Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Ольга Звягинцева: Покупатель активно интересуется готовыми домами

14 декабря 2010

На фоне большого количества коттеджных поселков эконом-класса, проекты уровня бизнес и элит можно пересчитать по пальцам. Портал Poselkispb.ru встретился с Ольгой Звягинцевой, генеральным директором «Невской строительной компании» / коттеджный поселок «Смольный», и выяснил, в чем преимущества покупки домовладений.

- Расскажите, пожалуйста, о проектах, реализованных и реализующихся на данный момент компанией «Невская строительная компания»?

- «Невская строительная компания» — это группа компаний, которая обеспечивает комплексное решение строительных задач: от подбора земельных участков под застройку, подготовки разрешительной документации и проектирования до ввода объектов в эксплуатацию и, в дальнейшем, комплексного управления недвижимостью.

«НСК» работает на рынке с 1999 года и принимает активное участие в реализации федеральных и городских программ в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

В активе группы «НСК» более 90 объектов жилой и коммерческой недвижимости, в том числе отреставрированные исторические и архитектурные памятники. Предмет особой гордости компании — участие в строительстве резиденции Президента РФ в Стрельне, в т.ч. ансамбля Константиновского дворца и коттеджа Президента, гостиницы «Балтийская звезда».

Один из последних завершенных проектов — собственный инвестиционный проект жилой комплекс «Династия» на 470 квартир во Всеволожске.

- Для компании «Невская строительная компания» «Смольный» является первым проектом на рынке загородного малоэтажного индивидуального жилья. Почему Вы решили выбрать новый для компании формат на рынке жилой недвижимости?

- Мы планировали запустить наш поселок в 2008 году, был приобретен участок и подготовлена концепция, отвечающая запросам покупателей того периода. Кризис вынудил отложить планы по реализации проекта в новом для компании малоэтажном формате. Мы сосредоточились на текущих проектах, за прошедшие 2 года завершили строительство многоквартирного комплекса во Всеволожске общей площадью около 32 000 кв.метров.

В 2010 году мы пересмотрели концепцию поселка, запроектировали часть участков и домов меньшей площади, чем планировалось изначально. Тем не менее, основная идея осталась — мы очень любим этот проект и строим поселок, что называется, как для себя. Большое внимание уделили планированию и посадке домов на участках с точки зрения максимального сохранения приватности, ушли от проблемы вида «окна в окна».

Для «Смольного» изначально была выбрана концепция продаж именно домовладений. Мы думаем, что в ближайшей перспективе наиболее востребованным станет формат поселков с готовыми домами. Все-таки, на наш взгляд, несколько лет продаж участков без подряда демонстрируют, что строительство в таких проектах ведется медленно, часто поселки имеют пустующий, заброшенный вид, ни о каком уюте и речи нет. Думаю, что продажи на рынке отчасти тормозит и эта невнятная перспектива долгостроя.

Анализ вопросов и пожеланий посетителей осенней «Ярмарки недвижимости» только укрепил нашу уверенность в правильности выбранного пути: люди активно интересовались именно готовыми домами, было мало желающих потратить 3/5.лет своей жизни в ожидании завершения строительства.

- Можно ли сказать, что сейчас подходящее время для вывода нового поселка? Ведь многие девелоперы сосредоточили свое внимание на реализации уже существующих проектов, и новые выводят с очень большой осторожностью.

- Мы завершаем реализацию квартир в комплексе «Династия» во Всеволожске, а потому вернулись к мысли о коттеджном поселке. Стабильное внутреннее состояние компании и ситуация на рынке позволили нам запустить проект в сентябре этого года. По поводу осторожности выхода новых проектов — в этом году на рынке появились десятки новых поселков. Вывели свои проекты и лидеры рынка, и компании-новички. Через пару лет станет понятно, насколько грамотно и успешно реализованы эти проекты.

- Как оцениваете уровень загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти на сегодня? Как протекает процесс восстановления рынка после кризиса?

- Характерная тенденция этого года: почти в 90 % поселков, вышедших на рынок в этом году, продают участки без подряда. Предложения с домами появились только в 10 % загородных новостроек. Во многом такая ситуация сложилась не столько из-за требований спроса, сколько из-за нехватки финансовых ресурсов для полноценного строительства у девелоперов в кризисный и пост-кризисный периоды.

