Ждите — скидки будут Ждите — скидки будут
Как застройщики готовятся к Ярмарке Недвижимости? Какие предложения готовят девелоперы?
Межевание участка станет обязательным Межевание участка станет обязательным
Новые изменения в законе «О государственной регистрации». Для чего нужно межевание?
Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Ломбардный кредит

11 декабря 2007

Хочется купить «лишнюю» квартиру, а денег нет? Что же, все можно устроить: сначала надо заложить в банк собственную квартиру, в которой вы живете и получить кредит. Эти деньги можно уже использовать в качестве первоначального взноса — чтобы взять в кредит другую квартиру. Какой окажется финансовая нагрузка на семью, и сколько нужно зарабатывать, чтобы «вытянуть» два кредита, выяснял корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Не секрет, что сегодня далеко не все банки готовы предоставить услуги по ломбардному кредитованию. Именно так называется схема, по которой закладывается имеющееся жилье. Тем не менее, эксперты в последнее время отмечают рост количества таких сделок на рынке недвижимости. Например, ломбардная ипотека активно применяется на рынке новостроек Москвы с 2005/2006.года. В Петербурге в последнее время она тоже все больше завоевывает популярность. На первый взгляд схема ломбардного кредитования выглядит просто — собственник передает свою недвижимость в залог банку и получает на руки энную сумму, обычно составляющую 20% — 70% от стоимости имущества. Потом эти деньги клиент постепенно возвращает в банк, естественно, с процентами — по более высокой по сравнению с обычной (как правило, на полпроцента) ставкой. При этом продолжает спокойно пользоваться принадлежащим ему имуществом. Однако, прежде чем воспользоваться этими кредитами, все-таки не мешает, узнать о них побольше.

Все ломбардные кредиты по степени риска они делятся на три категории:

  1. Кредит на нецелевые расходы под залог имеющегося жилья: на образование, отдых, ремонт и т. п. Иные банки вообще не интересуются, куда потрачены средства, но большинство все же требуют отчета — чеков, договоров. Степень риска самая незначительная, так как обычно сумма займа не превышает 20 — 30% цены квартиры.
  2. Более крупный кредит — на становление бизнеса хозяина квартиры. Для банка он более рискован, так как сложно оценить прибыль от будущего бизнеса, а сумма займа обычно составляет 50 — 70% от стоимости квартиры.
  3. Наконец, к ломбардному кредитованию прибегают граждане, которые хотят приобрести второе жилье, не расставаясь с первым. Обычно это деловые люди, которые не желают изымать деньги из бизнеса, или те, кому не хватает денег на покупку нового жилья. Сумма займа — 20/70.% от стоимости квартиры. Из тех банков, что «на слуху», ломбардное кредитование практикуют Банк Москвы, ВТБ-24, Городской ипотечный Банк, Райффайзенбанк.

Кому доступен кредит под залог родного дома?

Первое условие, которое поставит любой банк — недвижимость, оформляемая в залог, должна быть ликвидной. Для этого больше подходит городская квартира. С загородным жильем сложнее, ведь его рыночная стоимость зависит от множества факторов: экология местности, развитая инфраструктура, транспортная доступность и многое другое.

Оценивают объекты залога независимые оценщики, аккредитованные при банке. Банк предоставляет клиенту список аккредитованных компаний, и клиент определяет, с какой из них ему удобнее работать. Обычно оценка стандартной городской квартиры обойдется заемщику в сумму от $100, а вот загородного дома или элитной квартиры — от $500.

Оценщики также предоставляют свой прогноз стоимости объекта как минимум на ближайший год. Исходя из этого, банк и закладывает определенный коэффициент, т. е. кредитует не на все 100%, а на меньшую сумму.

И все же главное условие кредита в любом банке — заемщик должен быть платежеспособен. Ведь банк отнюдь не заинтересован в отчуждении собственности через суд.

«Если семья может позволить себе выплачивать несколько кредитов, то банку нет смысла отказывать им в выдаче займа, — считает руководитель блока ипотечного кредитования «Альфа-банка» Илья Зибарев, — Но при этом банк будет учитывать, что семья уже имеет серьезную нагрузку на бюджет, связанную с другими долговыми обязательствами, и учитывать это при расчете суммы кредитов и сроков выплаты. Семья может изымать из бюджета не более половины ежемесячного дохода, иначе с кредитами она не справится».

Улучшаем жилье: теория и практика

Представим себе семью, которая хочет переехать из двухкомнатной квартиры в старом панельном доме с маленькой кухней в трехкомнатную квартиру в кирпичном доме, в престижном районе. Имеющееся жилье стоит $185 000; желаемое — $350 000.

