Оформление машиноместа в собственность Оформление машиноместа в собственность
Как оформить в собственность машиноместо? Какие документы для этого нужны?
Анализ новых предложений на загородном рынке Анализ новых предложений на загородном рынке
Где разместились новые посёлки? Сколько в среднем стоит сотка земли?
Эксперты: начало 2017 года на загородном рынке Эксперты: начало 2017 года на загородном рынке
Какая загородная недвижимость пользуется популярностью?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Итоги экспертного опроса по исследованию рынка коттеджных поселков СПб и Ленобласти

23 ноября 2007

В мае-июле 2007 года компания «Бекар Консалтинг» проводила собственное исследование рынка загородной недвижимости, целью которого являлось описание ситуации, сложившейся на рынке загородной недвижимости в целом в Ленинградской области.
Особое внимание уделялось изучению рынка коттеджных поселков эконом-класса и бизнес-класса.
В рамках исследования проводился экспертный опрос, в котором приняли участие ведущие специалисты отделов продаж, маркетинга и аналитики рынка недвижимости. Для участия в экспертном опросе были выбраны компании, которые уже представили на рынок проекты поселков эконом- и бизнес-класса, агентства недвижимости, продающие объекты в коттеджных поселках и аналитики рынка недвижимости, сотрудничающие со специализированными СМИ.

Список компаний, представители которых принимали участие в экспертном опросе:

  1. Национальная жилищная корпорация СПб
  2. Инвестиционно-строительная компания «Константа»
  3. Холдинг «Фаэтон»
  4. Компания «Флагман»
  5. ООО «Гарант Девелопмент»
  6. ЗАО «Арсенал-Недвижимость»
  7. Компания «Тимбер-Продукт»
  8. Корпорация «Петербургская Недвижимость»
  9. ООО «Балтрос»
  10. Группа компаний «ПулЭкспресс Групп»
  11. Инвестиционно-строительная компания «Содружество»
  12. АН «Итака»
  13. АН «Реал»
  14. Журнал «Пригород»
  15. Бюллетень недвижимости

В результате экспертного опроса выяснилось, что рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга переживает этап роста. В период 2006 год — I квартал 2007 года активизировалась продажа земельных участков различного назначения и площадей, увеличился спрос на загородные дома различных классов, увеличилось количество проектов коттеджных поселков.

Загородная недвижимость представлена на рынке тремя основными сегментами: земельные участки, коммерческая недвижимость, жилая недвижимость.

По оценкам специалистов, доля каждого сегмента рынка загородной недвижимости выглядит следующим образом:

Земельные участки Жилая недвижимость Коммерческая недвижимость
60% 30% 10%

На сегодняшний день на рынке жилой загородной недвижимости наиболее активно растущим является подсегмент коттеджных поселков. В состав данного подсегмента могут входить различные типы жилья (коттеджи, таун-хаузы, малоэтажная застройка). Рост предложения происходит за счет активизации строительства в уже сложившихся зонах коттеджной застройки, постепенного освоения новых территорий в мало популярных южном и восточном направлениях (Гатчинский, Кировский районы), и расширения зоны охвата по удаленности от города. Распространение коттеджных поселков вышло за пределы 100-километровой зоны распространения от КАД. Максимально удаленные поселки расположены в основном в Приозерском, Волховском районах. Кроме того, на значительном удалении от города (далее 90 км) на Карельском перешейке продолжают формироваться так называемый «стихийные» закрытые мини-поселки, рассчитанные на узкий социальный круг покупателей.

Географически подсегмент коттеджных поселков охватывает Курортный, Петродворцовый, Павловский районы Санкт-Петербурга; Всеволожский, Приозерский, Выборгский, Ломоносовский, Гатчинский, Волховский, Тосненский районы Ленобласти.

Рост предложения и активное продвижение коттеджных поселков на рынке в некоторой степени формирует и стимулирует спрос. Покупателю приходится выбирать между покупкой дома в организованном поселке или приобретением/строительством собственного отдельно стоящего коттеджа.

На момент проведения исследования (май-июль 2007 года) на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга было представлено порядка 136 поселков, в состав которых входило около 6500 единиц (коттеджей, таун-хаузов, земельных участков предназначенных под коттеджное строительство), что составляло более 2,4 млн кв. м. В 85 поселках велись активные продажи домов на разной степени завершенности. Полностью проданы дома в 24 поселках, должны были поступить в продажу объекты еще 27 поселков. Более половины коттеджных поселков находились на стадии строительства или проектирования.

В оценке объема рынка загородного домостроения (считая коттеджные поселки и «самострой») мнения экспертов разошлись. В большинстве, эксперты называют общее количество от 7000 — 8000 до 12 500 — 18 500 единиц домостроений. Из них домостроения в коттеджных поселках оценивается от 3000 до 6500 единиц (в зависимости от степени готовности).

Если рынок загородного домостроения в коттеджных поселках поддается исчислению, то оценить общее количество отдельно стоящих загородных индивидуальных домов весьма затруднительно, в силу отсутствия такой информации в официальных источниках и ее малой репрезентативности.

