Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Ипотека: об условиях, ставках и ограничениях

29 ноября 2010

На рынке жилой недвижимости достаточно банков, которые предоставляют кредит на покупку загородных объектов (как готовых коттеджей, так и таунхаусов). Это уже давно перестало быть редкостью, и многими воспринимается, как само собой разумеющаяся услуга. Банков, предоставляющих кредит под покупку земельного участка, несколько меньше, но и такие тоже имеются.

Рассмотрим некоторые важные моменты, учет которых позволяет клиенту взять именно тот кредит, который будет подходить ему для приобретения загородной недвижимости.

В разговоре об общих условиях кредитования на цели приобретения жилья и об особенностях кредитования на строящемся загородном рынке в качестве эксперта выступила Евгения Енина, главный экономист Управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России.

Сбербанк активно развивает универсальные программы, которые предназначены для участия физических лиц как в долевом строительстве, так и для строительства индивидуальным способом.

Заемщиком банка может стать физическое лицо в возрасте от 21 года. Срок окончания кредита должен наступить до исполнения заемщику 75 лет. На примере Сбербанка, рассмотрим две схемы кредитования физлиц. Первый способ уплаты процентов — дифференцированный, второй — аннуитетный. Это немаловажная деталь, которая определяет срок пользования кредитом.

Итак, если приходит зрелый заемщик, который претендует на срок кредитования до 30 лет, то его ждут определенные ограничения. Если он выбирает аннуитетный способ оплаты, то в этом случае срок возврата кредита должен наступить до того, как заемщик выйдет из трудоспособного возраста. По российскому законодательству этот возраст для женщин — 55 лет, для мужчин — 60 лет.

«У нас кредитование ограничено 30 годами. Насколько мне известно только у ВТБ есть кредиты на 50 лет, и то они применимы только для молодежи. Стандартный возраст ипотечного заемщика 30, 40 иногда 45 лет, поэтому кредит на 50 лет чаще всего не возможен», — объясняет Евгения Енина.

Кривая долговой нагрузки у заемщика по дифференцированным платежам такова, что на первых сроках оплаты долга заемщик платит гораздо большую сумму, чем по аннуитетному способу. При этом к концу оплаты кредита основной долг будет значительно ниже, чем при аннуитетном способе. То есть такая кривая подходит людям зрелого возраста, тем, кто в ближайшее время вступит в пенсионный возраст и не готов нести существенные расходы перед пенсионным возрастом.

Аннуитетный способ оплаты больше всего подходит для молодежи, которая имеет активную жизненную позицию, может рассчитывать на карьерные успехи и не готова сразу выплачивать солидные суммы. Кредитный инспектор банка не скрывает, что данный способ отличается не только распределением долговой нагрузки, но и тем, что дифференцированный способ оплаты дешевле аннуитетного.

Проще говоря, дифференцированный платеж — сначала выплачивать больше денег, потом все меньше и меньше, аннуитетный — это равными долями на протяжении многих лет. Причем, при дифференцированном платеже сумма переплаты несколько меньше.

Также имеет значение следующий момент: погашение досрочно дифференцированного кредита в тот или иной месяц, в тот или иной день платежа можно сделать без согласования с банком в любое удобное для клиента время. В случае аннуитетного кредита досрочное погашение возможно по истечению первых трех месяцев, но только после согласования с банком, так как это требует переустройства всего графика платежей.

Дифференцированные платежи сохранились у незначительного числа банков. «Но у Сбербанка они есть, и я так полагаю, что для загородного рынка — это удобный способ», — считает Евгения Енина.

Ипотека: готовый дом или строительство

Первый визит в банк сводится к тому, что человека просят подтвердить свою платежеспособность, чтобы оформить его в качестве заемщика. Второй шаг: в ходе консультации с банком формируется пакет документов, подтверждающий целевое назначение кредита.

Не секрет, что кредиты делятся на потребительские и целевые. В первом случае человек не должен отчитываетесь перед банком, на что он потратил денежные средства. Во втором случае ситуация несколько иная, так как кредит берется под какую-то конкретную цель: авто, земля, иные объекты недвижимости. Чтобы банк убедился в том, что имеет место целевой кредит, заемщик изначально строит свои отношения с банком по определенной схеме. То есть он приходит, имея перед собой четкую смету, иными словами, план, на основе которого, например, собирается строить себе дом. Банк анализирует, насколько обоснованы те расходы, которые приведены в смете.

