Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Аналитический обзор: весна-лето 2013 на загородном рынке (1 часть)

2 сентября 2013

Итак, подошло время для очередного подведения итогов. Каждые полгода портал Poselkispb.ru проводит глобальное исследование организованной загородной недвижимости, обзванивает все проекты собственной базы и анализирует данные. Мы разбиваем календарный год на две части: осень/зима и весна/лето. Таким образом, на каждый из периодов приходится по одному активному сезону и одному более спокойному с точки зрения спроса. В этот раз мы рассматриваем 2 и 3 кварталы 2013 года.

Весенние месяцы продолжили зимнюю тенденцию, когда проекты регулярно снимались с продаж: они либо приостанавливались на какое-то неопределенное время, либо закрывались окончательно. Проблемы с документами, подключением коммуникаций, отсутствие сделок, сложности при переводе земель и так далее. Как результат, даже с учетом новых поселков, общее количество активно реализуемых комплексов снизилось. Если оглядываться на аналитику предыдущих лет, то можно отметить, что такая ситуация сложилась впервые после кризиса. Частично этот провал нивелируется увеличившейся долей проданных проектов, но лишь незначительно. Основная же причина заключается именно в приостановке продаж.

Несмотря на очевидную разницу по количеству звонков и успешно заключаемых сделок между весной и летом, жаркий сезон выдался все-таки не таким динамичным, как того ожидали. Девелоперы откровенно признавали, что рассчитывали на иные результаты: традиционного всплеска покупательской активности не случилось. То есть продажи, конечно, проходили, но более вяло, чем обычно летом. Причем касалось это всех форматов и сегментов, как опытных игроков, так и «начинающих». Кто-то объяснял ситуацию отсутствием по-настоящему интересного продукта на фоне всего объема предложения, кто-то – непростой ситуацией в экономике и осторожностью потенциальных клиентов. В итоге желаемый объем сделок получали в основном известные и рекламируемые проекты, находящиеся на средней или высокой стадии готовности. По-прежнему самым популярным форматом остаются недорогие земельные участки, однако уровень осведомленности покупателей в рынке повысился, и наделы без коммуникаций стали интриговать и привлекать гораздо меньше людей.

Пугаться перечисленных тенденций, конечно, совершенно не стоит. Лучше обратимся к конкретике: цифры всегда расставляют все по своим местам и помогают взглянуть на ситуацию объективно и более хладнокровно. Приступим.

По данным портала Poselkispb.ru, к августу 2013 года на рынке загородной недвижимости насчитывалось 659 коттеджных поселков. Солидная величина объясняется не столько нашей лояльностью при занесении в базу малоэтажных комплексов, сколько тем фактом, что в нее включены уже реализованные проекты и те, что по каким-то причинам приостановили свои продажи. То есть это число отражает весь рынок целиком: его историю, настоящее состояние и даже отчасти будущее, так как в листинге присутствуют и только анонсируемые поселки, к которым покупатель уже может начинать присматриваться.

В этот раз силы распределились таким образом: 61% (402 проекта) находятся в стадии активной реализации. Если вы хотите приобрести недвижимость на первичном рынке, то обращаете все свое внимание именно на эту выборку. Полгода назад (наш прошлый обзвон и соответствующий ему блок аналитики) аналогичный показатель был равен 67%. Как мы и говорили в самом начале, доля «активистов» уменьшилась. Когда-то эксперты рынка сетовали на слишком большой объем предложения, теперь остается рассчитывать, что это сокращение будет не во вред качеству.

