Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Загородная недвижимость: вчера, сегодня, завтра

19 марта 2015

Весна — время, когда вместе с пробуждением природы просыпается интерес и к загородной недвижимости. Актуальные рыночные тенденции, складывающиеся в современных макроэкономических условиях, стали предметом обсуждения прошедшего недавно круглого стола «Загородный рынок: вчера, сегодня, завтра», организованного Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области при участии выставочного объединения «Экспосфера» и еженедельника «МК в Питере». Портал Poselkispb.ru приводит наиболее интересные цитаты спикеров, в числе которых: Фёдор Дьячков, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, Александр Пудиков, директор выставочного объединения «ЭКСПОСФЕРА», Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом», Арсений Васильев, генеральный директор УК группы «УНИСТО Петросталь», Валерий Соколенко, генеральный директор компании «Лэндкей».

1. Кризисы 2008 и 2015 — в чем разница?

Не успело пройти 5 лет с окончания предыдущего экономического кризиса, негативно сказавшегося на всем строительном рынке, как страна вновь оказалась на пороге перемен. Какие испытания ждут отрасль на этот раз?

3.jpgСпрос на загородную недвижимость, серьезно упавший в 2008/2009.году, на сегодняшний день переживает гораздо менее драматичное падение. «Если в прошлый кризис наша компания уменьшила количество сделок почти в 2,5 раза, то сегодня мы наблюдаем 20/30. снижение их числа, — говорит Фёдор Дьячков, Президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. — Также отмечаем тренд, связанный с тем, что девальвация рубля и дорогой отдых заграницей побуждают дополнительный интерес к отдыху на даче, к загородному жилью и к загородному формату жизни».

Долгосрочной тенденцией, по мнению эксперта, является стремление платежеспособного населения — той прослойки, которую принято называть средним классом — иметь свой дом и участок. Именно этот сегмент будет развиваться в долгосрочной перспективе, а подтолкнет к этому текущая обстановка в пригородных зонах. «В ЗаКАДье происходит насыщение рынка студиями и «однушками», и вполне вероятно, что в скором времени наступит затоваривание, а затем — снижение спроса. Соответственно, потенциальные потребители будут обращать внимание на пояс дальше — на формат малоэтажного жилья и коттеджных поселков, — отмечает Федор Дьячков. — Дачный формат является традиционно популярным в нашей стране, при этом граница спроса именно на дачные земельные участки с каждым годом отодвигается все дальше. Если раньше считалось, что комфортно иметь дачу в пределах 100 км, то сейчас есть места и за 200/250.км, которые пользуются популярностью благодаря красивому природному окружению (например, северное Приладожье, Подпорожский и Лодейнопольский районы). Поэтому загородная недвижимость, хоть и испытывает сейчас, как и все сегменты рынка, определенное давление в связи с кризисом, является весьма перспективным рынком. Мы как риэлтерская компания примерно поровну уделяем внимание сектору городской и загородной недвижимости».

1.jpgПо мнению Алексея Баринова, коммерческого директора ГК «Айдадом», в настоящий момент загородный рынок оказался в более предпочтительной ситуации, чем городской, в силу определенных причин: «Городской рынок с прошлого кризиса, на мой взгляд, был перегрет: он быстро восстановил цены и быстро их перегнал. А загородный довольно долго оправлялся, был серьезно переформатирован: если до кризиса 2008 года предложение было сосредоточено в сегменте бизнес и элит класса, цены на землю любого назначения были высоки, то впоследствии они упали в 3/4.раза и по большому счету сильно не восстановились. Загородный рынок, который не был перегрет сумасшедшим спросом со стороны населения, не вошел в такую степень закредитованности, поэтому текущий кризис он перенесет более спокойно — традиционно сильные застройщики упрочат свои позиции, а слабые уйдут с рынка».