Получать под залог старой квартиры 20 — 30% ее стоимости не имеет смысла: вырученная сумма ($55500) не составит даже первого взноса (30%). Следовательно, чтобы внести требуемый первоначальный взнос за вторую квартиру, придется получать около $105 000 (порядка 60% стоимости старого жилья).

В таком случае, семья вынуждена расплачиваться сразу по двум кредитам — ломбардному (выкупать у банка старую квартиру) и обычному ипотечному.

Допустим, старую квартиру удалось заложить на 10 лет под 12% годовых. В таком случае ежемесячные выплаты по этому кредиту составят около $1500. (Предполагается, что семья тратит на это 30% ежемесячного дохода).

Второй кредит, ипотечный, семья получила на 25 лет под 12% в год. Сумма займа составляет $245 000, ежемесячная выплата — около $2050. Всего платежи составят $3550. Следовательно, семья, доход которой составляет $6000, будет обслуживать эти кредиты на грани собственных возможностей, ведь выплаты составят около 60% совокупного дохода. Плюс учтем необходимость оплачивать два обязательных пакета страховых услуг, платить за обслуживание кредита и иные расходы. Учитывая нагрузку на семейный бюджет, банки могут и отказать в выдаче кредита.

Можно, конечно, попробовать сдать одну из квартир, но надо понимать, что доходы от аренды ежемесячных платежей полностью не компенсируют ваших затрат. «Сдача» старой квартиры не покроет и половины расходов, даже если ее постараться сдать за $1500, хотя обычно аренда такой квартиры стоит около $1000 в месяц. Можно, конечно, пустить в работу новую «трешку» и сдать за $2500 в месяц. Не стоит забывать о том, что перед сдачей квартиры нужно потратиться на ремонт.

Еще один вариант — семья может воспользоваться моментом и, не закладывая старое жилье, получить пока еще существующий ипотечный кредит без первоначального взноса, а также кредит с первым взносом в размере 10% или 20%. В таком случае изымать из бюджета придется только половину дохода семьи или менее.

Примерный расчет дохода семьи, приобретающей с помощью ипотеки квартиру стоимостью $350 000

Сумма первоначального взносаТело кредитаПроцентная ставкаСрок погашенияMin ежемес. доходЕжемес. платеж
(не < 50% дохода)
Без первоначального взноса$350 00012%25 летОт $5 900$2 900
$ 35 000 (10%)$315 00012%25 летОт $ 5300$ 2600
$ 70 000 (20%)$280 00012 %25 летОт $ 4700$ 2300
$ 105 000 (30%)$245 00012 %25 летОт $ 4100$ 2100

«Двойной кредит» успехом не пользуется

Неудивительно, что при таком положении вещей ломбардное кредитование не кажется выгодным, считает начальник Клиентского управления Ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пузакова. Обычно люди все-таки не желают нести на себе двойную нагрузку и продают прежнее жилье. Второй кредит, который они могут себе позволить — на ремонт и обстановку, но его берут чуть позже, чем совершили ипотечную сделку, где-то через полгода.

Специалист по работе с клиентами компании «ICIC Bank — ипотечное кредитование» Ирина Петунина рассказала нам, что, как правило, клиенты, расплачивающиеся по «двойной ипотеке», приобретают коттедж в дополнение к уже имеющейся городской квартире. Но таких клиентов пока немного.

И не только потому, что выплачивать два кредита слишком трудно для большинства семей. Многие просто боятся что, владея двумя заложенными в банке квартирами, в случае финансовых сложностей, лишатся обеих.

Впрочем, эта ситуация, совсем уж из ряда вон выходящая. В случае временных финансовых сложностей следует немедленно сообщить об этом банку. Как правило, банки идут навстречу клиенту и предлагают изменить график выплат. Если и это не помогает, и становится ясно, что одной из квартир можно лишиться. Главное — не доводить дело до торгов, а продавать квартиру по договоренности с банком по рыночной цене.

На сделке деньги закладываются в две ячейки: в одной — сумма долга, в другой — оставшаяся сумма, которая идет заемщику. На практике горе-клиент, как правило, получает на руки около 50% стоимости бывшей собственности.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

  • Плюсы «двойного» кредитования:
    + Есть возможность частично отбивать платежи с помощью аренды.
    + В случае форс-мажора одна квартира уж точно останется в распоряжении заемщика.
    + В конечном итоге заемщик становится собственником двух квартир.
  • Минусы:
    — Более высокие проценты по «ломбардному» кредитованию по сравнению с обычным кредитом.
    — Высокая финансовая и психологическая нагрузка на протяжении многих лет.
    — В целом схема не рассчитана на «массового» рядового заемщика, скорее на обеспеченную небольшую группу клиентов, чей доход начинается от $7000.

← Банки продолжают предпочитать «вторичку»

Банки недооценивают загородное жилье →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x