Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Ипотека «загородки»: ситуация меняется?

18 июня 2013

Ни для кого не секрет, насколько отстает развитие ипотеки на загородном рынке от рынка городского жилья. Банки, не желающие идти на риск из-за ограниченного сегмента загородного кредитования, крайне неохотно вступают в такое сотрудничество. Подобная осторожность связана с рядом небезосновательных причин. Во-первых, оценка загородного дома – куда более сложный и неоднозначный процесс, в сравнении с городской квартирой и вторичной «загородкой». Оценить участок с домом, да еще на этапе строительства, во много раз сложнее.

Во-вторых, «загородка», как правило, является покупкой необязательного характера, предметом роскоши и, в отличие от «квартирного» кредита, в случае неожиданного кризиса может потерять финансирование в первую очередь.

Третья причина отказа связана с юридическим риском банков. Если говорить об объектах загородной недвижимости, то имеют место значительные трудности, как в оформлении земельных участков, так и в оформлении права собственности на дом. Возникают вопросы в определении границ участков, в присвоении землям статуса. Так, на сегодняшний день, кредитование возможно в случае, если земельному участку присвоено назначение под ИЖС, если же статус земли, например, ДМП или ДМТ, сложности неизбежны.

Тем не менее, несмотря на возникающие проблемы, ипотечный рынок медленно, но верно получает развитие. Формирующийся в умах людей привлекательный образ дачной жизни вместо городской вкупе с растущим адекватным предложением постепенно приводит к росту числа банков, предоставляющих программы займа. Как следствие, более лояльное отношение банков к загородной ипотеке не за горами.

Ответить на вопросы о сегодняшнем положении дел в сегменте ипотеки загородного строительства мы попросили экспертов рынка недвижимости.

Выросла ли в Ваших проектах доля сделок по ипотеке? Каков средний процент заключения сделок в течение месяца, какой продукт пользуется наибольшей популярностью?

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга и продаж

ЗАО «Управляющая Компания «СТАРТ Девелопмент»

«В среднем на приобретение коттеджа в поселке «Золотые ключи» при помощи ипотечного кредита от «ПромСервисбанка» заключается 25% договоров. Естественно, доля ипотечных сделок растёт по мере приближения даты заселения – когда уже не остается длительных рассрочек. На сегодняшний день этот показатель достиг 35%.

Помимо этого, с июня этого года наша компания запустила рассрочку «Ипотечная». Первый взнос по ней составляет 30%, второй платеж клиент должен сделать в августе, когда на дом будет оформлено свидетельство о собственности. Тогда появляется возможность воспользоваться предложением любого из 34 банков Санкт-Петербурга, которые предлагают ипотеку на готовые коттеджи и таунхаусы».

Юрий Калинин

юрисконсульт ООО «ЭКОСТРОЙ"

«Доля сделок определенно выросла, если ориентироваться на результаты по последнему весеннему месяцу этого года, то доля ипотеки составила порядка 80% от проданных за май участков».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«Доля сделок с привлечением ипотечного кредита на протяжении нескольких лет остается стабильной и составляет порядка 15/20.. Клиенты берут кредиты как на приобретение земельных участков, так и домов».

Анна Лукьянчук

руководитель Отдела продаж «Сити78 Загородная недвижимость»:

«В наших проектах 30% сделок являются ипотечными. В месяц примерно 2/3 сделок — это ипотечные. Наибольшей популярностью пользуются земельные участки без обязательного строительного подряда».

Павел Сарайков

руководитель отдела маркетинга

Группы компаний «Кивеннапа»:

«Процент сделок по ипотеке остается достаточно стабильным из месяца в месяц на протяжении последнего года. В среднем каждый месяц совершается около 3/5.сделок с привлечением банковских средств. Что касается наиболее популярных у наших покупателей объектов, что здесь сложно выделить что-то одно. Примерно одинаковым спросом пользуются и таунхаусы, и индивидуальные дома, и квартиры в поселках «Кивеннапа».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам

компании «Русь: Новые Территории»:

«В нашем поселке «Особый статус» количество ипотечных сделок минимально и уже длительный период неизменно. За последние полгода у нас прошла лишь 1 ипотечная сделка, хотя общее количество продаж за это время – больше 10 контрактов. Есть спрос на кредит на последний платеж».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент»:

«В наших проектах ипотечные сделки становятся все более популярными. На данный момент примерно половина сделок у нас проходит с привлечением кредитного учреждения. Успехом пользуются программы с возможностью досрочного погашения долга».

