Февральские сюрпризы на загородном рынке Февральские сюрпризы на загородном рынке
Что происходило на рынке загородной недвижимости в феврале 2017 года?
Эконом-класс - главные преимущества Эконом-класс - главные преимущества
Эконом жильё с отделкой - самое популярное? Как решается проблема инфраструктуры?
Загородные тренды Загородные тренды
Как менялось представление о загородной жизни? Что популярно сейчас?
Войти Добавить
объявление
Жилые комплексы по районам
Спецпредложения

Новички апреля: Лучше меньше, да лучше

8 мая 2013

Новые проекты на рынке загородной недвижимости – хороший показатель его состояния. Назвать запуск новичков «идеальным зеркалом» сложно, но динамика отражает те настроения, надежды или страхи, которые витают в головах девелоперов. Помимо очевидных выводов напрашиваются и чуть менее явные. Например, опытная компания своим очередным поселком подтверждает, что и в предыдущих дела идут неплохо. Ведь даже при условии большого земельного банка в собственности, она не будет лишний раз рисковать и запускать новый проект в сложное с точки зрения спроса время. Землю всегда можно придержать на пару лет.

Итак, минувший апрель продемонстрировал, что в этом году девелоперы решили никуда не спешить и не разгоняться до традиционных весенних темпов. 8 новых коттеджных поселков в горячий сезон – это, безусловно, скромный результат (некоторые из них успели выйти еще в прошлом году, но только сейчас получают более широкую известность). В 2012-ом году за аналогичный период в листинг портала Poselkispb.ru попали около двух десятков проектов. Во многом это объяснялось проводимыми в этот месяц специализированными выставками недвижимости, однако почему же тогда в 2013-ом это не принесло своих плодов? Две наиболее крупные экспозиции были в этом году перенесены на март, но и начало весны не смогло похвастаться чем-то большим, чем 7 новых коттеджных поселков. Не иначе, как тенденция… Посмотрим, проявила ли себя она как-то в основных параметрах новичков, и попытаемся ответить на вопрос: чем обосновано нежелание и даже опасение компаний к «новым играм на поле загородки»?

Апрель стал месяцем Всеволожского района – 5 из 8 поселков вышли именно в этой локации – «Роквилль», «Ламбери», «Райт Парк», «Любовино», «ДНП «Аэродром». Причем, несмотря на солидные размеры района, все проекты запущены в зоне «альтернатива городскому жилью», то есть самый дальний из них располагается в 17 км от КАД. Это традиционные варианты для постоянного проживания. Остальные 3 из 8 комплексов реализуются в Выборгском («Озеро Пионерское» в 110 км), Приозерском («Маково» в 85 км) и Кировском («Радово» в 79 км) районах. И все они уже идут в категории «дачи для сезонного отдыха».

Не менее интересна финансовая сторона вопроса. Если зимние и весенние месяцы изобиловали в основном доступными предложениями, то здесь на рынок вышли сразу все возможные ценовые варианты. Самая низкая цена за сотку земли из сегодняшней выборки предлагается в поселке «Радово» - от 30 тыс. рублей. Площадь участков варьируется от 7,5 до 15 соток, таким образом минимальная стоимость участка будет равна 225 тыс. рублей. Дома размером от 50 кв.м можно приобрести за сумму от 1,4 млн. рублей. Словом, стопроцентный эконом-класс без лишних изысков, который объясняется локацией, удаленностью, масштабом и набором инфраструктуры.

Если оценивать предложение по минимальной стоимости, то следующие 4 новых проекта можно было бы смело отнести к одной группе. Условно назовем ее «комфорт». Однако ситуация обстоит не так просто — цена за сотку в некоторых из них отличается в два раза, а расстояние до города и вовсе в 10 раз.

