Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке Элитная недвижимость Ленобласти - что происходит на рынке
Сколько элитных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Насколько они востребованы?
Выход загородного рынка из кризиса Выход загородного рынка из кризиса
Сколько загородных проектов появилось в Ленобласти в 2017 году? Какая минимальная цена сотки?
Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга Обзор коттеджных посёлков на северной границе Петербурга
Экскурсия по посёлкам "Охтинское раздолье", "Юкковское", "Вартемяги Парк" и "Юкковское парк".
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

За 2010 год заметно улучшились условия

4 апреля 2011

С началом сезона в разы возрастает интерес потенциальных покупателей к загородным проектам. Но так как далеко не каждый горожанин может без особых сложностей приобрести себе «домик у озера», весной увеличивается популярность и такого финансового инструмента, как ипотечное кредитование.

В силу традиционной консервативности банков представители этой сферы рынка достаточно редко выдают провокационные факты и оригинальные соображения по ситуации. Но в том, что касается аналитических обзоров и конкретных цифр по состоянию загородной ипотеки, им нет равных.

«Ипотечное кредитование в 2010 году выросло на порядок. И этой динамики радовались абсолютно все: администрации районов, банки и люди, которые смогли воспользоваться заемными средствами», — рассказала Елена Шевелева, генеральный директор петербургского филиала банка BSGV. — «В прошлом году было выдано 7800 кредитов на общую сумму 4,6 млрд рублей. И соответственно это практически удвоение объема предыдущего года. Ведь в 2009 году было зарегистрировано всего 4 000 кредитов».

Конечно, основной акцент возобновленного спроса пришелся на городскую ипотеку, а именно: на приобретение 1- и 2-комнатных квартир. Не секрет, что этот спрос традиционно возобновляется и наращивает объемы самым первым. Их можно назвать предметом первой необходимости. Только потом идет воскрешение менее ликвидных квартир и загородных домов.

Как отмечают эксперты, за 2010 года произошло возвращение или размораживание интереса участников финансового рынка, банков в первую очередь, в сторону вообще рынка ипотеки, и в том числе, возобновление кредитования загородной недвижимости. Те банки, которые не уходили с рынка, нашли возможность двигаться в сторону улучшения условий. Стали появляться новые игроки.

Анализируя ипотечный рынок, Елена Шевелева перечислила несколько наиболее важных факторов, которые она для себя отметила за последнее время:

  • Цены держались на достаточно высоком уровне. Даже те единичные кредиты, которые банки согласовывали, до реализации не всегда доходили. Причина кроется в том, что стороны не приходили к общему пониманию по стоимости сделки. Если сравнивать на примере доступной нам информации, разрыв между одобренными и реализованными сделками в сегменте ипотеки увеличился. Это означает, что сторонам сложнее стало приходить к соглашению.
  • Развитие сегмента загородной недвижимости тормозят сложности с юридическим оформлением документов и отсутствием развитой практики оценки загородных объектов. Дело в том, что банки не всегда имеют возможность провести объективную оценку и сравнительный анализ таких проектов. Часто выходом в подобной ситуации может стать договор о сотрудничестве. Когда совместно развивается какой-то организованный коттеджный поселок, его объемы и характеристики более понятны банку, а значит ему будет проще оценить проект по типовой и просчитываемой схеме.

«Естественно, не все проблемные вопросы в финансовом секторе рынка еще решены. Посткризисные неблагоприятные ситуации также наложили свой отпечаток. Это отражается на динамике и скорости возвращения банков на рынок кредитования загородных объектов. Я говорю о том, что объем сделок с проблемными кредитами, которые зависли, на загородных объектах в процентном соотношении выше, чем на городских. Тем не менее, движение в сторону увеличения количества игроков на этом рынке есть», — считает генеральный директор петербургского филиала банка BSGV.

Итак, на сегодня на рынке развиваются три основные программы для клиентов:

1. Приобретение земельного участка с его последующим залогом.

2. Приобретение участка с объектом с его последующим залогом.

3. Улучшение жилищных условий, то есть приобретение объекта загородной недвижимости под залог имеющегося жилья. Чаще всего это городская квартира.

На рынке кредитования земельных наделов без жилого объекта не очень много участников. Елена Шевелева привела в пример три таких банка: BNP Paribas, РосЕвро Банк и BSGV: «Программы по приобретению участков стали не только присутствовать в продуктовой линейке, но и активно продвигаться банками. За 2010 год заметно улучшились условия: снизилась процентная ставка и первоначальный взнос. Стало очевидным движение в сторону увеличения доступности этого банковского продукта. И как раз этот вид кредитования мы сейчас активно используем в сотрудничестве с девелоперами, например, на начальной стадии поселка, когда построенных домов еще нет. Люди могут приобретать участки, и соответственно строить уже по мере своих возможностей».

