Оформление машиноместа в собственность Оформление машиноместа в собственность
Как оформить в собственность машиноместо? Какие документы для этого нужны?
Анализ новых предложений на загородном рынке Анализ новых предложений на загородном рынке
Где разместились новые посёлки? Сколько в среднем стоит сотка земли?
Эксперты: начало 2017 года на загородном рынке Эксперты: начало 2017 года на загородном рынке
Какая загородная недвижимость пользуется популярностью?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

На рынке загородной недвижимости более 1/3 составляют проекты элит класса

15 сентября 2008

Все чаще встречаем мы в прессе сообщения о строительстве коттеджных поселков в рамках программы «доступное жилье», но коттеджные поселки элит класса не собираются сдавать свои позиции

Несмотря на то, что в последнее время так много говорят про доступное малоэтажное жилье, даже национальные программы разворачиваются в этом направлении, на рынке загородной недвижимости по-прежнему более 1/3 составляют проекты элит и премиум класса.

К тому же, сегодня, когда многие предрекают надвигающийся кризис спроса на рынке недвижимости достаточно сложно вообще начинать новый проект, а тем более, элитный. Но, тем не менее, за лето на рынке загородной недвижимости в СПб и области заявлено о выходе 31 организованного коттеджного поселка, где 40% составляют проекты элит класса. «San Repino» (далее «Сан-Репино») один из них. О нем мы и попросили рассказать наших собеседников: Сушко Александра Алексеевича — заместителя генерального директора УК "Петербург Истейт", и Сушко Юрия Алексеевича — директора по маркетингу и продажам , с тем, чтобы понять, чем они руководствовались, делая выбор в сторону такого проекта, и какими видят свои перспективы.

  • SAN REPINO — это Ваш первый проект? Как пришла идея заниматься загородным домостроением?

Идея пришла не случайно. Группа компаний, в которую входит «Петербург Истейт» — застройщик коттеджного поселка «Сан Репино», решила расширить круг своей деятельности с целью снижения рисков. Проект Сан-Репино, на сегодняшний день, единственный, но есть планы развиваться дальше.
В задачи нашей компании входит реализация объектов загородного домостроения. А для разработки концепции, проектирования, строительство, согласования мы приняли решение работать с подрядными организациями, которые определяются на основе тендеров и, в свою очередь, смогут качественно и своевременно решать все поставленные перед ними вопросы и задачи.

  • Почему была выбрана именно это название и эта концепция?

Отношение поселка к такому классу обусловлено в первую очередь его месторасположением «Репино — Ленинское — Комарово» — золотой треугольник пригорода Санкт-Петербурга, это элитные места отдыха для горожан.

При этом, мы строим жилые дома для постоянного проживания с правом регистрации на землях ИЖС.

Разрабатывая концепцию нашего коттеджного поселка, мы хотели его как-то выделить из общего списка предложений, подчеркнуть, что мы предлагаем потребителю не просто дом и участок в котором он может проживать, а образ жизни, значит, название должно отображать эту основную идею и вызывать у будущих владельцев гордость. Сан-Репино — на наш взгляд очень удачно отображает статус будущего коттеджного поселка элит класса. Использование в название слов Сан и Репино — с одной стороны дает понять, где находится наш комплекс, а с другой подчеркивает его состоятельность и элитность.

  • На сегодняшний день в Выборгском и Курортном районах СПб в пределах 40 км от КАД сосредоточено более 25 коттеджных поселков, большая часть из которых заявляет, что принадлежит к элит-классу с ценой предложения более 20 млн. руб., как Вы относитесь к конкуренции? Какие из ныне представленных на рынке проектов Вы считаете прямыми своими конкурентами?

Бюджетной загородной недвижимости на рынке представлено мало, так как стоимость 8 -10 млн. руб. за дом с участком не каждый среднестатистический гражданин сможет себе позволить. Поэтому, практически подавляющее большинство поселков можно отнести к некому элит классу, которые в свою очередь можно классифицировать между собой по незначительным деталям инфраструктуры и выбранному архитектурному стилю. При этом, помимо организованных коттеджных поселков от застройщиков существует еще и рынок вторичной загородной недвижимости, который также необходимо брать в расчет. Вот и получается, что проще сказать кого мы конкурентами не считаем — это компании, которые занимаются реализацией исключительно земельных участков под индивидуальную застройку, потому что зачастую такие компании не обеспечивают своих покупателей в полном объеме инженерными коммуникациями и единой инфраструктурой.

