Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Каким будет 2015 год для загородного рынка?

19 мая 2015

Каждые полгода портал Poselkspb.ru посещает мероприятия саммита «Пригород», чтобы из первых рук — от девелоперов и аналитиков — узнать о том, чем «дышит» рынок загородной недвижимости и какие изменения ждут его в ближайшем будущем.

Год от года прогнозы экспертов становятся все осторожнее: в репликах большинства из них чувствуется неуверенность в завтрашнем дне, которая умело прячется под маской дзена. Что остается делать в ситуации, когда страна фактически находится на ручном управлении, и влияние геополитических решений на экономику сильно как никогда за последние 20 лет? Только положиться на собственные силы, знания и накопленный за время предыдущих кризисов опыт. И, конечно, верить в лучшее.

Депозиты VS долги

Для начала немного аналитики, которая поможет пролить свет на то, что сейчас происходит. По данным Росстата, инфляция с начала года к апрелю составила 7,8% (в годовом исчислении — 16,9%) от чего реальные доходы населения снизились на 9,9%, а значит, возросла на него и долговая нагрузка.

Объединенное кредитное бюро рапортует о серьезном росте «просрочки» по кредитам: только в Петербурге за последние три года она увеличилась на 75%. Таким образом горожане задолжали банкам 0,5 трлн рублей, а жители области — 131 млрд рублей. «Если в начале 2012 г. «условный петербуржец» был должен банкам 54,7 тыс. рублей, то в 2015 году — 96 тыс. рублей», — одна из любопытных цитат, найденных в аналитической раздатке саммита.

Владислав ФадеевПри этом, по мнению руководителя департамента аналитики Jones Lang LaSalle Владислава Фадеева, Северная столица находится в лучшем положении, нежели вся страна: «Уровень просрочки в Петербурге ниже на 1/1.5%, накопления за последний год показали прирост в 22%, в то время как по России — 13%. В Ленобласти показатели по просроченной задолженности в 1,5 раза выше, чем в городе».

Всего же в стране 39,4 млн человек живет с долгами банкам (в том числе по ипотеке) при общей численности экономически активного населения в 75,5 млн человек.

Дмитрий СиночкинНа другой чаше весов — накопления, которые россияне смогли аккумулировать на банковских счетах. О них часто говорит главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин: «К 1 марта 2015 года на депозитах граждан страны скопилось 19 трлн 213 млрд рублей, в Петербурге (без учета области) — 1,4 трлн рублей. Все эти показатели существенно превышают те цифры, что были год назад. Однако накопления у одних, долги — у других».

Таким образом, один из наиболее актуальных вопросов, особенно волнующий загородников: куда и при каких условиях потекут накопления граждан?

«Будет инвестирование в наиболее надежные объекты и предсказуемые решения. С точки зрения загородного рынка или пригородных зон, это многоквартирное жилье в непосредственной близости от города с хорошей транспортной доступностью. Именно туда пойдут накопления граждан в эконом-сегменте. Вопрос земельных участков будет очень сложным, — утверждает Владислав Фадеев. — Банки стали особенно внимательно относятся к предоставлению ипотеки на участки, поэтому финансовые стратегии как граждан, так и девелоперов будут связаны, в первую очередь, с квартирным жильем».

Дача — удачный формат?

Пока затяжная осень-зима сменяется в Петербурге мимолетным летом, которое лучше всего проводить на свежем воздухе, ездить загород не перестанут. Подтверждение тому — регулярные пробки на выездах из города по пятницам в теплое время года. Вместе с тем девелоперы беспокоятся о том, будет ли востребован дачный формат у нынешней молодежи и как будут меняться покупательские предпочтения с течением времени.

Вера Сережина«Триада «квартира-машина-дача» сейчас рушится, — считает Вера Сережина, директор по стратегическому маркетингу компании RBI. — Активная трудоспособная молодежь сейчас смотрит по-другому на мир, и не все из стремятся к тому, чтобы обладать ее элементами. Возможно, когда у них появятся дети, и они будут действительно финансово подкованы. Чаще они будут снимать, ведь если хорошо посчитать, иногда это бывает выгоднее».

