Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Важные итоги в игровой форме

12 декабря 2013

Сложная ситуация, непростой рынок, спорный момент… Эксперты пытаются объективно описать сегодняшнее положение дел, при этом подбирая щадящие слова. «Кризисом» не называть, но и особо радостно не улыбаться – повода нет, мало ли как поймут. В результате девелоперы комментируют свои успехи со сдержанными лицами, не вдаваясь особенно в подробности, маркетологи понимающе и сочувственно кивают. Что будет дальше?

Оригинальным выходом будет попытка оценить происходящее с помощью юмора и аллегорий. Возможно, когда нет необходимости называть вещи своими именами, говорить о ситуации проще. Напоминает психологию, но так даже интереснее. Итак, представляем себе стремительно надвигающуюся зиму, озеро, тонкий лед спроса, на котором долго не сможет продержаться все сегодняшнее предложение. Необходимо: перейти на ту сторону (успешно реализовать проект), не провалиться и не растерять свое войско. Перед такой задачей поставили известных девелоперов рынка загородной недвижимости. Как будут действовать они в условиях надвигающихся «морозов»?

- Кто уйдет под лед? Кто первые кандидаты на вылет?

Артур Кукуяшный

генеральный директор компании «Леверидж»

- Сложнее всего компаниям, которые вышли на этот лед, не рассчитав свои силы и надеясь на удачу. Они сделали небольшой задел и планировали, что дальше деньги к ним потекут сами, но в итоге этого не происходит. Такие девелоперы находятся в самом тяжелом положении: с одной стороны, они уже вложились в проект, бросить его жалко, с другой стороны – он не несет им тех дивидендов, которые ожидали. Это определенная зона риска. Безусловно, к таким игрокам относятся преимущественно новички, которые еще не смогли нажить круг потенциальных клиентов.

Андрей Бочков,

генеральный директор «УК«Пулэкспресс»:

- Главное, не просто выйти на лед и бездумно по нему проходиться, а действовать продуманно и осмысленно: выйти, попробовать идти, по пути успевая скидывать с себя все лишнее. Порой лучше вернуться назад, чтобы переодеться и пойти дальше более подготовленным. На случай, если лед начнет трескаться, правильнее все-таки накачать под собой какой-то спасательный круг. Такая тактика поможет выжить.

Константин Евтихиев,

директор по продажам компании «Загородная перспектива»:

- Подушка безопасности может быть любой: дружественный банк, диверсификационный бизнес, когда компания строит не только несколько коттеджных поселков, но и недвижимость в городе или даже других регионах. За счет этого девелопер остается на льду.

Дмитрий Майоров,

генеральный директор «Русь: Новые территории»:

- Если говорить о том, что подушка безопасности – это путь к спасению, то надо понимать, что у нас задача – не устоять на льду, а по нему переправиться на другой берег. Это можно сделать, только если действовать быстро, ведь когда мы не двигаемся – лед трещит! Конечно, можно лечь, распластаться, замереть, но в этом случае можно простудиться, он может проломиться или в конце концов растаять. Назад идти вообще нельзя – точно провалишься! Только вперед. Под лед пойдут в первую очередь самые неповоротливые компании.

Сергей Будько,

коммерческий директор ГК «Кивеннапа»:

- В более выигрышном положении, напротив, оказываются крупные компании. Привожу в пример продуктовый ритейл или бензоколонки, где малый и средний бизнес уступили место большим сетевым организациям, которые захватили рынок. Подушка безопасности же не является панацеей: можно построить дома, но они будут стоять, а подушка начнет заканчиваться. Страховка нужна, но она не является гарантией спасения.

- Если все же лед перестанет выдерживать, произойдет ли эффект лавины? Рухнут все или по очереди?

Алексей Герасимов,

независимый эксперт

- Те, кто будут уходить, начнут демпинговать, чтобы быстро проект завершить. И этот демпинг станет определять цены в сегментах. Объекты будут уходить ниже себестоимости, соседи -испытывать сложности с реализацией. Ситуация окажется весьма непростой. Хорошей она будет только для тех, кто выбрал себе сегмент с наименьшим количеством конкурентов.

Андрей Бочков,

генеральный директор «УК«Пулэкспресс»:

- «Рынок рухнул» — это когда вообще никому ничего не надо. Даже в 2008 году такого не случилось. Одни объекты интересны людям и продаются, другие — нет. При чем они могут быть хоть соседями. Все зависит от соотношения цены и качества. Продавец начинает демпинговать, когда его продукт никому не нужен. Но по большому счету, в такой ситуации скидки уже не помогают. Неудачные проекты выходят, замораживаются, перезапускаются под другим именем, проходит какая-то реконцепция – это бесконечный процесс. Запас земли у многих девелоперов достаточно большой, ее все равно когда-то и как-то надо реализовывать, превращать земельные активы в деньги. Вывели на рынок земельные участки без инженерной подготовки по 300 тысяч рублей или предлагают домовладения по 2 миллионов долларов – не важно. Главное — попал в спрос или нет.

