Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Загородная ипотека: миф или реальность?

17 октября 2012

Приобретать загородное жилье — сегодня модная тенденция. В пользу окрестностей мегаполиса приводятся множество аргументов. Рекламные щиты обещают нам райские условия: живописные ландшафты, чистый воздух, просторные апартаменты, пляжи, оборудованные зоны отдыха, а коттеждные поселки постоянно объявляют акции, устанавливают специальные цены, анонсируют о скидках, вселяя уверенность, что загородный дом или участок доступны каждому. И вот, воодушевленный мечтами о будущей жизни в окружении лесов и рек, вы заглядываете на сайт комплекса, открываете прайс-лист и с сожалением понимаете, что покупка даже самого скромного участка вам не по карману. Конечно, можно оставить грезы о загородном владении и по-новому взглянуть на тесную городскую квартиру. Но есть и другой вариант: оформить ипотеку и все же покинуть шумный мегаполис.

Ипотечное кредитование — удобное решение для потенциальных покупателей и мощный инструмент привлечения клиентов. Однако путь к банковской поддержке оказывается не простым, как для клиентов, так и для девелоперов. Причина тому — большое количество рисков, которых осмотрительные граждане и банки стараются избегать. И несмотря на то, что в последнее время финансовые структуры пересмотрели свою политику в отношении загородного предложения, а о новых аккредитованных комплексах заявляют чаще, все же эта услуга до сих пор остается не столь популярной как среди банков, так и среди потенциальных покупателей. Согласно данным базы коттеджных поселков портала Poselkispb.ru, из 593 загородных комплексов только 110 предоставляют возможность ипотечного кредитования. При этом у большинства из них за этот год не было заключено ни одной сделки. Как отмечает Татьяна Хоботова, руководитель отдела ипотеки петербургского филиала ВТБ24, ситуация на загородном рынке недвижимости сейчас достаточно сложная, бурного роста нет, а говорить о развитии ипотеки неактуально.

Так в чем же причины низкого рейтинга ипотечного кредитования на жилье в пригородной зоне? Почему обращения за банковской помощью столь немногочисленны?

Загородная недвижимость — самый сложный объект ипотечного кредитования

Начнем с того, что само понятие «загородный объект» — с правовой точки зрения понятие достаточно размытое, а сомнительные проекты, как известно, не вызывают доверия прагматичных банкиров. Недвижимость в пригороде различается по качеству, местоположению и статусу, что, безусловно, затрудняет процесс кредитования. Даже само определение класса — эконом или бизнес — более или менее оформилось не так давно, с началом строительства коттеджных поселков. К тому же, недвижимость в пригороде всегда считалась менее ликвидной, чем городская: цена этих объектов выше, а спрос ниже. А в случае неприятных ситуаций (банкротства заемщика) на реализацию такого жилья уйдет гораздо больше времени, чем на продажу квартиры в мегаполисе, а его цена может значительно снизиться при наступлении неблагоприятных экономических условий. Играет роль и большая сумма ипотеки: в среднем 5/7.млн. рублей для индивидуальных коттеджей, для таунхаусов — 2/4.млн. рублей.

Чтобы по возможности обезопасить себя, банки устанавливают более высокие ставки на кредитование недвижимости в окрестностях. Как правило, разница колеблется в пределах 1,5/2.. По словам директора кредитного департамента АН «Русский Фонд Недвижимости» Светланы Алиевой, в среднем этот параметр составляет 13% годовых в рублях. «В ставки включены банковские риски, что отражается на их размере», — поясняет эксперт. Кроме этого, размер первоначального взноса при покупке загородного жилья больше, чем при приобретении городских апартаментов. Этот показатель может составлять не менее 20%, а то и от 30 до 40% от стоимости жилья (даже, если в залог идет городская квартира, строящееся или готовое жилье).

По мнению специалистов, развитию этого типа ипотеки препятствует также и сложности при регистрации документов. По словам Сергея Будько, коммерческого директора ГК «Кивеннапа», главное, что интересует банк — это в порядке ли документы, и будет ли эта программа приносить прибыль. К сожалению, зачастую документы на поселки не оформлены должным образом. Банкам очень важно понимать, что сотрудничество будет экономически целесообразным, но немногие застройщики могут обеспечить объем сделок, при котором банку данный вид сотрудничества будет интересен.

