Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III Где купить саженцы в Ленобласти: обзор питомников растений, часть III
Питомники растений в Лужском, Приморском и Пушкинском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть II
Питомники растений в Кировском, Красносельском и Ломоносовском районах.
Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I Где купить саженцы в Петербурге: обзор питомников растений, часть I
Питомники растений во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах.
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Аналитический обзор: весна-лето 2013 на загородном рынке (2 часть)

20 сентября 2013

Представляем вам вторую часть нашего аналитического обзора, написанного по итогам 2 и 3 квартала 2013 года. В первой «серии» мы раскрыли основные параметры и тенденции загородного рынка Санкт-Петербурга и Ленобласти, рассмотрели перемены в общем объеме коттеджных проектов, распределение поселков по форматам, появление новичков, динамику минимальной стоимости готовых коттеджей, таунхаусов и земельных участков (I часть — ссылка). Без этих данных невозможно представить полноценное подведение итогов. При этом мы имеем дело лишь с каркасом рынка. Но нам также интересны детали, которые дополняют общую картину и позволяют взглянуть на ситуацию всецело, а не только с какой-то одной стороны.

Конечно, важно знать, сколько проектов сегодня предлагают готовые дома, а сколько — участки, как изменились цифры, и что это в принципе значит для рынка. Но сегодня, когда эксперты постоянно обсуждают «альтернативу городу» или «дальние дачи», а покупатели рассуждают, переехать ли им загород на ПМЖ или просто купить дом для отдыха на выходных, вопрос удаленности от КАД является не просто деталью, которую можно опустить.

График выглядит весьма показательно: чем дальше от кольцевой автодороги, тем меньше девелоперов решаются там выводить проекты. В своих предпочтениях они, в первую очередь, основываются на спросе, поэтому ту же формулировку можно перефразировать: чем дальше от городской черты, чем меньше потенциальных покупателей. Единственный «провал», нарушающий стройный ритм диаграммы, соответствует промежутку в 41/60.км. Скорее всего это объясняется тем, что интересанты предпочитают либо ближний радиус, включающий в себя «до 20 км» и «от 21 до 40 км», либо дальний, подходящий для сезонного проживания. А все, что находится между минимумом и максимумом, как показывает рынок, привлекает намного меньше людей (похожая ситуация с бизнес-классом). Конечно, 34 коттеджных поселка – это не так мало, но в то же время на расстоянии от 61 до 80 км от КАД реализуется 45 проектов, что почти на треть больше.

Если подходить к понятию «зона для постоянного проживания» строго, то ему соответствует строка «до 20 км». Но все чаще мы слышим, что расстояния на рынке загородной недвижимости измеряются не километрами, а минутами. На первый план выходит время, затраченное в пути. Ряд направлений области позволяет добраться до дома, который находится в 30 км, за тот же период, что в других районах – простоять 10 км в пробке. Поэтому при лояльном подходе к классификации, в «альтернативу городу» можно внести и графу «21/40.км». Правда, с оговоркой: смотря в каком направлении.

Сравнивая показатели этого обзора с данными прошлой аналитики (за 4 квартал 2012 года и 1 квартал 2013 года), мы констатируем незначительное уменьшение числа поселков практически по всем пунктам. Самые заметные перемены произошли на удалении «до 20 км» (с 196 до 188) и «от 21 до 40 км» (с 91 до 86). В принципе, речь идет исключительно о единицах, а не десятках, что объясняется сокращением общего числа активно реализующихся коттеджных поселков. Поэтому констатируем: расстановка сил здесь осталась прежней.

Не менее интересный вопрос – коммуникации в коттеджных поселках, и как часто их наличие отражается на стоимости предложения. Не секрет, что инженерия – дело тонкое, особенно в эконом-классе.

Иногда с рекламных баннеров покупателям сообщается о беспрецедентно низкой цене одной сотки или всего земельного участка в рамках коттеджного поселка. И потом, совершенно случайно, оказывается, что за возможность провести свет, воду и газ, клиент должен заплатить еще одну сумму – иногда скромную, а иногда очень даже «кругленькую». Такие схемы раздельной оплаты коммуникаций и земли встречаются преимущественно в низких ценовых сегментах. В бизнес-классе и элитке сюрпризы практически исключены. При логичном желании сделать свой продукт более привлекательным для покупателя, девелопер все же не рискует статусом проекта. А тот факт, что за свет, например, придется платить отдельно, не может не сказываться на общем впечатлении относительно уровня коттеджного поселка.

Что касается форматов, то, естественно, инженерия оплачивается отдельно чаще в проектах с предложением участков, но необязательно только там, где сотки идут без подряда.

Вообще, можно перечислить целый ряд нюансов, который характерен этой теме:

- Мы обратили внимание, что в ряде проектов коммуникации хоть и не входят в стоимость, но регулярно предлагаются в подарок при заказе подряда. Таким образом, компания сохраняет низкую рекламную цену и стимулирует клиентов не искать строительную бригаду на стороне.