- На рынке загородной недвижимости реализация объектов медленная. В продаже встречаются комплексы, которые вышли на рынок еще в 2005/2006.годах. За какой срок проект морально устаревает и нуждается в реконцепции? Как часто предложение необходимо пересматривать и оптимизировать под запросы покупателя?

Дмитрий Майоров,

генеральный директор «Русь: Новые территории»:

- Самое важное – это динамика. Весна приближается! В силу человеческой психологии, остальные игроки группируются и идут по льду толпой, а это верный путь уйти под воду. Очень много подражаний и совершенно неотличимых друг от друга проектов! Растет конкуренция. Нужно идти своей дорогой. Чем вы продвигаетесь медленнее (плохо продается), тем выше шансы провалиться пол лед. Демпинг в данном случае – это сбросить с себя латы и продолжить стоять на месте. Реконцепция должна выглядеть как разнообразие – нужно бежать в разные стороны, а не создавать нагрузку в одном месте. Если говорить о сроках морального устаревания, то 5 лет – это максимальный срок от момента задумки до окончания продаж (1/2.года уходит от задумки до начала продаж). Спустя этот период продукт становится не актуальным, не модным и не продаваемым.

У нас за несколько лет существования поселок «Особый статус» радикально не менялся. Раз в год в рамках новой очереди обновляем проекты домов.

Сергей Будько,

коммерческий директор ГК «Кивеннапа»:

- Раньше возможно это было 5 лет, но сейчас не более 2-х лет. На фоне быстрого роста конкуренции этот срок стремительно сокращается. Сейчас если ты не наладил продажи в течение полугода, то надо менять концепцию — дальше будет еще хуже.

Корректировки нужны даже при наличии продаж. Если загородный поселок со средней стоимостью 5 млн. рублей за коттедж реализует меньше 5 домов в месяц, то коммерческих шансов у этого проекта нет. Если мы говорим о более высоких ценовых сегментах (20/25.млн. рублей), то минимальная скорость реализации – 1 дом в месяц. Эта цифра позволит потихоньку реализовывать проект.

«Кивеннапа» прежде чем прийти к нынешнему виду и состоянию несколько раз меняла концепцию: до кризиса планировались многоквартирные дома, затем классический коттеджный поселок между комфорт- и бизнес-классом. Окончательная концепция начала разрабатываться в мае 2010 года. Год у нас занял переход к новому формату.

Над квартирографией мы работаем постоянно. У нас самая широкая линейка на рынке: минимальная площадь квартиры-студии — 24 кв.м, а секции таунхауса — 37 кв.м, при этом есть коттеджи площадью 250 кв.м. В плане тактических изменений мы меняем что-то раз в квартал: появляется что-то новое или оптимизируется старое. Мы смотрим за конкурентами, что пользуется спросом и так далее.

Андрей Бочков,

генеральный директор «УК«Пулэкспресс»:

- Частота вносимых изменений зависит от размера проекта. Когда мы начинаем какой-то проект, то мы разбиваем его на очереди, таким образом предусматривая возможность для реконцепции в каждой следующей очереди. (Очереди позволяют выбегать на лед не всей толпой, а по одному). Например, площадь «Охтинского парка» составляет 150 га, и, выводя его в продажу в 2009 году, мы не очень понимали, как он будет продаваться. В итоге раз в год пересматриваем параметры предложения – площадь, стоимость, набор инфраструктуры. Сегодня прогнозировать на 5 лет вперед невозможно. Ситуация на рынке меняется достаточно быстро. Мы готовим новый проект к выходу в 2015 году, и сейчас у нас только примерные прикидки, которые будем корректировать летом будущего года.

Есть проекты, в которые невозможно внести изменения. В поселках с домами можно поменять площадь коттеджей или их архитектурные проекты, поиграть размерами участков. Но я не могу условно посреди «Румболово» поставить многоквартирный дом, потому что сейчас это больше пользуется спросом. В этом случае комплекс потеряет вид и ценность.

- Каким оружием биться. Продажа участков без подряда: лень застройщиков, которые не хотят приложить усилия и голову, или точный экономический расчет?

Дмитрий Майоров,

генеральный директор «Русь: Новые территории»:

- Лень! Купил/продал – это спекулянт, а не девелопер. Он более ленив и осторожен, потому что не хочет рисковать. А тот, кто делает до конца, более активен, но это сложнее и опаснее.

Артур Кукуяшный,

генеральный директор «Леверидж»:

- Это экономический расчет. Более ошибочная позиция со стороны девелопера – максимально оперативное возведение коробок из газобетона с тем, чтобы придать поселку видимость высокой степени готовности, оставив при этом обеспеченность коммуникациями «на потом». На мой взгляд, девелопер, который ограничивается разбивкой участков, присвоением им кадастровых номеров, проведением дорог высокого качества и инженерных систем – гораздо больше и правильнее делает. Плюс это социальный аспект: далеко не все могут себе позволить купить сразу готовый дом.