23% (153) от 659 поселков успешно завершили свои продажи. По сравнению с февралем 2013 года эта цифра выросла с 21% (129). Тогда 37 комплексов подходили к финальной стадии реализации (учитывались проекты, где продано более 90% объектов), и вероятно, часть из них нашли хозяев оставшимся владениям. Кстати, встретились и несколько новых коттеджных поселков, которые за полгода успели перейти в категорию «продано». Чаще всего, это происходит, когда девелопер открывает небольшой проект и начинает искать клиентов до запуска рекламной кампании. Например, среди знакомых или интересантов, которым по какой-то причине не подошел предыдущий поселок компании. Так, один застройщик не смог подобрать в своем реализующемся комплексе с очень просторными коттеджами дома для нескольких небольших семей, рассчитывающих на меньшую площадь жилья, и решил вывести новый поселок, чуть ниже классом. Часть домовладений была забронирована заранее.

Если эта динамика может только порадовать, то увеличение доли замороженных поселков с 12 до 16% (с 73 до 104) – определенно расстроить. Сюда входят проекты, которые столкнулись с какими-то сложностями в процессе реализации, либо даже до нее – некоторые комплексы были заявлены, но так не выведены на рынок в срок.

Если разбить эти данные по районам, то мы получим следующую картину.

Тройка лидеров по числу активно реализуемых проектов представляет собой: Всеволожский район (139), Выборгский (64), Ломоносовский (53). С первым местом все ясно: Всеволожский каждые полгода «прибавляет» по 15/20.новичков и уверенно возглавляет этот список. Вторая и третья позиции такой стабильностью не отличаются. Например, полгода назад Ломоносовский район настойчиво догонял Выборгский: им соответствовали 60 и 63 поселка. Но сейчас ситуация успела поменяться, и разрыв между ними снова увеличился. В Ломоносовском районе в два раза выросло число полностью проданных (с 9 до 16) и число приостановленных (с 8 до 16) поселков. При этом в Выборгском направлении таких резких перемен не наблюдалось. Скорее всего, причиной колебаний стали последствия возросшей пару лет назад популярности юга: девелоперы в быстром темпе вывели поселки, но не все компании смогли предложить адекватное рынку предложение.

Вторая тройка выглядит так: Приозерский (39), Гатчинский (29), Курортный (25). Тут все без особых изменений в сравнении с прошлыми сезонами. Из наиболее явных тенденций можно отметить увеличение числа приостановленных проектов в Приозерском районе и числа реализованных в Курортном. А также обращаем внимание на подтверждение общей ситуации: в Приозерском и Гатчинском районах уменьшилось количество коттеджных поселков, находящихся в активной продаже (было 40 и 32).

Что касается новичков, то здесь также наблюдается определенный спад: в период с марта по август вышло 47 новых коттеджных поселков, в то время как за осень 2012 и зиму 2013 «на свет появилось» 57 проектов. Девелоперы продолжают свою осторожную политику и не спешат рисковать. Более того, за последние полгода они еще больше поумерили амбиции, в основу своей деятельности взяв фразу «лучше меньше, да лучше».

Обошлось без особых сюрпризов: новое предложение коснулось всех сегментов, но основное пополнение произошло в эконом-классе в формате участков. Лидером традиционно стал Всеволожский район (17), чьи площади еще позволяют уместить на своей территории несколько десятков проектов, а заинтересованность покупателей в разумной удаленности от города подстегивает компании к расширению своих земельных портфелей.

На втором месте находится Ломоносовский район (8), который уже не первый год занимает эту строчку. 7 из 8 проектов предлагают участки с подрядом и без, и лишь один реализует готовые объекты – коттеджи и таунхаусы. Среди всех южных районов, о подъеме которых периодически говорят эксперты, окрестности Ломоносова получили наиболее активное развитие. В Гатчинском районе за исследуемый срок вышел всего 1 новичок, в Тосненском – 2.

Замыкает тройку лидеров Выборгский район (7). К нему давнюю страсть испытывают все петербургские дачники. Большая часть проектов предполагает именно сезонное проживание ввиду удаленности района от КАД, а озера, берег Финского залива и близость Финляндии обеспечивают постоянный спрос. Кстати, именно здесь насчитывается самое большое число уже реализованных поселков.