2. Что происходит на рынке сейчас? Текущие тенденции, важные факторы

Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом» отмечает за период «январь — начало марта» некоторое снижение количества сделок в рамках проектов компании, однако связывает их больше с сезонностью спроса, нежели с кризисом. «Мы наблюдаем увеличение запросов на рассрочки — процент сделок с привлечением рассрочки в процентном соотношении вырос. Что касается спроса на таунхаусы, то отмечаем его на уровне 2014 года и даже видим некоторое увеличение по запросам. Но здесь явная тенденция — минимизация платежеспособных запросов, когда покупатели приходят финансово подготовленные, как правило, идет встречная продажа какой-то своей недвижимости, именно таких сделок очень много — более 50%».

Активизация псевдодевелоперов

Кризисные времена всегда давали нечистым на руку компаниям возможность заработать на доверии и подчас наивности клиентов, благо желающих купить канарейку за копейку всегда и везде было в избытке. На загородном рынке случаи обмана клиентов в последнее время, к сожалению, участились. Вот что говорят об этом явлении профессионалы.

«Активизировались девелоперы, которые реализуют проекты на грани закона, — отмечает Алексей Баринов. — Это продажа долевок, сельхозки, паев — супердешевая земля по 10 тысяч рублей за сотку. На такие предложения люди обращают внимание — приходится проводить просветительскую работу, объяснять, что 200 собственников никогда не смогут объединиться и построить себе дороги, что это путь в никуда. Но, тем не менее, подобные компании находят себе клиентов, и это опасность сегодняшнего дня, особенно в ситуации падения доверия к рынку».

В этой связи с ростом числа подобных сделок, девелоперами была высказана мысль о необходимости создания «Школы покупателей», где потенциальные клиенты смогли бы получить разъяснения по всем вопросам, касающихся подбора загородного объекта и заключения сделки. Возможно, подобная инициатива станет реальностью в обозримом будущем.

Рост числа «туристических» просмотров

5.jpgАлександр Пудиков, директор выставочного объединения «ЭКСПОСФЕРА» отметил, что примерно год назад был замечен такой тренд на загородном рынке, как туристические просмотры — когда человек не собирается покупать недвижимость, но приезжает по несколько раз в коттеджный поселок и подробно изучает обстановку. Действительно ли число турпросмотров возросло?

По мнению Алексея Баринова, явление можно объяснить с психологической точки зрения — клиент, во-первых, таким образом тешит свое самолюбие. Во-вторых, посетив несколько раз поселок, он думает, что он уже совершил первый шаг на пути к загородной мечте, успокаивается и откладывает решение еще на год. «В целом весной число «сырых» клиентов, еще не на 100% готовых к покупке, увеличивается. Но каким-то явным трендом я бы их не назвал, просто в зависимости от сезона поток клиентов то увеличивается, то уменьшается. Если для весны характерны более долгие сделки, то летом, решение о покупке может приниматься в течение 1 дня».

2.jpg«Почти все туристические просмотры — это замечательная возможность заняться прямой рекламой, познакомить покупателя с тем, что творится на рынке, донести до него свою точку зрения, — говорит генеральный директор УК группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. — Мне нравится, что такие покупатели есть и что их количество растет. Главное, что у покупателя есть возможность понаблюдать за происходящим: каковы тенденции, насколько уверенно себя чувствуют существующие проекты и как запускаются новые. Более сдержанные покупатели создают более прогнозируемыми рыночные тенденции, что дает возможность спокойно выстраивать работу. Главные наш актив — спокойный покупатель, который, хоть и прибежал с деньгами в декабре, но обращается в январе и феврале, не исчез, приходит с запросами, осуществляет сделки. Это главный позитивный фактор».

Городские застройщики готовят клиентов для «загородников»

В среднесрочной перспективе, по мнению Алексея Баринова, население таких районов, как Девяткино, Мурино, Новоселье, Аннинское поселение, Кудрово, начнет задумываться об улучшении условий проживания. Квартирография многоэтажных пригородов включает преимущественно квартиры малых площадей, а потому идея переезда в более просторное жилье через 3/5.10 лет для многих семей станет как никогда актуальной. «Если мы разложим все по ценам, то получим, что при существующей ипотеке и ценах въехать сразу в 3/4.комнатную квартиру у людей не получится. Здесь как раз блокированная коттеджная застройка по соотношению «цена — качество — комфорт» будет очень достойной альтернативой. Поэтому в такой застройке рядом с городом мы видим большое будущее, и как раз в ближайшее время планируем заявить ряд масштабных проектов, которые найдут спрос», — резюмирует эксперт.

