Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Ипотека в 2011 году: теория и практика

28 декабря 2011

Как развивалась ипотека на рынке загородной недвижимости в 2011-ом году?

На прошлогоднем саммите «Малоэтажное домостроение» генеральный директор петербургского филиала банка «Сосьете Женераль Восток» Елена Шевелева отмечала, что загородная ипотека пока не показала реальных признаков выхода из кризиса. Девелоперы длительное время не сбрасывали цены на жилье в отличие от городских застройщиков. В результате, потребители проявляли небольшой интерес к подобным инвестициям. Принято считать, что ипотека стимулирует спрос, но высокие риски и ставки на загородку не позволяли этому произойти.

Так как же обстоят дела на сегодня? Забрезжил ли «свет в конце тоннеля»?

Разобраться в этом нам помогла директор кредитного департамента «Русского Фонда Недвижимости» Светлана Алиева:

- Продемонстрировала ли загородная ипотека серьезные признаки выхода из кризиса? Как можно оценить 2011 год: насколько успешно развивался сектор загородной ипотеки?

— Можно сделать вывод, что в 2011 году ипотечные программы банков, направленные на кредитование загородной недвижимости, не только вышли на докризисный уровень по своей доступности, но в какой-то момент стали даже более выгодными, чем до кризиса (в последние 2 месяца появилась тенденция к повышению ставок и ухудшению условий).

С моей точки зрения, об этом можно судить по следующим параметрам:

  1. Банки начали выдавать кредиты на покупку загородных объектов как эконом, так и бизнес-класса, при этом можно приобрести земельный участок, предназначенный для жилищного или дачного строительства (садоводство) без объекта недвижимого, либо с таким объектом, в том числе недостроенным. Возможность покупки доли земельного участка и доли в праве обще долевой собственности на загородный объект (иногда так оформляют таунхаусы).
  2. Возможная сумма кредита от 300 000 до 90 000 000 рублей
  3. Размер собственных средств от 10% — низкий показатель для загородного рынка
  4. Рассмотрение заемщиков, подтверждающих свой доход как справкой 2-НДФЛ, так и альтернативными способами.

- Есть ли в обозримом будущем надежды, что загородная ипотека станет более доступным и используемым инструментом покупки?

— Надежды, конечно же, есть. Я считаю, что на медленное развитие ипотеки влияет, в том числе, плохая информированность потенциальных заемщиков об их возможностях и банковских продуктах. А также, к сожалению, не столь высокий, как хотелось бы, спрос на загородные объекты.

- Существует ли отработанная практика оценки загородных объектов недвижимости?

— У банков есть аккредитованные оценочные компании, они составляют отчеты об оценке объектов. Конечно же, у них есть отработанная практика оценки.

- Ставки в сегменте загородной ипотеки выше, чем на городском рынке. С чем это связано?

— Более высокие ставки связаны с более высокими рисками банка-кредитора. Дело в том, что в данном случае объектом залога является объект загородной недвижимости — участок или дом, который является менее ликвидным, чем городской объект — квартира. В случае дефолта заемщика и продажи этого объекта с торгов или по договоренности сторон, срок экспозиции такого объекта будет значительно превышать срок экспозиции на рынке квартиры, а также цена такого объекта может сильно опуститься при наступлении неблагоприятных экономических условий.

- Сколько сделок по загородной ипотеке Вы провели за 2011 год? Какую динамику прогнозируете на будущий год?

— С апреля 2011 года кредитным департаментом проведено порядка 20 сделок с объектами загородной недвижимости, сколько таких сделок проведено в целом по агентству — судить сложно. От прогнозов откажусь. Если до нас доберутся кризисные явления, то возможно повторение сценария 2008 года, когда почти все банки кроме государственных свернули программы кредитования.

- Что тормозит развитие загородной ипотеки? В чем заключаются основные риски для банка, и для частного лица?

— Развитие загородной ипотеки, в первую очередь, тормозит неоднородное оформление документации на загородные объекты недвижимого имущества, отсутствие межевания земельных участков, также зачастую в сделке участвует не один объект, а два: земельный участок и дом, в этом случае документация должна быть в порядке на оба объекта. Требования, предъявляемые банками к объектам залога — адекватные. Основной критерий — ликвидность. Риски для частного лица ничем не отличаются от рисков заемщика, берущего ипотечный кредит на квартиры. Риски банка — повышаются. Об этом я уже упомянула выше. Это связано в основном с ликвидностью.

- Под какой объект загородной недвижимости легче всего получить ипотеку, и под какой — максимально сложно?

Проще всего получить ипотеку на покупку коттеджа в СПб 100% готовности с участком ИЖС, находящегося в черте населенного пункта (коттеджного поселка и т.п). Сложнее всего (но это возможно) получить кредит на покупку таунхауса, оформленного как доля в праве обще долевой собственности на жилой дом с долей земельного участка под ним, но это тоже возможно.

- Многие ли коттеджные поселки по Вашим данным заключают договора с банками, согласно которым предоставляются специальные условия покупки при использовании загородной ипотеки?

— Таких коттеджных поселков, к сожалению, немного (насколько я понимаю, из-за проблем с документацией на объекты). Подобные программы есть у Мастер банка, Инвестрогбанка, АКБ «Таврический», Газпромбанка.

