Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Алексей Баринов: «В своем сегменте мы видим 50 оттенков зеленого»

29 апреля 2015

На загородном рынке 47-го региона хватает девелоперов, о которых говорят и пишут, но при этом действительно заметных игроков не так уж много. Компания «Айдадом» принадлежит к числу тех, кто находится в авангарде областного коттеджного строительства. В активе застройщика — 16 коттеджных поселков с участками и таунхаусами, позиционируемых в «демократичном» сегменте (на стыке классов эконом и комфорт).

Проекты сосредоточены в основном в Ломоносовском районе, при этом 7 из них выведены в продажу в 2014 году. В наступившем году девелопер не сбавляет оборотов: в продаже появились таунхаусы во 2-й очереди КП «Солнечный остров», участки в поселках «Павловский посад» и «Волны и сосны». Подобная активность в предкризисное время не осталась незамеченной: «Айдадом» стал одним из номинантов премии «Амбиция года», ежегодно присуждаемой проектам и компаниям, сумевшим удивить.

0.jpgСегодня мы беседуем с коммерческим директором ГК «Айдадом» Алексеем Бариновым о привлекательности и фактической монополизации Ломоносовского района, о текущей работе во время кризиса, перспективах рынка загородной недвижимости в Ленинградской области и многом другом.

Расскажите, что происходит сейчас в компании со сделками?

- В целом наша динамика продаж сходится с данными по рынку: в январе было получше за счет инерции декабря, в феврале, марте — сделок было чуть меньше. Мы предполагаем, что «дно» спроса было в феврале, а сейчас, из-за сезонности и активизации строительных работ в поселках, планов компании по запуску новых проектов мы существенно увеличиваем свои продажи.

Какова ситуация на загородном рынке в целом?

- Имеет значение то, в каком сегменте работает девелопер. В бизнес- и элит-классах действуют свои законы: в феврале-марте у них были неплохие темпы продаж за счет инерции. Если мы рассматриваем демократичный сегмент, то ситуация примерно такая же, как у нас. По рынку в целом, я думаю, особо ничего не изменилось — кто в прошлом году «не поднялся», тот и в этом году будет чувствовать себя так же.

Как оцениваете активность покупателей?

- На весенней Ярмарке (мероприятие прошло 3/5.апреля 2015 года — прим. ред.) было порядка 500 обращений — входящих заявок, контактов, то есть интересантов. Я думаю, что тысячу человек мы смогли охватить. Был большой интерес к «Солнечному острову», который презентовали, к «Павловскому посаду», который анонсировали. В целом по участкам и таунхаусам спрос был примерно одинаковый. Ярмарка, прошедшая осенью, по визуальным ощущениям, была более насыщенна — было больше людей.

...и конкурентов?

- То, что стало меньше новых проектов, — это однозначно. По пальцам двух рук их можно пересчитать, тогда как раньше их количество исчислялось десятками. Эта ситуация абсолютно прогнозируемая, и на самом деле было бы значительно хуже, если бы новых проектов в это время выходило много. Девелоперы, которые непрочно стоят на ногах, несут гораздо больше рисков для рынка. Может быть, многие из них решили переждать.

Ранее в одном из интервью Вы говорили, что компания намерена присутствовать во всех сегментах. Как эта позиция отражается в текущей работе?

- В 2014 году мы начали развивать организованную блокированную застройку в «Медовой поляне», в «Солнечном острове». Возможно, что благодаря кризису удалось решить вопросы с запуском «Павловского посада» и Суходольским озером (имеется в виду проект «Волны и сосны» — прим. ред.) — мы их давно планировали. Развитие на юг и на север — это планомерные действия. Мы пристально следим за текущей ситуацией по спросу — сейчас благоприятное время для вывода новых проектов, с учетом сезонности и постепенно стабилизирующейся ситуации на рынке. В целом наши прогнозы оптимистичны.

Как Вы относитесь к малоэтажному строительству? Возможно ли, что «Айдадом» представит проект в данном формате?

