Получить ипотеку на загородное жилье сегодня крайне сложно. Банки не хотят рисковать, выдавая кредиты на недвижимые объекты, строительство которых не окончено. Однако если комплекс сдан, в нем живут люди, взять дом в кредит — гораздо проще. Яркий пример удачной реализации ипотечных программ — коттеджный поселок «Янино-1».
Чтобы обсудить эти и другие вопросы портал Poselkispb.ru встретился с Дмитрием Майоровым, заместителем генерального директора «Национальная Жилищная Корпорация — Санкт-Петербург»:
Можно ли говорить о том, что на рынке загородной недвижимости наступило «потепление»? Растет ли спрос, увеличивается ли объем продаж?
Спрос на загородное жилье зависит от уровня доходов населения, стабильности заработка потенциальных покупателей и от возможности привлекать дешевые ипотечные кредиты. Учитывая положительную тенденцию по стабилизации ситуации в макроэкономике, можно прогнозировать, что в 2010 году объем сделок на загородном рынке недвижимости будет расти, но говорить о массовом спросе в текущем году еще рано.
Эксперты рынка загородной недвижимости утверждают, что 2010, равно как и 2009, является Годом Покупателя? Согласны ли вы с этим утверждением? Сколько еще, на ваш взгляд, продлится ситуация, когда можно будет выгодно купить дом и участок?
Когда рынок сужается, то продавцы стремятся сделать свои предложения более заманчивыми для покупателей. Однако загородная недвижимость относится к товарам предварительного выбора, и покупатели стараются разобраться, что стоит за скидками. Ведь ниже уровня себестоимости застройщик не будет реализовать объект, а снижать себестоимость возможно только за счет строительных технологий, качества стройматериалов, размеров участков земли и дома.
Какова общая территория застройки «Янино-1», сколько всего домовладений, и какой правовой статус земли?
Малоэтажный поселок городского типа «ЯНИНО» расположен на границе Санкт-Петербурга и Всеволожского района Ленинградской области, и входит как малоэтажный жилой комплекс в поселок «Янино-1».
В соответствии с генеральным планом застройки, в состав малоэтажного комплекса ЯНИНО, расположенного на 35 га, входит 150 индивидуальных домов, площадью от 100 до 200 кв.м., и 180 квартир, объединенных в таунхаусы, площадью от 100 до 140 кв. м. Площадь земельных участков индивидуальных домов от10 до 30 соток. Площадь земельных участков таунхаусов: от 2 до 3,6 соток. Земля оформлена в собственность. Статус — индивидуальное жилищное строительство. Поселок обеспечен городскими инженерными коммуникациями (водопровод, газопровод, электросети).
В чем явные преимущества вашего «загородного предложения»?
Поселок ЯНИНО позиционируется как альтернатива городскому жилью. Дома имеют городские инженерные коммуникации. До ст. метро Ладожская можно на транспорте добраться в течение 10 минут, да и до центра города можно доехать за 30 минут.
Также нашим конкурентным преимуществом является то, что строительство уже завершено, поселок заселен, и мы предлагаем домовладения в уже «обжитом» квартале. Многие объекты сейчас уже оформлены в собственность (так называемая «вторичка») — это позволяет беспроблемно привлекать ипотечные кредиты.
Когда началась реализация проекта «Янино-1»? Сколько домов было возведено, и какое количество было продано и оформлено в собственность на сегодняшний день?
"Национальная Жилищная Корпорация — Санкт-Петербург" в 2006 году приступила к реализации проекта строительства малоэтажного поселка городского типа «ЯНИНО».
136 индивидуальных домов и 106 сблокированных в таунхаусы домов, построены и введены в эксплуатацию. 80 домовладений из 242 уже оформлены в собственность покупателей. Остальные домовладения находятся в процессе оформления в собственность.
Сколько семей сегодня постоянно проживают в поселке?
В малоэтажном комплексе уже проживает более 200 семей.
Какая сумма ежемесячных «коммунальных платежей» и что входит в «пакет услуг»? Кто занимается эксплуатацией коттеджного поселка?