В сфере загородной недвижимости возможны два основных предмета кредитования: готовый дом с землей либо земельный участок. В первом случае речь идет о приобретении объекта недвижимости. Ставки по данному кредиту будут в нижнем диапазоне. Целевое кредитование — это менее рисковая для банка операция, так как у банка уже есть залог, и заемщик более дисциплинирован. Ведь, несмотря на то, что собственность принадлежит заемщику, он полностью контролируется в своих действиях по средствам этого залога. В случае приобретения дома с землей, период выплаты четко определен и содержит только одну выборку. Дом находится в ипотеке у банка, и клиент находится в нижнем коридоре процентных ставок, которые в среднем составляют от 9,5 до 12%.

Для ипотеки подходит практически любой дом, который можно использовать для проживания. Он должен иметь корректную правоустанавливающую документацию. Кроме того, заемщик до обслуживания долга обязательно оформить страховку на данный дом.

Причем, статус земель не обязательно должен быть ИЖС. Дома, находящиеся на землях поселений или на сельхозземлях с разрешенным видом использования садоводство, огородничество, также приемлемы для того, чтобы подать заявку на кредит.

Второй вариант обладания в конечном итоге собственным загородным домом — более сложный. Это вариант приобретения земельного участка и участия в последующем строительстве. Оно может быть осуществлено как индивидуальным способом ( то есть в смете будет проконтролировано только приобретение материалов), так и допускается подряд. Для финансирования этих целей обязательным пунктом является приобретение заемщиком самого земельного участка. Это также можно сделать в кредит. Если нет, то остается единственный вариант — долгосрочная аренда. Она симметрична с тем сроком кредита, который вы берете у банка. Но это крайне редкая схема.

Выплата: единоразовая или поэтапная

Есть еще один момент, с которым следует определиться до того, как брать кредит. Если принимается решение осуществлять строительство на земельном участке, перед клиентом есть следующие возможности:

- заключить договор и однократно, единоразово забрать денежные средства по кредитному договору;

- заключить кредитный договор специального формата под названием «Кредитная линия», и в этом случае осуществлять выборку в удобное время. То есть заемщик заключает с подрядчиком специальный договор, который предусматривает поэтапное финансирование работ. Например, сначала это будет закупка материалов, потом оплата производства и укладки фундамента, далее еще какие-то работы: каркасные, облицовочные и тд. Кредитный договор по невозобновляемой кредитной линии очень выгоден тем заемщикам, которые руководят выборкой по кредитному договору и сокращают свою долговую нагрузку. Заемщик каждый раз подтверждает банку, что сделал на выданные денежные средства, то есть отчитывается о проведенных работах по предыдущему этапу (предоставляет чеки, акты приемки-сдачи работы и тд). Далее он ставит задачу банку предоставить следующую выплату, которая позволит провести следующий этап работ.

Чем выгоден второй вариант? На строительство среднего загородного дома требуется от 2 до 3 млн рублей. Таким образом, планируя выборку в течение следующих двух лет (именно такой срок банк отводит на производство работ), заемщик может плавно увеличивать свою нагрузку. Ведь если человек в течение первого года осваивает только 1 млн рублей, зачем ему брать сразу 2 млн и платить за них проценты?! Это существенным образом позволяет сократить расходы, параллельно дисциплинируя заемщика и усиливая его квалификацию как финансиста.

Итак, необходимо подготовить ответ банку, какой договор клиент собирается заключить: невозобновляемую кредитную линию или кредитный договор.

Максимальная сумма, которая может быть профинансирована банком — это до 85% от той суммы, которая указана в договоре о приобретении земли либо в смете, если заемщик производит работы.

Кредиты снова дают и берут

В период кризиса ипотека стала менее популярной, а многие банки попросту отказывали в выдаче кредитов. Но время экономического коллапса миновало, и рынок находится в стадии активного восстановления. В подтверждение приводим данные одного из лидеров в банковском деле — Сбербанка.

Итоги Сбербанка в 2010 году значительно превышают показатели 2009 года. В целом, за 10 месяцев текущего года банк выдал больше средств населению, чем за весь прошлый. По словам Евгении Ениной, за 10 месяцев этого года Северо-Западный банк Сбербанка выдал более 7 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 9 млрд рублей. К концу года в планах банка выдать кредитов на сумму 10 млрд. Сбербанк поэтапно проводит политику улучшения условий кредитования. 15 октября 2010 года банком были снижены ставки по целевым жилищным кредитам: от 0,75 до 1,5 %. Затронуло это рублевые кредиты, и в настоящее время диапазон ставок на жилье составляет от 9,5 % до 15,25 годовых в рублях.

Для отдельной категории граждан, доходы которых соизмеряются в условных единицах или иностранной валюте, с 25 января 2010 года банк возобновил кредитование к иностранной валюте, но по-прежнему этот вид кредитования является для граждан высокорискованными. Поэтому, когда мы говорим о длительной перспективе, все-таки граждане выбор делают в пользу российской валюты.

Источник: Poselkispb.ru


← Требования к заемщикам ужесточаются

10 профессий из «черного списка» банкиро... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x