Ипотека без первого взноса - за и против Ипотека без первого взноса - за и против
Какие риски связаны с ипотекой без первого взноса? Согласны ли банки уменьшать первоначальный взнос?
Время возможностей Время возможностей
«Цель в жизни — это единственная удача, которую стоит обрести». (с) Роберт Льюис Стивенсон
Рынок загородной недвижимости готовится к росту Рынок загородной недвижимости готовится к росту
Какими были продажи на рынке к концу 2016 года? Что девелоперы планируют делать зимой?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Примеры успешной ипотеки

19 ноября 2013

Как известно, ипотека на рынке загородной недвижимости – вопрос непростой. Попыткам сделать массовыми кредиты на земельный участок, индивидуальный коттедж или секцию в блокированном доме уже не один год, а воз и ныне там. Точнее, почти там.

В качестве сдерживающих факторов называются сложности с оценкой банками загородных проектов, слишком малый оборот в сравнении с городским рынком (что останавливает активные действия по разработке специальных ипотечных программ), не распространение ФЗ 214 на загородку и многое другое. Но учитывая спрос на подобное финансовое предложение, девелоперы выкручиваются как могут: предлагают рассрочки (процентные и беспроцентные), схемы обмена имеющегося жилья на новый объект. Однако, немногие могут предложить покупателям действительно «вкусные» условия. Рассрочка часто ограничивается сроком строительства, то есть несколькими годами. Чем ближе дата сдачи объекта, тем меньше этот временной период.

Например, коттеджный поселок «Мариинская усадьба», реализуемый китайской компанией, предоставлял рассрочку на 10 лет (из них 2 года – беспроцентная). Но такие возможности – большая редкость. Для этого нужны низкие ставки по кредитам, недоступные нашим застройщикам. Это вам не Скандинавия, где компании кредитуются под немыслимые для наших реалий проценты (в районе 4%).

Однако несколько девелоперов все же демонстрируют весьма впечатляющие на общем фоне успехи в плане ипотечных сделок. Услуга мгновенно отражается на рекламных баннерах и находит своих клиентов. В рамках подготовки порталом Poselkispb.ru аналитического обзора и обзвона всех игроков рынка мы фиксируем процент кредитных покупок, которые были проведены в рамках поселков, и эти игроки заставляют обратить на себя внимание. В этот раз мы акцентируемся именно на них и пытаемся понять, что позволяет им выходить на хорошие показатели.

Для начала:

Условия банков для аккредитации загородного проекта

Проще всего получить ипотеку на земельный участок или готовый дом (квартиру, таунхаус). Когда свидетельство о собственности уже оформлено, на выбор покупателя предлагаются любой из банков Санкт-Петербурга, работающих с загородной недвижимостью.

Рассуждая о требованиях банков, которые они предъявляются к малоэтажным проектам, можно перечислить несколько основных пунктов:

- Чтобы получить аккредитацию своего комплекса, девелопер предоставляет банку правоустанавливающие документы на земельный участок, правила землепользования и застройки по муниципальному образованию, Проект планировки территории, лицензию или разрешение о допуске Застройщика к производству работ. Стопка запрашиваемых бумаг должна подтвердить законность строительства и включать разрешение на строительство, полученные технические условия, утвержденную проектную документацию. Все это помогает делать объект залога максимально ликвидным и наименее рискованным.

- Наиболее оптимальным вариантом является расположение комплекса на землях поселений, вид разрешенного использования — ИЖС. Это не панацея, а желаемые условия, которые упрощают сотрудничество с финансовым институтом.

- Большое значение имеет уровень готовности домов. В идеале они должны быть достроенными. Все постройки на владении должны быть зарегистрированы. Границы участка должны быть четко определены кадастровым планом.

- Обращается внимание и на надежность самой компании, ее кредитную историю и портфель активов.

