Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Валерий Осипенко: гарант сделки – собственность на землю

12 мая 2010

Об изменении ситуации на загородном рынке в разгар весны портал Poselkispb.ru пообщался с девелопером Валерием Осипенко, реализующим поселок клубного типа «Бельведер» в Ломоносовском районе:

Пик продаж на рынке загородной недвижимости традиционно приходится на весну. Изменилась ли ситуация в весенний посткризисный период 2010?

Наиболее остро, безусловно, кризис затронул средний класс, точнее его верхнюю «прослойку». Строить сейчас тренды на основе провальной ситуации прошлого года, очень тяжело. Тем не менее, по нашим наблюдениям, платежеспособные клиенты появились. При этом в подавляющем большинстве случае активным спросом пользуются предложения с готовыми, возведенными домами.

Люди готовы платить, но только за готовый продукт или продукт высокой степени готовности. Прошли времена, когда люди покупали себе надел, насмотревшись «Рабыни Изауры». Пора фазенд закончилась. Сегодня люди опасаются вкладывать деньги в проекты с отложенной финальной стадией реализуемости.

Некоторые эксперты рынка считают, что покупателей загородных объектов, в первую очередь, интересует правовой статус приобретаемых земель. Так ли это?

Не совсем. Покупателей интересует целый комплекс вопросов по объекту, в числе которых — и юридический статус. Не менее важны для покупателя такие моменты, как локация объекта, инженерная оснащенность участков, транспортная доступность, инфраструктура поселка и многое другое.

Люди не станут покупать дом или участок в чистом поле, опираясь только на правовой статус земли. Их интересует не только то, что находится внутри поселка и в ближайшей удаленности от объекта, но даже в радиусе 5 км. Сегодня клиенты покупают не просто квадратные метры и сотки, а загородный образ жизни, комфортную среду обитания. В этом принципиальное отличие покупателя сегодняшнего от покупателя пятилетней давности.

Так, у нас был клиент, который вполне серьезно рассматривал отсутствие аэропорта рядом с коттеджным поселком. Он не хотел, чтобы сверху над его участком летали самолеты. Другой клиент, напротив, рассматривал наш поселок как оптимальный вариант проживания, когда поездка от дома до аэропорта займет в общей сложности 15 — 20 минут, поскольку частые перемещения воздухом входят в его образ жизни.

Покупатели стали уделять особое внимание вопросам экологии, а именно: из каких материалов построен дом, какие объекты расположены вокруг поселения, есть ли озера и водится ли в ней рыба. А еще покупателей всерьез интересует вопрос о том, какие будут проживать рядом соседи.

Покупатели задают вопросы о наличии детского садика, школы поблизости?

Первый вопрос, который задают наши потенциальные клиенты — о наличии садика. Второй — есть ли возможность в этот садик попасть? К сожалению, большинство поселков на сегодняшний день предоставляют инфраструктуру в таком минимально усеченном составе, который необходим исключительно для того, чтобы позиционировать свой комплекс как поселок с полной инфраструктурой.

Но фактически вместо заявленной клиники там, в лучшем случае, будет медпункт, вместо торгового центра — магазин, а вместо детской площадки — песочница и так далее. Зона социальной сферы в большинстве комплексов представлена очень слабо. Лично я не знаю таких поселений, как наше, где социальная зона занимает 1/3 часть территории всей коттеджной застройки.

Нужна ли, на ваш взгляд, объективная классификация рынку загородной недвижимости?

Ключевое слово в этом вопросе — «объективная». Я затрудняюсь ответить, какими должны быть критерии оценки для такой классификации. Полагаю, что одним из основных аспектов является направление, на котором находится коттеджный поселок.

Так, если элитный поселок расположен в Курортном или Петродворцовом районе — понятно, а когда коттеджный поселок находится, к примеру, в Тосно, и при этом позиционирует себя как элитный — возникают вопросы. Поэтому вне зависимости от качества самого дома и уровня инфраструктуры поселка не стоит забывать о локации объекта, районе и направлении.

Такой критерий как удаленность от города до загородного комплекса необходимо учитывать при определении класса поселка?

Удаленность, как мне кажется, не имеет ключевого значения, если говорить о классе поселка. Удаленность, как мне кажется, непосредственно влияет на стоимость, но не на класс. Ведь человек не обязан работать в городе, и быть «привязанным» к мегаполису. Он может жить и работать (вести бизнес) за городом. К примеру, в Германии расстояние в 200 км люди пролетают за час. У нас за это время человек добирается по городу от дома до работы.

Коттеджные поселки, которые находятся на расстоянии 90/110.км от Петербурга, позиционируются как поселки бизнес-класса. Корректно ли данное предложение?

Сложно сказать. Отчасти я только что на этот вопрос ответил. Оценивать нужно комплексно. Надо смотреть, что именно есть в этом поселке: инфраструктура, качество домов, уровень обслуживания эксплуатирующими компаниями и их наличие и так далее.

Вот я, например, не хочу работать в городе. Путь в городской офис в пробках в течение часа — полутора разрушает мой мозг. Для меня объективно адекватный способ существования — работать там, где живешь. Если я смогу обеспечить себе такой вид деятельности, то мне совершенно неважно, живу я в городе или в области.

Главное, чтобы весь комплекс условий обеспечивал тот уровень загородной жизни, на который ориентируется покупатель. Это, кстати, так же к вопросу о классификации.

Престижные направления, такие как Курортный район Петербурга и Всеволожский район области достаточно плотно застроены. Какие направления, на ваш взгляд, наиболее перспективны для девелоперской деятельности?

