Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Андрей Бочков: За год количество сделок выросло на треть

17 ноября 2010

Портал Poselkispb.ru побеседовал с руководителем одного из ведущих игроков на петербургском рынке загородной недвижимости — компании «Пулэкспресс». О том, какие объекты сейчас пользуются наибольшим спросом, что представляет собой регламент застройки поселка и что привлекает покупателей на вторичном рынке, рассказал генеральный директор Андрей Бочков.

- Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка загородной недвижимости? В чем отличие от аналогичного периода прошлого года?

- Говорить о рынке вообще достаточно сложно. Это все равно, что измерять среднюю температуру по больнице. Появилось много новых проектов разного качества: есть хорошие и интересные, есть довольно посредственные. Интерес потенциальных покупателей по сравнению с прошлым годом возрос, однако с учетом большого количества предложений увеличился период экспозиции объектов на рынке. Есть проекты, в которых за последние два года вообще не было сделок, а и есть такие, где продажи идут полным ходом.

- Можно ли сказать, что рынок уже восстановился после кризиса?

- О восстановлении рынка говорить, конечно, рано, и полного восстановления ждать еще достаточно долго, однако на примере нашей компании могу сказать, что в сравнении с аналогичным периодом прошлого года количество заключенных сделок выросло на треть, но при этом средняя стоимость заключаемых сделок выросла практически в 2 раза. Люди начинают приобретать более дорогие объекты более высокого класса.

- Изменилась ли ваша политика за период кризиса?

- Конечно, мы стали еще более гибкими. Новые проекты, которые были выведены нами на рынок в период кризиса, создавались с учетом новых реалий рынка. В отношении ведения бизнеса так же произошли перемены, была изменена и оптимизирована структура компании. А кредитами мы и до кризиса не злоупотребляли.

- Какой масштаб (количество участков) и формат проектов в загородке кажется Вам сейчас наиболее востребованным? Почему?

- Востребовано практически все: и участки с подрядом, и готовые дома, и участки без подряда, и таунхаузы. Каждое предложение имеет своего покупателя, если соответствует ожиданиям того клиента, на которого рассчитано. Для меня было удивлением, что таунхаузы в Курортном районе будут пользоваться спросом, однако практика показала, что спрос есть и достаточно высокий. Наш новый проект «Охтинский парк» (инженерно подготовленные участки ИЖС без подряда), расположенный в 6 км от КАД во Всеволожском районе ЛО, также показал высокие результаты. Так, с февраля 2010 реализовано более 60 участков при средней стоимости объекта 5 млн. руб. При этом идут продажи, хотя и в меньшем объеме, участков с готовыми домами.

В моем представлении, можно говорить о том, что наибольшим спросом пользуются объекты (участки, дома, таунхаузы), пригодные для постоянного проживания. Связано это с тем, что люди не перестали задумываться об улучшении жилищных условий. Дача не является предметом первой необходимости и приобретается в основном не на последние деньги. Загородный дом в ближнем радиусе (до 15 км от города) — это и возможность совместить улучшение качества жизни, переехав из квартиры, и дача.

- Какой класс, формат и масштаб организованных поселков популярнее среди застройщиков? Что сегодня быстрее реализуется и окупается?

- На рынке представлены различные предложения как по масштабу осваиваемого массива, по удаленности от города, так и формату — участки, дома, таунхаузы. Что у девелопера есть, то он и осваивает (в докризисный период земли было куплено много), вопрос грамотного позиционирования и правильной концепции. Нельзя сделать из участка в 100 км от города в чистом поле элитный поселок с домами по 500 метров для постоянного проживания. Вернее можно попробовать, но подобный проект в таком формате вряд ли будет востребован.

- Как Вы выбираете участки под проекты? Чем руководствуетесь?

- Мы считаем, что, как и до кризиса, основным моментом является место. Мы выезжаем, смотрим, оцениваем с точки зрения привлекательности. Пытаемся определить портрет потенциального покупателя и его требования, проводим анализ возможных затрат и возможной доходности, степень рисков. После такого анализа становится понятно — стоит заниматься предложенным объектом или нет.

- Сталкиваетесь ли Вы с какими-то сложностями при оформлении в собственность участков, относящихся к нетронутым лесным массивам? Как происходит процесс согласования Ваших планов с властями Ленобласти? (на примере «Охтинского парка», вокруг которого были бурные обсуждения, будто располагается он на территории леса первой категории).

- Территория «Охтинского парка» не являлась лесом первой категории. Этот участок был приобретен на торгах в 2009 году как земля сельскохозяйственного назначения. Насколько я знаю, участок был сформирован более десяти лет назад и находился в статусе сельскохозяйственных земель. Поскольку он включен в границы населенного пункта и имеет вид разрешенного использования ИЖС, то его освоение происходит в соответствии с действующим законодательством: проходим экспертизы, разрабатываем и согласовываем градостроительную документацию, получаем разрешения на строительство и т.д.

- Какой район (направление) Ленобласти, по Вашему мнению, сейчас активнее развивается? Почему?

- Активно развивается северное направление, так как оно наиболее привлекательно с точки зрения экологической обстановки и природных ландшафтов.

- Ваша компания — один из крупнейших игроков на петербургском рынке загородной недвижимости. Но Вы не единственные работаете на таком уровне и в таких масштабах. Как оцениваете конкурентский состав? Кого считаете основными конкурентами?