Ситуация особенно усложняется при приобретении земельного участка вместе с коттеджем. В этом случае бумаги нужно будет оформлять на оба объекта. Стоять в очередях, собирать различные свидетельства и справки — согласитесь, этот марафон по государственным инстанциям выдержит не каждый. «Сложность в данном случае возникает еще и из-за того, что возникает много юридических вопросов, связанных, в первую очередь, с землей. Зачастую объекты недвижимости не имеют всех необходимых правоустанавливающих документов», — уточняет Светлана Алиева.

Не облегчает дело и тот факт, что часто строительные компании, выкупив участок под застройку, начинают возведение домов без разбивки земельных участков, а межевание делают позже, что делает невозможным заключить договор о залоге.

Получить ипотеку сложно еще и потому что далеко не все загородные объекты могут стать предметом кредитования. Многие финансовые организации выдвигают жесткие параметры. Как правило, дом должен представлять собой законченную отдельно стоящую постройку, пригодную для круглогодичного проживания, к коттеджу должны быть подключены все необходимые инженерные коммуникации и проложены подъездные пути, в полном порядке должна быть вся юридическая и нормативно-правовая база. Как рассказала Татьяна Хоботова, ВТБ24 выдает ипотеку на покупку только готовых загородных домов, кроме того, учитывается наличие Свидетельства о собственности на дом и землю, участок должен быть со статусом ИЖС, а первоначальный взнос — неменее 40% от стоимости объекта. Некоторые банки также обращают внимание на то, из каких материалов был возведен коттедж. Очевидно, что залог под деревянный дом будет получить гораздо сложнее. Многие кредиторы принимают во внимание и отдаленность объекта, ведь чем дальше от города он находится, тем сложнее его будет реализовать при вынужденных обстоятельствах. Как отмечает Сергей Будько, в число обязательных требований входит также работа по 214 ФЗ, а придерживаться этого закона могут единицы застройщиков на загородном рынке.

Если же клиент хочет получить кредит на дом, который находится еще на ранней стадии строительства, то он должен быть готов к тому, что, скорее всего, заем оформят только под залог имеющейся недвижимости либо земельного участка. Кроме того, процентные ставки будут выше стандартных. Важным аргументом станут ликвидность объекта и отсутствие прописанных несовершеннолетних. При этом придется собрать целый пакет документов: свидетельство о собственности на участок, план участка с кадастровым номером, расчет нормативной стоимости земли. Если статус участка ИЖС, то необходимы будут разрешение на использование, отчет об оценке, заключение по титулу, техническая экспертиза, справка об отсутствии арестов и запрещений, справка из налоговой инспекции.

Безусловно, получить ипотеку легче в рамках партнерской программы кредитора и девелопера. Вступая в «дружественные отношения» с застройщиком, банки внимательно проверяет разрешительную документацию на строительство, анализирует репутацию компании и оценивает возможные риски. Кстати, некоторые застройщики сотрудничают сразу с несколькими организациями, что позволяет клиентам выбрать оптимальный вариант займа. Как правило, в этом случае покупатель может получить приятные бонусы: более низкие ставки по кредиту, чем по стандартным схемам оформления, меньший размер первоначального взноса, сжатые сроки рассмотрения заявки и непосредственно регистрации ипотеки. К примеру, согласно программе МосОблБанка, клиент, сделавший первый взнос не менее 10%, может получить ипотеку сроком до 30 лет с процентной ставкой от 10%. А по программе банка Петрокоммерц «Стандарт +» будущие жители одного из коттедных поселка Леобласти могут взять кредит на покупку недвижимости на срок от полугода до пяти лет, без залога и поручителей. При этом процентная ставка составляет 14 — 20%, а сумма займа до 1,5 млн. руб. Закрывается кредит дифференцированными платежами, с возможностью досрочного погашения.

Купить строящийся дом не в оформленном коттеджном поселке и без партнерской программы «банк—застройщик» достаточно сложно. К отдельному объекту предъявляются более строгие требования: законность оформления, ликвидность объекта и так далее. По мнению Светланы Алиевой, тяжелее всего (но все же возможно) оформить ипотеку на земельный участок, категория которого — сельскохозяйственные земли, целевое назначение — садоводство, дачное строительство, и в случае, если границы надела не отмежеваны.

Возможная сумма кредита: сколько дадут?

Как правило, доля кредитного займа не превышает 70% (под залог городского жилья можно получить до 90% от ее оценочной стоимости). По словам Светланы Алиевой, возможный размер кредита составляет от 300 000 до 90 000 000 рублей. Столь широкий диапазон может удовлетворить потребности широких слоев населения, с разным социальным статусом и потребностями.