Активизация миграционных процессов

В поисках лучшей жизни многие наши сограждане стремятся переехать поближе к экономическим, финансовым и культурным центрам страны, чтобы стать их полноправной частью. И одним из первых вопросов, возникающих у новоприбывшего потенциального жителя Москвы или Санкт-Петербурга, становится вопрос жилья. В связи с кризисом подобные процессы стали протекать активнее, чему способствует не только потеря работы в родном городе и невозможность поиска достойной ее замены в «родных Пенатах», но и желание инвестировать в ликвидную недвижимость в популярных городах. В результате, девелоперы фиксируют рост числа сделок, заключенных с иногородними клиентами.

«Переезд молодых активных людей в Москву и Санкт-Петербург оказывает поддержку сегменту жилья массового спроса — рынку квартир. При этом характерно то, что, рассматривая для приобретения студию или однокомнатную квартиру, клиент думает и о перспективе. Таким образом, миграция подталкивает рынок, служит дополнительным фактором его поддержки», — отмечает Арсений Васильев.

Александр Пудиков, директор выставочного объединения «ЭКСПОСФЕРА» приводит в пример Ханты-Мансийский автономный округ, где стоимость жилья выше, чем в Петербурге. Таким образом, от продажи квартиры на Севере хватит средств и на жилье в культурной столице, и на его ремонт. Кроме того, в связи с постепенным истощением запасов природных ресурсов (в течение 40/50.лет), миграция из регионов Крайнего Севера и приравненных к ним может усилиться в разы, что, в свою очередь, создаст перспективы для развития жилищного строительства в Ленобласти.

3. Динамика развития рынка в 2015 году

О перспективах развития строительного рынка в 2015 году говорят осторожно, поскольку объективных макроэкономических предпосылок для его роста пока не наблюдается.

«Количество сделок явно уменьшится, об отложенном спросе также говорить не приходится. Снижение будет не таким масштабным, как в 2009 году, и, возможно, на этот раз спрос на недвижимость восстановится быстрее», — говорит Фёдор Дьячков, Президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

«Если застройщик заявляет большее число объектов, то по идее количество сделок у него должно возрастать. Если проекты качественные. В целом по рынку в 2015 в сравнении с 2014 году роста по рынку не будет.», — комментирует Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом».

«В 2015 году, безусловно, будет некое падение спроса, однако в сравнении с 2009 годом торможение всех инвестиционных процессов будет более плавным, а восстановление более трудным», — отмечает Арсений Васильев. — «Поэтому сейчас мы действительно видим замедление спроса — не в разы, а на несколько процентов по рынку. Если говорить о том, что платежеспособный спрос плавно упадет на 30%, то 15/20. компаний скорее всего с этим справятся. Больше всего опасений вызывает тенденция появления во всех сегментах рынка демпинговых предложений. В результате доверие клиента обманывается, создается негативное отношение к рынку».

Спикер отмечает, что показатели квартирного рынка в 2014 году по многим параметрам (объемам построенного жилья, динамике продаж, объемам предложения) находятся на рекордно высоком уровне, и такая ситуация складывалась в течение последних двух лет. Таким образом, ответственные игроки рынка заранее начали задумываться о том, что предложение очень скоро значительно превысит спрос.

Говоря о рынке загородной недвижимости, Арсений Васильев подчеркивает важность такого фактора, как растущий интерес к сфере внутреннего туризма, в частности, к отдыху на территории Ленинградской области, которая по своим природным характеристикам не уступает соседней Финляндии. Дополнительным фактором, положительно влияющим на общую ситуацию, спикер считает рост числа предложений в рублях.

4. Когда достигнем «дна»?

В оценке наступления момента, когда рынок городского и загородного девелопмента достигнет самых низких показателей, эксперты разошлись во мнениях. «Загородники» склонны полагать, что рынок уже «на дне», в то время как городские застройщики еще только готовятся его встретить.