Оценить потенциальную емкость рынка строительства загородной недвижимости в денежном выражении достаточно сложно. По оценкам экспертов, примерная емкость рынка составляет от одного до семи миллиардов долларов. Эксперты полагают, что в настоящий момент реальная емкость рынка значительно ниже потенциальной.

Классификация.

В настоящее время не существует единой общепринятой классификации коттеджных и малоэтажных поселков. Коттеджные поселки классифицируются по размеру инвестируемых средств, по районам, по удаленности, по материалам строительства, по социальной однородности проживающих (статусу), по количеству домов, и др.

Большинство присутствующих на рынке коттеджного строительства компаний используют собственные классификации.

Эксперты, участвовавшие в опросе, определяли поселки по следующим критериям:

По потенциальному
назначению

По ценовым и/или качественным
характеристикам

поселки, предназначенные для «постоянного проживания» поселки класса «эконом»
поселки «дачные» поселки класса «бизнес»
поселки класса «премиум»
поселки класса «элита»

Поселки, предназначенные для «постоянного проживания» — это поселки, обладающие хорошей транспортной доступностью (расположенные в пределах 40 км от границы (КАД), в 30 — 40 минутах езды на автотранспорте), предназначенные для круглогодичного проживания, с необходимым инженерным оснащением и развитой инфраструктурой, имеющие привязку к социальной инфраструктуре района (детским садам, школам, медицинским и культурным учреждениям).

Поселки «дачные» — поселки с домами, предназначенными для временного проживания — летнего отдыха и выездов в выходные дни.

Эксперты отмечали, что подобное деление на поселки для постоянного и временного проживания пока весьма условно. Это связано с тем, что многие покупатели используют коттеджи, таун- хаузы и сблокированные дома, предназначенные для постоянного проживания, расположенные даже в 5 км от КАД, в основном, как второй дом, для отдыха или «сезонного проживания», или напротив, приобретая коттедж в «дачном» поселке переезжают в него на постоянное местожительство.

В целом, постоянное проживание за городом у жителей Санкт-Петербурга не распространено. По оценкам экспертов, только около 20% жителей поселка, позиционируемого как поселок «постоянного проживания», действительно живет и использует коттедж (таун-хауз) как основное жилье. Как отмечают эксперты, среди населения скорее всего пока не сформировалась культура постоянного проживания за городом.

По ценовым характеристикам поселки классифицировались следующим образом:

  • Класс «эконом» — от $ 100 до 300 тысяч.
  • Класс «бизнес» — от $ 300 до 600 тысяч.
  • Класс «премиум» — от $ 600 до 1 млн.
  • Класс «элита» — от $ 1 млн. и выше.

В настоящее время на рынке малоэтажного строительства появился смешанный тип застройки, который условно носит название «mix» — его отличие от других малоэтажных комплексов в том, что в его составе присутствуют поселки различных классов. Примером подобного комплекса «mix» является «Токкари-лэнд», в первую очередь которого входит поселок эконом-класса (таун-хаузы), коттеджный поселок «премиум» класса и коттеджный поселок VIP–класса (позиционирование застройщика), а во вторую — зона высокоплотной застройки типа таун-хауз и коттеджный поселок «премиум» класса. В связи с этим, отнести данные смешанные поселки к какому-либо одному классу не представляется возможным.

По мнению экспертов, появление такого рода комплексов — это попытка застройщика, развивая один большой участок, охватить как можно больше сегментов рынка и, таким образом, как можно больше потенциальных покупателей.

Оценка спроса. На сегодняшний день большинство реализуемых проектов в Ленинградской области позиционируется в бизнес-классе, однако наиболее высоким спросом, по мнению экспертов, пользуются объекты эконом-класса (дома на 120/180.кв.м. и участки по 10/20.соток при цене $ 150/300.тыс.) В данном сегменте спрос превышает предложение примерно в три раза.

за I полугодие выросли спрос и предложение по сравнению с итогами 2006 года

Эконом-класс спрос — 70% , предложение — 25%
Бизнес-класс спрос — 70%, предложение — 50%
Премиум спрос — 5%, предложение — 15%
Элитный спрос — 5% , предложение — 10%

Эксперты отмечают, что объекты эконом-класса будут в ближайшее время наиболее перспективным сегментом, как для покупателя, так и для застройщиков.

Границы и параметры зоны для постоянного проживания. Географически рынок коттеджных поселков Санкт-Петербурга охватывает Курортный, Петродворцовый и Пушкинский городские районы, а также Выборгский, Всеволожский, Гатчинский и Ломоносовский районы Ленобласти.

Эксперты по-разному оценивали границы зоны постоянного проживания:

  • в километровом выражении;
  • время, затраченное на дорогу до города.

Фактической границей города, по мнению экспертов, потребители считают либо КАД, либо пост ГАИ. Важнейшим критерием определения зоны постоянного проживания является хорошая транспортная доступность — своим автотранспортом или общественным транспортом в качестве альтернативы.

