказать, что это супер-прибыльное направление, но скорее всего в силу того, что у нас пока не так много проектов.

Мы накопили большой опыт эксплуатации загородной недвижимости, и со временем, я уверен, получим в эксплуатацию не только свои проекты. Но до этого должны дойти сами люди, которые оказались в ситуации, когда им все передали и сказали «до свидания».

- Все Ваши проекты относятся к премиум классу. Планируете ли обратить внимание на другие сегменты?

- Безусловно, мы хотим диверсифицировать свой бизнес и поработать в разных сегментах. Но пока даже при маленькой площади дома не получается делать одновременно и дешево, и качественно. Ну как не сделать дороги, водопровод или электричество?! В результате, формируется некая себестоимость.

Для начала хотим попробовать себя в бизнес-классе. Мы будем придумывать какие-то новые варианты снижения стоимости. Появляются новые технологии, формируются решения, как можно снизить инвестиционные затраты.

- Какие строительные технологии Вы выбираете для своих поселков?

- У нас два проекта сделаны из газобетона, два — из дерева. Но исторически так сложилось, что мы ассоциируемся со строительством из бревна и бруса. 15 лет назад компания «ПетроСтиль» была первым подрядчиком, начавшим строить финские дома Honka в России. Потом таких подрядчиков стало много, и мы стали работать с разными финскими производителями. В итоге, создали собственную финскую компанию, и теперь продаем дома под своим брендом Rovaniemi.

- Среди Ваших предложений есть коттеджи «под ключ», включающие помимо участка и самого дома соответствующее сегменту содержание: дизайнерские интерьеры и все те нюансы, которые преобразуют внутреннее пространство. Но одно дело шоу-дом, а совсем другое — дома для продажи. Плюс аудитория довольно взыскательная. Насколько это ей интересно? Нет ли у нее желания все сделать на свой вкус?

- Я думаю, это очень интересно потенциальному покупателю. Желание переделать, безусловно, есть, но они могут себе позволить переделать уже сделанное. Есть очень много людей, которые не хотят связываться с ремонтом. Сделав один-два-три ремонта в своей жизни, стремишься его потом избегать: «Дайте мне готовое, я его куплю, если что — скорректирую под себя в процессе». Другое дело, что для девелопера дом «под ключ» — очень сложная задача. Это огромные вложения. Клиенту показывают продукт уже после полного завершения. Продавать на этапе строительства такой объект сложно.

В Медовом мы планируем создать целую микро-деревеньку из семи меблированных домов.

- Сколько процентов от общей стоимости дома занимает внутреннее оснащение, включающее ремонт, мебель, технику?

- Порой может стоить даже дороже, чем сам дом. Я думаю, окончательная отделка и декорирование составляет минимум 50% от стоимости дома.

- Делая прогнозы на текущий год, эксперты говорили о том, что рынок приобрел стабильность, спрос будет восстанавливаться, а количество и стоимость сделок будут постепенно расти. Какие тенденции уже оправдали себя?

- Мне кажется, не будет никаких чудес. Просто неизбежно цены будут расти в силу того, что растет себестоимость и уровень инфляции. Как бы мы не хотели снизить цены или держать их на прежнем уровне, мы не может себе этого позволить.

За этот год в элитном сегменте цены не вырастут на какой-то небольшой процент. Максимум — 5/10.. Ожидаем традиционные всплески весной и осенью.

- Какой формат и какие объекты, на ваш взгляд, сейчас наиболее востребованы?

- Если говорить об премиум-классе, то люди хотят достаточно большие участки. Многие понимают, что сейчас можно воспользоваться моментом и купить то, что 2/3.года назад было недоступным. Безусловно, все девелоперы снизили цены в той или иной степени: в среднем на 30%.

- Относительно докризисной поры?

- Относительно своих ожиданий и прогнозов. Ведь у каждого был свой план. Например, повышать цены каждый год на 20%.

Вообще в элитном сегменте участок имеет большое значение: он должен быть не меньше 20/30.соток. Это минимум. Площадь дома, как ни странно, может иметь второстепенное значение. Кому-то нужно 500 кв. м, а другому «за глаза» хватает 250/300.кв.м. Сейчас достаточно много таких прагматичных покупателей.

- Существует ли такое понятие как «элитный участок»?

- Да. Это зависит от его расположения, транспортной доступности и природных характеристик.

- Какие районы могут похвастаться такими премиум-наделами?

- Курортный район Санкт-Петербурга и Всеволожский район Ленобласти. В какой-то степени Выборгский и Приозерский, но все-таки далековато расположены.

- Обязательным ли условием для элитного сегмента является наличие водоема на территории поселка или поблизости?

- Не обязательно. Если это какое-то шикарное место с видовыми характеристиками или, например, в лесу, то озер и заливов может не быть.

- Есть ли желание реализовать проект на юге?

- Много раз присматривались, но пока не получается туда выйти. Там все-таки активно развиваются проекты в более низком ценовом сегменте. А элитных поселков практически нет. Но когда кольцевая автодорога заработает в полном объеме, берег залива со стороны юга будет востребован в большей степени. Это ведь практически тот же Курортный район, но с другой стороны от города.

- Последний вопрос касается Ваших дальнейших планов: куда расти дальше? Ближайшие и долгосрочные планы?

- Скорее всего, в следующем году мы начнем реализовывать еще один дачный проект. Это будет немного дальше от города, чем «Корабельные сосны» (57 км от КАД).

Кроме того, в этом году мы хотим открыть продажи в поселке под названием Karela Hills, наш совместный проект с компанией RBI. Планируется, что одна компания будет заниматься стройкой, вторая — продвижением. Это такой промежуточный формат между загородным жильем и городским: квартиры, находящиеся в природном окружении. Karela Hills — это рынок среднего класса, и мы пробуем работать в этом сегменте.

Рассматриваем также концепцию дальней дачи. Я бы назвал это «in the middle of nowhere», куда ехать 3 часа или полдня. Это должно быть место с чистейшей природой и отличной экологией.

- Спасибо за интервью!

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран


← О таунхаусах замолвите слово

Эдуард Бозе: Спрос на рынке определяют н... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам
-->

Недвижимость в России

Loading...
x