Далеко не каждый загородный поселок к моменту открытия продаж уже имеет все перечисленные документы. Кто-то получает их в процессе реализации. В Ленобласти очень многие проекты строятся на деньги самих покупателей, то есть свидетельство о собственности на дом начинает фигурировать несколько позже. Земельные участки и только возводимые объекты на землях ДНП и вовсе остаются за скобками.

В принципе кредит можно получить и под дом, который построен не на территории аккредитованного банком поселка, но в этом случае вероятность положительного ответа ниже, а условия жёстче: процентная ставка и доля первоначального взноса может быть повышены. Классический закон финансовых институтов: чем ниже степень доверия к объекту залога, тем выше ставки.

Следующий вопрос: таунхаусы. По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Кивеннапа», в законодательных актах отсутствует такое понятие как таунхаус, в той же программе АИЖК прописаны только квартиры, дома с участком и участки под строительства дома. Это усложняет работу с банками для компаний, строящих секции. В результате многие девелоперы оформляют их в документах как квартиры.

Распространенной схемой реализации является предоставление девелопером рассрочки для покупателя до окончания строительства и регистрации объекта. После оформления собственности на дом покупатели прибегают к ипотеке.

По сути, вариант кредитования строящегося дома возможен. Есть несколько схем. Более прозрачна: когда владелец участка берет кредит на подрядные работы. В этом случае человек в идеале должен уже быть собственником земли. Так как чаще всего возведение коттеджа требует большей суммы, нежели стоит надел, в качестве дополнительного залога может идти городская квартира. Возможен вариант, когда и земельный участок также оформляется в кредит, опять же в качестве залога идет какое-то третье имущество.

Если вы хотите взять заем не только на строение, но и на участок, то тут все обстоит несколько сложнее: высоки риски для банка. Например, в случае, если коттеджный поселок сталкивается с какими-то проблемами, снимается с реализации и по итогу стоит недостроенным, ликвидность загородного дома быстро снижается. И все же ряд малоэтажных проектов предлагают возможность взять ипотеку на землю и строящийся коттедж, правда таких примеров немного. Это происходит в двух случаях. Первый: ряд девелоперских компаний имеют особенные отношения с банками (аффилирование, проектное финансирование проекта банком и так далее), которые несут за собой более мягкие условия для предоставления ипотеки. Второй: когда застройщик возводит комплекс в рамках 214-ФЗ и аккредитован соответственным образом в банках. Требования, предъявляемые в этом случае к жилому проекту, весьма строгие, а их количество – велико, в итоге лишь малое число загородных поселков может им соответствовать и обладает подробнейшим пакетом разрешительной документации с самого старта строительства.

От первого лица

Переходим непосредственно к успешным с точки зрения уровня ипотечных сделок малоэтажным поселкам. По данным портала Poselkispb.ru, в 76% коттеджных поселков Ленобласти не было проведено ни одной ипотечной сделки. Еще в 16% проектов – менее 10 таких сделок. И лишь 8% комплексов могут похвастаться, что их показатели перевалили за 10 договоров, подписанных с привлечением ипотечных средств.

- Каков процент ипотечных сделок в Вашем проекте?

Сергей Мкртчян, директор по продажам и маркетингу нового жилого района «Александровский» в г. Пушкине:

- Количество сделок в первой очереди, заключенных с привлечением банковских средств, составляет 60%, таким образом количество договоров купли-продажи с привлечением ипотеки составляет более половины от общего числа реализации.

Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»:

- Мы начали продажи в ЖК «Близкое» год назад, но фактически ипотека заработала полгода назад. За этот период мы вышли на уровень 30% ипотечных сделок. На самом деле интересантов заметно больше, мы могли бы увеличить этот показатель до 50%, если бы удалось получить аккредитацию у более широкого круга банков или оптимизировать условия кредитования.

Доступность ипотеки стимулировала бы развитие формата «Альтернатива городу». Сейчас многие загородные проекты не могут предложить ипотечных схем, особенно в отношении коттеджей и таунхаусов. Уровень ипотечных сделок на первичном городском рынке – около 50%. Ничто не мешает формату «Альтернатива городу» выйти на тот же уровень, учитывая, что эконом-класс фактически «переехал» за КАД. Ипотека особенно важна именно для такого типа проектов — локация до 20 км от КАД, формат эконом и комфорт, которые предназначены для постоянного проживания.