«Если снять дачу стоит порядка 25 тыс. рублей в месяц, а цена самой дачи — 2,5 млн рублей, то гораздо выгоднее на эти деньги купить студию, ее сдавать и на вырученные средства снимать дачу, — резюмировал Дмитрий Синочкин. — Дача — действительно возрастная история, а вот недорогие дома в ближнем пригороде — это несколько другое, там много других зависимостей. Покупатель дома серьезно помолодел — в среднем с 45 до 40 лет. Это поколение, заработавшее деньги, в том числе играя на бирже».

Алексей Баринов«Поколению Y (В России к нему относят родившихся в период с 1984 по 2000 годы — прим. ред.) стандартный дачный формат не интересен — оно еще не начало столько зарабатывать, чтобы рынок переориентировался на него, — утверждает коммерческий директор ГК «Айдадом» Алексей Баринов. — Возможно, что в ближайшие годы оно заявит о себе как о платежеспособном слое населения, и загородный формат немножко поменяется. Больше внимания будет уделено именно отдыху, активным видам спорта». Спикер также говорит о вечности дач, поскольку как такового рынка аренды загородных домов в стране нет, как и нет рынка аренды городских апартаментов (иначе бы не покупалось столько квартир)».

О наименьшей распространенности дачи как объекта покупки на загородном рынке говорил руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский, который напомнил о том, что 2/3 покупателей выбирают дома в зоне 20/30.км от городских кварталов.

«Малоэтажка» — локомотив загородного рынка?

Логичный компромисс между проживанием в городе и за его пределами — квартиры в МЖК, которые сочетают в себе плюсы как городского, так и загородного образа жизни. Девелоперы быстро поняли перспективность малоэтажного формата, и предложение не заставило себя долго ждать. Так, по данным аналитики саммита, в Ленобласти выданы разрешения на строительство 5,8 млн кв. м жилья, или порядка 123 тыс. квартир.

«Когда мы начали разрабатывать проект Mistola Hills, спрашивали потребителей об их отношении к жизни в пригороде. Если 7 лет назад рассматривать данный формат были готовы 20% людей, то сейчас цифра возросла до 30%, — комментирует Вера Сережина. — Сегмент растет быстро: в 2011 году доля малоэтажных проектов на загородном рынке составляла 1/2., то сейчас их порядка 15%».

6.jpgВ качестве одной из причин, побуждающих покупателей выбирать «малоэтажку», эксперт называет «конфликт» между желанием жить за городом и невозможностью приобрести полноценный дом. Кроме того, далеко не каждый готов к расходам (как финансовым, так и временным), связанным с содержанием дома. «Все проблемы с коммуникациями, с инженерией должны быть решены до старта проекта. Человек, который покупает жилье в МЖК, выбирает беззаботный образ жизни», — говорит Вера Сережина. — Для него это осознанный выбор, поскольку цена квартир в МЖК сопоставима со стоимостью городской квартиры. Малоэтажные проекты — это комфорт класс и по цене, и по местоположению». Покупателями квартир в малоэтажках являются, как правило, семьи с одним-двумя детьми, которые намерены улучшить качество жизни и готовы платить за дополнительный комфорт, такой как большая площадь прилегающей территории с инфраструктурой для спорта и отдыха.

5.jpgКак это часто бывает, на любые быстроразвивающиеся перспективные рынки приходят люди, жаждущие «легких денег». Этому способствует и царившая еще совсем недавно валютная неразбериха. Для сферы малоэтажного строительства в этом также есть определенный риск — уже появились первые приостановки, а там и до банкротств рукой подать. «Один из рисков, который мы отмечаем, связан с тем, что в данный сегмент придут непрофессиональные компании. В результате начнется демпинг, упадет качество, случится пара-тройка банкротств, что немного подорвет доверие к сегменту в целом», — рассуждает главред журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин.


Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит о 9 замороженных проектах у застройщиков, недавно вышедших на рынок. В числе «неблагонадежных» оказались, например, МЖК «Чудная долина» и «Дивный яр» от ГК «Ваш дом», а также проекты ряда других девелоперов.

Татьяна ХоботоваС кредитованием малоэтажных проектов тоже не все так гладко, как хотелось бы. «Пока что мало предложений в данном сегменте, — говорит Татьяна Хоботова, руководитель Отдела ипотеки петербургского филиала банка ВТБ24. В малоэтажном сегменте востребована ипотека в Мистолово, у «Унисто Петросталь» есть предложения, но в основном покупают квартиры в высотках эконом класса от компаний «Главстрой-СПб», «Отделстрой», ЛСР, «Петербургская недвижимость».