В зависимости от политики и срока предоставления займа, финансовые организации выдвигают различные условия при оформлении ипотеки. Так, МосОблБанк может предоставить кредит на приобретение таунхауса в одном из поселков Ленобласти на сумму 300 000 до 22 500 000 руб., а Петрокомменрц банк — от 50 000 до 1 000 000 руб. на срок до 30 и до 6 лет соответственно. При этом первоначальный взнос в первом случае составляет 30%, а во втором — отсутствует. Что касается ипотеки на коттеджи, то здесь размер кредита может растягиваться на дистанцию от 350 000 до 40 000 000 руб. при ставках от 11,5% до 20%.

На какие объекты проще получить кредит?

По мнению специалистов, проще всего взять ипотеку на коттедж или танунхаус. А вот получить кредит на участок гораздо сложнее. Причины очевидны. Во-первых, на оформление земли требуется достаточно много времени и хлопот. Во-вторых, этот объект недвижимости менее ликвиден, чем дом или городская квартира.

Кстати, большинство кредитных программ ориентировано на покупку коттеджа, при том, что в этом году основной спрос приходится на таунхаусы. Однако застройщики надеятся, что с появлением новых программ количество ипотечных сделок при приобретении таунхаусов увеличится.

К слову, на данный момент все больше финансовых организаций предоставляют ипотеку на сблокированные апартаменты. Буквально на днях мы публиковали новость, в которой говорилось о том, что банк DeltaCredit начал выдачу ипотечных кредитов на таунхаусы с участками, объясняя это тем, что сегодня именно эти объекты загородной недвижимости востребованы среди населения.

Ведущие игроки ипотечного рынка

Не смотря на все сложности, сегодня в арсенале большинства крупных банков можно найти различные программы ипотечного кредитования загородной недвижимости. Среди лидеров: Сбербанк, Банк Москвы, Газпромбанк, Нордеа Банк, BSGV, Зенит, Возрождение, РосЕвроБанк, Райффайзенбанк, UniCreditBank, ВТБ 24 и другие.

Мы провели мини-исследование, в результате которого выяснилось, что в отношении партнерских программ девелоперов и финансовых структур Петербурга выделяются Сбербанк, за ним следуют Балтинвестбанк и Нордеа Банк, далее идет Банк Санкт-Петербург, Ханты-Мансийский Банк, Газпромбанк, UniCreditBank, Мираф-Банк и BSGV. С одним или двумя коттеджными поселками сотрудничают ВТБ 24, Мастер-банк, Турбобанк, АК БАРС Банк, МосОблБанк, Связь-Банк, Инвестбанк, Проминвестбанк, Регион-банк, РосЕвроБанк, Социнвестбанк и Рост Банк. Одним из лидеров по числу компаньонов является комплекс «Ванино», расположенный недалеко от Петергофа и реализующий коттеджи и земельный участки. Догоняет его по числу финансовых партнеров поселок «Кивеннапа».

***

Доля кредитов под залог загородного жилья пока что не превышает 1/3. от общего числа сделок, а загородная ипотека все еще считается неосвоенной областью. Для продвижения этого инструмента приобретения недвижимости эксперты рекомендуют застройщикам делать акцент на возведение недорогих домов, сопоставимых по стоимости с двух- или трехкомнатной квартирой в Петербурге.

При этом Татьяна Хоботова отмечает, что рост ипотечного кредитования загородных объектов произойдет при активизации спроса. А Светлана Алиева дополняет, что тормозит развитие ипотечного кредитования, в первую очередь, плохая информированность населения о возможностях такого кредитования. Однако, как отмечают специалисты, сегодня рынок недвижимости характеризуется несколькими тенденциями. Во-первых, происходит формирование культуры проживания в окрестностях мегаполиса, во-вторых, ресурсы строительства в черте Петербурга постепенно истощаются, а популярность пригорода увеличивается. Таким образом, можно смело предположить, что у загородной ипотеки есть все шансы стать востребованным методом улучшения жилищных условий.

Автор: Лирина Суслова

Фотографии: analitika.zem.ru, ipotekansk.ru, krasipoteka.info, f-okon.ru

Источник: Poselkispb.ru


← Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк по-прежнему...

Альтернатива ипотеке – иные схемы приобр... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x