Владимир Ляджин, руководитель проекта ДНП «Владимировка»:

- В рамках проекта эконом-класса «Владимировка» мы реализуем сблокированные дома и участки без подряда. 85/90. сделок заключено с привлечением ипотеки. То есть фактически каждый первый потенциальный покупатель интересуется кредитом.

Юрий Гоняев, генеральный директор компании «Весна»:

- Возможность привлечения ипотечных кредитов – это один из первых вопросов, который задают клиенты на этапе выбора объекта, и фактор принятия решения о покупке загородной недвижимости. В проекте «Журавлиное» со старта продаж – 25 июля 2013 года – было заключено 18 договоров купли-продажи земельных участков, 6 из них с привлечением ипотечных средств, что составляет 30% от общего количества сделок.

Марина Чак, начальник отдела продаж проекта «Сестрорецкие Дубки» СП ЗАО «Петр Великий»:

- В нашем проекте прошло 16 ипотечных сделок, то есть порядка 12% от общего числа.

- На общем фоне у Вас достаточно высокие показатели. За счет чего Вам удается выходить на них, ведь рынок загородки в этом отношении демонстрирует не самые хорошие результаты?

Марина Чак, начальник отдела продаж проекта «Сестрорецкие Дубки» СП ЗАО «Петр Великий»:

- Востребованность объекта связана с высоким статусом и удобством месторасположения. Близость залива и парка Дубки, а также транспортная доступность позволила для многих совместить 2 в одном — квартиру и дачу. В свидетельстве о собственности секция таунхауса звучит как квартира.

Сергей Мкртчян, директор по продажам и маркетингу нового жилого района «Александровский» в г. Пушкине:

- Ипотека в «Александровском» работает по городским правилам, ведь Пушкин – все же нельзя назвать загородом, это административная единица Петербурга. От загородной жизни тут только экология, в остальном же – это город: постоянное проживание, вся необходимая инфраструктура в пешей доступности, общественный транспорт, тарифы на коммунальные услуги и проч. Мы работаем по 214 ФЗ, это схема понятна для банков, поэтому наш проект успешно проходит аккредитацию. В ДДУ корпус таунхаусов называется «жилой многоквартирный дом блокированной постройки», а секция – «квартира».

Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»:

- К сожалению, аккредитация малоэтажных комплексов по ипотечным схемам идет заметно сложнее и ставки для загородных объектов зачастую выше, чем ставки по городским объектам. Если в среднем по городу уровень ниже 12,5%, вплоть до 10% по отдельным программам, то для загородных проектов мы зачастую фиксируем уровни около 14% годовых. Это, конечно, многих покупателей останавливает. Мы стараемся предлагать собственные финансовые схемы, разнообразные рассрочки платежа, но тем не менее, такой минимальный ежемесячный платеж, как обеспечивает ипотека, никакая рассрочка предоставить не в состоянии. Безусловно, ипотечные сделки для нас – это огромный потенциал, причем речь идет не столько об изменении структуры сделок, сколько об увеличении объема сделок на 15/20.. По нашим оценкам, не более 10% загородных проектов предлагают ипотеку, поэтому мы среди пионеров.

В ЖК «Близкое» квартиры и таунхаусы мы реализуем по ФЗ-214 и заключаем договора долевого участия. Наша ипотека в данном случае полностью повторяет городские механизмы, поэтому нет необходимости ждать полной готовности объектов и до этого момента давать рассрочку. Это не наш случай.