Олег Бойшенко

генеральный директор «ПетроМар Девелопмент»

«Выходя на рынок загородной недвижимости, компания «ПетроМар Девелопмент» с самого начала была готова предложить покупателю оптимальное предложение на приобретение домовладений или земельных участков. Сегодня основным банком-партнером по выдаче ипотечных кредитов является «Мастер-Банк» ОАО. Сделки по ипотеке составляют около 80% в общей структуре продаж. В равных долях популярностью пользуются как домовладения, так и земельные участки».

В ряде проектов число кредитных соглашений растет, что объясняется появлением выгодных программ от застройщиков, стимулирующих покупательский интерес. Но где-то эта доля до сих пор минимальна (если вообще есть). Соответственно, возникает вопрос:

Какие требования предъявляются к загородному проекту (коттеджный, МЖК), чтобы его аккредитовали банки для последующего предоставления ипотеки?

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга и продаж

ЗАО «Управляющая Компания «СТАРТ Девелопмент»

«В первую очередь проект должен существовать полностью в рамках правового поля. Строительство должно вестись на землях поселений и должно быть необходимым образом оформлено – с разрешениями на строительство, полученными техническими условиями, утвержденной проектной документацией и т.д. В целом же стопка документов, которую обычно запрашивают банки для аккредитации проекта, бывает толщиной до нескольких сантиметров».

Юрий Калинин

юрисконсульт ООО «ЭКОСТРОЙ"

«К основным требованиям относится первоначальное законное оформление документов как на недвижимость, так и на юридическое лицо».

Анна Лукьянчук

руководитель Отдела продаж «Сити78 Загородная недвижимость»:

«Обязательным требованием банков является наличие у земельного участка разрешенного вида использования — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)».

Павел Сарайков

руководитель отдела маркетинга

Группы компаний «Кивеннапа»:

«Для аккредитации в любом из банков нужно предоставить огромное количество документов и выполнить немало требований.

Например, территория застройки должна обязательно иметь категорию земель «земли населенных пунктов». Лучше, если земельный участок, на котором реализуется проект, принадлежит Девелоперу на праве собственности и с целью жилищного строительства.

Кроме этого, необходимо предоставить копии правоустанавливающих документов на земельный участок, правила землепользования и застройки по муниципальному образованию, «Проект планировки территории», проектную документацию, разрешение на строительство, лицензию или разрешение о допуске Застройщика к производству работ и много другое».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам

компании«Русь: Новые Территории»:

«Главное требование банка – ликвидный предмет залога. В идеале им нужен построенный дом и собственность на землю».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент»:

«Основные требования к поселку – готовность всех объектов. Немаловажное значение имеет безупречная репутация и доброе имя застройщика».

Учитывая оптимистичность прогнозов лояльности банков, при реальном оформлении кредита на загородную недвижимость чрезвычайно жесткие требования будут предъявлены ко всем участниками сделки – к заемщикам, к застройщикам и к объекту ипотечного займа соответственно. При этом минимальным условием будет являться наличие у земельного участка разрешенного вида использования индивидуальное жилищное строительство», максимальным – полностью достроенный и сданный объект предполагаемого кредитования».

Олег Бойшенко

генеральный директор «ПетроМар Девелопмент»

«Застройщик должен оформить земельный массив в собственность; статус земли иметь раврешенный вид использования ДНП или ИЖС; земельный массив не должен находиться в залоге у других банков.

Нашими банками-партерами являются: «Мастер-Банк» ОАО, ОАО «АИКБ «Татфондбанк», АКБ «РосЕвроБанка». Мы считаем, что клиенту будет комфортнее, если он сможет выбрать банк самостоятельно и сразу подать заявки в несколько банков. Например, при приобретении недвижимости в поселке «5 холмов» подобное предложение работает и положительно влияет на результаты продаж».

Что, на Ваш взгляд, в первую очередь, мешает развитию ипотеки на рынке загородной недвижимости Ленинградской области?

Елена Шишулина

начальник отдела маркетинга и продаж

ЗАО «Управляющая Компания «СТАРТ Девелопмент»

«Несмотря на то, что ипотека на загородные дома на вторичном рынке и на земельные участки работает, лишь у 1/2.х банков есть ипотечные программы под залог строящихся загородных домов.

Загородный рынок меньше по объему, чем квартирный, поэтому банки не стремятся разрабатывать новые программы. К тому же не многие загородные проекты могут похвастаться необходимым для аккредитации комплектом документов.

Именно поэтому для развития ипотечного кредитования на загородном рынке должно быть движение навстречу с двух сторон. Банки должны осознать потенциал коттеджных посёлков, а застройщики возводить свои проекты в полном соответствии с градостроительными нормами и правилами».

