Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Судьба земельной ипотеки в России

11 декабря 2007

Как часто возникает ситуация, что земля есть, а свободных денег на строительство дома нет. Самое время взять кредит под залог участка... но все так просто — такие кредиты не нравятся российским банкирам, а значит и дом своей мечты остается пока лишь мечтой.

Десятки российских банков предлагают ипотечные продукты желающим улучшить жилищные условия. С одной оговоркой: в городах. Тем временем в сегменте загородной недвижимости кредиты доступны разве что девелоперам, возводящим коттеджные поселки. Частному лицу получить кредит под залог земельного участка пока очень непросто. Да это и дорого. А жаль. Ведь именно развитие земельной ипотеки может стать серьезным шагом на пути к рынку малоэтажного жилья.

В развитых странах владелец земельного участка — желанный заемщик. И правда, можно ли придумать более надежный залог! Именно благодаря развитию этой формы кредитования в 50-е годы прошлого века была решена жилищная проблема в США. В России кредиты под залог земли пока не пользуются популярностью у банкиров. А спрос есть.

- Рынок земельной ипотеки в России делает лишь первые шаги, — подтверждает руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев. — Да, некоторые российские банки выдают ипотечные кредиты под залог земельного участка, но объем таких сделок невелик.

Кредиты под залог земельных участков ныне предлагают лишь Сбербанк, Московский кредитный банк, Райффайзенбанк, Городской Ипотечный Банк, Банк Москвы да несколько небольших кредитных организаций. Правда, в этом году Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) была разработана программа, согласно которой сотрудничающие с АИЖК банки смогут выдавать кредиты на развитие земельных участков (читай — жилищное строительство) физическим лицам под дополнительные гарантии. До конца года проект планируется реализовать в Новосибирской, Свердловской и Тюменской областях, а позже (в случае успеха) тиражировать его на другие регионы.

Логика проста: единовременное получение заемщиком всей суммы кредита заменяется поэтапным кредитованием. Например, под залог земли сначала можно получить кредит на закладку фундамента. Затем можно переоценить участок и получить кредит уже на возведение стен. А следом, после очередной переоценки, — уже на завершение строительства и отделку.

Схема и правда неплоха, так что участники рынка отзываются о планах АИЖК с явным энтузиазмом, указывая: такой формат кредитования позволит снизить стоимость привлечения денег, а значит, станет стимулом к развитию индивидуального строительства частными лицами. Однако программа эта только стартует очень медленно.

Годом ранее были приняты поправки в закон «Об ипотеке», которые разрешили муниципалитетам брать кредиты под залог земельных участков для подведения к ним инженерных коммуникаций. Ведь зачастую вполне привлекательные участки не могут использоваться под строительство только потому, что отсутствует надлежащая инфраструктура. Теперь же у муниципалитетов появилась возможность эти деньги привлекать. Однако будут ли местные власти использовать ее пока еще большой вопрос.

Весь смысл земельной ипотеки в том, чтобы дать физическим лицам возможность строить дома для собственных нужд. Покупка земельного участка может осуществляться на собственные средства заемщика или же путем привлечения их в банке под залог уже имеющейся недвижимости. Да и строительство дома можно вести в кредит. Однако ставки по таким кредитам выше на 2–3% по сравнению с традиционным жилищным кредитованием. Впрочем, эксперты обещают, что в перспективе стоимость будет снижаться. В конце концов, и жилищное кредитование начиналось с 18–20% годовых!

Землю — в массы

При самых оптимистических ожиданиях судьба земельной ипотеки в России пока оказывается под вопросом. Сегодня на нее приходится не более 1% от общего объема рынка ипотечного кредитования. По данным, озвученным первым вице-премьером Дмитрием Медведевым, в 2006 году в России было зарегистрировано лишь 1 249 земельных ипотек. В случае успешной реализации программы АИЖК доля земельной ипотеки может вырасти до 5/7.. Что все равно будет каплей в море.

Причин, сдерживающих развитие земельной ипотеки, несколько: несовершенство законодательства, неразвитость земельного рынка, сложность оценки угодий и прочие. Земельная ипотека регулируется законом «Об ипотеке» и Гражданским кодексом. Однако участники рынка жалуются: в сложившейся ситуации этого мало, так что даже принятые поправки положение дел кардинально не меняют: кредитуя заемщиков под залог земли, банки все равно сталкиваются с целым рядом рисков.

Цивилизованный земельный рынок в стране довольно молод, и еще совсем недавно большинство сделок совершалось по откровенно «черным» схемам. В итоге земельные участки, даже сменившие несколько хозяев, не могут выступать в роли адекватного залога. Слишком уж темная история у таких сделок.

Если речь идет об участке, который был переведен из сельскохозяйственного фонда в категорию индивидуального жилищного строительства, любая проверка подобной сделки, как правило, выявляет целый ряд нарушений, которые могут привести в будущем к изъятию такой земли у собственника или отмене решения о переводе. Естественно, ни один здравомыслящий банкир не даст кредит под залог такого участка. Слишком уж велик риск дефолта. То же самое можно сказать и о других участках. Вполне возможно, что на одном из этапов земля была захвачена рейдерами с нарушением закона, поэтому даже последующие сделки могут быть оспорены в суде. Кроме того, многие земельные участки имеют обременения, что не позволяет рассматривать их как залог.

Не следует забывать и о сложностях, возникающих при оценке земли. Во многих местах земельный рынок отсутствует как явление, а попытка оценить участок, прибегая к методу аналогии, приводит к непредсказуемым результатам. Как минимум все оценки будут носить приблизительный характер, что также категорически не устраивает банкиров. Ведь даже в тех регионах, где рынок земли достаточно развит, оценка остается одним из самых непростых этапов. У каждого участка есть свои особенности, а единой технологии оценщики пока не выработали.

Как следствие, банки отказываются кредитовать заемщиков под залог земли только потому, что специалисты кредитной организации не уверены в адекватности оценки участка. Кроме того, напоминает директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин, ликвидность земельных участков крайне низка: попытки реализовать такие активы на свободном рынке снова замыкаются на оценку, а процесс переоформления документов на землю занимает куда больше времени, чем смена собственника городской квартиры.

- Мы не развиваем направление земельной ипотеки, поскольку в этом сегменте слишком высоки банковские риски. Например, земельный участок очень трудно реализовать при дефолте заемщика, — говорит Илья Зибарев.

И тем не менее банкиры уверены, что рынок земельной ипотеки будет расти. «С 1997-го по 1998 год объем рынка вполне может показать прирост не менее 100%, причем будет нарастать доля региональных сделок, — прогнозирует советник по связям с общественностью Городского Ипотечного Банка Екатерина Правдина. — Увеличится и количество сделок на загородном рынке».

- Земельная ипотека должна развиваться в нашей стране, ведь массовый отток населения из сельской местности в крупные города в какой-то момент непременно остановится, — резюмирует начальник отдела ипотеки Промсвязьбанка Денис Земан. — Естественно, это произойдет только после того, как экономика регионов начнет динамично развиваться. И, конечно же, здесь не обойтись без усиленной государственной поддержки.
/////////////////////////////////////////////////////////////

Участки, которые банки не принимают в качестве залога:

  • участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации;
  • земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
  • части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного законом;
  • земли, на которые в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.
По материалам Бизнес-журнала №19 (2007г.)

← Банки продолжают предпочитать «вторичку»

Банки недооценивают загородное жилье →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам
-->

Недвижимость в России

Loading...
x