Таблица предложений

Мы обзвонили самые известные банки Санкт-Петербурга с вопросом, дают ли они кредит на загородную недвижимость — дома и участки. В приведенной ниже таблице Вы можете познакомиться с предлагаемыми условиями кредитования коттеджей и земельных наделов в нашем регионе:


Кредитор Предмет
залога
Срок кредита
(кол-во
лет)
Миним.
первонач.
взнос (от
оценочной
стоимости
залога), %
Сумма
Кредита, рубли
Мин. ставка, %
«Альфа-банк» Коттеджи,
таунхаусы
5 — 25 40 1млн 250 тыс. — 12 млн 12,9
«Банк
Москвы»
Коттеджи,
таунхаусы
3 — 30 20 От 170 тыс. 12,75
Банк «Интеза»
(ранее
«КМБ банк»
Коттеджи,
таунхаусы
3 — 20 30 От 500 тыс. до 60 млн. 13,5 — 19
«ВТБ 24» Коттеджи, таунхаусы
(залоговая недвиж-ть)
5 — 50 20 Индивид-но 10
«Абсолют Банк» Коттеджи 5 — 25 20 300 тыс — 9 млн. 9,99 — 12,75
«Нордеа
Банк» -
ранее
"Оргрэсбанк"
Коттеджи,
таунхаусы, участки
до 30 15 Индивид-но 10 — 12,5
«Сбербанк» Коттеджи,
таунхаусы
до 30 15 Индивид-но 11,05/14./td>
«Возрождение» Коттеджи 1 — 20 40 — 70 300 тыс. — 10 млн. 13,5
«Сосьете
Женераль
Восток»
Коттеджи,
таунхаусы, участки
до 25 30 (для дома), 40 (для участка) 500 тыс. — 15 млн. 11,5 — 14,25
"РосЕвроБанк" Коттеджи,
таунхаусы,
участки
до 20 20 350 тыс
— 40 млн
8 — 13,25
«Зенит» Коттеджи,
таунхаусы
до 25 30 270 тыс. — 10,5 млн. 9,5 — 15,05
«Россельхозбанк» Коттеджи, таунхаусы, участки до 25 15 Индивид-но 11,5 — 13,5
UniCreditBank Коттеджи, таунхаусы до 30 30 до 30 млн 8,75

На это все, так сказать, теория. Да, мы знаем, что существуют программы, ставки, сроки. Если на городском рынке недвижимости ипотека успела стать реальностью, то с загородом ситуация обстоит сложнее. Сегодня практически каждый из нас знает хотя бы одну семью, которая взяла кредит на квартиру, но если у вас знакомые, купившие по ипотеке дом или надел для дальнейшего строительства?!

Чтобы добавить в наши рассуждения больше фактов и примеров, мы попросили рассказать нескольких известных девелоперов о собственной практике: были ли в рамках их коттеджных поселков проведены ипотечные сделки за 2011 год, сколько и какие, случались ли отказы со стороны банков.

Прохор Кузьмин, специалист отдела продаж компании “Весна Spring Development”:

— В наших проектах покупка по ипотеке доступна во всех банках. Со своей стороны мы предоставляет полный пакет необходимых нотариально заверенных документов, поэтому к нам претензий со стороны банков не бывает. Получить кредитование на покупку земельного надела достаточно легко, все наши участки оцениваются идентично стоимости, указанной на сайте. Но ипотека распространяется только на покупку земли — стоимость коммуникаций в сумму кредитования не включается.

В этом месяце мы заключили сделку на продажу готового дома по ипотеке. Были случаи, когда банк отказывал нашим потенциальным покупателям в получении кредита по причине несоответствия заемщика тем или иным требованиям банка. Отказы чаще бывают при обращении за кредитованием на покупку участков. При этом наибольшим спросом у наших клиентов пользуется ипотека на покупку именно надела, поскольку готовые дома в наших проектах практически все проданы.

Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком»:

— Мы не участвуем в программах ипотечного кредитования. Наша компания продает не готовые лоты, а инженерно подготовленные участки под строительство. Поэтому мы не считаем необходимым ипотечное кредитование: покупка земельного участка в ипотеку априори не влечет перспективных темпов строительства — это будет долгострой. Если же покупатель хочет привлечь денежные средства банка на последующее строительство, то он получает кредит независимо от нас, под залог земельного участка.

В случае, если бы мы продавали готовый продукт, то обратились бы в банк за аккредитацией для ипотечного кредитования на покупку загородной недвижимости. Многие застройщики предлагают покупателям ипотеку на земельные участки, но статистика в данном сегменте рынка удручающая. Зачастую происходит так, что банк теоретически предлагает ипотечное кредитование на покупку земли, а когда доходит до дела заемщик получает отказ.

Сергей Будько, коммерческий директор группы компаний «Кивеннапа»:

— Мы аккредитованы в двух банках — Росбанк и Мособлбанк. В данный момент мы проходим аккредитацию в АИЖК и Сбербанке, так что процесс не останавливается.

За 2011 год состоялся ряд сделок с использованием ипотечных кредитов, все кредиты выдавались для приобретения индивидуальных домов. Были единичные случаи отказов в ипотечном кредитовании, но основную часть запросов банки согласовывали.

В 2012 году мы хотим разработать специальную ипотечную программу для приобретения нашего пользующегося наибольшей популярностью продукта — таунхауса.

А пока, мы, в рамках рождественской акции, предлагаем клиентам воспользоваться рассрочкой на 10 лет под 9,9%, таким образом, идя навстречу запросу покупателя. Рассрочку предоставляет наша компания.

Подготовили: Наталья Таран и Екатерина Шубина

Источник: Poselkispb.ru


← Ипотечный долг при расторжении брака

Прогнозы на весну →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x