Есть много примеров: люди продают землю в коттеджных посёлках, а как такового коттеджного посёлка на самом деле нет. Да формируют общие границы, общие названия, но при этом они не строят хорошие дороги, а делают какие-нибудь гравийные, грунтовые — ну не правильно это. Они не решают вопросов с канализацией, каждый вынужден самостоятельно строить на своём участке «выгребную яму», либо локальные очистные сооружения — это тоже неправильно. Нельзя давать в коттеджном поселке покупателям произвольно решать проблему канализации, потому что решить вопрос с ней довольно-таки сложно человеку, не разбирающемуся в тонкостях данной проблемы. Второй момент: кто её будет обслуживать. Также, когда продают земельный участок, то обычно дают небольшой лимит электричества, а для хорошего большого загородного дома 7,5 -10 КВт — это нереально, т.е. будут гореть лампочки, но не будет работать утюг, или чтобы включить чайник — нужно будет выключить утюг…

Коттеджный посёлок — это организованная застройка, где решаются проблемы в комплексе, т.е. владелец не должен думать, куда ему сливать стоки, а когда идёт дождь — куда деваются ливневые воды, которые тоже должны куда-то уходить. Покупатель приобрел землю и дальше со своими соседями им придется решать проблемы с дорогами — будут или не будут их асфальтировать, есть у соседа деньги или нет на это, начнутся классические проблемы старой коммунальной квартиры — ярким примером того служат садоводства.

Дальше, это проектирование и строительство дома. Многие люди думают, что раз купил участок, то и можно построить дом дешевле, но на самом деле это непростой вопрос. Нужно провести там геодезические работы, выбрать проект, нанять строителей, контролировать качество и закупку материалов и т.д. — что отнимет очень много личного времени, моральных и физических сил.

Но самый главный момент, что большинство этих якобы коттеджных посёлков, которые реализуют землю, не имеют разрешительной документации. Пойдите и спросите: «А есть ли у вас разрешение на строительство?». Не имеют, по опыту знаю.

Да, есть и более грамотный подход, но не у всех. Да, есть организации, которые ряд этих вопросов, инженерных и социальных, решают в комплексе, но не строят дома, объясняя это тем, что покупателю сложно угодить с конкретным предложением. Но на самом деле, причина скорее всего в другом — это стоимость инвестиций, то есть только более состоятельные компании могут себе позволить инвестировать сразу в строительство домов. Например, инвестиции в коттеджный посёлок «Сан Репино» — это более 30 млн. евро.

  • Вы же предлагаете готовые домовладения в независимости от темпов продаж?

Всё верно, изначально было принято решение строить дома вне зависимости от темпа продаж. Потому что проект инвестиционный.

  • Каков срок возврата инвестиций?

У нас есть плановый показатель — это 3 года. 1,5 года назад фактически был приобретён этот земельный участок, плюс начаты проектные работы. Мы не продавали участки, пока не была получена большая часть разрешительной документации или не решены вопросы с коммуникациями. На данный момент у нас есть договора на подключение к электрическим сетям, на подключению к газу. Получены все необходимые заключения у надзорных органов. У нас произведены все необходимые изыскания. Завершаются землеустроительные работы, деление участка застройки на более мелкие. В течении ближайшего месяца мы планируем получить кадастровые дела на каждый участок.

Согласований действительно много и чтобы не было самостроя, необходимо пройти определенный регламент, который даст возможность нашим клиентам право регистрации.

  • На каком этапе сейчас ведутся работы?

Мы сегодня заканчиваем земляные работы и приступаем к строительству домов в части возведения фундаментов. Никаких очередей не будет. Все дома строятся вне зависимости какой тип дома. Мы планируем ввести в эксплуатацию весь коттеджный поселок не позднее, чем конец следующего года (2009).

  • Какие принципиальные особенности выделяют Ваш проект среди всего многообразия предложений?

Мы продаем готовый продукт. Мы предлагаем человеку место жительства, в котором ему уже, по большому счёту, ничего не надо больше дозаказывать, одного электричества только у него будет 40 КВт на дом. На наш взгляд, этого достаточно, чтобы была сауна, баня и достаточное освещение на улицах, чтобы человек уже не беспокоился, сколько лампочек, какие лампочки, какие электронагревательные приборы, кто и когда обслуживает канализационные стоки.

Также мы творчески подошли к проектированию. Нами предложены не просто какие-то стандартные дома, а мы наняли проектировщиков — имеющих вес в этом деле, которые и создавали дома по уникальным проектам. Город у нас северный — солнца мало, поэтому во всех домах запроектирована большая площадь остекления.

Другой момент — это социальная инфраструктура. В непосредственной близости строятся ресторан у реки, два теннисных корта, большой бассейн 25 метровый, спортивные площадки и пешеходные зоны — это всё будет доступно для жителей нашего посёлка.