- Отношение позитивное. У нас есть один проект, находящийся в стадии глубокой проработки, вплоть до того, что получено разрешение на строительство. Но, скажем так, проекты с участками и таунхаусами значительно менее рискованны, чем проекты квартирного строительства, поэтому для себя мы пока еще оцениваем рыночную ситуацию, лучше пока подождем.

Будете наблюдать за конкурентами?

- Скорее за текущим спросом — за конкурентами смотрим всегда. Но мы не будем менять свои планы в зависимости от дел конкурентов. Важна именно рыночная ситуация, ситуация со спросом.

Что, по-вашему, будет происходить со спросом-предложением на рынке загородки в 2015 году?

- Никто этого не знает, но спрос будет всегда. Он может быть больше или меньше, но люди будут продолжать решать свои жилищные проблемы: приобретать участки, строить дачи или дома для постоянного проживания. Все будет зависеть от того, посчитают они текущую ситуацию благоприятной, для того чтобы строить, или нет. Многие ждут июня, когда закончатся депозиты под сумасшедшие 19/20. годовых. Неоднократно звучала цифра, что 1,4 трлн рублей лежит на депозитах граждан, еще в 2 раза больше денег лежит, условно говоря, под подушками.

Какая-то доля этих денег пойдет на загородный рынок, а здесь — тот, кто профессионален, кто лучше «работает локтями», кто грамотно разрабатывает концепции, нацелен на текущий спрос и востребованность предложения, кто лучше продает — предложения того девелопера и будут находить спрос. Ситуация благоприятна для сильных компаний — слабые и маленькие будут вымываться, и процесс этот постоянен.

Участки без подряда все так же будут самыми востребованными?

- Да, конечно, потому что их количество сейчас слишком велико — порядка 70% всех предложений на загородном рынке приходится на участки без подряда, остальные 30% — на организованную застройку (таунхаусы, коттеджи) и участки с подрядом. Я думаю, что еще в течение ближайших 3/4.лет участки без подряда будут преобладать.

Почему именно Ломоносовский район был выбран в качестве поля деятельности компании?

- Мы осознанно выбрали Ломоносовский район для развития проектов прежде всего потому, что он был очень сильно недооценен (сейчас эта ситуация постепенно выправляется). Район обладает отличной транспортной доступностью: после того как замкнулось южное кольцо КАД у дамбы, он стал одинаково хорошо доступен как для юго-запада, так и для севера Петербурга.

В Ломоносовском районе — более упорядоченная застройка, большее количество профессиональных девелоперов, меньшее число брошенных проектов и менее серьезная конкуренция. Это позволило нам фактически монополизировать район, дав качественное конкурентное предложение, начиная с 25-километровой зоны до границ Петербурга.

Один из основных принципов компании — расширять границы доступного, предлагать более доступные по цене таунхаусы, лучшие метражи, более дешевые участки, больше объектов инфраструктуры за те же деньги. И недооцененность Ломоносовского района играет в этом на руку. При этом его отличает благоприятная экологическая обстановка, хорошее качество почв, водоносные грунты расположены здесь на глубине 30/40.метров, что гораздо ближе к поверхности, чем на севере, а значит, строительство водоносных сетей обходится дешевле.

Поселки компании «Айдадом» порой трудно отличить друг от друга. «Ежевичное», «Брусничное»... Как разобраться в многообразии проектов?

- Для журналистов, экспертов рынка и аналитиков наши проекты — это одна точка на карте, один сектор, одна ценовая категория. А мы в нашем демократичном сегменте видим 50 оттенков зеленого. Мы знаем, чем отличается участок за 500 тыс. рублей от участка за 800 тыс. рублей, чем участок за 800 тыс. рублей от надела за 1,2 млн рублей. И мы понимаем, в чем разница между «Иннола Парк» и «Изумрудным городом», хотя они находятся в 1 км друг от друга.

Клиент, который приезжает посмотреть объекты и сделать выбор, заинтересован в том, чтобы разобраться: необходим ли ему ИЖС, какая транспортная доступность интересует, сколько соток нужно, по какой дороге лучше добираться и т. д. Сопоставив все факторы, менеджер предлагает подходящий вариант. Важно понять, сколько денег покупатель готов потратить на участок, на дом. Если так начать разбираться, то каждый наш проект абсолютно уникален — нет повторяющихся поселков.