Следующий продукт является более комплексным: земля плюс дом. Здесь было наиболее существенное снижение процентных ставок: представители BSGV насчитали порядка 5% в сторону снижения всех параметров. Также произошло снижение первоначального взноса: Сбербанк даже снизил до 15%, остальные банки — в основном до 30%. Фактор первоначального взноса часто вызывает горячие дискуссии, но он по-прежнему важен для банков: чем клиент больше инвестирует своих средств, тем внимательнее он будет относиться к кредиту и тщательнее будет оценивать свои возможности. Это стимулирует соблюдать финансовую дисциплину.

Поскольку загородный объект для большинства все-таки не является единственным и приоритетным жильем, то рычаг воздействия на клиента должен быть сильнее. Соответственно это логично и правильно, что здесь первоначальный взнос выше, чем по городским объектам. При этом диапазон сроков — максимально возможный. Клиент может двигать свои графики платежей в нужную ему сторону. Что касается таких факторов, как досрочное погашение и прочее, здесь условия не отличается от городских программ: клиент по истечению минимального срока может изменять объем платежей и свою долговую нагрузку в зависимости от своих желаний и возможностей.

Третий продукт собственно никуда не уходил с рынка кредитования во время кризиса, и программы у большинства банков не останавливались. Кредитование под имеющийся у клиента жилой объект и использование кредитных ресурсов на приобретение загородного объекта — наименее рискованное для банков предприятие. Здесь, как правило, чуть выше ставка, чем на прямом кредите, который непосредственно идет на финансирование и под залог приобретаемого объекта. Это связано опять же с консервативной банковской оценкой и стремлением контролировать цель кредита. Когда кредит целевой и понятный, ставка чуть ниже, чем по кредиту, который теоретически можно использовать под другие цели. Поэтому в этом случае банки обычно подстраховываются. Но если грамотно выбирать и анализировать ситуацию, можно подобрать себе не чуть не худшие условия.

На рынке банковских услуг всегда есть стандартные условия, и есть партнерские программы. Последние становятся все популярнее и среди загородных проектов. Специальные ставки могут устанавливаться как в рамках какой-то определенной акции, так и на весь период сотрудничества банка и коттеджного поселка. Внимательный анализ ситуации может позволить клиенту, желающему приобрести объект, найти очень интересную ставку.

Помочь подготовиться к беседе в банке могут обзоры аналитической прессы и интернет-порталов. При этом многие банки идут по пути открытого и бесплатного консультирования, поэтому клиент может в самом банке всю эту аналитику для себя провести, посмотреть и уже дальше подходить к выбору.

Поводя итог сказанному, Елена Шевелева, генеральный директор петербургского филиала банка BSGV перечислила основные прогнозы на будущее. Судя на количеству и качеству сделок, можно сказать, что начинает возвращаться интерес со стороны покупателей. И, вероятно, по мере улучшения ситуации на рынке загородной недвижимости, будет увеличиваться спрос.

«Необходимо лучше информировать клиента, чтобы он активнее снимал старые барьеры в своем восприятии в отношении кредитов и готов был заново анализировать ситуацию, учитывать уже новые реалии. Со стороны банков, наверное, будет еще некоторое движение ставок и возможно возвращение еще большего количества банков в земельное кредитование. Мы не думаем, что число игроков существенно увеличится, но, тем не менее, будет некоторое расширение списка участников и дальнейшее (хоть и небольшое!) движение ставок вниз. Небольшое, потому что 2010 год был таким достаточно решительным в этом плане», — отмечает г-жа Шмелева. — «Активнее начнется продвижение партнерских программ по коттеджным проектам, так как это тот инструмент, который позволяет банку чувствовать себя более комфортно, а клиенту получить более выгодную ставку. Скорее всего, объем этих программ будет увеличиваться. Ну и последнее: хотелось бы дать несколько рекомендаций и пожеланий с нашей стороны девелоперам. Мы ждем от Вас внимательного отношения к оформлению документооборота и ориентации на то, что рынок все же двигается в сторону меньшей площади и меньшей стоимости проекта, который клиенты смогут себе позволить приобретать».

Кстати, за 2010 год в банк BSGV было подано 45 заявок на получение кредита для приобретения дома с землей, 12 заявок — по земельному участку. За текущий год на получение кредита для покупки жилого объекта с наделом было подано 16 заявок (то есть динамика примерна та же, и возможно будет даже ускоряться за счет новых проектов), 7 заявок — по земельному участку. Заявки заявками, но нельзя забывать о разрыве между ними и количестве реально заключенных сделок. По загородной недвижимости за прошлый год из 45 заявок половина была одобрена. И только две трети из нее были выданы.

Источник: Poselkispb.ru

Автор: Наталья Таран


← Ипотека без первого взноса

Предложения банков. Весна 2011 →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x