Есть целый список районов, куда девелоперы вместе со своими инвестициями заглядывают крайне редко, поэтому из обзора в обзор переходят скромные данные о наличии нескольких проектов. Причем это не всегда говорит о том, что направление не интересно для потенциального освоения под современное загородное жилье. Иногда сдержанность в цифрах объясняется скорее обратным явлением: земля в Приморском, Выборгском (СПб), Петродворцовом, Пушкинском и Колпинском районах на весь золота, да и свободных пятен там практически не осталось. За последние полгода на их территории не вышло ни одного нового поселка.

В Курортном районе история повторяется. Мы отмечаем здесь лишь одного новичка Terijoki Club (для сравнения: с сент. 2012 по февр. 2013 вышло 4). Как и следовало ожидать, минимальная стоимость предложения начинается от 84 млн. рублей. Классика жанра!

А вот в Волховском и Сланцевском районах Ленобласти, а также в Гдовском и Чудовском районах наших «областных соседей» не появилось ни одного нового коттеджного комплекса уже по иной причине. Земли там достаточно, цены доступные, но спрос очень ограниченный. Дом в этих краях – удовольствие на любителя. Удаленность от Петербурга ставят местные проекты в категорию «очень дальних дач».

Переходим к рассмотрению форматов. Возможно, кому-то может показаться, что мы излишне подробно анализируем эту сторону вопроса, но, как и в любой области, округлить всегда проще, чем наоборот.

Для упрощения задачи подсказываем: категории «участки и коттеджи» и «участки с подрядом и без» иногда представляют один и тот же продукт, и при желании их можно объединить. Правда, не всегда. Кто-то действительно продает готовые дома и отдельно участки, а кто-то просто строит один шоу-дом, который по идее девелопера должен продемонстрировать его «подрядные» возможности, а дальше вывешивает генплан с номерами участков и их площадью.

Аналогичное происходит с «коттеджами» и «участками с обязательным подрядом». Ведь по сути клиент в итоге получает домовладение. Компании, реализующие землю с предоставлением собственных услуг по возведению, иногда позиционируют проекты в формате «коттеджи». Но в обратную сторону эта цепочка не работает: если вы имеете дело с готовыми домами, выбрать себе его месторасположение и архитектурный проект уже не получится.

Однако мы решили, что лучше потратить лишнюю минуту и разобраться в длинном списке форматов, чем получить неточную или неверную информацию.

Мы не внесли в график 2 пункта, так как в них присутствует всего по одному проекту: «таунхаусы и участки» и «коттеджи и квартиры». Видимо, это весьма оригинальное сочетание пришло в голову лишь двум девелоперам. Есть поселки, где встречаются такие комбинации, но в них помимо всего прочего предлагаются также другие форматы, что автоматически переводит их в группу «3 и более».

Итак, что мы имеем?

Небольшие подвижки есть сразу в нескольких категориях. Например, выросло на 2% количество мультиформатных проектов. Чаще всего речь идет о сочетании коттеджей, таунхаусов и квартир. Компании пытаются максимально попасть в спрос и выводят всего понемногу. При грамотном расположении малоэтажных зон, такие поселки представляют собой вполне удобоваримый и интересный продукт. А вот доли «участков и коттеджей», «только коттеджей», «только квартир» уменьшились на несколько процентов.

Количество комплексов с таунхаусами осталось прежним. Еще год назад на рынок «пачками» выходили проекты с доступными и малометражными секциями, соответствующая реклама мелькала с каждого щита. Но со временем страсти поутихли, покупатели оценили все плюсы/минусы и стали обдуманнее подходить к возможности приобрести загородный блок по цене городской однокомнатной квартиры. Ряд девелоперов на кратковременном пике популярности таунхаусов говорили о том, что также подумывают на счет запуска многоквартирных коттеджей, но наступившее затишье показало, что спешить с этим не стоит, и тенденция не настолько глобальная и стабильная.