Загородный рынок в цифрах экспертов

4.jpgБольшинство предложений на загородном рынке ориентированы на массовый спрос, и предпосылок к смене данного тренда пока нет. «Если год назад 57% предложений было представлено в эконом-классе, то в этом году — 69%. — отмечает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». Лидируют в структуре предложения земельные участки. Их доля составляет 74%, из них с подрядом — 4%, остальные 70% — под самостоятельную застройку. По 13% приходится на коттеджи и таунхаусы».

При этом эксперт отмечает существенное снижение спроса: в январе-феврале 2015 года он снизился на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Еще отметим, что в Ломоносовском районе доля коттеджей превысила долю коттеджей во Всеволожском (в целом по всем форматам. По ценам и в эконом, и в элитном сегменте ощущается рост», — резюмирует ведущий аналитик АН «Итака».

Дмитрий СперанскийО подорожании самого дешевого и самого дорогого предложения говорит руководитель БАРН Дмитрий Сперанский: «За 1 квартал 2015 года девелоперы сильно подняли цены на самые дешевые участки (до 100 тыс. руб. за сотку) — на 9%, и таунхаусы стоимостью до 5 млн рублей — на 11%. Это не средняя стоимость «квадрата», а реальный рост цен в компаниях, которые успешно работают в этих сегментах. Практически не выросли цены в чуть более дорогом сегменте (на таунхаусы от 5 млн рублей и дома до 10 млн рублей). Участки по 100/250.тыс. рублей за сотку прибавили меньше 2%. Что касается дорогих предложений, мы видим большой рост: дома от 30 млн рублей подорожали на 7,7%, участки от 250 тыс. рублей за сотку — на 5,7%». По итогам 2014 года в Бюро аналитики по рынку недвижимости отметили всплеск спроса на самое дешевое загородное предложение, дорогого же было продано заметно меньше, чем в 2013 году.

1.jpgО перераспределении в структуре спроса на проекты ГК «Айдадом» рассказал Алексей Баринов: «Если еще осенью 80% спроса приходилось на участки стоимостью до 1 млн рублей, то сейчас все изменилось: порядка 52% сделок приходится на недвижимость стоимостью свыше 1 млн рублей. Также возросло число сделок с единовременной оплатой — с 68% в 4 квартале 2014 года до 80% в апреле 2015 года».

2.jpgВ сегменте элитной загородной недвижимости, по словам аналитика Knight Frank SPb Тамары Поповой, ушли покупатели, рассчитывающие на скидки и рассрочки, но вместо них пришли те, кто готов платить больше. «Проблема первичной загородной недвижимости в том, что предложения действительно мало: оно либо морально устарело, либо строительная готовность не позволяет рассматривать его как покупку для жизни «сейчас и сразу». Именно сейчас покупатели готовы принести на 20/30. больше, чем до кризиса, но при этом рассчитывают купить готовый дом, который можно оценить визуально или с привлечением технических специалистов. Если он с отделкой, то это добавляет ему шансов быть проданным», — говорит эксперт.

Что будет происходить в ближайшие полгода?

Тамара Попова, аналитик Knight Frank SPb: «В дорогом сегменте будет перетекание спроса на вторичку. За 10 лет построено порядка 1200 элитных домов, которые покупались для постоянного проживания, а не для инвестиций, потому среди них мало перепродаж. Спрос в этой нише очень высок».

Вера Сережина, директор по стратегическому маркетингу компании RBI: «Уровня спроса 2014 года в этом году не достигнем, предполагаю, что спрос вернется на уровень 2013 года. В загородном комфорт-классе будет отдаваться предпочтение многоквартирным малоэтажным домам, потому что индивидуальный коттедж дорог, а таунхаус немного не тот формат. Драйвером роста цен будет себестоимость проекта. Наш аккуратный прогноз: цены будут вести себя в пределах инфляции».

Владислав Фадеев, руководитель департамента аналитики Jones Lang LaSalle: «Риск валютной нестабильности будет в ближайшие полгода значительным. Волатильность негативно сказывается на прогнозировании: иногда мы видим хорошие темпы продаж, а иногда — плохие».