Поселки ГК «Айдадом» находятся довольно близко друг от друга. Не конкурируют ли они между собой? Как распределяется спрос?

- Мы выводим в продажу новый проект, когда в предыдущем поселке реализовано 60/70. предложений и там идет активное строительство. Тогда, чтобы увеличить ассортимент, мы выводим следующий, который дополнит текущее предложение компании.

Если говорить про «Аннинскую слободу», «Иннолу парк», «Изумрудный город», «Подсолнухи», то хоть они и расположены в одной локации, по факту являются разными проектами: они отличаются статусом земли, сроком сдачи, строительной готовностью, размерами участков, местоположением. Приехав в офис, покупатель видит большой ассортимент проектов, что привлекает еще больше людей в Ломоносовский район. Таким образом, мы его популяризируем, и если бы здесь было меньше проектов, то и людей приезжало бы гораздо меньше. Конкуренция присутствует, но мы строим свою маркетинговую концепцию так, чтобы проекты дополняли друг друга и максимально охватывали потребительские предпочтения.

Если все проекты разные, то, вероятно, и покупатели должны различаться…

- Нет четких критериев, которыми можно было бы охарактеризовать нашу аудиторию. Маркетологи вздыхают, потому что не могут какой-то тренд поймать: «мужчины — женщины» — примерно поровну, возраст — примерно от 25 до 35. Районы проживания — преимущественно юго-запад, но и с севера тоже людей предостаточно. По социальному статусу также нет какого-то разделения. Довольно часто люди, приезжающие на дорогих авто, покупают участки, которые дешевле, чем в других проектах, — они таким образом решают какие-то свои задачи. Аудитория примерно однородная.

В этом году компания «Айдадом» уже вывела несколько новых проектов. Вы планируете и дальше поддерживать такие темпы?

- Загородный рынок — очень сезонный, пик спроса приходится, как правило, на май-июнь. Многие девелоперы старт проектов приурочивают к высокому сезону, и мы здесь не исключение.

Расскажите подробнее о поселке «Волны и сосны»

- Суходольское озеро — одно из красивейших в Ленобласти, это Приозерский район. Здесь будут предлагаться участки с подрядом и без, готовые дома (класс — «комфорт» и «бизнес»). Пока мы запускаем только первую очередь продаж — 70 участков. Сколько их будет всего, сказать сложно: генпланирование еще ведется.

В одном из поселков 2014 года — «Медовой поляне» — продаются таунхаусы на дачной земле. Как они оформляются в документах?

- Во-первых, таунхаус — это чисто маркетинговое название, под которым могут продаваться и квартиры, и дома блокированной застройки на землях населенных пунктов. Что касается земель для дачного строительства, то, согласно строительным нормативам, на дачных земельных участках разрешена блокировка — строительство блокированных домов определенного вида, так называемых дуплексов и квадрохаусов. Это абсолютно законное строительство, полностью соответствующее действующему законодательству, в документах таунхаус будет зарегистрирован как индивидуальный жилой дом.

Какие работы будут проводиться в поселках компании в ближайшее время?

- В новом проекте «Павловский посад» планируется строительство ограждения поселка, въездной группы. Обустройство дорог и сетей запланировано на вторую половину года — мы даем возможность приобрести участки на выгодных условиях, пока проект только запускается.
Если говорить о поселках, продажи в которых открылись в прошлом году, то работы идут везде: строятся дороги, по очередям идет установка опор ЛЭП, подключается электричество.

Расскажите подробнее, в каких поселках люди уже живут или строят дома, а какие только готовятся к этому?

- Активно застраиваются «Подсолнухи», «Долина уюта» (многие там уже живут), «Ежевичное», «Брусничное», готовятся к строительному сезону поселки «Иннола парк», «Изумрудный город» — стройка там начнется в июне месяце. В конце лета планируем завершить строительно-монтажные работы по «Солнечный острову-1» и приступить к строительству «Солнечного острова-2».