Юрий Калинин

юрисконсульт ООО «ЭКОСТРОЙ"

«Безусловно, в числе основных помех значатся высокие процентные ставки банков, а также отсутствие предложений напрямую от банков к собственнику земельных участков для сотрудничества».

Юрий Гоняев

генеральный директор компании «Весна»

«Ипотечное кредитование рынка загородной недвижимости в Ленинградской области развито слабо. Большинство банков предлагают ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей, построенных на землях ИЖС, забывая о земельных участках и домах, находящихся на стадии строительства, на землях ДНП или СНТ.

На мой взгляд, развитым посёлкам, уровень жизни в которых не уступает, а порой и превосходит, уровень жизни в городских квартирах, необходимо законодательно присвоить статус, сравнимый с ИЖС, а именно: предполагающий постоянное проживание, а также постоянную регистрацию жителей.

В Ленинградской области уже выросли коттеджные посёлки на землях ДНП, которые имеют все необходимые условия для комфортного круглогодичного проживания: они находятся в удобной транспортной доступности, в них построены современные инженерные коммуникации, не уступающие по качеству городским».

Анна Лукьянчук

руководитель Отдела продаж «Сити78 Загородная недвижимость»:

«В первую очередь развитию ипотеки на рынке загородной недвижимости Ленинградской области мешают высокие процентные ставки».

Павел Сарайков

руководитель отдела маркетинга

Группы компаний «Кивеннапа»:

«В случае поселков, возводимых Группой компаний «Кивеннапа» таким препятствием является отсутствие в законодательных актах такого понятия как таунхаус. В программе АИЖК, в которой мы аккредитованы с 2012 года, прописаны квартиры и индивидуальные дома. Понятие «таунхаус» там отсутствует, что значительно затрудняет нам работу с банками. При этом таунхаус – это основной наш продукт. Учитывая, что спрос на него только растет, потенциал с точки зрения ипотеки в этом сегменте огромен».

Юлия Блинова

директор по маркетингу и продажам

компании«Русь: Новые Территории»:

«Поскольку загородный рынок молод, правила еще не установлены, предложение, адекватное запросам потребителей, не реализовано. А потому сегодня не так много проектов, которые банки считают наименее рисковыми. И даже для этих проектов кредиторы назначают большие процентные ставки».

Марина Селиванова

руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент»:

«Полагаю, что жесткие требования банков. Хотя мы такой проблемой не сталкивались. В комплексе «Ollila» все объекты построены, все документы на них оформлены, так что особых вопросов со стороны банков к нам нет».

Дмитрий Сперанский

руководитель Бюро аналитики по рынку

недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов:

«На данной стадии развития загородного рынка этот сегмент банкам не интересен, поэтому они ставят «заградительные» условия. Но, как все понимают, в долгосрочной перспективе существенная часть сделок все же будет проходить с привлечением ипотечных кредитов, поэтому банки не хотят совсем оставлять эту нишу без внимания. А пока они очень осторожны в открытии ипотечных программ для загородного рынка: те, кто начинает работать в этом сегменте, ставят невыгодные условия для заемщиков; кредитование развивается медленно».

Олег Бойшенко

генеральный директор «ПетроМар Девелопмент»

«Не все банки готовы на сегодняшний день предлагать ипотечные программы для покупателей загородной недвижимости. Во многом это связано с более низкой ликвидностью загородной недвижимости в сравнении с ликвидностью жилой городской недвижимости.

Продать квартиру несостоявшегося заемщика банку будет проще, чем загородный дом или земельный участок.

Со временем ситуация на рынке будет меняться, но нет так быстро как хотелось бы. У нашего покупателя все большим интересом пользуются программы по ипотечному кредитованию, но для приобретения загородного — дачного дома не все готовы к существующим условиям банков».

***

Загородный рынок Ленобласти на данном этапе не вызывает у банков того уровня доверия, на котором тотальная ипотека была бы возможна. Кредиторов настораживает невозможность адекватно оценить ликвидность индивидуальных домов, юридическая несостоятельность большинства объектов, что и приводит к ситуации, которую мы сейчас наблюдаем.

Между тем, именно благодаря ипотеке объемы сделок в сегменте загородной недвижимости могут значительно увеличиться и принести выгоду всем сторонам. Поэтому для успешного функционирования ипотечной системы правильные выводы для себя должны сделать как кредитные организации, так и застройщики. Первые – быть более открытыми и лояльными не только к землям под ИЖС, не отпугивать потенциальных покупателей непрекращающимся ростом процентных ставок, вторые – иметь «прозрачную» деятельность, действуя в соответствии с законодательной базой.

Автор: Мария Гофман

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: domik.net


← Предложения и акции по ипотеке - I кварт...

Размер просрочки по кредитам к концу 201... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x