Дмитрий Сперанский, руководитель БАРН: «Рынок упал на то дно, ниже которого опускаться по нынешним условиям он не может. 2015 год — это расплата за 2014 год, который был вне экономики на волне политических подъемов. Понятно, что мы можем увидеть что-то непредсказуемое, но я жду положительную динамику спроса. Компании, которые чувствует себя нормально, будут чувствовать себя лучше».

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»: «Спрос летом не будет столь ярким, как ожидалось, часть компаний будут вынуждены уйти с рынка, замораживать проекты, что-то переделывать. И покупателям остается пожелать поменьше выбирать таких компаний».

Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом»: «Если говорить про рынок земельных участков, то для него был исключительно сезонный спад. Высокий сезон не даст упасть рынку, и ближайшие полгода мы будем видеть только его рост или стабильность. Не вижу перспектив для роста цен на участки без подряда — ни с точки зрения спроса, ни с точки зрения увеличения себестоимости. Мы планируем корректировки цен вниз на 5/10., чтобы более удачно продавать в высокий сезон».

Размышления о загородке

Приведем несколько тезисов, озвученных экспертами в ходе дискуссии. Некоторые из них могут считаться полноценными трендами, какие-то еще только набирают силу, чтобы таковыми стать, другие же являются своего рода пожеланиями рынку.

  • Ушла «нарезка». Проекты, в рамках которых реализуется по 500 участков в поле, либо частично заморожены, либо выпали из поля зрения, сократив объем выделяемых на рекламу средств. Рост их численности экспертами не зафиксирован.
  • Возникли новые риски, связанные с невнятностью земельного законодательства. Из-за ужесточения оборота земель сельскохозяйственного назначения ставится под вопрос появление новых проектов на землях данной категории.
  • На южном направлении начинают появляться элитные проекты. В частности, заявили о себе гольф-проекты, например, «Земляничные поляны» в Ломоносовском районе.
  • Идет прирост стоимости пакета коммуникаций. Чтобы не спугнуть покупателя, застройщики держат маркетинговую цену на прежнем уровне, а повышение цены закладывают в стоимость платежа за коммуникации.
  • Практически перестали покупать в инвестиционных целях. Следует различать покупки, которые делаются с инвестиционной целью (то есть для заработка от продажи объекта в будущем или получения с его помощью дохода) и для сбережения средств (чтобы средства не пропали). По мнению большинства экспертов, после кризиса 2008 года инвестиции в загородку потеряли свою актуальность. Однако некоторые специалисты отметили кратковременный всплеск инвестиционного спроса на волне ажиотажа конца 2014 года.
  • Необходимы социологические исследования. Они нужны для прогнозирования состояния рынка, а также поиска новых ниш в различных ценовых сегментах. Для иллюстрации данной мысли главред «Пригорода» Дмитрий Синочкин приводит в пример одноэтажные пригороды Америки, где необходимость договариваться порождает многочисленные и очень плотные социальные связи, которые формируют ту или иную среду.

Итак, каковы же шансы на то, что рынку загородной недвижимости удастся привлечь хотя бы малую толику средств, которые граждане накопили на депозитах? Безусловно, он есть, однако солидными средствами на счетах располагает небольшая прослойка населения, требованиям которой текущее предложение соответствует далеко не всегда — высококачественных, готовых для проживания домов мало. Недорогих объектов гораздо больше, но доступны ли они потенциальным покупателям в текущих условиях, и готовы ли они именно сейчас к подобным тратам?

В непростые времена на поведение покупателей с удвоенной силой влияют различные опасения и страхи. Люди боятся проблем с правами на землю, со сроками сдачи объектов, с тем, что застройщик не выполнит своих обещаний, что возникнут сложности с подключением коммуникаций. Все они влияют на принятие решения о покупке или на то, чтобы отложить ее до лучших времен. Однако тем, кто действительно заинтересован в даче или доме для постоянного проживания, кризис не помеха. Главное — показать покупателю, что рынку можно доверять, и научить отличать качественное предложение от сомнительного.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Анастасия Николашенкова


← Алексей Баринов: «В своем сегменте мы ви...

Эксперты: рынок загородной недвижимости... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x