Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий Ипотека без первоначального взноса - взамен госсубсидий
Что изменится с отменой ипотеки с господдержкой? Какова альтернатива государственным субсидиям?
Предновогодние итоги работы от компании Luonto Предновогодние итоги работы от компании Luonto
Компания Luonto рассказывает о результатах года и вспоминает наиболее значимые события.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Саммит «Пригород»: аналитика и прогноз загородного рынка

5 декабря 2014

Хитросплетение политических событий последнего времени, подобно камню, брошенному в озерную гладь, вызвало череду волнений, на которые остро среагировала вся национальная экономика, и рынку недвижимости в этом процессе уготована роль одного из флагманов покупательских настроений.

Так, на квартирном рынке Петербурга к концу 2014 года, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», наблюдается пик количества сделок, превзошедший результаты и без того успешного 1-го квартала на 15/20.! Неопределенность в банковском секторе, характерная для начала года, стремительная девальвация рубля и падение биржевых котировок на «черное золото», ставшие трендами к его концу, оказались основными катализаторами скачков спроса на жилье. Что и говорить, народ у нас нервный, и в недвижимости он видит спасательный круг для своих накоплений.

Рынок загородной недвижимости развивается в контексте общей экономической ситуации, тесно переплетаясь с городской застройкой в пригородной зоне. О том, какие времена переживает сейчас сфера загородного девелопмента, а также о перспективах развития рынка в ближайшем будущем рассказали участники прошедшего в Петербурге ноябрьского саммита «Пригород: бремя решений».

Какова текущая ситуация?

8.jpgЕкатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»

«Традиционный рынок загородного жилья в этом году сместил вектор своего спроса: если раньше его пик приходился на летние месяцы, то в этом году здесь полностью повторилась ситуация городского и пригородного рынков, то есть всплеск активности пришелся на осень. Если привести еще и коммерческую недвижимость, то это единственный сегмент, который чуть предопределил ситуацию, и по нашим сделкам на месяц раньше вошел в этот пик, чем квартирный и загородный сегменты. Также мы говорим о том, что доля спроса и предложения на участки — порядка 70%. Если говорить о таунхаусах — это 14%. Доля предложения коттеджей, по сравнению с прошлым годом, снизилась с 23% до 11%».

11.jpgОльга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»

«По сравнению с прошлым годом на загородном рынке наблюдается значительное снижение активности — стало появляться меньше новых проектов. В текущем году их вышло порядка 40 (3,8 тыс. объектов), а за аналогичный период прошлого года — 100 поселков (свыше 10 тыс. объектов). При этом 95% предлагаемых объектов — это земельные участки. Если говорить о спросе, то он стоит на месте. Его структура практически неизменна с прошлого года — 75% в ней занимают участки, бюджет сделки с которыми снизился в среднем до 600/800.тыс. руб. за объект».

Эксперт также отмечает возрастание на 35% объема сделок с таунхаусами, однако в денежном выражении рост составил порядка 5/7.. Это говорит о снижении средней цены сделки и появлении на рынке объектов скромных метражей стоимостью 1 -1,5 млн руб. Таким образом, формат таунхаусов начал ориентироваться на того покупателя, который не может приобрести квартиру в городе.

«Сегодняшняя ситуация неблагоприятна для загородного рынка. То, что будет в следующем году, сопряжено со многими вопросами, в частности, с развитием многоэтажного строительства», — говорит Ольга Трошева. — По количеству сделок с квартирами в октябре (2,4 тыс.) мы на 15% побили результаты активного первого квартала. По прогнозам в ноябре-декабре результаты на 15/20. превысят аналогичные показатели прошлого года, и в целом в 2014 году объем спроса будет на 15/20. выше, чем в прошедшем году».

7.jpgАлексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйдаДом»

«В 1/2.м квартале 2014 года наблюдался ажиотажный спрос на рынке, основным движущим фактором которого стала эйфория после Сочи, Крыма. Второй движущий фактор — это падение банков, ненадежность депозитов, вследствие чего население стало перекладывать деньги в недвижимость. Третий квартал был стабильным, а в 4-м — новый пик, который мы на себе ощущаем.

По своим проектам мы видим, что покупают либо самое дешевое, либо самое готовое. Если в начале года спрос был направлен на проекты в начальной стадии готовности, но по очень привлекательным ценам, то теперь наблюдается усиление спроса на проекты высокой документальной и инженерной готовности или готовые домовладения. Дома с участками — сейчас хит, но их мало кто предлагает. Последние полтора месяца недорогое готовое предложение вымывается».

Угроза перепроизводства на загородном рынке — насколько все серьезно?