  • Кто будет заниматься последующей эксплуатацией поселка: ваша компания или совместно созданная с другим комплексом, ведь инфраструктура будет достаточно хорошо представлена?

На сегодняшний день, этот вопрос открытый. По крайней мере, территория, которая находится внутри поселка «SAN REPINO» будет эксплуатироваться нами. Что касается совместных элементов социальной инфраструктуры, то данный вопрос обсуждается, но мы надеемся , что это будет все-таки наша компания.

  • Стоимость услуг управляющей компании будет рассчитываться с 1 кв.м или с домовладения, т.к., площади домов довольно разные и варьируются от 304 — 514 кв.м? Ориентировочная цена расходов уже известна?

Такое обслуживание посёлка — как уборка территории, вывоз мусора, уход за газоном, обслуживание канализационно-очистных сооружений, охрана — будет составлять одну стоимость и распределяться между домовладениями. Но порядок цен, который будет установлен по окончанию строительства — предположительно это IV квартал 2009 года — сейчас определить сложно, так как много факторов влияющих на изменение цены.

  • Ваш поселок разбит на бульвары: Сан-Марко, Сан-Ремо, Сан-Марино и др. — но нет четко сформированных кварталов с застройкой по определенному типу домовладения. Как Вы считаете это не отобразится на уровне продаж, т.к. разница по стоимости некоторых коттеджей достигает почти 1,5 — 2 раза?

Дома, хотя и отличаются по площади, но в целом они спроектированы в рамках единой концепции. Что касается кварталов застройки, то мы улицы назвали так же как и кварталы застройки, чтобы людям было удобней. Человек покупает дом в населённом пункте «SAN REPINO» и потом говорит, что у нас там строительный квартал 2, участок № 7 — некрасиво и несерьёзно, не солидно.

  • А участки рядом с рекой будут стоить дороже или нет?

Да, конечно, первая линия всегда стоит дороже и мы не являемся исключением.

  • Каким образом, Вы планируете реализовать проект до конца 2009 года -это закончить строительство или завершить продажи?

Начало продаж у нас 1 июля. Есть ряд участков, которые уже забронированы. Грандиозных планов мы не строим. Есть некий план, по которому мы должны продавать. Хорошо бы, если мы как раз к IV кварталу 2009 года реализуем две трети. Но мы понимаем, что у нас покупать элитную недвижимость, стоимостью от 10 млн. рублей и выше, могут не больше, чем 2 тыс. единиц (объектов) в год, то есть порядка 150/180.объектов в месяц — по нашим экспертным оценкам. Мы предполагаем, что определённую долю в этом сегменте мы займём. И из этого расчёта мы определяем план продаж — минимум.

  • Как Вы оцениваете сложившееся на сегодняшний день затишье на рынке загородной недвижимости — это начало кризиса, про который так много говорят или же осенью все нормализуется?

Как таковых собственных экспертных оценок не существует, потому что для нашей компании это первый проект на этом рынке. Летом действительно было затишье, во первых люди уезжали в отпуска. Вспомните, летом на дорогах пробок было меньше. Сезон отпусков он, конечно, влияет, хотя данные статистики говорят, что серьёзного спада в эти периоды нет, а если и есть то не значительный.

Также, возможно, спад можно объяснить тем, что спрос не растёт, а предложения увеличиваются, следовательно, каждый застройщик в отдельности отмечает снижение активности рынка. Плюс часть наших потенциальных клиентов рассматривают предложения таунхаусов в черте города, предложение которых с каждым годом растет.

  • Как долго будет продолжаться рост числа коттеджных поселков в СПб и Ленобласти и когда может наступить перенасыщение данного сегмента?

На мой взгляд перенасыщение уже наступило.

  • На сегодняшний день, по данным POSELKISPB, около 18% представленных на рынке проектов предлагают участки под застройку, по Вашему мнению, есть потенциал роста в данном направлении или же идет тенденция к снижению числа таких предложений за счет увеличения предложений с готовыми домовладениями, почему?

Останется неизменным. Количество компаний, желающих продавать участок, оно остаётся, так как это на порядок меньше инвестиций, снижение рисков и есть ещё некий менталитет потребителей, которые считают, что мы купили земельный участок, дом построим и это будет дешевле. Проекты есть, есть проекты достойные, но не все люди, к сожалению, понимают, что такое самостоятельно строить дом.

  • Какие из районов Вам были бы интересны с точки зрения последующего освоения? Почему?

Нужно формировать продукт, который продаётся, а не вкладывать в продвижение продукта, который не продаётся. Поэтому по районам это всё-таки Выборгский, Курортный, возможно Приозерский.


← Сезоны загородного рынка: вычисляем лучш...

Юрий Гоняев: в «Киссолово» мы строим дом... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x