Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Максим Красненко: Загородное жилье как социальный объект

12 августа 2010

Практически каждое объявление о продаже домов в коттеджных поселках обязательно содержит ряд таких характеристик, как асфальтированные дороги, полный пакет коммуникаций, развитая инфраструктура. Последняя предполагает под собой детские сады, школы, магазины, медчасти, парикмахерские и тд. Только вот далеко не каждый поселок может на деле похвастаться наличием этих необходимых элементов полноценной жизни. Почему? Кто ответственен за развитие инфраструктуры на территории коттеджных поселений? Своим мнением поделился генеральный директор строительной компании «НеваИнвестПроект» Максим Красненко.

Пропаганда и реальность

«Сегодня на рынке загородного строительства появляется все больше организованных коттеджных поселков. И пусть пока не все из них выходят в тех формах, которые признаны цивилизованными, важен вектор развития: рынок постепенно выбивает из своих рядов застройщиков, не понимающих сути происходящего, не улавливающих вкусов потребителей. Со временем «дикая» застройка уйдет, и останутся только организованные поселки, которые будут давать людям инфраструктуру, близкую к городской.

Кто сегодня формирует рынок загородной недвижимости? Это и государство, и федеральная программа, и субъекты в рамках своих полномочий (муниципальные органы первого и второго уровня), и частные застройщики. В большинстве случаев их действии не согласованны. По конституции все граждане имеют право на свободное перемещение, проживание, на экологически благоприятную среду и так далее. Государство со своей стороны пропагандирует загородный образ жизни. Пытается вывезти производства и офисные центры за пределы города, чтобы стимулировать людей жить в пригороде.

Такой субъект, как Ленинградская область, решает задачу предоставлением земельных участков для застройки под ИЖС. На строителя, возводящего поселок на землях ИЖС, сразу автоматически набегает ряд обязательств (социальных отчислений, на инфраструктуру и так далее). И стоимость таких объектов сразу существенно вырастает. Частные застройщики, а это 80% коттеджного строительства, возводят поселки на землях сельхозназначения с разрешенным использованием под садоводства или дачные хозяйства.

И на эту категорию земель социальные нормы и гарантии государством не предусмотрены. По нормам проектирования садоводство — это территория сезонного проживания. Складывается интересная ситуация: есть возможность строить на сельхозземлях — и застройщик ее использует. Это устраивает и муниципалов. Насколько это устраивает государство, судить сложно. А вот что из-за всех этих допущений получает будущий владелец загородной недвижимости — вопрос куда более интересный.

Цена свежего воздуха

Потому-то и с ценообразованием на загородное жилье все обстоит куда как непросто. Из чего рынок формирует цену на дом? Как влияют на нее спрос и предложение? Порой складывается впечатление, что именно загородные цены не обоснованы вообще никак. Критерии классификации поселков прописаны (кем — отдельный вопрос) настолько смутно и расплывчато, что покупатель впадает в состоянии ступора. Усилиями государства, девелоперов и застройщиков он полностью дезориентирован и смутно понимает, что собственно он покупает за свои деньги: землю площадью в несколько соток и дом на ней или оптимальное решение своего жилищного вопроса?

Сегодня основная масса поселков строится в 15 -50 километрах от города. Резонно предположить, что эти предложения создаются отнюдь не для сезонного проживания. «Благоустроенный поселок» в трех километрах от КАД, в 20 минутах езды до города — вот типичное объявление о продаже загородной недвижимости. В любой градостроительной документации есть такое понятие, как время в пути от места проживания до работы. Если оно составляет от часа до полутора — это норма. И по умолчанию покупатель предполагает, что в данном случае приобретает жилье идентичное городскому, правда, за несколько иные деньги. Делая выбор в пользу организованного поселка, опять-таки по умолчанию, он рассчитывает, что будет социально обеспечен самым необходимым: школой, магазином, охраной, да, дорогой, в конце концов! То есть покупатель рассчитывает на некую инфраструктуру вокруг своего будущего жилья. Понятно, что продавец дома не заинтересован обманывать клиента в его радужных ожиданиях «на входе». Но кто будет заниматься этой самой инфраструктурой?

С кого спрашивать

Механизмы ее развития де-юро принадлежат как бы государству, де-факто — становятся головной болью загородного застройщика. В принципе, у нас государство этим и занимается исключительно «как бы». Ни один реальный застройщик не назовет вам цифры своих внебюджетных отчислений. А, между тем, это и есть те самые деньги, которые должны идти на строительство школ, больниц, социальной инфраструктуры. Не секрет, что это просто колоссальные деньги, и именно они могут составлять от 50 до 70% процентов рыночной стоимости земельного участка будущей застройки. Чем бесконечно говорить о немыслимо завышенных ценах на землю и загородную жизнь, может быть, нужно сразу договариваться о других правилах общения с покупателем.