О стагнации на рынке загородной недвижимости говорит переизбыток не самого интересного, а потому и не востребованного покупателем предложения.

2.jpgТамара Попова, руководитель отдела аналитики и исследования рынка Knight Frank SPb

«Если на петербургском квартирном рынке спрос адекватен предложению, то на загородном ситуация более печальная — здесь разрыв между объемом предложения и продажами достигает 10-кратных величин. По участкам складывается следующая ситуация: начиная с 2011 года наблюдается 5-кратное превышение объема предложения над объемом продаж, причем в абсолютных величинах разрыв увеличивается. Если в год покупается 6,5 — 7 тысяч участков, то предлагается 37 тысяч. На сегодняшний день в экспозиции находится такое количество объектов, которое более чем в 2 раза превышает число объектов, построенных за все предыдущие 8 лет».

При этом другие эксперты полагают, что говорить о кризисе перепроизводства преждевременно.

1.jpgДмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости:

«Я считаю, что перепроизводства нет. Если мы из огромного предложения «выкинем» те проекты, которые не рекламируются, то есть фактически не продаются — выбор покажется не таким уж большим. В ситуации снижения спроса больше всего проигрывают девелоперы, ориентированные на массово производимое и продаваемое жилье, сделанное, что называется, по готовым лекалам. Они не могут серьезно отступать от своих объемов производства, поэтому, когда происходит снижение спроса, им приходится все перестраивать. Загородники должны обладать более высоким мастерством, в том смысле, что они должны более тонко чувствовать спрос».

7.jpgАлексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйдаДом»:

«Статистика наших продаж очень близка к выводам, сделанным порталом Poselkispb.ru по результатам одного из опросов. Почти 44% интересантов рынка рассматривают сумму до 500 тыс. рублей в качестве бюджета для покупки участка с коммуникациями. Порядка 25% потенциальных клиентов — от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей. Еще 17% интересуют участки до 2 млн. рублей. Таким образом, учитывая текущие реалии, 80% спроса по участкам приходится на 20% предложения. В этой связи делать какие-то выводы о том, что рынок перенасыщен — сложно. На мой взгляд, избыточным является предложение от непрофессиональных девелоперов, которые продают продукт не в своей категории и не по тем ценам, при этом качественное предложение быстро вымывается».

Как продвигать тот самый дачный формат, который превышает актуальный сегодняшний спрос? Что нужно покупателю?

1.jpgДмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости:

«На недавно прошедшей Ярмарки недвижимости мы были удивлены не только количеством народа, но и тем, что порядка 50/60. пришедших за консультацией, интересовались домами, а не участками. И это были клиенты, которые судорожно побежали на загородный рынок, не имея ни малейшего представления о нем. Те, кто уже получили представление о рынке, поняли, что домов не найдут, поэтому начали искать участки. Однако основной массе интересантов не нужна земля как таковая — они соглашаются на участки, потому что не могут найти для себя «готового платья». Вот в этот спрос застройщикам еще предстоит научиться попадать».

10.jpgВадим Карасев, директор по маркетингу УК «Новоселье»

«Когда люди приходят на рынок, им не нужны дома, участки или квартиры, им нужно жилье, в котором они бы комфортно жили, которое они могли бы себе позволить. Поэтому, когда говорят, что в той или иной ситуации берут больше домов или участков, это связано только с потребностью и с платежеспособным спросом».

Идея приемлемой цены на загородном рынке, по мнению главного редактора журнала «Пригород» Дмитрия Синочкина, сильно дискредитирована большим количеством низкокачественного предложения, причем и в эконом, и в комфорт-классе. «У нас нет опыта практики, нам трудно что-то с чем-то сравнивать, среди знакомых кому-то везло, а кому-то нет. Мы только набираем этот опыт, от того разные версии и сценарии дальнейшего развития рынка», — отмечает главред «Пригорода».

Можно ли найти дом+участок за 1,5 млн рублей?

8.jpgЕкатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:

«На «вторичке» такого предложения немного, но оно встречается. В среднем дачное предложение — домик метров 60 и участок соток 6/8.советского периода — будет предлагаться примерно за 2,5 млн рублей. Конечно, девелопер коттеджного проекта получается в выигрыше, однако у него все виртуально, еще не построено, а в садоводстве уже виден результат».

От цены объекта напрямую зависят сроки его продажи. «Если стоимость лота — до 1 млн. рублей, то период экспозиции составляет до 3 месяцев. При цене лота до 2 млн период экспозиции возрастает в 1,5 -2 раза, то есть это уже более 100 дней», — отмечает госпожа Бармашова.