На текущий момент девелоперы на рынке коттеджных поселков по-разному определяют понятие «хорошей транспортной доступности». Чаще всего встречается следующее утверждение: расстояние в 30–40 км от Санкт-Петербурга (от КАД или постов ГАИ) до существующих и проектируемых коттеджных поселков. Оптимальным временем в пути считается 30/40.минут, при движении на автотранспорте со средней скоростью порядка 60–70 км/час за пределами города.

У покупателей загородной недвижимости наибольшей популярностью по данным экспертного опроса пользуются Всеволожский, Курортный СПБ, Выборгский, Приозерский районы. В последнее время заметно усилился интерес потребителей к Гатчинскому, Ломоносовскому и Петродворцовому районам. Также стоит отметить, что в каждом сегменте у покупателей есть свои наиболее популярные направления. Клиенты «бизнес», «премиум» и «элитного» класса ищут недвижимость для постоянного проживания или для отдыха преимущественно в северных направлениях. В последнее время появились интересные предложения в Ломоносовском районе, который становится более популярным у покупателей высоких классов недвижимости.

Минимальные цены, по оценкам экспертов в настоящий момент держатся в районах Мурманского направления, а также Лужского район. Максимальные цены – в Курортном и Всеволожском районах.

Среди наиболее интересных на сегодняшний день объектов коттеджных поселков эксперты отметили в эконом-классе «Янино» (НЖК), где реализована концепция дома, альтернативного типовой городской квартире; «Новое Минулово» (ИСК Константа), получивший премию «Лучший коттеджный поселок в программе доступное и комфортное жилье». Среди объектов бизнес-класса отмечены как наиболее интересные «Отрадный Берег» (Кировский ДСК), «Западное солнце» (Greenside), а также объекты, застройщиками который выступают компания «Пул-Экспресс» (Золотые пески, Зеркальный, Подгорное, Ольшаники, Борисово-2) и «Петростиль» (Горки, Корабельные Сосны, Высокие Ели). Среди объектов элитного класса эксперты выделяли «Репинскую усадьбу» (СК «Олимп 2000»), где представлено гармоничное сочетание отличного места и архитектуры домов, продуманная инженерия и инфраструктура поселка.

Динамика продаж. Распределение динамики продаж в зависимости от класса поселка выглядит следующим образом:

Класс

Диапазон динамики продаж

(объектов в месяц)

Эконом 2 — 8
Бизнес 2 — 6

Спрос на загородную недвижимость подвержен сезонным колебаниям. По оценкам экспертов подъем покупательской активности наблюдается в марте-апреле, на май приходится пик сделок. Кроме того, локальный всплеск спроса (преимущественно в сегменте дорогих объектов) обычно наблюдается в декабре.

В целом динамика продаж колеблется в диапазоне от 2 до 8 объектов в месяц, в среднем этот показатель составляет от 2 до 3 объекта.

Цены на объекты меняются в среднем один раз в два-четыре месяца, в зависимости от местоположения поселка и спроса на домостроения, представленные в поселке.

Основные мотивы и цели покупки загородного дома в коттеджном поселке эконом- класса. Алгоритм принятия решения о покупке у покупателей эконом-класса.

Мотивы приобретения загородной односемейной недвижимости могут быть различными в зависимости от потребностей конкретного покупателя, также они зависят от наличия/отсутствия собственной квартиры в городе.

Так, для большинства покупателей с собственной недвижимостью в городе, планирующих покупку загородного жилья, основным мотивом может являться желание иметь дом для отдыха, для регулярного выезда на природу и летнего проживания (также актуально при наличии детей).

Для покупателей, не имеющих собственной квартиры в городе (например, снимают или переехали на постоянное место жительства из других регионов), основным стимулом приобретения загородного недвижимости может являться более низкая цена, нежели на городские квартиры при более высоком комфорте.

На основании проведенного опроса экспертов, на сегодняшний день, можно выделить следующие цели приобретения жилья в коттеджном поселке:

  1. дополнительное жилье за чертой города.
  2. модная тенденция: беря пример с западного образа жизни, многие граждане имеют желание сменить городское проживание на проживание в пригороде недалеко от города, на природе, уединенно в собственном доме.
  3. вложение свободных денежных средств (инвестиции) в недвижимость для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
  4. постоянное местожительство по причине невозможности приобретения жилья такого же качества и за те же денежные средства в городе.

Основными мотивами выбора жилья в коттеджном поселке в ближайшем пригороде являются следующие:

  • Желание жить на природе.
  • Желание жить в популярном, статусном месте.
  • Желание иметь вокруг гарантированную однородную социальную среду (не только по доходу, но и по образу жизни).
  • Забота о здоровье детей (экология).
  • Меньшая стоимость жилья по сравнению с городским жильем и возможность приобрести большуюплощадь.
  • Предпочтение иметь собственный дом нежели квартиру.
  • Нежелание жить в высотном доме.
  • Желание жить в спокойном месте с минимумом суеты и соседей.
  • Приобретение жилья в коттеджном поселке для себя, при этом квартира в городе остается взрослым детям.
  • Соблюдение и подтверждение своего социального статуса.
  • Вложение средств и получение в дальнейшем дохода либо от сдачи в аренду, либо от продажи.