По-моему, Курортный район, несмотря на престижность направления, «неоптимизирован» для постоянного проживания. Скорее всего, в будущем он будет естественным образом трансформирован под зону отдыха. Такое фешенебельное направление типа Майами. Все, что будет там строиться, будет ориентировано под сдачу, в аренду.

Что касается Всеволжского района, то ситуация с ним крайне неоднозначная. Плотная застройка поселками от эконом класса до тех, кто позиционирует себя как элитные, дискредитирует это направление. Уже сегодня там сложилась разнородная среда по социальному статусу проживающих. Мне сложно рассматривать сегодня Всеволожск как зону элитной застройки.

Для постоянного проживания наиболее оптимальны сегодня Петродворцовый район Петербурга и Ломоносовский район Ленобласти. Именно здесь наиболее удачно формируется зона застройки, которая звучит, как бизнес-класс.

Во Всеволожском районе продается много земельных участков под дальнейшую застройку. Как вы оцениваете такое предложение как земельные участки без подряда?

Полагать, что можно человека заставить построить на этом участке дом в определенном архитектурном стиле в рамках концепции — большое заблуждение. Девелопер может только предоставить условия под застройку в том стиле, в котором хочет клиент. Но это предложение не будет адекватным в случае, если клиенты неплатежеспособны и у них нет денег на строительство дома.

Часть людей покупает землю как инвестиционный инструмент, другие полагают, что года через 3 они что-нибудь там построят, если позволят финансовые возможности. Одни предполагают на этих участках жить, другие хотят высаживать картошку.

В результате возникает некая разнокалиберная застройка, так называемый Шанхай. Следовательно, направление, по которому расположены такие поселки, будет автоматически дешеветь. Разумеется, у такого предложения тоже существует свой потребитель.

Какова концепция вашего поселка?

Коттеджный поселок «Бельведер» разработан в клубном стиле. Сегодня мы предлагаем к продаже земельные участки в Ленинградской области, площадью от 12 до 15 соток, застроенные коттеджами и таунхаусами. В формате проекта, расположенного на территории площадью 5,4 Га, будет реализовано 24 дома и 10 квартир в таунхаусах.

Весь поселок будет оформлен в строгой архитектурной концепции в Георгианском стиле. Этот стиль отличает лаконичность и четкое соотношение пропорций. По внешнему фасаду комплекса будут посажены сосны. На территории нашего клубного поселка будет собственный ресторан. У нас будет уютно.

«Бельведер» входит в зону поселения коттеджного комплекса «Петергоф Сити», общая площадь которого 145 Га. Эту территорию мы осваиваем с ними совместно. Поэтому у нас будет общая социальная инфраструктура — школа, садик, отделение банка, станция техобслуживания, торговый центр, бизнес-центр, спортивный комплекс с бассейном, детские площадки, парковое хозяйство и многое другое.

Здесь беспрецедентно грамотно решен вопрос транспортной доступности. В пятистах метрах от границы поселка — выезд на КАД, откуда за кратчайшее время можно добраться практически до любой точки города. КАД замкнется уже в этом году.

В непосредственной близости комплекс Шинкарских прудов, обеспечивающих водой фонтаны Петергофа. На границе поселка — Глуховский заказник, лес, в котором водятся звери. Другими словами, у нас можно будет жить, никуда не выезжая.

Что касается инженерной оснащенности поселка, то у нас централизованное газоснабжение, канализация. Водоснабжение магистральное, мы подключены к Невскому водоводу. Отопление и горячее водоснабжение в домах реализуется посредством газа через двухконтурные газовые котлы.

Таким образом, в нашем поселке вы сочетаете все прелести загородной жизни с комфортностью и простотой проживания и эксплуатации городской квартиры. А затраты на эксплуатацию коттеджа не превысят стоимости эксплуатации квартиры эквивалентной площади в городе.

Минимальная стоимость предложения в поселке «Бельведер»?

Двухэтажный дом (площадью 228 кв. м) с гаражом и участком 15 соток — 13 млн 950 тыс рублей. Минимальная стоимость таунхауса с небольшим прилегающим участком (1, 5 сотки) — 4, 5 млн рублей. Площадь таунхаусов варьируется от 113, 5 до 131 кв. м. Это самый востребованный продукт сегодня, так как таунхаус эквивалентен по стоимости квартире в городе, причем не самой большой и не самой лучшей.

При единовременной оплате мы дадим скидку 5%, что в рублях составит от 697,5 тысяч рублей за коттедж. Согласитесь, не лишняя в быту сумма, на эти деньги можно купить любимой жене автомобиль, например.

Нередки случаи, когда девелоперы не выполняют своих обязательств по срокам сдачи объектов. Какие гаранты Вы готовы предоставить вашим потенциальным покупателям?

В нашей компании несколько учредителей, так вот все мы будем жить в поселке «Бельведер». Это является серьезным аргументом для наших покупателей, которые впоследствии будут видеть нас каждое утро, и дисциплинирующим фактором для нас самих.

Мы строимся на землях поселений, каждый участок имеет свое свидетельство и свой кадастровый паспорт, никаких обременений нет. Все участки размежеваны. Работаем мы по прямым договорам, сделки регистрируются в ФРС Ломоносовского района, все прозрачно.

С момента приобретения участка земля сразу же оформляется в собственность. Причем, подчеркиваю: земля в ликвидном месте. Для людей наличие земли в собственности — самая серьезная гарантия того, что сделка купли-продажи не обернется «воздушным пузырем».

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Ольга Могелевская


← Александр Царев: элитное загородное жиль...

Валерий Арнаутов: за два месяца продано... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x