7.jpgАлексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйдаДом»:

«В проекте «Медовая поляна» цена дома 40 кв. м с участком 2,5 сотки составляет 1,15 млн., предложение пользуется спросом».

Если большинство интересантов, судя по опросам, ищут для себя максимально недорогое предложение, то изначально они серьезно ограничены в средствах. Следовательно, приобретаться земельный участок будет уже «на вырост» — с расчетом на строительство в будущем по мере появления денег. При этом контроль за использованием земли имеет тенденцию к ужесточению.

0.jpgДмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:

«Если участок не используется по назначению, на нем не строится дом или не выращиваются овощи, муниципалитет может попытаться отобрать землю даже несмотря на то, что она оформлена в собственность — такими правами они наделяются уже с будущего года. Членские взносы в садоводствах дешеветь они не будут, то есть это постоянный расход. В результате, человек строит абы что, лишь бы только начать пользоваться, или же выставляет участок на продажу, немного сбивая цену на рынке».

Диверсификация как рецепт выхода из кризиса

Как известно, кризисное время помимо опасностей, подстерегающих бизнес на каждом шагу, предоставляет и новые возможности для развития, главное — суметь их разглядеть. Первейший рецепт в экономически нестабильной ситуации — не ставить все на одну карту, проще говоря, диверсифицировать бизнес.

6.jpgАндрей Бочков, генеральный директор компании «Пулэкспресс»:

«Мы начинали с того, что реализовывали поселки смешанного типа: в них предлагались не только инженерно подготовленные земельные участки, но и готовые домовладения. При соотношении — 30% — готовые дома, 70% — участки — у нас были самые хорошие темпы реализации. Однако поменялась ситуация на рынке, и мы обратили внимание, что существует сегмент людей, которые хотят изменить свое качество жизни, переехать из многоэтажек в городе в более комфортное жилье за городом, с большей территорией, но не готовы заниматься обслуживанием и содержанием собственного дома. Причем дом — это и таунхаус с участком, и небольшой домик на участке 5/7.соток, однако люди не готовы его обслуживать. Поэтому мы вывели в продажу МЖК «Мелодия» — 77 квартир в 7 домах на участке площадью 2,5 га, который у нас уже был в собственности».

В дальнейших планах «Пулэкспресса» — запуск во Всеволожском районе еще одного малоэтажного проекта, но в отличии от ЖК «Мелодия» с 5 тысячами «квадратов» жилья, он будет рассчитан уже на 20 тыс. кв.м. При этом компания не планирует отказываться от традиционного девелопмента, реализуя как дачные дома вдали от города, так и коттеджи в непосредственной близости от него.

0.jpgЖизненно важной называет диверсификацию внутри компании по разным видам объектов и по различной географии главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. «При разработке новых проектов важна продуманная концепция, с опорой на полевые исследования, а не на умозрительные представления руководства», — резюмирует эксперт.

«Новые миллионники»: перспективы развития многоэтажных пригородов

Аналитики KnightFrank отмечают, что последние два года особенно активно развивается областной рынок квартир, объем предложения которого вырос в два раза. Это видно невооруженным глазом, достаточно лишь проехать по кольцевой — кварталы 25-этажек в Мурино, Кудрово, Ново-Девяткино появляются как грибы после дождя. Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит о превышении объема строительства в Девяткино над аналогичными суммарными показателями по Приморскому и Выборгскому районам Петербурга. На границе с городом строится порядка 1,8 млн квартир.

6.jpgАндрей Бочков, генеральный директор компании «Пулэкспресс»:

«Мы, изначально загородные девелоперы, многоквартирные дома привносим в загородную жизнь, а городские девелоперы идут от обратного — они приносят за город городскую жизнь. Это разный подход. Меня огорчает та застройка, которая есть вокруг КАД на сегодняшний момент. В моем представлении — это большая проблема не только транспортная, но проблема жизни внутри этих районов. Понятно, что девелоперы идут за спросом, но во многих новых многоэтажных проектах львиную долю составляют однокомнатные квартиры 24/27.кв. м. Это большой объем живущих у кольца людей, которые будут вынуждены выезжать с утра на работу, приезжать вечером обратно. Это некомфортно для жизни».

2.jpgТамара Попова, руководитель отдела аналитики и исследования рынка Knight Frank SPb:

«Застраивая пригороды таким образом, застройщики, к сожалению, не смотрят в будущее, и не принимают во внимание социокультурные проблемы, которые потом возникнут на этих территориях. Ведь если даже допустить, что людям понравилось жить в Ново-Девяткино, то через 3/5.лет, когда сменяется цикл семьи, остаться там же будет довольно трудно, поскольку квартирография текущих проектов не предполагает семейный портрет покупателя. Возможно, что на этом смогут сыграть будущие застройщики при реализации новых проектов. Однако вполне вероятно возвращение этих покупателей в город любой ценой».