Алгоритм принятия решения о покупке загородного дома.

По мнению большинства экспертов, покупка загородного дома требует значительного вложения средств, сил и времени покупателя, поэтому потребитель достаточно серьезно подходит к этому вопросу.

Общая схема процесса принятия решения о покупке или строительстве загородного дома, выглядит следующим образом:

  1. На первом этапе происходит осознание потребности в покупке загородного дома, оценка всех видимых плюсов и минусов.
  2. Телефонное обращение по рекламному носителю (сайт компании-застройщика или компании-продавца, реклама в специализированных печатных изданиях, растяжки и рекламные щиты вдоль крупных городских магистралей).
  3. Изучение и анализ информации сайта компании-застройщика или компании-продавца.
  4. Визит на строящийся объект. Зачастую перед этим происходит визит в офис компании в целях получения детальной информации. Многие застройщики организовывают в своем офисе встречи потенциальных покупателей со строителями и представителями отдела продаж фирмы, а затем — экскурсии на объект.
  5. Потенциальный покупатель, как правило, обращается в несколько компаний, предлагающих объекты в коттеджных поселках. При этом обязательно посещаются строящиеся объекты. Таким образом, собирается информация об общей ситуации на рынке, об имеющихся предложениях. Имея представление сразу о нескольких объектах, покупатель может составить собственное мнение, какие преимущества и недостатки имеются в том или ином объекте.
  6. Собирается и анализируется информация о предлагаемых продавцами особенностях объектов и правовых условий сделки, схемах оплаты, возможностях приобретения в кредит или оформления ипотеки.
  7. Покупатель оценивает свои предпочтения в выборе недвижимости и соотносит их с финансовыми возможностями. Если полученной информации достаточно и объект удовлетворяет запросы покупателя, то принимается решение о покупке недвижимости у конкретного застройщика. Если остаются какие-либо сомнения, то потенциальный покупатель либо откладывает покупку на неопределенный срок, либо снова начинает искать объекты недвижимости, но уже возможно в других сегментах рынка (вторичный рынок, индивидуальные коттеджи, земельные участки).
  8. Визит в офис компании-застройщика или продавца для уточнения условий сделки, графика платежей, получения типового договора купли-продажи. Определение приемлемого для покупателя варианта оплаты.

Стоит отдельно отметить важность следующих факторов для принятия решения.

  • По экспертным оценкам, потенциальный покупатель недвижимости коттеджного поселка является активным пользователем Интернет. Поэтому важнейшим рабочим инструментом является сайт компании. Информативный и часто обновляемый сайт отсекает большинство ненужных и излишних звонков в офис с общими вопросами. Звонки становятся более значимыми. Как отмечают эксперты, «не наш» покупатель сразу отходит в сторону.
  • Очень важно для потенциального покупателя посмотреть собственными глазами как идет строительство объекта, как выглядят материалы, из которых строят дом, каково качество уже построенной части поселка. Потенциальный покупатель должен быть уверен, что имеет дело не с компанией-однодневкой, и проект коттеджного поселка действительно реализуется.
  • Потребитель, не обладающий необходимым количеством денежных средств, обращает внимание на формы оплаты, особенно, если это ипотечные и кредитные программы с определенными банками.

Основные критерии выбора загородного дома в порядке снижения их важности (значимости) для покупателя для каждого сегмента эконом-класса.

Предпочтения покупателей весьма разнообразны, но как отмечают все эксперты, покупатели начинают поиск вариантов, имея уже сложившееся представление о том, что они бы хотели приобрести.

Важнейшими критериями, которым следуют покупатели при выборе жилья в загородном коттеджном поселке, являются следующие:

  • Местоположение коттеджного поселка, близость к городу. Поскольку более половины покупателей предполагают, что будут жить в поселке постоянно, то для многих именно этот фактор является наиглавнейшим, так как либо работа находится в той части города, ближе к которой расположен поселок, либо — здесь учатся дети. Здесь рассматривается не столько расположение в хорошем с экологической точки зрения районе, сколько удаленность от города.
  • Хорошая транспортная доступность, как собственным автомобилем, так и общественным транспортом (автобус, маршрутное такси, электричка). Здесь для покупателей важно и общее состояние дорог, и малое количество пробок в выбранном направлении.
  • Полное обеспечение поселка инженерной инфраструктурой (электричество, газоснабжение, водопровод, канализация).
  • Цена. Покупатели желают приобрести более дешевое, чем в городе, но качественное жилье. Пока цены на загородную недвижимость не доросли до городских цен, покупателю выгоднее по стоимости небольшой городской квартиры приобрести большее по площади, и зачастую лучшее по качеству жилье.
  • Правовой статус земли, на которой располагается коттеджный поселок (ИЖС — индивидуально жилищное строение или ДНП — дачное некоммерческое партнерство). Если у покупателя остается недвижимость в городе, то тогда правовой статус ДНП считается достаточным.
  • Материал, из которого изготовлен дом.
  • Однородность социального окружения.
  • Архитектурную однородность окружающей застройки.
  • Инфраструктура поселка. Для покупателя обязательно наличие хотя бы минимального набора инфраструктуры (охрана, уборка территории, вывоз мусора, детские площадки, парковки для гостей, иногда — детский сад).
  • Природный ландшафт. Покупатель, как правило, интересуется наличием поблизости естественных водоемов и лесных массивов.
  • Гарантия качества и соблюдение технологий, использование качественных материалов.