Мы ведем строительство за свой счет, не дожидаясь денег клиентов, т.к. понимаем, что сегодня никто не хочет покупать чистое поле и обещания. Сегодня спекулятивные сделки минимальны, поэтому и общий объем продаж на рынке упал. Но остались именно целевые клиенты, люди, которые ищут загородный дом для себя, а потому их требования к качеству намного серьезнее, чем у «инвесторов» прошлых лет. По мере строительства коммуникаций и домов в «Смольном», будет расти и спрос. Ожидаем, что уже в следующем году на рынок придут покупатели, ориентированные на покупку готовых домов, и именно наше предложение может оказаться единственным в этой ценовой и качественной категории, при этом в высокой степени готовности.

- Какова сейчас в принципе динамика ввода новых поселков по сравнению с прошлым годом?

- По нашим ощущениям, в 2010 году было выведено на рынок намного больше проектов, чем в 2009-м. Это вполне закономерно — в 2009 году все смотрели, что будет, пытались оценить ситуацию. В 2010 году возникло чувство устойчивости, желание, как говорится, жить здесь и сейчас. Вот и начали запускать отложенные проекты, искать новые форматы предложения, новые пути к покупателям.

- Какой сейчас наиболее популярный формат загородной недвижимости с точки зрения потенциального покупателя и почему?

- Статистика говорит, что сейчас в общем объеме продаж около 70 % составляют участки без подряда. Это объяснимо: недорогие объекты всегда покупают в бОльших объемах, чем дорогостоящие. До кризиса участки без домов лидировали в продажах по причине массовых спекулятивных сделок, сегодня они лидируют по причине низкой цены.

Стоимость инженерно подготовленного участка, в среднем, составляет порядка 30 % от общей стоимости домовладения, причем неважно, будет ли куплен участок с последующим строительством дома, либо сразу домовладение. Во многих случаях самостоятельное строительство дома на участке, купленном без подряда, обойдется дороже покупки готового дома с участком. Однако иллюзия экономии сильна, поэтому люди ввязываются в долгострой. В итоге, стройплощадка будет окружать их годами, и, вместо пения птиц, каждое летнее утро будет начинаться со стука молотков и визга бензопилы. Совсем как в старых советских садоводствах. Ну и, конечно, на период строительства в таких поселках обеспечено специфическое социальное окружение в лице юго-восточных рабочих.

Часто говорят о том, что покупка участка без подряда позволяет разнести во времени выплаты за землю и дом. Однако и при покупке готового дома девелоперы предоставляют длительные беспроцентные рассрочки, кроме того, под готовый дом можно получить ипотеку.

В чем проекты с готовыми домами уступают участкам без подряда, так это в удовлетворении желания нашего человека сделать все по-своему. Тяга покупателей к самовыражению при строительстве загородных домов безгранична.

- Расскажите немного подробнее о проекте «Смольный»? Вы позиционируете его в сегменте бизнес-класс (от 5 600 000 до 13 300 000 руб.)? Почему решили выйти именно в этом сегменте? Какой класс сейчас наиболее востребованный «в загородке» на ваш взгляд (эконом, бизнес, элит)? Почему?

- Во-первых, мы принципиально решили строить качественное загородное жилье, как для себя. С хорошими коммуникациями, асфальтированными дорогами для машин и мощеными плиткой тротуарами. Большое значение придаем благоустройству территории — газонам, цветникам, общественным зонам отдыха — всему, что позволит людям въезжать в свои новые дома с удовольствием, а не через строительную площадку.

Дома в «Смольном» мы решили строить каменные. Фундаменты, несущие стены и перекрытия коттеджей возводятся из монолитного железобетона. Наружное заполнение стен и внутренние перегородки — из газобетонных блоков. Фасады утепляются современными энергосберегающими плитами из негорючей базальтовой ваты. Внешняя отделка выполняется декоративной штукатуркой и клинкерной плиткой. Кровля — мягкая черепица.

В общем, с таким подходом к проекту в узкие рамки эконом-класса не поместиться. И, хотя сегодня, безусловно, более востребовано эконом-предложение, мы строим поселок бизнес-класса. Мы рассчитываем на то, что уже через год-полтора на рынок вернутся покупатели в ценовой категории около 10 млн.рублей. К этому времени наш поселок уже будет готов к проживанию, чем смогут похвастаться немногие девелоперы.