В Лужском, Гдовском (Псковская область) и даже в чем-то Ломоносовском районах реализуется преимущественно земля. Участки с подрядом и без часто предлагается в Приозерском и Кировском районах. Если вспомнить о новых проектах весны и лета 2013 года, то земля без подряда активно вышла в Выборгском (5 из 7 новичков), Кировском, Гатчинском, Всеволожском (9 из 17).

Готовые дома характерны Пушкинскому, Приморскому и Петродворцовому районам. Это абсолютно ожидаемо и логично.

В Курортном вообще интересная ситуация: там насчитывается 12 проектов с таунхаусами (!), 5 с квартирами и чуть меньше с коттеджами. Направление свойственно элитному рынку, но тот слишком неповоротлив и медлителен, поэтому многие владельцы земельных пятен в «санаторной» локации предпочитают разбивать их на секции в надежде ускорить продажу и получение прибыли.

Основную долю занимают участки. Земля под самостоятельное строительство – самый простой для компании продукт – по-прежнему занимает лидирующие позиции. Если объединить 3 группы «с подрядом», «без подряда» и «с подрядом и без», в общей сложности получится 44%. Причем этот показатель увеличился за последние полгода на 3%.

Следующая схема:

Обзвон проектов показал, что все чаще компании решают включить в свое предложение участки без подряда. Иногда это происходит в рамках всего поселка, иногда касается только последней очереди. Нередко менеджеры констатировали, что вообще отказались от решения помогать при строительстве и стали продавать только нарезку. Также многие просили убрать предложение коттеджей: они либо уже закончились, либо просто не вписываются в новые планы реализации. Судя по всему, намучавшись с готовыми домовладениями, девелоперы хотят максимально упростить и ускорить рынок.

Теперь о ценах – вечно животрепещущем и злободневном вопросе.

Как известно, выяснить максимальную стоимость объектов в большинстве поселков практически невозможно. Вариантов усовершенствовать архитектурный проект и разнообразить отделку бывает масса, многие застройщики не ограничивают клиентов по площади при желании заказать просторный дом. Поэтому мы рассматриваем минимум. Это позволяет покупателям адекватно оценить свои силы и понять, в какой поселок они могут позволить себе «войти». А уж удорожить сделку можно всегда.

Даже взгляд, брошенный мельком на эту диаграмму, позволяет сразу же выделить лидеров рейтинга. Курортный и Пушкинский – единственные районы в таблице, которые административно относятся к Санкт-Петербургу и на сегодняшний день предлагают участки. Такая разница в стоимости между ними и остальными направлениями объясняется, в первую очередь, локацией и развитостью окружающей социальной инфраструктуры. Полгода назад, при прошлом обзвоне, Петродворцовый район также был активным участком графика (1,5 млн. рублей), но сегодня он его покинул.

Остальные игроки не так сильно отличаются друг от друга и выступают «единым фронтом». Наибольшие перемены коснулись Всеволожского района (снижение с 330 до 280 тыс. рублей), Гатчинского района (с 450 до 321 тыс. рублей), Лужского района (с 150 до 60 тыс. рублей). Повышения минимальной стоимости, на котором стоило бы акцентировать внимание, не произошло ни по одному из направлений. Важная тенденция!

Пустые графы соответствуют районам, где земельных участков в рамках коттеджных проектов в продаже нет.

Естественно, обязательно стоит учесть, что в указанные цены почти никогда не входят коммуникации. Эта своеобразная хитрость девелоперов может удивить только совсем начинающего покупателя, который до этого никогда не сталкивался с загородной недвижимостью. Остальным же это вряд ли будет в новинку – уловка давно успела стать привычным ходом на рынке. В результате, сумма сделки благодаря прибавлению стоимости инженерии может вырасти даже вдвое. Приведем несколько примеров: в проекте «Вуокса-Парк» в Выборгском районе самый доступный участок стоит 400 тыс. рублей, плюс 350 тыс. рублей за коммуникации. В поселке «Жемчужина» в Ломоносовском районе минимум за землю равен 168 тыс. рублей, плюс 150 тыс. за пакет инженерии. В Тосненском районе в «Рамецком» электричество и водоснабжение (206 тыс. рублей) обойдутся дороже, чем сам участок – 165 тыс. рублей.