Итак, в поселках «Маково», «ДНП «Аэродром» и «Озеро Пионерское» предлагаются исключительно земельные участки. В первых двух стоимость сотки начинается от 120 тыс. рублей, в третьем – колеблется от 130 до 160 тыс. рублей. При этом «Аэродром» находится в 17 км от КАД между пос. Углово и Рахья. Два других проекта реализуются значительно дальше (85 и 110 км), но локация более привлекательна с точки зрения природы. «Маково» располагается рядом с Красным озером, а «Озеро Пионерское» - на береговой линии озера, чье название получил и сам коттеджный комплекс. В итоге имея сумму в +/- 1,5 млн. рублей, потенциальный покупатель может выбрать между близким к городу проживанием и далеким, но в непосредственной близости от природных красот.

Более подробно по ценам: в «Маково» участки со статусом ИЖС и площадью от 12 до 20 соток предлагаются за сумму от 1,44 млн. рублей. В «ДНП «Аэродром» стоимость участков начинается от 1,32 млн. рублей (правда, в нее не входит отдельный платеж за коммуникации – 530 тыс. рублей). В «Озере Пионерское» реализуются достаточно просторные земельные участки в Ленинградской области размером от 13 до 35 соток и стоимостью от 1,684 млн. рублей.

Четвертый поселок, который мы отнесли к группе «комфорт», получил звучное название «Любовино». Компания «ЛВ-девелопмент» вывела его неподалеку от дер. Вартемяги. В отличие от предыдущих трех проектов, родственных по занимаемому сегменту, помимо участков здесь продаются коттеджи. Но это не единственное отличие: стоимость сотки начинается от 250 тыс. рублей. Сопоставимую конечную цифру мы получаем благодаря нарезке территории проекта: самый небольшой участок имеет площадь 5,5 соток, а самый крупный – 15 соток. Поэтому минимальное предложение равно 1,37 млн. рублей за надел и 3,17 млн. рублей за коттедж. Вероятно, девелопер не хотел недооценивать месторасположение в развитой части Всеволожского района и всю имеющуюся по соседству социальную инфраструктуру, и при этом желал остаться в доступном сегменте.

Теперь переходим к высокой ценовой группе. Среди новых коттеджных поселков апреля значатся один проект бизнес-класса («Роквилль») и два элитных комплекса («Ламбери» и «Райт Парк»). Такая статистика – редкость для рынка загородки Ленобласти. Дорогие объекты в нашем регионе выходят нечасто, поэтому каждое такое «явление» отмечается всеми участниками рынка: как игроками, так и покупателями. Все три проекта располагаются во Всеволожском районе, не дальше 9 км от города.

«Роквилль» распахнул свои двери в районе Коркинского озера, до которого можно доехать по Колтушскому шоссе. Обычно в сегменте бизнес предлагаются готовые дома, но здесь девелопер решил не ограничивать себя и продавать также участки. Их площадь – от 11 до 25 соток. Минимальное предложение – 4,376 млн. рублей. Стоимость домов (176 до 348 кв.м) начинается от 12 млн. рублей. Компания позиционирует проект в английском стиле. Архитектурный облик застройки будет строго соблюдаться, поэтому на выбор представлены 4 проекта коттеджей. В качестве строительного материала идет кирпич, что совершенно логично, учитывая выбранную стилистику.

«Ламбери» и «Райт Парк» реализуются неподалеку друг от друга, рядом с Энколово. Цены в них различаются в разы, хотя обоих мы относим к элитке.

«Ламбери» представляет собой 56 коттеджей площадью от 250 до 650 кв.м, стоимость которых начинается от 25 млн. рублей. Конечно, видя максимальные размеры предлагаемых объектов, скорее напрашивается такое определение домов как особняки. Да и размер участков (до 40 соток) подтверждают наши поиски подходящего названия. Как это принято в элитном сегменте, проект строится в рамках единой архитектурной концепции. Кроме того, мы опять имеем дело с британскими мотивами. Видимо, по мнению девелоперов, этот стиль должен ассоциироваться в сознании клиентов с чем-то респектабельным и роскошным.

Застройщик проекта – ЗАО «Электронмаш» — приобрел 3,5 га земли, которые планирует использовать для развития инфраструктурной составляющей поселка. Ресторан, СПА-комплекс, фитнес-центр, детский досуговый центр будут рассчитаны не только на жителей «Ламбери», но и на ближайшее окружение. Благодаря этому все обслуживание социалки не ляжет тяжким бременем на плечи владельцев.