- Вряд ли кого-то можно удивить, сообщив, что стоимость пакета инженерии во многом зависит от выбранного района. Логично было бы предположить, что при ценообразовании девелопер отталкивается от ситуации с коммуникациями в рассматриваемой локации, сколько свободных мощностей имеется, как глубоко пролегает вода и так далее. Но в реальности основополагающим остается престиж места.

- Сумма платежа также может зависеть от формата. Так, в рамках одного поселка могут встречаться самые различные комбинации. Во-первых, разная стоимость для коттеджа и таунхауса, так как в блокированном доме счетчики могут быть рассчитаны сразу на несколько квартир, что удешевляет их установку. Во-вторых, для готового домовладения (коттедж или таунхаус) инженерия входит в цену, а для участка – нет. В-третьих, для участков без подряда – коммуникации входят, с подрядом – оплачиваются отдельно.

- Есть примеры, когда девелоперы не только не включают свет/воду в стоимость предложения, но и не готовы хоть как-то содействовать и помогать (даже платно) в этом вопросе. Как сказал нам один предприниматель, максимум, что он сделает — покажет двери местной администрации.

- Пакеты инженерии могут предлагаться на выбор. Например, дороги и свет, свет и вода, свет и газ, полноценный комплект. Все будет зависеть от предпочтений и финансовых возможностей клиента.

- Как и сотка, стоимость коммуникаций растет по мере готовности комплекса. Например, удорожание пакета на 100 тыс. рублей с каждой последующей очередью.

В 60% (242 ед.) проектов, находящихся в продаже, коммуникации входят в стоимость объекта (имеются в виду все возможные для рассматриваемой местности). То есть где-то это газ, свет, вода, интернет и так далее, а где-то только свет и дороги. В итоге «весь пакет» порой может означать меньше, чем «частичный». Один застройщик нам сообщил примерно следующее: «В стоимость входит все! А воду покупатели делают сами»… Вот и пойди, разберись, что представляет собой это «все».

По сравнению с нашим прошлым подведением итогов (за осень 2012 и зиму 2013) число поселков, где «all inclusive», сократилось с 255 до 242 штук. Количество проектов, где покупатель все оплачивает дополнительно, абсолютно не изменилось.

Незначительное уменьшение произошло в графе «частично входят в стоимость» — с 63 до 61. Канализацию очень часто покупателям предлагают делать самостоятельно. Если она не централизованная (это редкость), то речь идет о локальной. А ее расположение зависит от того, где строится дом. В итоге девелоперу проще отдать все на откуп самих клиентов.

Если в поселке есть газ, считайте, вам повезло, так как большинство лишено такой городской «радости». Многие девелоперы обещают газоснабжение в будущем, апеллируя к программе газификации Ленобласти с 2012/2015.годах, которая разрабатывается совместно с «Газпромом». Но чаще всего либо менеджеры рассказывают о ней как-то неуверенно, либо нельзя узнать ничего конкретного по срокам. В результате анонсы из серии «когда-нибудь будет» не стоит принимать очень серьезно.

Наиболее интересными всегда являются реальные цифры. Самые значительные платежи (1,2 млн. рублей) за коммуникации предлагается сделать в поселке «Журавлиное», новом проекте компании «Весна», и «Юкки-сити».

Средние суммы по рынку намного меньше – примерно в несколько раз.

Следующей темой, которую мы затронем, является масштаб строительства. Он во многом зависит от географии места и удаленности от КАД. Есть направления, где сложно представить реализацию более 100/150.владений, и, напротив, в ряде районов комплексы, насчитывающие меньше пары сотен участков, просто не имеют смысла. Первый вариант скорее соответствует Курортному району, второй – Кировскому или Ломоносовскому.

Большую роль играет текущая экономическая ситуация в стране и ее отражение в зеркале рынка недвижимости. Еще в прошлом году застройщики не стеснялись выводить довольно масштабные проекты, демонстрируя тем самым собственные амбиции. Сегодня таких смельчаков находится все меньше, и девелоперы останавливаются на скромных объемах и максимально продуманных концепциях. Желающих удивить публику среди новичков сейчас стало меньше.

Соответственно среди самых крупных строек значатся проекты, которые были запущены в прошлом году или еще раньше. Вот лишь некоторые из них: «Кивеннапа Юг» (1200), «Кивеннапа Север» (1000), СНП «Северная жемчужина» (1000), «Березовка» (900), Дачный поселок «Гранит» (862). Кстати, три из них находятся во Всеволожском районе, один – в Выборгском, один – в Гатчинском.

Сравниваем с 4 кварталом 2012 и 1 кварталом 2013. В этот раз мы конкретизировали «максималистов» и разбили их на две группы «300/500.


← Популярный возраст для покупки недвижимо...

Новые коттеджные поселки: cдержанный сен... →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x