По словам генерального директора компании «УНИСТО Петросталь» Арсения Васильева, квартирный рынок достигнет дна в летние месяцы: «Будем надеяться, что этот период выпадет на июль — август — не позже. Безусловно, развитие ситуации зависит от макроэкономических показателей, действий правительства, субсидирования ипотечной ставки, снижения ключевой ставки ЦБ. Этим факторам нужно будет какое-то время, чтобы раскрутиться и оказать влияние на рынок. Если до конца апреля будут предприняты меры, то к сентябрю мы сможем ощутить положительный толчок, чтобы оттолкнуться от дна — это наш положительный прогноз».

«Мы отмечаем в рамках наблюдения последних лет, что «февраль — середина марта» — это самый жесткий не-сезон, и сейчас мы как раз на дне и находимся. Падения летом не ожидаем, потому что для загородного рынка он как раз является сезоном. Значительная часть клиентов осенью переносила свое решение о покупке в связи с непонятной геополитической обстановкой на весну, поэтому мы ждем их появления в скором времени», — говорит Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «Айдадом».

«Если говорить о цене, то, когда она просядет — тогда и будет дно. В этом году большого проседания (или даже снижения) может не быть из-за сильной девальвации рубля, и, если обратиться к кризису 1998/99.годов, там при очень сильной девальвации рублевые цены после кризиса были выше, чем до него. Сейчас из-за девальвации продавцы не готовы снижать цену даже при заметном снижении спроса. Происходит «замирание» рынка: количество сделок очень сильно уменьшается, в то время как цена не падает», — отмечает Фёдор Дьячков, Президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. — «Если говорить о снижении числа сделок, то по загородной недвижимости очень может быть, что дно наступило сейчас. Из-за сезонности, а также в силу того, что рынок не закредитован, количество сделок начнет нарастать. Квартирный рынок достигнет дна, скорее всего, в начале лета, после чего число сделок начнет нарастать. Цены на квартиры, вероятно, просядут к началу лета, но к новому году подрастут». Таким образом, эксперт призывает отличать дно цены и дно количества сделок.

Что будет с ценой в 2015 году?

Арсений Васильев, генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь»: «Мы работаем в рублях, и бюджеты тех проектов, которые мы уже реализуем, были сверстаны еще в декабре и существенному влиянию инфляционных процессов, ставящих под угрозу себестоимость этих проектов, не подлежат. Поэтому рост цены в проектах компании «УНИСТО Петросталь» происходит лишь в связи с повышением стадии строительной готовности».

Алексей Баринов, Коммерческий директор ГК «Айдадом»: «В декабре мы не повышали цены, и на 2015 год тоже какого-либо роста цены не закладывали — все будет происходить в рамках развития проектов. Повышается строительная готовность, соответственно, планово растет цена. Поэтому никаких падений или сверхповышений не планируем. Декабрь 2014 года показал повышенный спрос на готовое предложение, при этом сейчас мы фиксируем тенденцию покупки самого бюджетного предложения. Когда клиенты видят успешно реализованные поселки, у них появляется доверие и к новым проектам».

Валерий Соколенко, генеральный директор компании «Лэндкей»: «Был ажиотажный спрос в декабре, к февралю он потихоньку спал. Однако спад мы пока не ощутили — как планировали, так и идем. Поднимать цены мы не стали — ждем начала лета, чтобы более точно определить дальнейшую политику».

Напоследок скажем о важных факторах, сдерживающих развитие рынка загородной недвижимости, и прежде всего, это проблема инфраструктуры, как транспортной, так и социальной — пока что областные власти не готовы развивать ее в таком масштабе, чтобы жизнь загородом стала по-настоящему привлекательной.

Интенсивное развитие дорожной сети может стать настоящим катализатором для загородного строительства. Так, вместе с завершением строительства КАД многие жители северных районов Петербурга стали рассматривать в качестве места для дачного отдыха южные районы области, и наоборот. Таким образом, чем активнее идет строительство загородных трасс, тем популярнее будет становиться загород для отдыха и постоянного проживания.

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru


← Инвестиционные покупки на загородном рын...

Что нужно сделать перед началом строител... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x