Для покупателей эконом сегмента на первый план выходят ценовые критерии и формы оплаты (рассрочка платежа, кредит, ипотека), для более высоких сегментов значимым является — местоположение, включая ландшафт, удаленность, наличие водоемов и пр.

Помимо основных, решающих критериев, достаточно важными для принятия решения о покупке загородного часто отмечаются: размер коттеджного поселка, количество соседей, эстетическая привлекательность местоположения дома (поселка), соотношение участка и размера дома, наличие необходимого размера участка (дома), качество подъездных дорог, сроки возведения, единый архитектурный стиль (для поселка).

Факторы, сдерживающиепринятие решение о покупке в сегменте эконом-класса

Наиболее значимые факторы, которые могут послужить причиной для отказа от покупки загородного дома:

  1. Отсутствие возможности регистрации в коттеджном поселке, т.е. правовой статус поселка — ДНП. Или не четко определен правовой статус поселка.
  2. Отсутствие финансовых возможностей оплатить понравившийся объект.
  3. Несоответствие цены качеству.
  4. Материал, из которого изготавливается дом, не подходит покупателю.
  5. Отсутствие возможности реализации собственного проекта дома на территории коттеджного поселка.
  6. Отсутствие полного обеспечения инженерными коммуникациями.
  7. Плохая транспортная доступность (отсутствие качественных подъездных дорог или сообщения общественным транспортом).
  8. Большая удаленность от города или места работы (учебы детей).
  9. Неоднородность социального окружения.
  10. Отсутствие необходимой покупателю социальной инфраструктуры (школы, детские сады, медицинские пункты и т.д.).
  11. Неясность с дальнейшей эксплуатацией поселка, отсутствие управляющей компании, или отсутствие опыта управления коммунальными объектами у заявленной управляющей компании.
  12. Наличие рядом свалки, помойки, кладбища, промышленных объектов и прочих объектов, существенно снижающих цену.
  13. Дефекты строения, которые нельзя исправить.
  14. Короткий срок работы компании-застройщика на рынке, отсутствие у нее других проектов.

Портрет покупателя жилья в коттеджном поселке эконом-класса

Российский спрос на загородное жилье обусловлен следующими тенденциями: потенциальный покупатель желает получить высокое качество жизни по доступной цене. Этот подход характерен для покупателей сегмента эконом-класса и частично бизнес-класса.

По мнению экспертов, покупатели, на которых рассчитаны проекты загородных домов эконом- класса — это активные городские жители среднего возраста, желающие вывезти своих детей или пожилых родителей на природу.

Возраст родителей, возраст детей. Чаще всего покупатели загородного дома — люди допенсионного возраста, 80% — 30/50.лет. 10% — предпенсионный возраст, 10% до 30 лет. Средний возраст потенциального покупателя 40 лет. Возраст детей соответственно от 5 до 20.

Профессиональная принадлежность. По данным экспертного опроса выделены следующие группы покупателей недвижимости в коттеджных поселках:

  1. Топ-менеджеры крупных компаний — западных или российских. Это наемные работники, специалисты с высоким «белым» заработком.
  2. Менеджеры среднего звена небольших и средних компаний.
  3. Предприниматели, владельцы собственного бизнеса разного уровня (и крупного, и среднего, и малого). Направления бизнеса весьма разнообразны — от сферы услуг до строительства и производства. Это более многочисленная группа покупателей. Возраст этой группы, как правило, от 40 до 55 лет. Часто покупают недвижимость для себя, чтобы городскую квартиру оставить взрослым детям.
  4. Высокооплачиваемые специалисты высокодоходных отраслей экономики.
  5. Публичные люди.

Образование. Как правило, высшее. Эксперты отмечают, что потенциальные покупатели — люди образованные, интеллигентные. Некоторые имеют по два высших образования. Это соответствует их профессиональному и социальному статусу, специфике работы.

Образ и стиль жизни достаточно стандартный для группы потребителей, формирующего основной спрос на загородные дома эконом-класса: работа, бизнес-встречи, занятия спортом, отдых за границей 1/2.раза в год, посещение баров и ресторанов. Важнейшей составляющей жизни таких людей является — работа.
В целом эксперты отмечают, что потенциальные покупатели — успешные личности, люди активной жизненной позиции, умеющие добиваться поставленных целей, живо интересующиеся окружающим миром. Также таким людям присуще умение рисковать в разумных пределах и отсутствие страха перед новизной.