- Почему при выборе месторасположения поселка Вы остановились на Всеволожском районе?

- С самого начала мы хотели строить поселок для постоянного проживания. Для этого Всеволожский район, на наш взгляд, самый удачный вариант: в этом районе, пожалуй, как нигде в Ленобласти, наиболее развита транспортная и социальная инфраструктура. Есть и медучреждения, и школы, садики, в т.ч. частные, рестораны и магазины. Участок, который мы нашли, расположен рядом с Курортным районом СПб, всего в 10 км — популярные рестораны на побережье Финского залива в Репино и Комарово. Еще ближе, в Ленинском, есть комплекс «Кантри-клаб» с боулингом, бассейном, фитнесом. В радиусе 1/5.км — 7 озер, ближайшее большое озеро — Пасторское. Приехать в поселок можно как по Выборгскому шоссе с выездом через Осиновую рощу, так и по Приморскому через Лахту (с подъемом на трассу Скандинавия в районе Белоостровской развязки).

Участок под строительство нам самим очень нравится — высокий (на горке), сухой, немного холмистый, что позволит избежать вида «окна в окна». Поселок окружен настоящим хвойным лесом, который не только создает прекрасный вид и наполняет воздух хвойным ароматом, но и сохраняет тишину: в 1 км — Выборгское шоссе, но шума машин совсем не слышно.

- Как Вы оцениваете уровень и активность спроса в данном направлении?

- Это направление всегда было интересно покупателям. Активность спроса достигается, на наш взгляд, грамотным ценообразованием. Всего в нескольких километрах, уже в Курортном районе, цены на аналогичное по составу предложение будут существенно выше.

- Как оцениваете конкуренцию в этом насыщенном коттеджными проектами районе?

- В этом районе есть несколько «старых» проектов, которые начали строиться в 2005 — 2007 годах. Продажи в них практически завершены. Относительно новые проекты предлагают, преимущественно, участки без подряда. Участки с каменными домами и полным набором инженерной инфраструктуры сейчас в этом районе не предлагают. Да и вообще на рынке очень мало домовладений для постоянного проживания в нашей ценовой категории. В ряде случаев близкие по составу предложения стоят дороже, т.к. эти проекты запускались до кризиса, а потому затраты на их реализацию были выше, чем при запуске в посткризисный период.

- Застройщикам и девелоперам для стимулирования спроса приходится работать над созданием каких-либо бонусных программ, придумыванием новых идей и концепций поселков. В чем особенность и преимущества «Смольного»?

- Преимущества в красоте места и хорошем расположении поселка. В подходе компании к качеству строительства и уровню благоустройства территории. В адекватной цене. В серьезном подходе к созданию архитектурной концепции, планированию территории, посадке домов, их функциональной планировке.

Проект такого уровня до кризиса смело можно было бы позиционировать в категории «элит» и продавать по цене в 2 — 3 раза выше. И, конечно, никакие акции и концепции не заменят реальной работы на строительной площадке. Только активное строительство может убедить покупателя сделать выбор в пользу проекта, т.к. за последние 2 года все очень хорошо научились оценивать риски инвестиций, особенно в недвижимость.

- Каким Вы видите своего потенциального покупателя? Есть ли у него квартира в городе? Статус, возраст?

- Наш покупатель — семейный человек 35 — 50 лет, у него есть квартира в городе, но он рассматривает возможность переезда за город.

- Сколько времени потребуется в среднем, чтобы добраться до города? И какое время в пути от города до дома считаете оптимальным?

- Расстояние от города — всего 17 км (от поста ДПС в Осиновой роще). Относительно оптимального расстояния — тут все очень субъективно. Кому-то кажется, что Купчино — на краю света, а кому-то комфортно каждый день возвращаться домой в Ленинское или Зеленогорск.

- Как на территории поселка обстоят дела с коммуникациями? У вас перечислен целый пакет. Они уже готовы, в процессе проведения или только планируются?