Должен ли девелопер платить деньги в некие фонды на некие социальные нужды, если до этих самых нужд деньги априори не дойдут, поскольку есть в законодательстве такая «черная дыра», и ничего с ней не поделать?

Почему пять «маленьких» поселков на землях сельхозназначения строить школу не обязаны, а один большой — согласно регламенту поселений — обязан, даже если все шесть вместе взятых находятся на одной территории? Может быть, всем шести проще разделить сумму социальных обременений на количество домовладений, и напрямую спросить будущих домовладельцев — нужны ли им дороги, магазины, поликлиника? Готовы ли они доплачивать за это? Если нет — стоит задуматься о покупке садоводческого участка в Синявино или Дунае.

Пусть покупатели сразу будут в курсе, что должны профинансировать строительство магазина или почты. Тогда и развиваться что-то будет, и «в карман» чиновника меньше пойдет. На внебюджетные деньги можно столько построить, что жилищный вопрос решится сам собой.

В виртуальном мире

В конечном итоге двойные стандарты предоставления права застройки на сельхозземлях и на ИЖС бьют по потребителю — покупателю загородной недвижимости. На кошельках этих людей существование финансовых преференций для застройщиков загородного малоэтажного жилья никоим образом не сказывается. Они будут платить завтра дороже, чем сегодня, так как реально действующего механизма использования финансовых преференций нет в наличии. Как нет и контроля за реальным использованием инвестиционных отчислений на развитие социальных объектов. Следовательно — социальные объекты не возводятся, идет лишь анонсирование туманных будущих благ загородной жизни. Поселки закладываются и тут, и там. А на три километра в любую сторону — дорог нет. Кто там будет жить, кто там будет строить?

Вот вроде жить за городом здорово. Но в магазин едем в город. В банк едем в город. В химчистку — опять в город. Хотя очевидно, что создать то же самое нужно если не в каждом поселке, то хотя бы в районных центрах или поселениях. Чем больше построят объектов инфраструктуры, тем больше конкуренция, и тем дешевле обслуживание.

Почему у нас так не строят? Невыгодно. Механизм использования федеральной программы по стимулированию застройщиков (а это отсрочка по уплате налогов, выкуп социальных объектов и компенсирование кредитных ставок) является по сути виртуальным. Если застройщик будет ждать, пока государство предоставит какие-то льготы, он потеряет деньги, которые уже вложил. И потому каждый строит, как может. Берет кредиты, никаких гарантий и льгот от государства не получая, и выкручивается самостоятельно.

Понятно, что в идеале все можно было бы делать гораздо быстрее и дешевле, если строителям просто не мешали. Можно было цену жилья довести действительно до 25 тысяч рублей за кв. метр. Но это задача многогранная. Кроме политической воли для ее претворения в жизнь нужны еще и точные экономические расчеты.

Во времена СССР была генеральная схема расселения страны, которая основывалась на экономике, учитывала проблемы моногородов, к примеру. Теперь моногорода с их проблемами остались, а плана расселения страны — больше нет. Нет плана по уменьшению цены квадратного метра, нет тенденции к удешевлению земли. Тут недостаточно усилий одних застройщиков. А государству этого толи не особенно надо, толи надо, но не является приоритетным направлением. Поскольку решение вопроса не сосредоточено в одних руках, то и спросить, по большому счету, не с кого.

В результате, все разговоры о переселении России в малоэтажное жилье остаются только лишь разговорами.
Кстати, есть регионы, где к малоэтажке подошли как к проблеме государственной. Взять ту же Башкирию, Уфу. Один из немногих регионов, который реализует социальные программы. Коттедж в 100 квадратных метров для работников бюджетной сферы обойдется им в 500 тысяч рублей плюс кредит дадут по смешным по нашим понятиям ставкам. 500 тысяч люди платят за дом, а землю власть предоставляет им бесплатно в аренду на 49 лет. И это нормально. Там работают хорошие программы по демографии. Списывают долг с ипотеки при рождении второго и третьего ребенка. Вот простой пример региона, который взял ответственность за судьбу своих жителей, не ожидая дотаций от государства.

Так можно было бы сделать и у нас, в Петербурге, и в Москве, если бы задача стояла как комплексная, государственная».

Источник: Poselkispb.ru


← Александр Скворцов: «Генплан – это Закон...

Валерий Вакуленко: Экодевелопмент в само... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x