Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Инвестиционная привлекательность территорий: какие районы области будут развиваться?

6 октября 2014

Последний мониторинг рынка коттеджных поселков, проведенный порталом Poselkispb.ru, показал смещение покупательского интереса и девелоперской активности с традиционно востребованных северных районов в южные — в первую очередь, в Ломоносовский и Гатчинский. О причинах «перекоса» в развитии загородного рынка на севере и юге Ленобласти, а также о перспективах вложения в те или иные областные локации узнаем у экспертов рынка — профессиональных девелоперов.

Транспортная инфраструктура как важнейший фактор привлекательности

Пока автомобиль является основным средством передвижения по просторам 47-го региона, возможность быстро и с комфортом добраться из города к месту отдыха будет являться одним из главных факторов развития загородного девелопмента той или иной территории.

Так, аналитики специализированной выставки «Ярмарка недвижимости» отмечают, что рост популярности юга и юго-запада области, где все чаще стали появляться доступные по цене коттеджные проекты, начался после завершения строительства КАД. Кроме того, из-за реконструкции Новоприозерского шоссе появился интерес и к доселе не богатому на подобные проекты Приозерскому району.

0.jpg

Новоприозерское шоссе

«Сейчас наблюдается такая тенденция: возросло количество людей, которые хотели бы приобрести недвижимость на расстоянии не далее 10 км от города. Это люди, планирующие жить загородом на постоянной основе, а потому расстояние для них критично, — отмечает креативный директор «Ярмарки недвижимости» Татьяна Ильина. — Уменьшается число потенциальных покупателей, готовых жить в 30/50.км от КАД, поскольку это уже не город, но еще и не полноценная экология. В свою очередь, растет число людей, готовых приобрести жилье на расстоянии свыше 50 км от города».

Таким образом, происходит разделение потребителей на две категории: одни готовы жить загородом на постоянной основе, но при этом в доступной близости от мегаполиса, а другие ищут интересные проекты в экологически благоприятной обстановке, и расстояние для них большой роли не играет.

«Интересанты рынка загородной недвижимости — это покупатели все-таки не того эконом-класса, как в городе, у большинства из них в семье есть хотя бы один автомобиль. В этой связи развитие системы общественного транспорта (ж/д, автобусного, маршрутного) не решает проблему, необходима автодорога, которая позволит в короткое время попасть в город», — комментирует генеральный директор компании «Русь:НТ» Дмитрий Майоров.

Более правильным критерием, который целесообразно использовать застройщикам в рекламных кампаниях, эксперт называет не расстояние от КАД, а время в пути до города в моменты пиковой загрузки — утром и вечером.

Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс», считает, что при определении точек притяжения на рынке загородного девелопмента нельзя сбрасывать со счетов и локальный рынок — поселками вблизи Тосно, Кингисеппа, Колпино и других областных городов не в последнюю очередь будут интересоваться местные жители. «Комплексное развитие, когда, с одной стороны, есть дороги, а с другой стороны — власти предоставляют льготы для тех, кто готов прийти туда с организацией какого-то производства, бизнеса, дает перспективный толчок для локального девелопмента», — комментирует эксперт.

Между севером и югом

На выбор локации для загородного отдыха существенное влияние, по мнению экспертов, оказывает район проживания в городе.

«Живущие на севере города (улицы Савушкина, Петроградской стороны, Выборгского района, Озерков) тяготеют к проектам, расположенным на севере области, а жители южных районов, соответственно, на юге, — отмечает руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева. — Состоятельные горожане юга города будут искать загородное жилье ближе к Павловску, Пушкину, Петергофу, но не дальше. Недорогие участки в Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском районе остаются предложением эконом-класса».

О том, что коттеджные поселки севера и юга рассчитаны на принципиально разные категории потребителей, говорит Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: «Юг стремительно развивался, когда на севере были проблемы с переводом земель и стартовые цены на земельные пятна были выше. Поэтому на юг пошли те застройщики, которые надеялись на то, что маркетинговая составляющая цены при прочих равных условиях даст этим проектам большую фору». При этом эксперт отмечает отсутствие на юге «интересных» проектов, сходных по характеристикам с северными собратьями.