Менее интересная картина складывается с готовыми домовладениями.

Стоит сказать, что по сравнению с периодом сент. 2012 – февр. 2013 практически ничего не поменялось. Общая стабильность ценовой политики связана с отсутствием веских причин для подорожания данного формата. Единственное, больше районов остались без единого поселка с коттеджами – 6 вместо 4 «пробелов». К прошлым «нулевым» направлениям в этот раз добавились Колпинский и Лужский районы (проекты с готовыми домами приостановили реализацию).

В остальном же расстановка сил повторяется: высокие позиции принадлежат городским районам, которые осваиваются под малоэтажку. В Курортном отмечено подорожание на 1 млн. рублей, в Пушкинском – на 700 тыс. рублей. Чудовский район стоит на третьем месте в этом списке только потому, что в нашу базу занесен лишь один поселок, и он относится не к комфорт-классу.

Серьезное понижение минимальной стоимости за коттедж отмечаем в Выборгском районе (1,95 вместо 2,5 млн. рублей). Самое доступное предложение приходится на Кировский район, где в основном реализуются дачные комплексы.

Последний график из этой серии посвящен таунхаусам. В рассматриваемом временном периоде секции продолжили дешеветь. Причем сложно сказать, происходит это вследствие продуманной концепции девелоперов (как это было еще год назад, когда многие компании словно участвовали в каком-то конкурсе и поочередно выводили бюджетные блокированные дома) или по причине падения спроса. Возможно, никакого противоречия нет, и играют роль оба фактора.

Понижение минимума наблюдается во Всеволожском (с 1,5 до 1,38 млн. рублей), Кировском (с 6,25 до 5 млн. рублей), Ломоносовском (с 1,1 до 0,9 млн. рублей) и Тосненском районах (с 2,5 до 1,5 млн. рублей).

Таунхаусы по своей природе продукт, который логичен и гармоничен в пригородных районах мегаполиса, и в Выборгском (СПб), Курортном, Пушкинском и Приморском они действительно присутствуют. В прошлом году блокированные дома реализовались также неподалеку от Колпино, но сегодня до проекта не удается дозвониться.

Синтез квартиры и загородного дома целиком и полностью относится к «альтернативе городу», поэтому в наиболее отдаленных районах области почти не встречается. Конечно, есть примеры секций, которые позиционируются как жилье для отдыха (коттеджный поселок «Зима-Лето»), но это скорее исключение, предлагаемое для особо экономных покупателей.

Самым доступным вариантом становится поселок «Маленькая Европа» в Ломоносовском районе, в рамках которого таунхаус (с коммуникациями) площадью 52,4 кв.м в 4 очереди можно приобрести за 910 тыс. рублей. «Новая Скандинавия» в Выборгском районе Петербурга напротив предлагает наиболее дорогие секции – 235 кв.м за сумму от 19,5 млн. рублей.

***

В первой части нашего обзора мы обратились к основным тенденциям загородного рынка: успехам и провалам имеющихся малоэтажных проектов, выводу новичков, переменам в отношении минимальной стоимости, распределению форматов по районам.

Естественно аналитика не была бы полной без рассмотрения ситуации более детально: диаграмм, посвященных удаленности от КАД, способу оплаты за коммуникации, наличию ипотечных сделок, масштабам поселков и динамики продаж. Ждем второй серии!

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru


← Новые коттеджные поселки июля

Новые коттеджные поселки августа →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x