- На загородном рынке Ленинградской области достаточно много серьезных игроков, но в основном, все занимают свои ниши. Поэтому у потенциальных покупателей всегда есть выбор, что очень хорошо. Мы с большим уважением относимся к таким компаниям как «Хонка», «Петростиль». Они работают в элитном сегменте, предлагая своим клиентам дорогой качественный продукт. Есть замечательная компания «Стинком». С их проектом «Гармония» у нас конкурирует «Солнечный берег»: по качеству предложения и по удаленности от города эти проекты достаточно близки. Но это нормальная здоровая конкуренция, при этом у нас с ними сложились хорошие отношения.

У «Пулэкспресса» достаточно большой выбор, мы предлагаем продукт в разных категориях — это и дачи, и поселки для постоянного проживания, есть проекты с готовыми домами, есть участки под застройку, есть дорогие, есть класса комфорт. Конкуренция — это всегда хорошо, она позволяет потенциальному клиенту выбирать, а игроков рынка заставляет быть в тонусе и улучшать качество продукта.

- Можно ли сказать, что на сегодняшний день Ваши потенциальные покупатели приходят к Вам и интересуются поселками благодаря узнаваемому бренду «Пулэкспресс»? Или же они выбирают, прежде всего, место, формат, стоимость, а потом уже, оценив все предложения, выходят на Вашу компанию?

- И то, и другое. Бренд играет свою роль, однако люди выбираю тот продукт, который им больше всего подходит. Это к разговору о конкуренции. К нам часто приходят, потому что у нас широкий выбор. Мы смогли зарекомендовать себя не самым худшим образом, и нам доверяют. Даже в кризис мы продолжали выполнять свои обязательства. Бренд — это показатель надежности, и он может играть роль при принятии окончательного решения, однако, в первую очередь человек выбирает продукт.

- Вы как-то боретесь с застройкой Ваших поселков домами абсолютно разных стилей, с так называемым «шанхаем»? Какие рычаги воздействия имеются в арсенале девелопера, и применяете ли Вы их? Или же Вы никак не ограничиваете владельцев участков в их пожеланиях относительно архитектурного облика?

- Мы стараемся бороться. В этом вопросе в ход идут различные методы. В дачных поселках получение разрешения на строительство не требуется, поэтому приложением к договору на приобретение участка является регламент застройки поселка. Он основан в первую очередь на нормах СНиП и нормах пожарной безопасности, но при этом включает в себя и нормативы по архитектурным решениям, принятым для данного поселка.

В поселках, расположенных на землях ИЖС, требуется получать разрешение на строительство, поэтому мы прорабатываем нормативы совместно с архитектурой муниципального образования и это уже имеет силу закона. Прежде, чем начать строительство на своем участке, собственник должен согласовать застройку, получить Градостроительный план своего участка и предоставить архитектурное решение по строениям, которые он собирается возвести. Большинство наших клиентов относится к этому с пониманием. Все сознают, что ликвидность их индивидуального дома только выиграет от того, что он будет располагаться на территории, которая застроена в едином стиле.

- Насколько застройщик (девелопер) юридически имеет право влиять на внешний вид возводимых домов, если участки приобретались без подряда?

- Юридически не имеет. Об этом я и говорил, поэтому для дачных поселков — это в первую очередь метод убеждения, а в жилых поселках — убеждение плюс нормативы, разработанные совместно с архитектурой муниципального образования.

- Сколько на данный момент у Вас проектов в продаже? Сколько во вторичной?

- На сегодняшний день у компании «ПулЭкспресс» в продаже 1350 объектов из них 130 вторичных.

- На каком из двух рынков — первичном или вторичном — лучше продаются участки с коттеджами и почему?

- Лучше продается то, что наиболее подходит под соотношение «цена — качество». Клиент выбирает коттедж на вторичном рынке, если на первичном нет аналогичного предложения. «Вторичные» коттеджи привлекают тем, что они, как правило, в построенных и сданных в эксплуатацию поселках, а значит, не надо ждать и гадать, когда же можно будет въехать в свой дом. Люди покупают не участок с подрядом и не проект, а готовое загородное жилье, в которое можно вселяться сразу же после регистрации сделки. Плюсом первичного рынка является то, что можно доработать дом «под себя», а так же есть вариант рассрочки платежей.

- Активно ли сейчас выходят на рынок новые проекты, или же девелоперы предпочитают пока по-прежнему все силы направлять на реализацию уже имеющихся поселков?

В этом году на рынке появилось большое количество новых проектов. Мы и сами выпустили в продажу коттеджный поселок «Охтинский Парк», первую и вторую очереди.

- Как, на Ваш взгляд, сегодня обстоят дела с продажами проектов на «нулевом цикле»?

Крупные игроки загородного рынка не начинают продажи на «нулевом цикле». Все стремятся к моменту открытия продаж проложить дороги и сети.

- По-прежнему ли актуальна тенденция в сегменте коттеджных поселков — продажа участков без подряда под индивидуальную застройку?

- Да, тенденция по–прежнему актуальна. Сегодняшние потенциальные покупатели хотят, выплатив и оформив на себя землю, начинать строительство дома.

- Ваши коттеджные поселки располагаются в Выборгском, Приозерском и Всеволожском районах. Нет ли у Вас желания охватить также другие районы области? Выйти на московский рынок?

- Желание есть, но пока мы бросим силы на освоение имеющихся территорий.

- Стоит ли ожидать потенциальным покупателям в течение зимы понижения цен по Вашим проектам?

- У нас сейчас проходят две акции, которые будут действовать до 31.12.2010 года. В коттеджном поселке РУмболово (стоимость сотки 360 тысяч рублей) и в коттеджном поселке Приветнинское — участок от 900 00,00 рублей. Зимой мы не планируем снижать цены в наших коттеджных поселках, но дифференцированный подход к каждому потенциальному покупателю гарантируем.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран


← Прогноз на будущее: Какие дома будут вос...

Михаил Медведев: Эконом-класс будет жить... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x