Об особенностях развития девелопмента на юге области рассуждает директор компании «ПулЭкспресс» Андрей Бочков: «Когда рынок начал развиваться в начале 2000-х годов, в Ломоносовском районе значительную часть территории составляли военные земли, т.е. в отличие от северных районов делать здесь что-либо было нельзя. Поэтому начало развития было в любом случае на севере. Когда военные земли стали продаваться, множество людей набрало их по низким ценам. В результате, у них возникли сложности в вопросах того, что с ними делать с учетом отсутствия нормальных дорог и инфраструктуры (спортивных сооружений, ресторанов)».

«Информация о перспективных планах развития транспортной сети (Стратегия транспортного развития до 2020 года — прим. ред.) интересна скорее девелоперам при обсуждении будущих проектов, но сейчас никак не простимулирует ни текущий спрос, ни интерес покупателя, который перестал верить обещаниям и строить планы, — комментирует Светлана Невелева. — Что касается Приозерского района, то он очень сильно уступает Выборгскому по ценам и темпам реализации, но ничуть не хуже по природной компоненте. Однако дорога не сложилась в положенные сроки, газификация отсутствует, нет инфраструктуры — поэтому развитие неравномерно».

Напомним, согласно принятой программе, в числе перспективных направлений транспортного развития до 2020 года станет строительство легкорельсовой дороги, соединяющей Петербург с ближайшими пригородами (Колпино, Сертолово), а также реконструкция грунтовых участков трасс (Новоприозерского шоссе, Скандинавии).

Как будут развиваться южные пригороды Петербурга?

«Порядка 500 га отведено между Пулковским шоссе и Пушкиным под многоэтажную застройку, однако в силу различных причин девелоперы пока не спешат их реализовывать. Есть крупный проект малоэтажной застройки, однако из-за того, что девелопер — новичок на областном рынке, сказать, как он будет реализован, пока сложно, — комментирует руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева.- Проекты в Петродворцовом районе — очень локальное небольшое предложение, недорогих проектов в границах города для индивидуального проживания практически нет. Стоимость земли в Петродворцовом и Ломоносовском районах может различаться в 2 раза: если в первом цена сотки может быть на уровне 250 тыс. рублей, то в 10 км от того же места, но уже в Ломоносовском она составит 130 тыс. рублей.

Елена Брун, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль» рассказала о поиске земельного участка в южных пригородах Петербурга для проекта, подобного МЖК «Близкое»: «Мы очень долго искали пятно под застройку и не смогли найти земельного участка, который можно было бы монетизировать с приемлемыми показателями. Отмечаем, что ускорилась ситуация снижения платежеспособного спроса, и в ближайшем будущем эта ситуация усугубится. В результате, надеяться на интересные проекты не приходится.

Как будет развиваться рынок в ближайшее время?

5.jpgАндрей Бочков, генеральный директор компании «Пулэкспресс» выделяет две основные текущие тенденции: «Во-первых, есть люди, которые заработали солидные деньги, и хотят что-то для себя купить, поскольку непонятно, что будет происходить дальше с валютой, недвижимостью, рынками. Во-вторых, существует спрос на дешевую недвижимость стоимостью до 2 млн. рублей. Основная часть клиентов все-таки притихла: они ждут стабилизации, чтобы понять, куда дальше шагнуть, на что потратить сбережения. У нас широкий спектр предложения: есть участки под дальние дачи до 2 млн рублей, есть близко к городу от 4 до 10 млн. рублей. Гораздо сложнее тем, кто работает в одном направлении».

7.jpgЕлена Брун, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»: «В связи с тем, что наш портфель растянут по сегментам — у нас есть и поселки бизнес-класса, и элитка — мы наблюдаем различные тенденции. В целом, бедные беднеют, богатые богатеют. Покупатели жилья эконом-класса, которые собирались в рассрочку или ипотеку приобретать квартиры и таунхаусы, стали менее уверенны в своем будущем. Они не заходят сейчас на ипотечные схемы и рассрочки, а ждут спецпредложений и скидок.