Доход покупателя. По мнению экспертов, потенциальный покупатель недвижимости в коттеджных поселках эконом-класса в основном для своего приобретения использует рассрочку от застройщика или привлекает заемные средства (привлекает имеющееся жилье в качестве предмета залога; берет кредит в собственной фирме, берет кредит в банке, оформляет ипотеку под имеющуюся городскую недвижимость). Размер заемных средств составляет порядка 70/80..

Среднемесячный доход потребителя в сегменте загородного жилья эконом-класса, по оценкам экспертов, должен составлять не менее $ 1 000 — $ 1 600 на каждого члена семьи, и «бизнес» классе не менее $ 2 500 на одного члена семьи. По некоторым мнениям, доход на одного члена семьи должен составлять от $ 5 000 до $ 10 000. Доход покупателей, использовавших единовременную оплату (единичные случаи) эксперты оценивают весьма образно — «счет идет не на десятки тысяч рублей, а на сотни тысяч». Достоверные данные о величине доходов потребителей узнать практически невозможно.

Минимально достаточным для приобретения загородного жилья «эконом» класса, считается доход от $ 1 000 на члена семьи. При данном уровне дохода обязательно использование заемных средств и/или реализация имеющегося жилья. Обеспечением и/или источником средств на покупку дома является имеющаяся недвижимость.

Количество человек в семье. Практически все потенциальные покупатели — люди, имеющие семью. Наличие детей — характерно для семьи, покупающей загородный дом. В большинстве своем, наличие детей является одними основополагающих мотивов для переезда загород на постоянное место жительства или покупки дачи. Количество детей в основном от 1 до 3. Также имеются бабушки и дедушки. Таким образом, типичное количество человек в семье от 3 до 6, чаще всего 4 человека. Наиболее типичное количество взрослых в семье — 2/3.человека, детей-студентов — 1 человек, детей школьников — 1/2.человека, детей дошкольного возраста — 1/2.человека.

Регион проживания покупателя. На сегодняшний день большая часть всех потенциальных покупателей, обращающихся к застройщикам, являются жителями Санкт-Петербурга (70%) и Ленинградской области (20%). Следующая категория граждан (10%) — работающие в северных регионах, но желающие или переехать в Санкт-Петербург или иметь загородное жилье.

Количество автомобилей в семье. По оценкам экспертов — количество автомобилей в семье в среднем 1/2. Изредка встречаются 3 автомобиля.

Жилищные условия. Потенциальные покупатели, ищущие возможность приобретения жилья в коттеджном поселке, в подавляющем большинстве имеют отдельную квартиру или несколько. Вторую квартиру потребитель может продать и вырученные деньги вложить в качестве оплаты первого взноса за новое жилье в коттеджном поселке.

Предпочтения покупателей по характеристикам дома.

Площадь коттеджа. По мнению экспертов, среди покупателей наиболее популярны коттеджи от 150 до 250 кв.м. Но зачастую, покупатель выбирает дом меньшей площади из-за его более удачного архитектурного и конструктивного решения. По таун-хаузам предпочтительный метраж дома — 110 — 200 кв.м.

Площадь земельного участка. По данным экспертного опроса, наибольшее количество запросов поступает на земельные участки 16 — 20 соток и 21 — 30 соток (30% и 27% соответственно). Чуть меньшее количество запросов приходит на участки площадью 11 — 15 соток (20%).

Этажность. Мода на дома/коттеджи в три этажа и выше прошла. Как правило, потенциальные покупатели интересуются объектами в два этажа. Встречаются запросы на дом в один этаж, или два этажа плюс цокольный этаж (для обустройства технических помещений). Но такие запросы достаточно редкие.

Возможность перепланировки. Для потенциального покупателя данный фактор (возможность перепланировки) не является решающим. Это индивидуально. Некоторые покупатели выбирают из немалого количества предложенных вариантов домов. А кому-то очень необходимо иметь возможность хоть что-то изменить по своему вкусу.
По оценкам экспертов, возможность перепланировки для покупателя распределяется следующим образом: 70% — не важно, 30% — важно.

Количество комнат в коттедже индивидуально и зависит от размера семьи и индивидуальных предпочтений покупателя. Поэтому, чем меньше несущих стен в доме, тем более ликвидным он будет. Говоря о количестве комнат в доме, ориентируются на количество спален. Так, по мнению экспертов, наиболее востребованы 3 спальни в коттедже (запрашивается количество спальных комнат равное количеству членов семьи плюс обязательно одна гостевая спальня). Всего количество комнат от 3 до 5 — 3 спальни на втором этаже; гостиная и столовая, совмещенная с кухней на первом этаже. Спальни хозяев дома планируются на верхнем этаже. Возможная комната для гостей или гостевая спальня — на первом этаже.
То же самое можно сказать и по предпочтениям в таун-хаузах. В малоэтажном строительстве работают те же подходы, что и в городском жилом домостроении.