7.jpgАлексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйдаДом»:

«В будущей миграции из студий в Девяткино для нас я вижу рост. Такой метраж и комфорт, которые можно предложить за городом в коттеджах, за те же деньги в городе люди позволить себе не смогут. Мы надеемся на какую-то долю от этого будущего спроса к себе, в загородный формат».

9.jpg

Популярность пригородного многоэтажа объясняется еще и тем, что это более понятный и менее рискованный продукт с точки зрения банков, которые выступают в роли институциональных инвесторов проектов. В качестве следствия Владислав Фадеев, руководитель Департамента аналитики Jones Lang LaSalle,отмечает чрезмерно возросшую нагрузку на транспортные сети. «Ж/д транспорт для девелопера будет ключевым в ближайшие несколько лет с точки зрения выбора участков. Там, где будет ж/д дорога, имеет смысл быстро покупать землю, после чего возникнет новый вопрос — возможна ли там реализация многоэтажного жилья? В том плане, что оно будет характеризоваться отличным сообщением с центром города, прогнозируемым по времени».

Кто выбирает? Целевая аудитория

0.jpgДмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:

«Сейчас мы видим два сценария, которые вписываются в нормальную европейскую парадигму развития пригорода. С одной стороны, среднеэтажные и малоэтажные домики, достаточно благополучное население с соответствующими запросами на комфорт, на транспорт, развлечения. Однако у нас складывается совсем другой пригород — такой, который в Европе размещается в даунтауне. Здесь будут проживать люди, очень сильно ограниченные в средствах при покупке жилья, и которые будут выплачивать ипотеку в течение последующей жизни. Это два принципиально разных сценария — островки относительного благополучия конфликтно уживаются с зонами многоквартирной жилой застройки».

10.jpgВадим Карасев, директор по маркетингу УК «Новоселье»:

«Основная целевая аудитория, на которую мы работаем — молодежь, которая хочет жить отдельно, не имеющая детей, либо с маленьким ребенком, не школьником. Вторая часть — люди старшего возраста, от 40 лет, которые хотят жить отдельно от детей. Исходя из этого, для первой группы приобретение здесь жилья носит по большей части временный характер, а для второй – постоянный.

Инфраструктуру приходится строить заново, поэтому на первом этапе мы опираемся на молодежную группу, для которой строим ледовый дворец, экстрим-парк с батутами, волной для серфинга, тарзанками и прочим. В дальнейшем, исходя из динамики развития территории, будем развиваться в более спокойном направлении, создавая дорожки, велодорожки, ландшафтный дизайн, парки».

Благодаря строительству экстрим-парка, срок окупаемости которого нельзя назвать быстрым, ЖК сможет привлечь к себе внимание желанной аудитории.

8.jpgЕкатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака»:

«Если говорить по нашим клиентам в Девяткино, не все рассчитывают сдавать жилье в аренду — многие планируют там жить. Очень много покупателей, которые приобретают студии на будущее своим детям в надежде, что через 10 лет они начнут организовывать свою семью не на родительской территории».

Прогнозы развития сегмента

11.jpgОльга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:

«На мой взгляд, сейчас достигнуты максимальные объемы по продажам квартир. Количество сделок с ипотекой составляет 45/50. от их общего числа. Если говорить о настроениях покупателей, то на текущий момент мы отмечаем некую волну успокоения. Когда происходили резкие колебания курсов, это чувствовалось по количеству звонков клиентов. Сейчас все стабильно: остается часть инвесторов, также есть те, кто улучшает свои жилищные условия. По совокупным итогам 2014 года мы декларируем рост продаж. Что будет дальше, в 2015 году, будет зависеть от того, насколько снизятся доходы населения и вырастет безработица».

0.jpgДмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»:

«Инвестиционный спрос пока останется, но начнет отпадать весной следующего года, когда все покупатели Девяткино и Кудрово будут пытаться сдать в аренду или продать жилье, чтобы зафиксировать прибыль. Те, кто покупают для собственного проживания останутся, но будут выжидать дальнейшего падения цен. Внешний спрос может быть даже усилиться, не очень платежеспособный. И наконец, время проведения сделки в период спада будет расти».

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru


← Инвестиционная привлекательность террито...

В ожидании 2015 года: итоги и прогнозы н... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

LOVE IS Старт продаж! Все коммуникации.7 мин до Пушкина, Павловска

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x