Сергей Будько,

коммерческий директор ГК «Кивеннапа»:

- Инвестор — это неудавшийся спекулянт. Потребность человека — въехать в готовый дом и начать там жить, а не купить участок земли и поставить там палатку. Рано или поздно рынок придет к тому, что будут продаваться только готовые дома в готовых коттеджных поселках. Простое сравнение: мы покупаем авто или набор запчастей? Рынок недвижимости пока не достаточно развит, но в течение 3/4.лет он наверстает упущенное. Сегодня лучше продаются участки, так как девелоперы готовых домовладений, к сожалению, строят не так быстро и не так оптимально с точки зрения цены-качества.

Андрей Бочков,

генеральный директор «УК«Пулэкспресс»:

- Играют роль сразу несколько факторов. Основной объем продаж – это участки без подряда. Важное значение имеет размер проекта: 200 га невозможно застраивать и продавать. Третий момент — ценовая категория, в которой мы работаем. Если дома до 3/5.млн. рублей продаются активно. В более высокой ценовой категории не хватает проектов домов, которые бы отвечали требованиям и представлениям покупателей. Например, для себя я не нашел подходящего коттеджа.

***

Подводим свои итоги:

В условиях сегодняшнего кризиса доверия к продавцу наибольшим спросом будут пользоваться максимально готовые предложения от компаний, которые могут продемонстрировать собственный опыт предыдущих проектов. При чем, готовые объекты – это не только строительство домов. Речь обо всех форматах, включая земельные участки, которые должны быть в идеале с подведенными коммуникациями, построенными дорогами, организованной охраной.

Отвечая на вопрос о кандидатах на уход под лед, делим сегодняшний рынок на постоянное и сезонное проживание, а девелоперов — на профессионалов и новичков. Соответственно новички, реализующие поселки для сезонного отдыха, рискуют более остальных, а опытные игроки с комплексами не дальше 25 км – в выигрыше. Безусловно, «на полках» не залеживаются подолгу небольшие проекты на берегу какого-нибудь прекрасного озера в 60/80.км от КАД, но массовым такой продукт не назовешь – цены не позволят.

Стоит отметить явный спад по продажам блокированного жилья. Сегодня этот тренд значительно теряет позиции. В 2012 году была поднята волна популярности таунхаусов, в особенности благодаря обширному рекламному бюджету одного застройщика, но потенциальный покупатель на тот момент не нашел готового доступного предложения. В результате ряд девелоперов бросился открывать проекты с секциями, но волна уже успела сойти на нет. При этом спрос на недорогое жилье в пригороде перекинулся на квартиры в МЖК. Все, кто успел отреагировать – молодцы!

По данным БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского), за 2013 год заключено чуть более 500 сделок по домовладениям и около 5 тысяч по земельным участкам без подряда. Естественно, при таких показателям вывод проекта с землей без подряда – следование по пути наименьшего сопротивления. Своего рода, «лень от ума». Современные экономические реалии заставляют интересанта загородного жилья искать наиболее доступные варианты. Пока массовый покупатель будет уверен, что сам он сможет построить дешевле и как минимум не хуже, девелопер будет идти по этому пути. Клиента совершенно не останавливает отсутствие опыта. Если в объявлении строительной фирмы он видит дом (кстати, как минимум без фундамента) за 700 тыс. рублей, а в коттеджном поселке за 2,5 млн. рублей сопоставимой площади, то последний мгновенно обвиняется в алчности. Иногда начинает казаться, что дай волю, русский человек стал бы и многоэтажки самостоятельно строить. Вернее, пытаться.

Если рассматривать ситуацию глобально, то участки без подряда в сегодняшнем виде – своего рода деградация рынка загородной недвижимости. Стихийность и архитектурное разноголосье даже в недавно застроенных уголках Ленобласти не сильно отличает их от советских садоводств. Вероятнее всего, наиболее логичным выходом будет реализация земельных участков с четким сроком строительства (далее штраф) и оговоренной в каждом проекте архитектурной концепцией. Хочешь самостоятельно заниматься стройкой – без проблем, но в рамках условий, позволяющих создать цивилизованное пространство. Опять же комплексы с готовыми домами. Конечно, финансовое наказание – суровый вид стимулирования, но наиболее эффективный. Причем штраф за несоблюдение сроков возведения домов можно назвать еще весьма логичным и понятным решением. В благополучных районах Америки граждане платят за неподстриженный газон или сломанный забор. Российский покупатель пока может бесплатно выращивать бурьян на своих участках и десятилетиями строить так называемые особняки и усадьбы. И вряд ли в скором времени хоть что-то изменится. Вероятно, изначально перемены мы заметим в городской среде…

Как видим, метод использования аллегории сработал. «Наполеоны от загородки» продемонстрировали свои тактики ведения боя, снаряжение и орудия. Кто-то собрался достигнуть другого берега с помощью скорости, другой – медленными, но уверенными шажками. Однако сегодняшнее положение дел говорит скорее о том, что большая часть рыцарей ляжет на ледяную поверхность и будет ждать весны. У каждого свой путь к успеху, и грамотность подходов мы сможем оценить уже в следующем году, пересчитав девелоперов на той стороне озера.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Новички октября и ноября. Преждевременно...

Кто нам дом построит? →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x