Владимир Ляджин, руководитель проекта ДНП «Владимировка»:

- Мы сами занимаемся дофинансированием. В большинстве случаев люди не могут получить кредит под строящийся дом. Фактически на сегодняшний день банки отказываются финансировать «стройку», даже при высокой капитализации объекта и высоком хорошем положительном балансе застройщика. Под готовый дом при наличии полного пакета документов кредит дают все: и крупные, и мелкие финансовые организации. Когда компания строит за собственные деньги, чаще всего она привлекает средства как юридическое лицо. Затратную часть по овердрафту или другому кредитному пакету закладывают в себестоимость продукта, и, естественно, он получается дороже для покупателей, чем если бы они приобретали изначально по ипотеке. В результате мы даем кредиты сами: до момента пока не сдано строение и не получено свидетельство о собственности предлагается наша рассрочка, потом покупатель оформляет ипотеку и рассчитывается с нами.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»

- Bagatelle уже введен в эксплуатацию и действует стандартная схема действий для вторичного рынка.

- С каким банками сотрудничаете и на каких условиях (доля первого взноса, процентная ставка)?

Марина Чак, начальник отдела продаж проекта «Сестрорецкие Дубки» СП ЗАО «Петр Великий":

- Первоначально мы сотрудничали с Банком «Санкт-Петербург», где были аккредитованы еще в период строительства. После завершения работ и оформления права собственности, мы всегда шли на встречу клиенту и предоставляли пакет документов в выбранный им Банк. У нас проходили ипотечные сделки с ВТБ 24, «Барклайс Банк», «Банк ВЕФК», "ПромСервисБанк», «МИнБ», «ЮниКредитБанк», «НОМОС-БАНК». Этой позиции мы придерживаемся и сейчас.

Сергей Мкртчян, директор по продажам и маркетингу нового жилого района «Александровский» в г. Пушкине:

- Первая очередь района «Александровский» аккредитована шестью банками: ВТБ 24, Газпромбанк, Сбербанк, СМП Банк, Банк «Санкт-Петербург» и Промсвязьбанк. Наиболее выгодные и удобные условия по кредитованию в первой очереди предлагает Банк «Санкт-Петербург». Минимальная процентная ставка составляет 10%, а первоначальный взнос — 15% . Популярностью также пользуются займы в Сбербанке и ВТБ 24.

Владимир Ляджин, руководитель проекта ДНП «Владимировка»:

- Под участки без подряда (у нас земли населенных пунктов для индивидуальной жилой застройки) дают «Россельхозбанк» и Банк «Санкт-Петербург». В приоритете скорее первый из них — ниже ставка на покупку земли. Со свидетельством о собственности берется работать любой банк.

Юрий Гоняев, генеральный директор компании «Весна»:

- Наиболее часто наши клиенты пользуются ипотечными программами «Сбербанка», «Нордеа банка» и «Россельхозбанка». В июне 2013 года компания «Весна» и «Сбербанк» заключили договор о сотрудничестве в области кредитования физических лиц на цели приобретения и строительства объектов недвижимости в коттеджных посёлках «Киссолово», «Журавлиное» и «Соловьёвские дачи». На приобретение земельных участков и домов в посёлках действуют 2 программы ипотечного кредитования «Сбербанка» – «Строительство жилого дома» и «Загородная недвижимость». Первоначальный взнос составляет от 15% стоимости объекта под процентную ставку – от 12% в год.

- Учитывая сложности развития ипотеки загородом, что может оптимизировать ситуацию, по Вашему мнению?

Владимир Ляджин, руководитель проекта ДНП «Владимировка»:

- Пока не будет законодательной базы, которая четко дает понимание статуса блокированного дома, до этого момента правовое поле в том, что касается таунхаусов, будет размыто. При такой ситуации банк не может туда войти со своей ипотечной программой. На рынке загородной недвижимости не работает 214-ФЗ, для таунхаусов подходит только Постановление правительства № 87, по которому нет ни одной ипотечной программы. То есть по сути все ходы, которые могут как-то оптимизировать ситуацию, должны быть со стороны законодателей.