Количество санузлов и их размещение. Как отметили эксперты, чаще всего покупатель сразу соглашается с предложенным вариантом — в среднем 2 санузла, на каждом этаже по одному. На первом этаже — санузел, на втором этаже — санузел и ванная комната. Изредка просят на первом этаже установить душевую кабину. При наличии в доме сауны, прибавляется еще один санузел. В последнее время, встречаются покупатели, которые, следуя западный стандартам, запрашивают, чтобы количество санузлов равнялось количеству спален.

Наличие террасы - желательный для потребителя критерий, терраса может быть как открытая, так и закрытая, причем закрытая терраса более предпочтительна, так как она дает ощущение увеличения площади дома.

Архитектурный стиль. Как правило, покупателей не интересует архитектурный стиль всего поселка. Гораздо важнее для потенциального покупателя — вид, удобство и функциональность собственного дома и возможность перепланировки внутренних помещений.
В последние 3/5.лет застройщики и архитекторы накопили достаточный опыт в предложении различных проектов домов. Как правило, на начальной стадии реализации проекта разрабатывается как минимум 4 варианта коттеджей, 2 варианта таун-хауза, 2/3.варианта квартир в малоэтажном доме. Постепенно количество проектов домостроений для одного коттеджного поселка может вырасти до 12. По данным экспертов, в процессе строительства и продажи первой очереди выясняется какие проекты домов (таун-хаузов или квартир) не пользуются популярностью. Для второй очереди строительства поселка готовится несколько уже популярных среди покупателей вариантов домов, а также предлагается несколько новых.

Инженерные решения.

Теплоизоляция – наиболее важный для потребителя фактор, зависит от выбора материала дома. Потенциальный покупатель, как правило, не разбирается в технологиях строительства дома и использования материалов и делает свой выбор на основе собственных сложившихся взглядов и представлений о теплоизоляции в доме, изготовленного из того или иного материала.

Шумоизоляция – потребитель редко интересуется вопросом шумоизоляции. По мнению экспертов, для потребителя выбор материала, из которого будет изготавливаться дом, уже подразумевает наличие шумоизоляции. А также отсутствие «соседей за стенкой» или автомагистрали в непосредственной близости к дому гарантирует тишину в загородном доме.

Внутренняя отделка – В большинстве своем дома сдаются без внутренней отделки, клиент сам выбирает материалы и подрядчиков для внутренних работ. Это связано с тем, что внутренняя отделка может быть самой разнообразной, а вкусы различных потребителей отличаются,сложно предугадать все пожелания клиента. Но некоторые эксперты отмечают, что в последнее время увеличилось количество запросов на внутреннюю отделку. То есть потребитель чаще желает получить полностью готовый для проживания объект.

Используемые материалы - Потребитель эконом-класса характеризуется рациональностью, и во многом на первом месте для него — цена. Поэтому основной принцип при выборе материалов — они должны быть качественные, практичные, современные и недорогие.
Данным требованиям отвечают современные каркасные технологии, получающие все большее распространение на исследуемом рынке среди застройщиков. Но, как показывают результаты экспертного опроса, российские покупатели недоверчиво относятся к каркасным технологиям применительно к жилью для постоянного проживания. В их представлении в таком доме нельзя жить постоянно, это скорей вариант сезонного проживания.
Для постоянного проживания потребитель желает приобретать дом из кирпича или газобетона.

Материал оконных рам - Предпочтительно — пластиковые стеклопакеты. Но встречаются запросы на деревянные рамы, изготовленные по европейским технологиям.

Система очистки сточных вод - Основной вопрос, который интересует потенциального покупателя — каким образом будет организована система канализации — централизованная или индивидуальная. Как правило, выбор той или иной системы зависит от инженерной подготовленности всего участка поселка. По мнению застройщиков, наиболее оптимальна — локальная канализация, которая обслуживается один раз в несколько лет.

Система обогрева дома - Для покупателя важно, каким способом будет отапливаться дом, поскольку наличие той или иной системы отопления влияет на стоимость как самого дома, так и его дальнейшей эксплуатации. Наиболее востребованы системы отопления на основе природного газа.
Газ является самым распространенным топливом для загородных коттеджей в центральной России — его используют в большинстве отопительных систем; на втором месте — дизельное топливо; на третьем месте — электричество. Наименее распространенным топливом — является твердое топливо.

Освещенность — Как правило, потенциальный покупатель не интересуется освещенностью. Однако опытные застройщики считают освещение весьма важным фактором.
Освещенность самого внутри дома зависит от количества и размеров окон, а также от выбора местоположения дома относительно сторон света. Освещенность территории участка и всего поселка обычно создается в соответствии с требованиями безопасности и несет в себе как функциональные, так и декоративные функции.

Инфраструктура загородного дома.

Бассейн – В коттеджных поселках эконом-класса и бизнес-класса бассейны не предусматриваются проектами. И как отмечают эксперты, запросов на бассейны не поступает.

Сауна/баня – В большинстве запросов (80%) покупатели предпочитают сауны в коттедже, либо спрашивают — можно ли построить баню на придомовом участке. Для покупателей таун-хаузов также предпочтительно иметь сауну.