У вас есть собственное строительное подразделение. Как часто клиенты заказывают подряд от «Айдадом»? Какие проекты востребованы?

- Компания «Загородный дом» (создана в рамках «Айдадом») выполняет весь объем работ как по подрядному возведению домов, так и по строительству бань, беседок, бурению скважин, устройству локальных очистных сооружений. По нашей статистике порядка 20% клиентов строится вместе с нами, но мы работаем над тем, чтобы этот процент увеличить.
Как правило, самые востребованные метражи — от 110 до 140 кв. м. С началом активного строительства в поселках «Изумрудный город», «Подсолнухи» будут появляться более дорогие проекты коттеджей, в которых и метраж, и средняя стоимость дома будет увеличиваться, материалы тоже будут меняться. Пока самая популярная технология — каркасное домостроение, но свое место займут и несъемная опалубка, и газобетон.

Еще у вас действует программа «все включено», подскажите, что в нее входит?

- Вся инфраструктура поселка, соответствующая стандарту « Комфорт, Безопасность и Сервис». Это детские площадки с современными игровыми комплексами, спортивные площадки, дороги с твердым покрытием, которые выполняются с организацией въезда на участок, — дополнительно за него платить не нужно. Электричество 10/15.кВт в зависимости от поселка, притом не просто столб, а оборудованный узел учета с установленным счетчиком и автоматами. Если поселок газифицирован — газ входит в стоимость, доплачивать за него не надо.

Напомните, в каких поселках есть газ?

- Поселок «Петергофские предместья» уже газифицирован, «Долина уюта», «Белые ночи», «Медовая поляна», «Солнечный остров», «Подсолнухи», «Изумрудный город» — в процессе подключения к сетям.

Могут ли, на Ваш взгляд, проблемы Ленэнерго отразиться на подключении электричества в новых коттеджных поселках?

- Эта проблема больше касается городского строительства, наших проектов ситуация не коснулась, тем более что мы в большинство поселков электричество протянули за свой счет.

Сколько в среднем жители платят за обслуживание поселков?

- От 2 до 3,5 тыс. рублей в месяц, куда входит стоимость охраны, расчистки дорог, вывоз ТБО, освещение, эксплуатационные расходы. Электричество и газ оплачиваются по счетчику. Для управления поселками создана единая УК, которая занимается обслуживанием всех наших проектов. На сайте УК каждый житель может вести личный кабинет, оплачивать через него услуги, писать новости.

Где в рамках проектов компании «Айдадом» искать самое бюджетное предложение?

- Самое бюджетное — участки в КП «Жемчужина», поскольку она самая скромная по набору объектов внутренней инфраструктуры. Самое дорогое предложение, если говорить об участках без обязательного подряда, — в КП «Подсолнухи». Если в «Жемчужине» стоимость участка 6 соток — от 100 тыс. рублей, то в «Подсолнухах» 9 соток с коммуникациями обойдутся в 1,5 млн рублей. Если говорить о таунхаусах, то самое бюджетное предложение — в «Медовой поляне», где дом стоит от 1,47 млн рублей (40 кв. метров с коммуникациями, со сдачей в конце года). Самое дорогое предложение по таунхаусам — в КП «Солнечный остров», где 130 кв. метров без отделки предлагаются за 4,2 млн рублей.

По условиям продажи: какие действуют акции/рассрочки?

- С марта мы запустили программу «Участки для дальновидных», «Таунхаусы для дальновидных»: рассрочка до 24 месяцев, первый взнос в зависимости от вида объекта — до 25%, рассрочка беспроцентная на весь срок строительства, фиксированная сумма в рублях. При приобретении таунхаусов вы можете зафиксировать ежемесячный платеж на уровне 20 тыс. рублей, а остальное заплатить после сдачи дома.

И напоследок, как отнеслись к номинации в премии «Амбиция»?

- Премия шуточная, но все равно приятно.

Спасибо за интервью!

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Анастасия Николашенкова
Фото: aidom.ru

← Что нужно сделать перед началом строител...

Каким будет 2015 год для загородного рын... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x