Юрий Гоняев, генеральный директор компании «Весна»:

- На данный момент у банков, предоставляющих различные ипотечные кредиты на жилую недвижимость, существуют понятные стандарты оценки квартир, но не загородной недвижимости. Развитию ипотечного кредитования на загородном рынке мешают слишком жёсткие, неадаптированные под этот рынок, стандарты банков. Сейчас взаимоотношения банков и девелоперов находятся на начальной стадии. На мой взгляд, начать более плодотворное сотрудничество следует именно с создания в банках стандартов оценки загородных объектов.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

- Ипотека на рынке загородного строительства понемногу, но растет. Покупатели проявляют повышенный интерес к приобретению загородного объекта в рассрочку или при помощи ипотечных схем. В дорогом сегменте покупателей больше интересует кредитные программы без необходимости подтверждения дохода и с плавающей процентной ставкой, так как погашение кредита планируется в течение 3/5.лет. Но банки выставляют определенные ограничения по местоположению загородного поселка, статуса земель. Процентная ставка по кредитам на загородные объекты, как правило, выше, чем на недвижимость в городе, но снижение ее идет более быстрыми темпами. Сегодня средняя процентная ставка по кредитам на рынке загородного строительства составляет 13,7%.

Мешают развитию ипотеки на рынке загородного строительства как банки, которые порой выставляют заградительные требования к объекту кредитования, так и застройщики, которые не спешат собирать пакет документов, необходимый банкам для аккредитации объекта.

- На Ваш взгляд, если бы ипотека была доступнее, спрос на земельные участки по-прежнему превышал бы спрос на готовые объекты?

Юрий Гоняев, генеральный директор компании «Весна»:

- Думаю, спрос на земельные участки все равно бы превышал спрос на готовые домовладения. Если бы привлечение ипотечного кредита на строительство дома стало доступно, то, конечно, покупатели заинтересовались бы этой возможностью. Сейчас в банках практически нет ипотечных программ на строительство коттеджей. В этом случае участки с подрядом стали бы пользоваться большим спросом среди наших клиентов.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

- В представлении многих людей – загородный объект должен обладать индивидуальностью. Поэтому многие покупатели стремятся построить дом с учетом собственных вкусов и предпочтений. С этим в большей степени связана популярность сегмента загородного рынка – земельные участки без подряда. С развитием ипотеки доля данного сегмента может уменьшиться, но не на критическую величину.

Не забудьте спросить!

Напоследок. Какие вопросы волнуют покупателей, желающих приобрести жилье в ипотеку? Что стоит спросить у кредитного менеджера? Этот список может быть бесконечным и зависит напрямую от степени информационной подготовки человека и его пытливости. Один все прочитает в Интернете и ограничится сухими уточнениями, другой замучает работниками банка своими расспросами. С одной стороны, лучше приходить изначально подготовленным, с другой – не бойтесь выяснять все, что вам важно. Самыми популярными вопросами являются:

- Какая процентная ставка на выбранный объект недвижимости?

- Какую долю от заработанной платы заемщика должна составлять ежемесячная выплата?

- Может ли учитываться при расчете платежеспособности клиента «серая» часть его заработанной платы?

- Возможно ли досрочное погашение кредита? Несет ли это какие-то переплаты, штрафы?

- Какие требования у банка к выбранному объекту загородной недвижимости? Что будет выступать залогом в Вашем конкретном случае?

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Размер просрочки по кредитам к концу 201...

Новые правила от ВТБ24: сумма больше – с... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения

ВАРТЕМЯГИ ПАРК - новый коттеджный поселок таунхаусов

ЛАДОЖСКИЙ ПЛЯЖ Участки с коммуникациями от 1, 25 млн.руб

МОРСКАЯ КРЕПОСТЬ Причал.Уч-ки от 945 тыс./руб. Рассрочка.

ЛЮБОВИНО 10 мин от м.Парнас, ком-ции,ГАЗ!Дуплекс от 3,1 млн.р.

УЧАСТКИ от 720 тыс.руб. с коммуникациями. Бронируй on-line.

Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x