- Коммуникации строятся. Мы вышли на площадку в начале сентября и к декабрю завершили строительство коммуникаций в первой очереди поселка (на 87 домовладений). Сделано, пожалуй, самое сложное и трудоемкое: проложена центральная канализация, которая имеет выход в единые поселковые очистные сооружения. Готовы водопровод и электросети, которые мы проложили в кабеле под землей, чтобы не портить окружающий пейзаж проводами. Весной мы построим дороги и продолжим строительство шоу-домов на первой улице поселка. К зиме 2011 года мы планируем завершить все строительные работы в первой очереди и выполнить благоустройство территории. Часть наделов будет продаваться с готовыми домами, другая часть участков будет застраиваться при появлении конкретного покупателя. Срок возведения дома на инженерно подготовленном участке составит примерно 4/6.месяцев (в зависимости от проекта).

- Кто для Вас разрабатывал проект?

- Архитектурная концепция поселка — планировка территории и проекты домов — разработана московской архитектурной мастерской Алексея Иванова «АрхСтройДизайн», имеющей опыт проектирования десятков загородных поселков в России, Европе и США.

Отсутствие прямых «городских» улиц создает ощущение обособленности домовладений. Благодаря радиальному расположению участков и продуманной посадке домов, каждое домовладение находится в достаточно приватной, скрытой от лишних глаз зоне.

Специально для «Смольного» разработаны 9 проектов каменных домов площадью от 125 до 300 кв.м. Основу архитектурной концепции поселка составляет образ классического западноевропейского коттеджа, адаптированный с учётом российских традиций, особенностей местности и климатических условий. Во всех домах будут летние террасы и навесы для автомобилей.

- Как будут оформляться права покупателей на землю? Какой статус земель?

- Участки и дома оформляются в собственность. В настоящее время категория земли — сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования — для ведения дачного хозяйства, форма управления — ДНП (дачное некоммерческое партнерство).

- Какова на сегодняшний день ситуация с продажами в «Смольном»? (%)

- Рекламная кампания «Смольного» и продажи начались одновременно со строительством — в сентябре 2010 года. За три первых месяца поселок посетили более 40 потенциальных покупателей. Часть из них ищут поселки в более высокой степени готовности, но примерно треть интересантов продолжили контакт с отделом продаж, понимая, что на ранней стадии строительства и цены ниже.

По состоянию на начало декабря 2010 года в «Смольном» уже забронировано 5 домов. Перед заключением договора купли продажи люди взяли небольшую паузу, чтобы оценить динамику строительства. Нужно отметить, что мы строим за свой счет, не дожидаясь клиентских денег. Самофинансирование дает нам независимость и позволяет строить, не выбиваясь из графика. Потенциальные покупатели, с которыми сейчас ведутся переговоры, уже смогли это оценить. Мы рассчитываем, что первые сделки будут заключены до Нового года.

- Будут ли применяться кредитные схемы, предлагаться ипотека?

- Во-первых, мы предоставляем беспроцентную рассрочку на 1 год. Во-вторых, мы провели переговоры со «Сбербанком» и пришли к соглашению: банк готов предоставлять нашим покупателям ипотеку как на участки с готовыми домами, так и на участки, где дома еще не возведены. Сотрудничество со «Сбербанком» дает нашим покупателям дополнительную гарантию надежности проекта.

- Как будет управляться поселок?

- На период строительства и продаж услуги по эксплуатации поселка будет оказывать структура, входящая в группу компаний «НСК». По завершении продаж поселком будет управлять администрация, выбранная собственниками домовладений.

- Планируете ли выводить коттеджные поселки на рынок загородной недвижимости в других сегментах, например, в эконом-классе?

- «Смольный» — пока наш единственный проект на рынке коттеджных поселков. Сейчас мы рассматриваем пятна под среднеэтажную застройку эконом-класса в пригородах Петербурга.

- И в конце хотелось бы спросить о законопроекте по поводу сельхозземель, который так бурно обсуждался экспертами и девелоперами рынка загородной недвижимости. Как известно, он снят с рассмотрения ГосДумой. Как Вам кажется, почему это произошло?

- Законопроект не снят, а отдан на доработку с учетом всей той критики, которая обрушилась на него этой осенью. Считаем, что в том виде, в котором он был внесен в Госдуму, он не будет принят.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран


← Михаил Медведев: Эконом-класс будет жить...

Новогодние итоги и прогнозы (1-ая серия) →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x