С началом массового заселения покупателей в построенные дома приступила к работе специально созданная с участием жителей Управляющая компания «Товарищество собственников землевладений», которая в полном объеме осуществляет повседневные функции управления и эксплуатации жилым комплексом.
Управляющая компания состоит в договорных отношениях с поставщиками услуг и организациями, осуществляющими обслуживание инженерных систем; действуют договоры на оказание охранных услуг с лицензированной организацией, на централизованный вывоз мусора и на аренду техники для уборки территории, т.д.
Примечательно, что все сотрудники управляющей компании, являются жителями комплекса. Стоимость ежемесячных платежей за услуги по обслуживанию МЖК Янино-1 составляет 8 000 руб. Оплата за услуги водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения производятся жителями на основании показаний индивидуальных счетчиков по тарифам монополистов.
Стоимость минимального предложения в «Янино-1» — стоимость дома и земельного участка и таунхауса с прилегающим участком?
Непроданных готовых объектов осталось немного. Стоимость минимального предложения 5,5 млн. руб. за сблокированный дом площадью 134 м2 с земельным участком 2,4 соток. Такая привлекательная цена действует при единовременной оплате. Стоимость индивидуального жилого дома площадью 124 кв.м. и участка площадью 14 соток составляет 8,5 млн рублей.
В связи непростой экономической ситуацией и отсутствием свободных средств у населения, изменили ли вы концепцию поселка, «отказались» от ранее заявленных «опций» (как-то — строительство магазина, кафе и пр.), чтобы «удешевить» предложение и повысить спрос?
Концепция поселка не изменилась. Анализ рынка показал, что в период финансовой нестабильности для покупателей на первое место выходит даже не столько цена предложения, сколько степень готовности всего комплекса, т.к. покупатели хотят снизить риски приобретения жилья в недостроенном поселке. Поэтому в 2009 году мы приложили все усилия, чтобы завершить строительство и ввести в эксплуатацию проданные жилые объекты. Оставшийся небольшой участок земли оставили для дальнейшей застройки при активизации спроса.
Что касается инфраструктурных объектов, в частности торгового центра, то они также присутствуют в проекте. Однако торговые сети из-за кризиса «притормозили» проекты развития сетей. При активизации операторов, инфраструктурные объекты будут построены.
Какие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение домов и участков в «Янино-1»? Банки предлагают кредиты под залог городской квартиры или под залог прав требования на строящийся дом с земельным участком? Много ли жителей «Янино-1» воспользовалось ипотечными кредитами?
При реализации жилья в малоэтажном комплексе Янино активно использовалась схема ипотечного жилищного кредитования. Около 40% покупателей домовладений воспользовались ипотечными кредитами Инвестиционного банка КИТ Финанс и Национального Резервного Банка. 78 семей, получили ипотечные кредиты под залог прав требования на строящееся жилье в ЯНИНО.
В течение 2009 года жители производили переоформление ипотечных договоров и замену предмета залога на оформленную в собственность жилую недвижимость.
В 2010 году покупатели домов в малоэтажном комплексе Янино-1 стали привлекать ипотечные кредиты Сбербанка РФ. Кредиты на жилье предоставляются в рамках стандартных программ Сбербанка РФ. В качестве залога по кредиту (ипотека) банком оформляется дом с земельным участком в МЖК Янино-1.
Портрет вашего потенциального покупателя (возраст, положение, запросы)? Потребители стали более требовательными, взыскательными?
Поселок позиционируется как постоянное жилье для семей, относящихся к среднему классу, ценящих семейные ценности. В большинстве семей есть дети, в 2009 году в поселке появились новые жители — уже несколько новорожденных. Практически в каждой семье по одной или две машины.
Каким вы видите коттеджный поселок «Янино-1» через 5 -10 лет?
По соседству с нами есть пустующие земельные участки, предназначенные для малоэтажного строительства. Мы надеемся, что через 5/10.лет это будет большой жилой комплекс в пригороде Санкт-Петербурга из 1000 домовладений с развитой сетью социально-бытовой инфраструктуры, сочетающий преимущества загородной жизни с уникальной близостью к центру города.
Источник: Poselkispb.ru
Автор: Ольга Могелевская