Гараж — Чаще всего покупатели спрашивают гараж в цокольном или первом этаже коттеджа для машины хозяина и место для одной машины на придомовой территории.

Оптимальный размер затрат на эксплуатацию загородного дома. По мнению экспертов, предпочтительная для покупателя стоимость затрат на эксплуатацию загородного дома должна быть равной стоимости затрат на эксплуатационное расходы городской квартиры из 3/4.комнат. Но в целом, для покупателя — чем меньше, тем лучше. Сами эксперты считают сумму $ 100/150.вполне оптимальной.

Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части. Первая — эксплуатационные расходы (использование инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана, отчисления на обустройство дома). Вторая — коммунальные платежи (за тепло- и водоснабжение, канализацию, вывоз мусора). Электроэнергия по счетчикам и услуги телефонной связи в общий платеж не входят и оплачиваются отдельно. Около 60/70. суммы тратится на уборку и обслуживание территории.

Высокие расходы на эксплуатацию (от 300$ в месяц) могут стать сдерживающим фактором при покупке загородного дома. Дополнительные услуги и инфраструктура поселка увеличивают расходы владельцев коттеджей на эксплуатацию.

Как отмечают эксперты, для потенциального покупателя более важным фактором, чем стоимость эксплуатационных расходов, является наличие опытной управляющей компании. В первую очередь задается вопрос«Есть ли в поселке управляющая компания? Не останется поселков брошенным?» и только после этого покупатель интересуется стоимостью расходов на эксплуатацию.

По оценкам экспертов, в настоящее время потенциальных покупателей интересуют поселки с достаточно большим количеством домов и большой территорией. Так как размер оплаты дополнительной инфраструктуры и услуг на каждого домовладельца зависит от общего количества домовладений в поселке. Также большая общая площадь территории поселка выглядит привлекательно поскольку позволяет располагать дома на достаточном удалении друг от друга и сохранять уединение.

Ожидаемая инфраструктура поселка. Потенциальные покупатели недвижимости в коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса предъявляют следующие требования к инфраструктуре поселка (в порядке убывания для них важности):

  1. Охрана территории
  2. Магазин
  3. Парковка для гостей
  4. Детский сад
  5. Школа
  6. Медпункт
  7. Хорошие подъездные дороги
  8. Достаточное количество въездов/выездов из поселка
  9. Аптека
  10. Фитнес-центр
  11. Спортивная площадка
  12. Кафе (ресторан)

Схема оплаты жилой загородной недвижимости эконом-класса. Потенциальные покупатели в основном приобретают объекты жилой загородной недвижимости в коттеджных поселках с помощью рассрочки платежа. По данным опроса, этот вид оплаты в настоящее время наиболее распространен. Также покупатели стараются оформить ипотеку под залог имеющегося в городе жилья. Многим приходится отказываться от приобретения загородной недвижимости, в первую очередь, из-за отсутствия собственных денег и предложения на рынке достаточного количества ипотечных схем приобретения загородного жилья. Специалисты предполагают, что в ближайшие 2/3.года ситуация изменится в лучшую сторону вследствие дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования и конкуренции между банками.

По оценкам экспертов, востребованной и приемлемой для потребителя ценой на загородную недвижимость является $ 1 000 — 1 200 за кв.м.. Но таких предложений на рынке коттеджных поселков уже практически не осталось, так как растут цены на строительные материалы, и за I полугодие 2007 года выросла цена на землю практически на 30%.

Наиболее оптимально воспринимается потребителями предложение по стоимости за кв.м. — $ 1 500 — 2 000. То есть дома и таун-хаузы за $ 200 — 250 тысяч раскупаются очень быстро и имеют высокий спрос.

Наиболее приемлемые диапазоны цен для покупателей разных сегментов:

Стоимость 1 квадратного метра

Эконом-класс $ 1 200 — 1 700
Бизнес-класс $ 1 700 — 2 600
Премиум $ 2 600 — 3 500
Элитный Более $ 3 500

====================================

Подводя итоги, следует отметить, что в настоящее время состоятельные люди стараются переселяться на постоянное жительство в коттеджные поселки в ближайшие пригороды.
Во-первых, это модно и престижно. Сохраняется социальная однородность окружения.
Во-вторых, в поселках есть все необходимые инженерные коммуникации и управляющая компания (или ТСЖ), следящие за состоянием инженерии.
В- третьих, организована охрана поселка. В-четвертых, жить за городом, в экологически чистом районе гораздо полезнее для здоровья.

Но, существенным недостатком является то, что из-за отсутствия хороших, широких дорог и плохого состояния имеющихся, транспортная доступность становится самой большой проблемой для тех, кто выбрал местом проживания коттеджный поселок. Поэтому с каждым годом зона возможного постоянного проживания в коттеджных поселках сокращается. Идеального местоположения, с красивым ландшафтом, прекрасной транспортной доступностью и отличным состоянием дорог, в настоящее время указать невозможно.

По материалам ООО "Бекар.Консалтинг"


← Коттеджные поселки с приходом осени

Экономный июнь →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x