В ближайшем будущем будет развиваться сегмент «супер-эконом» и «альтернатива городу», поскольку бюджет покупки, вероятнее всего, будет снижаться. МЖК и микро-таунхаусы — это те варианты покупок, которые может предложить девелопер в ответ на ограниченный спрос покупателя.

Сегмент бизнес-класса ведет себя по-разному: мы видим увеличение числа обращений, но снижение количества сделок. Люди интересуются, приезжают на просмотры в поселок, сравнивают с другими проектами, но решение о покупке задерживают.

В элитном сегменте нет инвестиционной составляющей спроса, а присутствует разумный спрос для собственного проживания — жизнь идет и людям хочется свой дом, свое родовое гнездо. Они продолжают выбирать и принимают решение о покупке».

4.jpgМарина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема»: «Спрос и предложение все больше фокусируются на территориях рядом с городом, сегменту «дальних дач» сейчас будет сложнее жить. Последние годы ¾ предложения и продаж приходится на 30/40.км зону вокруг Петербурга. В основном сделки происходят в проектах для постоянного или условно-постоянного проживания — реализуются таунхаусы и участки под самостоятельную застройку, квартиры. Что касается дачного сегмента, то их жизнь будет осложнена, несмотря на то, что много проектов находится в высокой степени готовности в живописном природном окружении. Во многом это связано с тем, что в поселках для постоянного проживания возможны кредитные схемы, а в дачных проектах с этим все сложнее.

УК «Теорема» вышла на городской рынок с реализацией жилого проекта — комплексом «Пять звезд», а также с проектом комплексного освоения территории комфорт-класса в Петергофе, предлагающем участки и таунхаусы, а в перспективе — квартиры в 5-этажных домах. Земельные участки предлагаются по 250 тыс. за сотку. таунхаусы — от 5,5 млн. рублей. Квартиры — 70/80.тыс. за квадрат. Это будет большой проект, осуществляемый на собственные средства компании, который мы надеемся реализовать в течение 5 лет. Мы во многом ориентируемся на локальный спрос, на жителей Петергофа и Ломоносовского района, желающих улучшить жилищные условия».

1.jpgСветлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: «Мы являемся классическим загородным девелопером, строя в 100 км от города на Карельском перешейке, и в отличие от многих компаний, не имеем предложений в разных сегментах рынка. Тем не менее, чувствуем себя уверенно, заканчивая наш 4-й проект с точки зрения его сдачи и реализации. На сегодняшний день мы получили все согласования по подведению газа к поселку «Гармония», и к Новому году мы запустим магистральный газ. А это значит, что мы ждем активизации отложенного спроса не только по покупкам оставшихся земельных участков, но и по началу активного строительства на уже купленных участках. На сегодняшний день у нас идет серьезное усиление производства, расширение подразделений, занятых в загородном строительстве не только рабочими, которые работают на стройке, но и проектно-архитектурной студией. И поэтому мы немного смещаем акценты в своей деятельности: уходим в стройку.

Отмечаем такую тенденцию: не покупаются самые дешевые участки, которые по-прежнему есть, идет выборка взвешенного среднего качественного предложения. В первую очередь, важен вопрос качества продукта».

3.jpgДмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: НТ»: «На мой взгляд, есть две противоречивые тенденции покупательского спроса. Во-первых, покупатели боятся будущего, нет уверенности в завтрашнем дне. Особенно такие проявления ощущаются в среднем ценовом сегменте, а выражаются они в том, клиенты стремятся как можно быстрее завершить сделку. Сейчас они хотят сразу понять итоговую стоимость и временные затраты на строительство, после чего быстро принимают решения. Вторая тенденция: профдевелоперы не боятся, они знают, что делать — для них общерыночные изменения подобны изменениям погоды. Кто-то диверсифицирует бизнес, кто-то выводит новые проекты».

Автор: Анастасия Николашенкова

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: suhodolie.info


← Итоги лета: о том, каким это непростое в...

Саммит «Пригород»: аналитика и прогноз з... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x