Занятный момент: на территории поселка девелопер собирается возвести малоэтажный комплекс комфорт-класса на 30 апартаментов площадью по 40/60.кв.м. для проживания обслуживающего персонала. В принципе «малогабаритку» может купить любой желающий, но жителям коттеджей будет предоставлено преимущественное право выкупа или аренды данных апартаментов.

Последний из сегодняшних новичков – «Райт Парк». Несмотря на то, что мы отнесли его в конец обзора, по уровню цен он, безусловно, занимает первую строчку. Все-таки не каждый день у нас выходят проекты, где стоимость домовладений стартует с 61 млн. рублей. И тут девелопер решает именовать дома не коттеджами или даже особняками, а уже резиденциями. На тринадцати участках площадью от 17 до 29 соток предлагается возвести один из трех проектов (381, 422 и 574 кв.м).

Когда заходит речь об элитной недвижимости, то неизменным атрибутом становится какое-либо известное имя – архитектора, дизайнера или того и другого одновременно. В этот раз упоминается американский архитектор Фрэн Ллойд Райт, прославившийся своей концепцией «органической архитектуры». Вторым обязательным моментом в дорогом жилье уже успели стать передовые инженерные технологии, используемые для создания максимально возможного комфорта владельцев.

***

Сегодня рынок загородной недвижимости находится в определенном напряжении. Он словно чего-то ждет: возможного подвоха со стороны спроса, последствий активного строительство новостроек и мультиформатных комплексов в районе КАД, развития истории с принятием генпланов… Может быть, чего-то еще. Говоря об опасениях девелоперов, не стоит успокаивать себя тем, что в апреле проекты вышли сразу во всех сегментах. Эконом, комфорт и даже бизнес действительно более ориентированы на массового покупателя, а соответственно и на его настроение и состояние рынка. А вот элитка всегда стоит особняком (такой вот каламбур). И ее потенциальные покупатели в меньшей степени зависят от экономических перепадов и мимолетных колебаний спроса.

Важной тенденцией стало уменьшение числа объектов в проектах. Раньше это было характерно скорее премиальным комплексам, где по определению не должно быть много домовладений, иначе продажи рискуют затянуться на долгие годы. Сейчас даже в поселках эконом-класса может быть несколько десятков участков. Среди апрельских новичков в 4-х из 8-и насчитывается не более 25 объектов в каждом. И это проекты как с участками по 1,4 млн. рублей, так и с коттеджами по 60 млн. рублей. Еще два комплекса предлагают по 55/60.домовладений.

И вообщем-то логика здесь ясна: таким сокращением масштаба застройки компания пытается нивелировать риски. Но самое интересное заключается в том, что произошла перемена в выборе девелопером параметров, за счет которых он решил себя страховать. Иными словами, в 2011 году компании также искали способ уберечь себя от простоя проектов, но делали это в основном с помощью перехода на самый простой формат недвижимости – земельную нарезку. При этом поселки выходили на сотни участков. Сегодня же концепция поселков более тщательно продумывается, доля готового и многоформатного предложения стала понемногу расти. Например, только 3 из 8 новых коттеджных поселков предлагают исключительно участки без подряда. А ведь еще несколько сезонов назад все 100% новичков могли предлагать наделы.

Конечно, хочется надеяться, что в будущем желание девелоперов обезопасить свой бизнес не приведет к тому, что на рынок будут выходить преимущественно проекты с несколькими десятками земельных участков без подряда. Рынок должен развиваться, и лучше, если это движение будет вверх, а не наоборот.

Автор: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru

Фотографии: kcgroup.ru


← Таунхаусы под чистовую отделку заинтерес...

Коттеджные новички мая →

Все таунхаусы СПб и Ленобласти

Таунхаусы от 915 тыс. руб. Новые предложения

Все участки Всеволожского района

Участки от 70 тыс.руб./сотка

Квартиры в пригородах СПб

Квартиры от 750 тыс.руб.

Спецпредложения
Популярные запросы по Коттеджным поселкам
Коттеджные поселки по районам

Недвижимость в России

Loading...
x